上海住房置业担保高峰论坛发言稿ppt详解

住房置业担保高峰论坛(2005上海)交流材料：联合发展、创新经营,开拓住房担保新局面山东银联担保有限公司总经理 李长征尊敬的各位嘉宾、女士们，先生们：上午好！很高兴能与大家同聚上海，回顾和总结住房置业担保机构五年来的发展历程及经验，共同探讨中国住房置业担保业未来发展方向。山东银联担保有限公司是山东省内首家专业个人住房担保机构，致力于承接住房金融外包业务，公司现在山东省内各地市设有分支机构。我公司成立以来，坚持“经营品牌化、管理科学化、市场全省化、业务信息化”的企业发展战略，实现了企业的健康、持续、快速发展，逐渐走出了一条富有自身特色的发展之路。公司现主要开展住房置业贷款担保业务。公司在省内各地与建行、农行、工行、交行、中行等建立了战略合作伙伴关系，接受金融机构业务外包，在齐鲁大地逐步打造出“银联担保，贷款专家”服务品牌。银联担保作为一个年轻的企业，在实践中积极总结，在成长中努力创新。结合公司近几年的发展，对于住房置业担保的现实问题以及未来发展设想，我们提出以下观点和看法，希望能与国内同行交流探讨。一、实事求是，科学评估住房置业担保机构五年来的发展（1）五年来，政府相关部门为了对住房置业担保规范管理，规避风险，及时科学的制定了许多政策法规，建立和完善了住房置业担保机制。从2000年的住房置业担保管理试行办法的出台，到近两年来行业主管部门、金融机构对住房置业担保机构的调查、逐步清理和整顿，无不体现出国家和政府对住房置业担保机构的高度重视和密切关注。住房置业担保机制已初步建立，并正逐步完善。（2）五年来，住房置业担保作用日益显著，逐步得到了金融机构和消费者的广泛认可。住房担保是中国房地产业健康发展的服务保证，住房担保是分散住房金融风险的有效方法。近几年来在，在国家有关政策的大力扶持下，在政府相关部门的关心支持下，住房置业担保机构发展迅猛，为我国房地产业、住房金融业的健康发展做出了突出贡献，其显著作用已逐步显现，并逐步得到了金融机构和广大消费者地认可。（3）五年来，住房置业担保机构面临诸多困难和挑战，在多方努力下，问题正逐步解决。实际的运营中，我们不难发现，住房担保机构在发展中也遇到了诸多的困难和挑战，如担保放大倍数的限制、收益低、盈利模式单一、与金融机构合作不平等、担保机构良莠不齐、市场混乱等问题。解决这些问题、克服当前的困难，必须在行业主管部门、金融机构、住房置业担保机构等多方地共同努力下去完成。对住房置业担保的健康发展，我们有坚定的信心，我们相信在多方共同努力下，困难一定能克服。二、与时俱进，通过创新来解决发展中的主要困难我们认为，积极的观念创新和机制创新是促进住房置业担保机构发展的必由之路。在实践中，我们应不断归纳总结新的理论，在理论指导下去解决发展中的难题。我们认为：1、住房担保机构是风险管理机构。科学确定担保公司的担保能力应从担保公司的风险管理能力角度来衡量， 金融机构采取住房置业担保模式来防范住房信贷风险，是对信贷风险的一种转移，住房担保公司是名副其实的风险管理机构。风险管理能力主要包括管理技术和管理手段两个方面。衡量一个担保公司控制和管理风险的能力，也应该从这两个方面来考核：1、管理技术个人贷款业务风险大小主要取决于风险控制三要素：（1）借款人资信真实性评定；（2）业务流程的规范化操作；（3）贷后的催收管理力度，只要有效解决这三个环节，贷款风险就能较好控制。现行银行风险管理技术从理论上讲是比较成熟的，但是在实践中贯彻落实并不到位。个贷业务烦琐、工作量大、银行人力资源不足等客观原因导致在实际的业务开展过程中，这些控制风险因素未能有效落实，为后期风险的发生造成了隐患。而住房置业担保机构因体制灵活，人力资源可随业务量变化适度增加、催收力度和手段也催收的难易程度合理调节等，住房置业担保公司这些特点，正好反映出担保公司的管理能力。2、管理手段银行不良资产的出现，表明借款人不能正常偿还银行贷款，而银行一般通过法律诉讼的方式来进行催收，但这是一种最不经济、最漫长的解决方式。而且常常在胜诉的情况下也很难执行，不易回收贷款。而住房置业担保机构可以通过人工催收、房产置换、提供周转房等多种形式实现债务回收，这些手段是金融机构所不具备的。担保公司是专业风险管理机构，对其担保能力的认定，其实就是对担保公司风险管理能力的认定。