四川加洲蓝湾营销策划报告

精品文档 四川加洲蓝湾营销策划报告四川加洲蓝湾营销策划报告作者：佚名时间：2008-6-5浏览量： 目录 第一部分内江房地产市场概述2一、住宅市场描述2二、商业市场描述2三、市场发展前景预测3 第二部分项目分析4一、项目SwoT分析：4.优势/S42.劣势/w53.机会/o54.威胁/T5二、市场定位6三、核心价值定位6四、潜在价值分析：6五、目标客群主要为内江及周边地区高端客群6六、部分规划设计建议：7.安全防范建议：72.内部规划配套建议：7 第三部分营销推广8一、总体定位8二、推广主题：尊贵与荣耀8三、阶段推广：8四、推广计划8.预热期82.开盘期93.强销期94.持续期9五、销售策略9六、广告平面表现9.设计方案10基础应用123.形象稿及阶段推广稿134.户外看板155.现场包装（围墙、迎风旗）16七、媒体推广建议17.主要媒体172.媒体分析与选择173.项目阶段性媒体安排194.费用预算205.现场包装部分216.售楼处包装217.费用总计22 第一部分内江房地产市场概述 一、住宅市场描述内江的房地产市场目前还属于刚起步阶段，市场竞争尚不激烈，从抽样调查的楼盘来看，具有以下特点：.开发商多为内江本地企业,总体实力不强；2.项目品质普遍不高,建筑形态多为多层和小高层，小部分为高层；3.项目多集中在东兴区，住宅销售情况良好，除部分项目因特殊原因被消费者排斥外，其它尚未出现滞销情况；4.一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；5.主力畅销户型为90135的三房、四房,主力总价1520万,平均单价在12001550元/之间；6.现场销售中心包装不理想，售楼人员服务意识欠缺，综合素质普遍不高；7.人们对居住环境、建筑质量、物业服务与管理、社区配套的要求日渐提高；8.消费者对小高层、高层物业形态亦开始接受。 二、商业市场描述.内江市的商业地产市场尚处于起步阶段；2.东兴区的邻街商业铺面由于规划不到位，同质化严重，导致空置率较高；3.休闲、娱乐、餐饮主要集中在市中区沿江路；4.目前仅有一个大型购物中心卓尔购物广场和一个商品批发市场。卓尔购物广场的营业会逐步带动东兴区商业的发展；5.即将完工的科技生活城将为该市的商业市场注入一股新的力量；6.大量在建楼盘的交房入住，使消费群体扩大，届时，滨江地带的生活、购物、饮食、休闲气氛能给滨江商业的发展提供有力保障。 三、市场发展前景预测通过对内江房地产市场的初步调查及对项目区域市场分析，结合政府部门相关法 四川加洲蓝湾营销策划报告作者：佚名时间：2008-6-5浏览量：规政策及规划前景分析，得出以下结论：.目前内江城市人均居住面积仅为平方米，离小康水平的人均20平方米还有很大的差距，房地产市场发展空间较大；2.持续稳定的高速发展，外出务工者在经济条件允许下，迫切需要改善现有居住条件，市场需求量近一两年内将有较大提升；3.未来住宅市场的开发热点主要集中在西林经济技术开发区、东桐路与临街路沿线，滨江地段将会是房地产发展热点中的热点；4.随着经济收入的增长，生活品质的不断提高，人们对日常休闲、餐饮娱乐要求也会逐步提高，滨江地段的商业将会散发出其独特的魅力，成为一体化商业中心；5.投资意识开始逐步增强，本地部分较高收入阶层开始倾向投资商业铺面和高档住宅；6.消费者逐步由感性向理性过渡，需要有更好的产品、更新的理念和更优的服务来吸引消费者。 第二部分项目分析 一、项目SwoT分析： 1.优势/S 1)区位优势交通：桐梓坝大桥、西林大桥和沱江大桥与市中区贯通；地段：处于临江路；2)景观：面向沱江，江景资源丰富3)规划与配套：规划设计：A、项目设计为内江的地标性建筑；B、规模大，能充分展现开发商实力；c、建筑体外立面设计时尚、现代、有质感；D、规划理念独特，景观设计与滨江规划保持一致，水系、绿化搭配完美；E、户型大阳台，全采光，动静分明。