万科股份有限公司

1 万科股份有限公司财万科股份有限公司财 务分析报告务分析报告 前前 言言 自自 20032003 年开始年开始, ,我国房价开始迅速上涨我国房价开始迅速上涨,2007,2007 年房价飙升速度惊人年房价飙升速度惊人, ,至今，房价依然在至今，房价依然在 国家宏观调控的形势下稳步上涨。因此，本小组选择了我国房地产行业的龙头国家宏观调控的形势下稳步上涨。因此，本小组选择了我国房地产行业的龙头万科股万科股 份有限公司作为此次财务分析的对象，希望在分析万科股份有限公司财务报表的过程中，份有限公司作为此次财务分析的对象，希望在分析万科股份有限公司财务报表的过程中， 提高我们小组财务分析能力。本财务分析报告在授课老师张俭的指导下，参照东北财经大提高我们小组财务分析能力。本财务分析报告在授课老师张俭的指导下，参照东北财经大 学会计系列学会计系列财务分析财务分析第五版，由本小组四位成员共同努力完成，具体小组分工如下：第五版，由本小组四位成员共同努力完成，具体小组分工如下： 2 数据来源：深圳证券交易所、新浪财经网、巨潮资讯网数据来源：深圳证券交易所、新浪财经网、巨潮资讯网 财务报表分析财务报表分析 目目 录录 公司基本情况公司基本情况.4 财务报告分析财务报告分析.4 一、资产负债表分析一、资产负债表分析.4 （一）资产负债表水平分析。（一）资产负债表水平分析。.4 （二）资产负债表垂直分析（二）资产负债表垂直分析.5 （三）资产负债表项目分析（三）资产负债表项目分析.8 三、所有者权益变动表分析三、所有者权益变动表分析.10 四、利润表分析四、利润表分析.10 （一）利润表水平分析（一）利润表水平分析.10 ( (二二) )利润表结构分析利润表结构分析.11 （三）营业利润水平分析（三）营业利润水平分析.11 四、所有者权益变动表分析四、所有者权益变动表分析.12 五、现金流量表分析五、现金流量表分析.12 （一）现金流量表水平分析（一）现金流量表水平分析.12 （二）现金流量表结构分析（二）现金流量表结构分析.12 （三）经营活动净现金流量与净利润关系分析（三）经营活动净现金流量与净利润关系分析.13 财务效率分析财务效率分析.14 3 一、一、企业盈利能力分析企业盈利能力分析.14 （一）（一）资本经营盈利能力分析资本经营盈利能力分析.14 （二）（二）资产经营盈利能力分析资产经营盈利能力分析.16 （三）（三）商品经营能力分析商品经营能力分析.17 二、企业营运能力分析二、企业营运能力分析.18 （一）总资产营运能力分析（一）总资产营运能力分析.18 （二）流动资产营运能力分析（二）流动资产营运能力分析.19 三、企业偿债能力分析三、企业偿债能力分析.20 （一）（一） 、短期偿债能力的静态分析、短期偿债能力的静态分析.20 （二）（二） 、长期偿债能力分析、长期偿债能力分析.21 （三）（三） 、盈利能力对长期负债能力影响的分析、盈利能力对长期负债能力影响的分析.22 四、企业发展能力分析四、企业发展能力分析.22 （一）股东权益增长率分析（一）股东权益增长率分析.22 （二）利润增长率分析（二）利润增长率分析.23 （三）收入增长率分析（三）收入增长率分析.24 （三）资产增长率分析（三）资产增长率分析.24 财务分析总结财务分析总结.25 附录附录.25 一、万科财务分析表一、万科财务分析表.25 二、财务分析二、财务分析 PPTPPT 缩图缩图.25 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 财务报表分析财务报表分析 （金额单位：人民币元）（金额单位：人民币元） 公司基本情况公司基本情况 万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办（万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办（19881988）15091509 号文批准，于号文批准，于 19881988 年年 1111 月月 1 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企深圳万科企 业股份有限公司业股份有限公司” 。 19911991 年年 1 1 月月 2929 日，本公司发行之日，本公司发行之 A A 股在深圳证券交易所上市。股在深圳证券交易所上市。19931993 年年 5 5 月月 2828 日，本公司日，本公司 发行之发行之 B B 股在深圳证券交易所上市。股在深圳证券交易所上市。19931993 年年 1212 月月 2828 日经深圳市工商行政管理局批准更名日经深圳市工商行政管理局批准更名 为为“万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司” 。 