衡量一个担保公司控制和管理风险的能力，也应该从这风险管理技术和风险管理手段两个方面来考核，从担保余额、实有资本等方面进行限制过多，过死，会阻碍担保公司的正常发展。2、住房担保机构是资产管理机构，实际上是对抵押房产进行管理，故不应受到担保放大倍数的限制。金融机构个人业务具有数量大、成本高、风险低、后期管理复杂的特性。这些特性决定了金融机构实施抵押资产管理外包是大力发展住房信贷业务的最佳选择之一。现行的住房置业担保都是在借款人提供抵押物作为反担保条件的基础上发生的，金融机构采取住房置业担保模式其实就是将抵押资产转移给住房置业担保机构管理，担保机构对银行贷后资产承担管理责任。担保公司所提供的担保服务实际上是资产管理业务，担保公司故不应受到担保放大倍数的限制。3、住房担保机构是专业的金融增值延伸服务提供机构。担保公司与金融机构是一种平等合作。而不是金融机构转移风险。机构担保公司介入个人贷款业务实际上是对金融服务体系的完善和补充，双方合作并非单纯只承担保证责任，而更多的是为银行、借款人营造一个优质高效的借贷环境，主要表现在：（1）协助银行拓展业务，营销市场。（2）为借款人提供一站式、一条龙服务，弥补银行信贷过程中的服务缺陷。（3）协助银行进行存量资产和增量资产的管理。从以上不难看出，担保公司应该是个人贷款服务机构，为银行服务、为借款人服务，担保只是服务职能之一。故无论是完善服务的角度，还是防范风险的角度，住房担保公司是专业的个人贷款服务机构。4、住房担保业务具有金融产品特性，住房担保机构应学习和借鉴金融机构管理和运营模式，提高业务风险控制能力和盈利能力。住房担保业应坚持的“安全性、流动性、效益性”的原则，学习金融机构的管理和运营模式，提高风险控制能力和盈利能力。1、注重业务安全性，对业务风险严格控制，提高风险控制能力，保障债权安全。2、加快担保收益资金流动，使收益资金保值增值。最大限度发挥收益资金作用，增加担保公司盈利渠道，提高担保公司经济收益。3、担保公司作为企业，应合理追求经济效益，提高担保能力。现行的住房置业担保公司的工作人员机构，大多数人员前期主要充实房地产管理、开发的专业人士，而从事金融业的专业人士相对较少。今后，担保公司应加大对金融从业人员的引进力度，加强对工作人员的金融知识的培训力度，从金融业的角度对公司进行管理和运营。三、展望未来，多种发展模式为住房置业担保机构创造更广阔空间近几年各地纷纷成立了大批的担保公司，这些担保公司良莠不齐，对市场冲击严重，对担保公司的形象和声誉也造成影响。如何提高住房置业担保机构的竞争力成为大家关注的焦点问题。我们认为联合发展、创新经营将是提高住房置业担保机构的竞争力手段最有效方法。（一）发展投资体系，防范风险，建立科学盈利模式。1、担保公司选择安全性高、效益性好的项目进行投资，使担保收益资金保增增值，实现担保公司盈利模式。2、实力雄厚的住房置业担保公司可投资参股其它担保机构，以及设立分支机构，扩大市场领域，实现跨地域经营，通过投资创造效益，提高风险防范能力。(二）发展公寓经济，完善风险化解手段。住房置业担保公司可以采取建设公寓，公寓可向社会进行出租，也可与提供给无法按期还款的借款人作为周转房使用。通过出租公寓，即可以增加企业盈利点，提高经济收益，又完善了对住房贷款担保的风险化解手段，通过周转房形式解决了抵押房产难于处置的难题。（三）加强联盟协作，提高企业竞争能力。不同区域的住房置业担保公司应加强合作，通过资金、人才、技术相互支持等形式共赢发展、联盟协作，提高竞争力。1、担保公司之间通过参股或其它形式，形成资金、人才的相互支持。住房担保业专业人才的缺乏，对住房担保业的发展有较大影响，实力雄厚、经验丰富的住房置业担保公司可利用投资参股的形式，向其他担保公司输送专业人才、传输管理经验。2、担保公司之间加强日常交流，技术资源上实现共享。如国内很多担保公司都在自行开发担保业务计算机管理系统，都花费了很多资金。是否可探讨在一个联盟内，大家共同开发、共同利用技术资源的模式。（四）发展再担保体系。再担保体系的建立一直是住房置业担保机构共同关注的话题，在当前形式下，依靠一方的力量成立再担保公司可能还比较困难。我们住房担保机构，是否可以探讨采取部分住房置业担保机构联合的形式，来