配套A、项目周边市政配套设施齐全，邮政、银行、学校、医院样样俱全；B、内部配套设施齐全：品牌高速电梯、游泳池、功能齐全的会所、智能化安全设备等；c、车位充足；D、专业化物业管理。 4)发展空间东兴区是未来内江市政府机关的所在地，是新的发展区域，前景广阔；随着政府对滨江的打造，项目升值空间大； 2.劣势/w 1)街道陈旧，周边环境差；2)目前滨江经济带发展比较落后，商业部分经济价值不高；3)投资方为外来开发商，在内江无品牌优势。 3.机会/o 1)内江经济增长率高，人口基数大，城市化进程快，需求量大；2)房地产市场运行向规划范发展；3)房地产价格呈现上涨趋势；4)周边在开发和即将开发的项目中，主力户型面积较大，本项目产品所属的细分市场在市场上认可的程度较高；5)该市消费者对江景房优势有一定的认可，对电梯房慢慢开始接受。 4.威胁/T 1)工程进度、预售许可证的办理延后有可能使销售错过旺季（春节）；2)特色商业经济地带尚未形成，本项目的商业面积在销售上将会有一定的难度；3)竞争对手的陆续开盘销售，会分化部分客户。 二、市场定位 滨江全景观高层豪宅 三、核心价值定位 1.地段绝佳的地理位置；2.景观丰富的江景资源；3.配套园林、绿化，会所，游池，电梯等；4.建筑现代、质感、经典；5.户型明朗、气派，动静分离； 四、潜在价值分析： 1.政府对滨江地段沿线的改造，将极大的带动滨江区域的升值空间；2.文化街区凤窝街，紧邻项目的西北侧，将是本项目打造文化品牌的一大卖点；年四川省的高考状元皆出自内江，具有良好的教育文化底蕴和氛围，对周边区域影响较大，一定程度上带动房地产市场的发展。 五、目标客群主要为内江及周边地区高端客群 1.按职业划分)政府、企事业单位中、高层职员；2)学校教职员工；3)私营企业主、个体工商户；4)医生、律师、会计师等；5)其它。2.按收入划分：内江高收入阶层3.按区域划分：)东兴区、市中区主力客户；2)周边区、县边缘客户。 六、部分规划设计建议： 1.安全防范建议：)建议做成封闭式小区，相对独立；2)配置安防等智能化设施，设立三重门禁系统；3)商业、车流、人流入口分开，减少干扰，增强安全性；4)水、电、气三表出户。2.内部规划配套建议：)园林景观：应与滨江整体景观规划协调融合，同时体现一定人文特性；2)设备：建议配置品牌高速电梯，电梯大堂装修应有档次，星级酒店设计标准，以彰显尊贵特性；3)会所：须体现当地休闲习惯。建议：健身房、阅览书吧、咖啡馆、棋牌室；户外临水景休闲区等； 第三部分营销推广 一、总体定位 1.住宅高品质，尊贵生活社区2.商业滨江餐饮、休闲、娱乐风情街 二、推广主题：尊贵与荣耀 四川加洲蓝湾营销策划报告作者：佚名时间：2008-6-5浏览量： 三、阶段推广： 1.滨江全景观高层豪宅；2.水岸豪宅新坐标；3.首席华府，领衔甜城；4.加洲蓝湾，只为尊贵的您打造。 四、推广计划 1.预热期)工地形象包装；2)项目形象推广；3)时间计划。2.开盘期)开盘前活动；2)开盘主题；3)时间计划。3.强销期)推广主题；2)推广活动。4.持续期)推广主题；2)推广活动。 五、销售策略 1.定价策略：2.销售渠道；3.销售方式。 六、广告平面表现 附件一：.LoGo设计方案基础应用3.形象稿及阶段推广稿4.户外看板5.现场包装（围墙、迎风旗） 设计方案方案一方案二方案三基础应用3.形象稿及阶段推广稿形象稿公开阶段热销阶段产品品质4.户外看板5.现场包装（围墙、迎风旗） 七、媒体推广建议 1.主要媒体内江属于二级城市范围，其广告媒体传播主要由以下方面组成： 1)报纸媒体：四川省报：华西都市报，成都商报；地方报：内江日报；2)电视媒体：内江电视台；3)广播；4)公交车车身广告；5)户外大型广告牌；6)灯箱广告；7)路牌广告； 2.