该公司经营范围为：兴办实业；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）该公司经营范围为：兴办实业；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品） ；进；进 出口业务；房地产开发；控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资投资咨询出口业务；房地产开发；控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资投资咨询 等。等。 4 财务报告分析财务报告分析 一、资产负债表分析一、资产负债表分析 （一）资产负债表水平分析。（一）资产负债表水平分析。 1 1、从资产角度分析、从资产角度分析 该公司总资产本期增加了该公司总资产本期增加了 18,371,975,108.3018,371,975,108.30 元，增长幅度为元，增长幅度为 15.41%15.41%，说明该公司本，说明该公司本 年资产规模有所增长。进一步分析可以发现：年资产规模有所增长。进一步分析可以发现： （1 1）流动资产本期增加了）流动资产本期增加了 16,866,906,245.4516,866,906,245.45 元，增长幅度为元，增长幅度为 14.87%14.87%使总资产规模增长了使总资产规模增长了 14.15%14.15%。非流动资产本期。非流动资产本期 增加了增加了 1,505,068,861.851,505,068,861.85 元，增长幅度为元，增长幅度为 26.04%26.04%，使总资产的规模增长了，使总资产的规模增长了 1.26%1.26%，两者合，两者合 计使总资产增加了计使总资产增加了 18,371,975,107.3018,371,975,107.30 元，增长幅度为元，增长幅度为 15.41%15.41%。 （2 2） 本期总资产本期总资产 的增长主要体现在流动资产的增长上。虽然非流动资产本期增长幅度较大，但从总体上看的增长主要体现在流动资产的增长上。虽然非流动资产本期增长幅度较大，但从总体上看 其对总资产规模的影响不大。如果仅从上表数据看，该公司的流动性本期有所增强。尽管其对总资产规模的影响不大。如果仅从上表数据看，该公司的流动性本期有所增强。尽管 流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在三个方面：一是预付款流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在三个方面：一是预付款 项的增长。预付款项本期增长项的增长。预付款项本期增长 5,5755,575，800800，502.17502.17 元，增长幅度为元，增长幅度为 176.42,176.42,对总资产的影对总资产的影 响为响为 4.68%4.68%，其增长原因主要是新项目预付地价增加。二是其他应收款的增加。其他应收，其增长原因主要是新项目预付地价增加。二是其他应收款的增加。其他应收 款本期增加款本期增加 4,289,712,529.164,289,712,529.16 元，增长幅度为元，增长幅度为 122.70,122.70,对总资产的影响为对总资产的影响为 3.60%3.60%，其增长，其增长 原因主要是投入合营、联营公司的项目发展资金的增加。三是存货的增长。存货本期增加原因主要是投入合营、联营公司的项目发展资金的增加。三是存货的增长。存货本期增加 4,186,597,780.574,186,597,780.57 元，增长幅度为元，增长幅度为 4.874.87，对总资产的影响为，对总资产的影响为 3.51%3.51%。结合该公司财务报表。结合该公司财务报表 的附注分析，该公司的附注分析，该公司 0909 年度资金规模增长主要是由于该公司经营规模的扩大。年度资金规模增长主要是由于该公司经营规模的扩大。 2 2、从权益角度分析、从权益角度分析 该公司权益总额较上年同期增加该公司权益总额较上年同期增加 1818，371,975,108.30371,975,108.30 元，增长幅度为元，增长幅度为 15.41%15.41%，说明该公，说明该公 司本年权益总额有所增长。进一步分析可以发现：司本年权益总额有所增长。进一步分析可以发现： （1 1） 负债本期增加负债本期增加 11,782,012,135.4311,782,012,135.43 元，增长幅度为元，增长幅度为 14.65%14.65%，使权益总额增长了，使权益总额增长了 9.88%9.88%；股东权益本期增；股东权益本期增 加了加了 6,589,962,972.876,589,962,972.87 元，增长幅度为元，增长幅度为 16.98%16.98%，使权益总额增长了，使权益总额增长了 5.53%5.53%，两者合计使权，两者合计使权 益总额本期增加了益总额本期增加了 18,371,975,108.318,371,975,108.3 元，增长幅度为元，增长幅度为 15.41%15.41%。 （2 2）本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债是其主要方面。非流动负债）本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债是其主要方面。非流动负债 本期增长本期增长 8,277,454,188.758,277,454,188.75 元，增长幅度为元，增长幅度为 52.18%52.18%，对权益总额的影响为，对权益总额的影响为 6.94%6.94%，这种变，这种变 动使企业的经营和投资活动在资金方面有充足的保证。非流动负债分增长主要表现在长期动使企业的经营和投资活动在资金方面有充足的保证。非流动负债分增长主要表现在长期 借款的增长，长期借款本期增加了借款的增长，长期借款本期增加了 8,328,678,202.288,328,678,202.28 元，增长幅度为元，增长幅度为 90.78%90.78%，对权益总，对权益总 额的影响为额的影响为 6.99%6.99%，主要原因是该公司本年度业务规模的扩大，因此借款结构也相应的有，主要原因是该公司本年度业务规模的扩大，因此借款结构也相应的有 5 所调整。所调整。 （3 3） 股东权益本期增加了股东权益本期增加了 6,589,962,972.876,589,962,972.87 元，增长幅度为元，增长幅度为 16.98%16.98%，对权益总额的影，对权益总额的影 响为响为 5.53%5.53%。其中未分配利润增加了。其中未分配利润增加了 2,624,120,757.392,624,120,757.39 元，增长幅度为元，增长幅度为 42.43%42.43%，对权益总，对权益总 额的影响为额的影响为 2.20%2.20%，主要是由公司本期净利润增加所致。，主要是由公司本期净利润增加所致。 （二）资产负债表垂直分析（二）资产负债表垂直分析 根据万科公司的资产负债，分析其结构可以知：根据万科公司的资产负债，分析其结构可以知： （1 1）从静态方面看，该公司股东权益比重为）从静态方面看，该公司股东权益比重为 27.33%,27.33%,负债比率为负债比率为 67.44%67.44%，资产负债率有点，资产负债率有点 高，财务风险相对较小。这样的财务结构是否合适，仅凭以上分析难以作出判断，必须结高，财务风险相对较小。这样的财务结构是否合适，仅凭以上分析难以作出判断，必须结 合企业的盈利能力，通过权益结构优化分析才能予以说明。合企业的盈利能力，通过权益结构优化分析才能予以说明。 （2 2）从动态方面分析，该公司股东权益比重上升了）从动态方面分析，该公司股东权益比重上升了 5.23%5.23%，负债比重下降了，负债比重下降了 0.44%0.44%，各项，各项 目的变动情况不大，表明该公司的资本结构还是比较稳定的，财务实力有所上升。目的变动情况不大，表明该公司的资本结构还是比较稳定的，财务实力有所上升。 （3 3）根据该公司的资产负债表可以发现，该公司本年流动资产的比重为）根据该公司的资产负债表可以发现，该公司本年流动资产的比重为 94.71%94.71%，流动负，流动负 债的比重为债的比重为 49.46%,49.46%,属于稳健型结构。这种结构足以使公司保持相当优异的财务信誉，通属于稳健型结构。这种结构足以使公司保持相当优异的财务信誉，通 过流动资产的变现足以满足偿还短期债务的需要，企业的财务风险较小；另一方面，公司过流动资产的变现足以满足偿还短期债务的需要，企业的财务风险较小；另一方面，公司 可以通过调整流动负债与非流动负债的比例，使负债成本降低。该公司上年流动资产的比可以通过调整流动负债与非流动负债的比例，使负债成本降低。该公司上年流动资产的比 重为重为 95.15%95.15%，流动负债比重为，流动负债比重为 54.14%54.14%，相对于上年，虽然公司的资产结构和资本结构都有，相对于上年，虽然公司的资产结构和资本结构都有 所改变，但该公司资产结构与资本结构适应程度的性质并未改变。所改变，但该公司资产结构与资本结构适应程度的性质并未改变。 