媒体分析与选择项目要快速提升品牌知名度，将综合考虑运用多种媒体同步宣传，结合销售现场及单片全城派发的形式，以达到家喻户晓；我们将采用成本低，效果最大化的原则进行媒体选择：)省级报纸：华西都市报和成都商报由于是四川省级报媒，虽然具有广泛的传播度和大量的受众人群，但相对本项目的受众人群比例百分比过低，而且成本高，不具有可比性，但在本地仍然作为主流报媒这一优势来说，我们选择以夹报的形式出现，即：将份宣传资料夹于省级报媒，成本低，效果好。 2)内江日报：发行量：7万份，发行地点：市中区、东兴区、隆昌县、资中县、威远县。作为内江的地方媒体，他的受众人群并不大众化，传播率一般，但由于该报的特征独特，即：他以内江地方党报形式出现，虽然大众阅读率不高，但在党政机关等重要部门几乎是百分之百的传播率，他们正是我们的重要客户，所以可以考虑在该报做适量的广告宣传，根据效果反馈，做进一步调整。3)电视与广播：由于地区电视台和广播媒体的娱乐性和收视率问题，在电视和广播两方面的选择将以项目的主要销售节点来控制，以形象传播加销售信息出现。4)公交车身广告：在内江，自行车和摩托车很少，人们的出行主要依赖公交车和出租车，所以公交车多；其优点是：传播速度快，保留时间长；缺点是：公交车不象大城市那么新，对其画面有一定的影响。可以考虑选择城市内主要交通线路的公交车做车身广告；5)户外大型广告牌：二级城市的户外广告能够很好的体现出一个产品知名度，是产品进入市场的重要传播媒介，也将成为本项目传播的一个重要途径，它不但在项目树立形象阶段起主导做用，同时由于画面更新成本低，也可很好的兼顾到项目在各销售阶段内容的宣传；可在城市通往重庆和成都个方向以及主城区繁华地段设置户外广告。6)灯箱广告：灯箱广告主要以数量多，重复传播率高是他的主要优势，同时也为项目品牌价值的提升起到良好做用，但若追求高重复传播率，则成本就会过高；在灯箱广告媒介的选择上我们必须清楚应该在那些地段，做多少灯箱广告，它的受众人群结构是否最好，这都成为选择灯箱广告的主要依据。7)车站站台灯箱广告：车站灯箱广告受众人群面广，特别是在市区主要站点的效果很是比较好的；在资金允许的情况下可考虑。8)路牌广告：路牌广告是位于路名牌下方的广告，该媒介的优点是范围大，在全市各点都有分布，缺点是面积小，对项目品牌树立阶段无法起到提升的做用；可以在项目销售中期，即：项目形象以经建立之后，做为主要销售阶段媒体的补充。 3.项目阶段性媒体安排)形象建立期：车身，户外，灯箱，报纸；2)公开发售期：车身，户外，灯箱，报纸，电视及广播，夹报，推广活动，派发；3)持续销售期：车身，户外，灯箱，（阶段信息）派发；4)二次热销期：车身，户外，灯箱，电视，推广活动，派发；5)二次持续期：车身，户外，灯箱；6)尾盘销售期：车身，户外，灯箱，（特 四川加洲蓝湾营销策划报告作者：佚名时间：2008-6-5浏览量：殊房源及信息）；另：商业部分需要做单独的活动及推广；郊县地区推广。 4.费用预算)车身：条线路，每条选择辆车做一年的全车身广告，共计辆，每辆万元共计万元；2)户外：数量3（重庆，成都个方向和主城区繁华地段共块），由于其价格受路段和广告牌面积影响，具体的尚待落实，暂无法确定实际价格，估计费用为：810万元。3)报纸广告：2个整版，费用预算：万元4)电视及广播：根据销售阶段需求进行安排，具体价格待定，费用预算：万元。5)灯箱广告：在市中心繁华地段及较好地区做一定数量灯箱广告，约2030个左右，费用预算：710万元；6)推广活动：推广活动在项目开盘，二次热销，商业推广做3次，5万元/次，费用预算15万元。7)其它：夹报，宣传资料等，费用预算：750010000元8)楼书：2000册，根据印刷工艺和纸张选择决定最终价格，预算费用：万元；9)招商手册：000册，预算费用：5000元；0)形象海报：万份，费用预算：万元；1)阶段资料：次，每次2000份，费用预算：750010000元； 5.现场包装部分)围墙：工艺采用喷绘直接裱画面