经营资产与非经营资产结构分析表经营资产与非经营资产结构分析表 项目2009 年2008 年 2009 年 （%） 2008 年 （%） 变动情况 （%） 经营资产： 货币资金 23,001,923,830.80 19,978,285,929.92 16.72 16.76 (0.04) 预付款项 8,736,319,500.73 3,160,518,998.56 6.35 2.65 3.70 存货 90,085,294,305.52 85,898,696,524.95 65.46 72.04 (6.58) 投资性房地 产 228,143,157.99 198,394,767.05 0.17 0.17 (0.00) 固定资产 1,355,977,020.48 1,265,332,767.18 0.99 1.06 (0.08) 在建工程 593,208,234.13 188,587,022.90 0.43 0.16 0.27 无形资产 81,966,325.94 0.06 0.06 6 根据上表可以看出，该公司根据上表可以看出，该公司 0909 年的经营资产比重相比年的经营资产比重相比 0808 年有所下降，但其比重仍占到年有所下降，但其比重仍占到 90%90%以上；而非经营性资产的比重有所增长，大概与近两年国家打压房地产暴利有关，企业以上；而非经营性资产的比重有所增长，大概与近两年国家打压房地产暴利有关，企业 根据政策调整公司资产结构，加大了非经营项目的投资。不过要证实这一推测，仍需进一根据政策调整公司资产结构，加大了非经营项目的投资。不过要证实这一推测，仍需进一 步分析企业的收入情况。步分析企业的收入情况。 负债方式结构分析表负债方式结构分析表 金额（元）结构(%) 项目 2009 年2008 年2009 年2008 年差异 银行信用 26,131,468,775.00 27,040,463,004.60 28.34 33.62 (5.28) _ 经营资产总经营资产总 计计 124,082,832,375.59124,082,832,375.59 110,689,816,010.56110,689,816,010.56 90.1790.17 92.8392.83 (2.66)(2.66) 非经营资产： 交易性金融 资产 740,470.77 _ 0.00 0.00 应收账款 713,191,906.14 922,774,844.24 0.52 0.77 (0.26) 其他应收款 7,785,809,435.41 3,496,096,906.25 5.66 2.93 2.73 可供出售金 融资产 163,629,472.66 167,417,894.55 0.12 0.14 (0.02) 长期股权投 资 3,565,383,001.51 2,485,725,268.99 2.59 2.08 0.51 长期待摊费 用 31,318,689.65 25,268,164.97 0.02 0.02 0.00 递延所得税 资产 1,265,649,477.66 1,449,480,632.53 0.92 1.22 (0.30) 非经营资产非经营资产 总计总计 13,525,722,453.8013,525,722,453.80 8,546,763,711.538,546,763,711.53 9.839.83 7.177.17 2.662.66 资产总计资产总计 137,608,554,829.39137,608,554,829.39 119,236,579,722.09119,236,579,722.09 100.00100.00 100.00100.00 0.000.00 7 应付债券 16,330,047,905.75 12,895,962,836.63 17.71 16.04 1.68 商业信用 1,979,342,105.30 5,812,805.08 2.15 0.01 2.14 应交款项 5,793,735,805.14 5,768,015,997.01 6.28 7.17 (0.89) 内部结算款项 806,504,472.20 517,762,853.19 0.87 0.64 0.23 外部结算款项 31,734,801,163.76 23,945,755,139.85 34.42 29.78 4.64 应付利息 122,643,721.10 219,884,034.75 0.13 0.27 (0.14) 其他负债 9,301,498,427.07 10,024,373,568.78 10.09 12.47 (2.38) 负债总计负债总计 92,200,042,375.3292,200,042,375.32 80,418,030,239.8980,418,030,239.89 100.00 100.00 0.00 上表说明，由于该公司的预收账款增幅较大，是其他融资渠道所筹资金的比重有所降低，上表说明，由于该公司的预收账款增幅较大，是其他融资渠道所筹资金的比重有所降低， 但银行信用和商业信用仍然是该公司负债资金的主要来源。由于银行信贷资金的风险要高但银行信用和商业信用仍然是该公司负债资金的主要来源。由于银行信贷资金的风险要高 于其他负债方式所筹资金的风险，因此，随着银行信贷资金比重的下降，其风险也会相应于其他负债方式所筹资金的风险，因此，随着银行信贷资金比重的下降，其风险也会相应 的有所降低。的有所降低。 股东权益结构变动情况分析表股东权益结构变动情况分析表 金额（元）结构（%） 项目 2009 年2008 年2009 年2008 年差异 股本 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 29.42 34.48 (5.06) 资本公积 8,557,716,583.44 7,853,144,319.55 22.90 24.62 (1.73) 投入资本总计投入资本总计 19,552,926,801.4419,552,926,801.44 18,848,354,537.5518,848,354,537.55 52.3152.31 59.1059.10 (6.79)(6.79) 盈余公积 8,737,841,436.85 6,581,984,978.14 23.38 20.64 2.74 未分配利润 8,808,398,744.05 6,184,277,986.66 23.57 19.39 4.18 外币报表折算差 额 276,721,078.80 277,307,760.05 0.74 0.87 (0.13) 归属于母公司股归属于母公司股 东权益总计东权益总计 37,375,888,061.1437,375,888,061.14 31,891,925,262.4031,891,925,262.40 100.00100.00 100.00100.00 0.000.00 从上表可以看出，如果从静态方面分析，投入资本仍然是该公司股东权益的主要来源。从上表可以看出，如果从静态方面分析，投入资本仍然是该公司股东权益的主要来源。 从动态方面分析，本期投入资本有所增加，但因为本年度留存收益的增加幅度大，投资比从动态方面分析，本期投入资本有所增加，但因为本年度留存收益的增加幅度大，投资比 重下降了重下降了 6.79%6.79%，说明在大经济环境不是很景气的时期下，该公司的盈利能力不错。，说明在大经济环境不是很景气的时期下，该公司的盈利能力不错。 （三）资产负债表项目分析（三）资产负债表项目分析 （1 1）货币资产性资产：根据该公司的资产负债表作如下分析（）货币资产性资产：根据该公司的资产负债表作如下分析（1 1）从存量的规模及变动情）从存量的规模及变动情 8 况看，本年该公司货币资金比上年增加了况看，本年该公司货币资金比上年增加了 3,023,637,900.883,023,637,900.88 元，增长了元，增长了 15.13%15.13%，变动幅，变动幅 度较小。度较小。 （2 2）应收账款：根据万科公司提供的会计报表及会计报表附注可知，该公司本年应收账款）应收账款：根据万科公司提供的会计报表及会计报表附注可知，该公司本年应收账款 余额为余额为 713,191,906.14713,191,906.14 元，上年应收账款余额为元，上年应收账款余额为 922,774,844.24922,774,844.24 元，本年应收账款减少元，本年应收账款减少 了了 209,582,938.10209,582,938.10 元，变动率为元，变动率为 22.7122.71 % %。另根据该公司报表附注提供的应收账龄表得。另根据该公司报表附注提供的应收账龄表得 知，虽然公司不同期限的应收账款余额有所增长，当不同期限应收账款的比重基本未变，知，虽然公司不同期限的应收账款余额有所增长，当不同期限应收账款的比重基本未变， 只要是一年以内的应收账款，其比重为只要是一年以内的应收账款，其比重为 96.35%96.35%，说明公司的信用政策和收账政策比较稳定，说明公司的信用政策和收账政策比较稳定， 对应收账款的变动几乎没有影响。对应收账款的变动几乎没有影响。 （3 3）预付账款：根据万科公司提供的会计报表及会计报表附注可知，该公司本年预付账款）预付账款：根据万科公司提供的会计报表及会计报表附注可知，该公司本年预付账款 余额为余额为 8,736,319,500.738,736,319,500.73 元，占总资产的比重为元，占总资产的比重为 6.35%6.35%，上年度预付账款余额为，上年度预付账款余额为 3,160,518,998.563,160,518,998.56 元，占总资产的比重为元，占总资产的比重为 2.65%2.65%，本年预付账款增加了，本年预付账款增加了 5,575,800,502.175,575,800,502.17 元，变动率为元，变动率为 176.42%176.42%，主要是预付地价款、土地保证金、工程款及设计费等。账龄超过，主要是预付地价款、土地保证金、工程款及设计费等。账龄超过 一年的预付款项，主要因土地未交付。其中前五名总额为人民币一年的预付款项，主要因土地未交付。其中前五名总额为人民币 2,679,403,299.422,679,403,299.42 元，占元，占 占预付款项总额比例为占预付款项总额比例为 30.67%30.67%，无对只有本公司，无对只有本公司 5%5%（含（含 5%5%）以上表决权股份的股东的预）以上表决权股份的股东的预 付款项。付款项。 （4 4）其他应收款：根据万科公司提供的会计报表及附注可知，该公司本年其他应收款余额）其他应收款：根据万科公司提供的会计报表及附注可知，该公司本年其他应收款余额 为为 7,785,809,435.417,785,809,435.41 元，占总资产的比重为元，占总资产的比重为 5.66%5.66%，上年其他应收款余额为，上年其他应收款余额为 3,496,.253,496,.25， 占总资产的比重为占总资产的比重为 2.93%2.93%，本年其他应收款增加，本年其他应收款增加 4,289,712,529.164,289,712,529.16 元，增长率为元，增长率为 122.70%122.70%，单项金额较大（超过，单项金额较大（超过 30003000 万元）的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、万元）的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、 与合作方往来款、一年内发生的代垫款及保证金。从其他应收款的增长幅度和所占比重来与合作方往来款、一年内发生的代垫款及保证金。从其他应收款的增长幅度和所占比重来 看都比较高，其中前五名欠款合计看都比较高，其中前五名欠款合计 1,420,723,749.271,420,723,749.27 元，占其他应收款总额比例：元，占其他应收款总额比例： 57.21%57.21%，说明债务人比较集中。其中合营公司和联营公司的其他应收款占其他应收款总额，说明债务人比较集中。其中合营公司和联营公司的其他应收款占其他应收款总额 的的 41.4541.45，说明公司的关联方资金占用较大。，说明公司的关联方资金占用较大。 （5 5）存货：根据万科公司财务报表附注提供的资料，编制该公司存货变动情况分析表。）存货：根据万科公司财务报表附注提供的资料，编制该公司存货变动情况分析表。 存货变动情况分析表存货变动情况分析表 变动情况 项目2009 年2008 年 变动额变动率 已完工开 发产品 5,319,985,590.29 7,901,152,143.88 (2,581,166,553.59)(32.67) 9 在建开发 产品 41,703,082,635.83 44,471,059,835.24 (2,767,977,199.41)(6.22) 拟开发产 品 43,626,908,554.11 34,719,124,232.13 8,907,784,321.98 25.66 原材料 59,998,046.38 48,455,423.66 11,542,622.72 23.82 存货总值 90,709,974,826.6190,709,974,826.61 87,139,791,634.9187,139,791,634.91 3,570,183,191.703,570,183,191.70 4.104.10 存货跌价 准备 624,680,521.09 1,241,095,109.96 (616,414,588.87)(49.67) 存货净值 90,085,294,305.52 85,898,696,524.95 4,186,597,780.57 4.87 根据上表可知，如果按存货资产总值计算，本年度存货资产增加了根据上表可知，如果按存货资产总值计算，本年度存货资产增加了 3,570,183,191.703,570,183,191.70 元，元， 增长比率为增长比率为 4.10%4.10%，表明存货资产实物量有小幅度的绝对增加。如果按其净值计算，则增，表明存货资产实物量有小幅度的绝对增加。如果按其净值计算，则增 加了加了 4,186,597,780.574,186,597,780.57 元，其比率为元，其比率为 4.87%4.87%。虽然存货净值的变动额和变动比率高于存货。虽然存货净值的变动额和变动比率高于存货 总值的变动额和变动比率，但这只是存货资产因计提跌价准备而造成的价值量变动，这种总值的变动额和变动比率，但这只是存货资产因计提跌价准备而造成的价值量变动，这种 变化对生产经营活动本身不会产生实质的影响。还需依据存货资产总值变动评价其对生产变化对生产经营活动本身不会产生实质的影响。还需依据存货资产总值变动评价其对生产 经营活动的影响。经营活动的影响。 （6 6）预收账款：）预收账款：该公司本年预收账款余额为该公司本年预收账款余额为 31,734,801,163.7631,734,801,163.76 元，占总资产的比重为元，占总资产的比重为 23.06%23.06%，上年度预收账款余额，上年度预收账款余额 23,945,755,139.8523,945,755,139.85 元，占总资产的比重为元，占总资产的比重为 20.08%20.08%，本年预，本年预 收账款增加了收账款增加了 7,789,046,023.917,789,046,023.91 元，变动率为元，变动率为 2.98%2.98%。主要为预售房的预收款项，其中没。主要为预售房的预收款项，其中没 有预收持有公司有预收持有公司 5%5%（含（含 5%5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的情况。）以上表决权股份的股东单位或关联方的情况。 三、所有者权益变动表分析三、所有者权益变动表分析 万科公司万科公司 20092009 年与年与 20082008 年相比，其所有者权益项目结构有所变化，年初余额比重降年相比，其所有者权益项目结构有所变化，年初余额比重降 低了低了 189.23%189.23%，20092009 年净利润的比重上升了年净利润的比重上升了 220.76%220.76%，股份支付计入股东权益的金额变动，股份支付计入股东权益的金额变动 净额比重上升了净额比重上升了 335.57%335.57%，这是，这是 20092009 年所有者权益上升的两大重要因素。年所有者权益上升的两大重要因素。 四、利润表分析四、利润表分析 （一）利润表水平分析（一）利润表水平分析 1 1、净利润分析、净利润分析 净利润是企业所有者最终取得的财务成果，可供企业所有者分配或使用的财务成果。净利润是企业所有者最终取得的财务成果，可供企业所有者分配或使用的财务成果。 万科公司万科公司 20092009 年实现净利润年实现净利润.69.69 元，比上年增长了元，比上年增长了.96.96 元，增长率为元，增长率为 38.58%38.58%，增长幅度较，增长幅度较 高。从水平分析看，公司净利润增长主要是利润总额比上年增长高。从水平分析看，公司净利润增长主要是利润总额比上年增长.06.06 元引起的，由于所得元引起的，由于所得 10 税费用比上年增长税费用比上年增长.10.10 元，二者相抵，导致净利润增长了元，二者相抵，导致净利润增长了.96.96 元。元。 2 2、利润总额分析、利润总额分析 利润总额是反映企业全部财务成果的指标，它不仅反映企业的营业利润，而且反映企利润总额是反映企业全部财务成果的指标，它不仅反映企业的营业利润，而且反映企 业的营业外收支情况。万科公司业的营业外收支情况。万科公司 20092009 年利润总额增长年利润总额增长.06.06 元，关键原因是公司营业利润的元，关键原因是公司营业利润的 增长，本年营业利润比上年增长了增长，本年营业利润比上年增长了.93.93 元，增长率为元，增长率为 36.46%36.46%； 3 3、营业利润分析、营业利润分析 营业利润是企业营业收入与营业成本、营业税金及附加、期间费用、资产减值损失、营业利润是企业营业收入与营业成本、营业税金及附加、期间费用、资产减值损失、 资产变动净收益之间的差额。它既包括企业的主营业务利润和其他业务利润，又包括企业资产变动净收益之间的差额。它既包括企业的主营业务利润和其他业务利润，又包括企业 公允价值变动净收益和对外投资的净收益，它反映了企业自身生产经营业务的财务成果。公允价值变动净收益和对外投资的净收益，它反映了企业自身生产经营业务的财务成果。 根据上表可以看出该公司营业利润的增加主要是营业收入和投资收益增加所致。营业收入根据上表可以看出该公司营业利润的增加主要是营业收入和投资收益增加所致。营业收入 比上年增加了比上年增加了.53.53，增长率为，增长率为 19.25%19.25%。从该公司的年报附注得知，其营业收入增长，主要。从该公司的年报附注得知，其营业收入增长，主要 原因是其主营业务收入增长了原因是其主营业务收入增长了.66.66 元；其次，投资收益的增加，导致营业利润增加了元；其次，投资收益的增加，导致营业利润增加了.60.60 元；元； 资产减值损失的减少，是导致营业利润增加的有利因素，本年公司资产减值损失减少了资产减值损失的减少，是导致营业利润增加的有利因素，本年公司资产减值损失减少了.27.27 元，下降了元，下降了 141.34%141.34%。但由于营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费。但由于营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费 用的增加，以及公允价值变动净收益的减少等的影响，使增减相抵后营业利润增加了用的增加，以及公允价值变动净收益的减少等的影响，使增减相抵后营业利润增加了.93.93 元，增长元，增长 36.46%36.46%。 ( (二二) )利润表结构分析利润表结构分析 从利润垂直分析上表可以看出万科公司本年度各项财务成果的构成情况。其中从利润垂直分析上表可以看出万科公司本年度各项财务成果的构成情况。其中 营业利营业利 润占营业收入的比重为润占营业收入的比重为 17.77%,17.77%,比上年度的比上年度的 15.53%15.53%，增长