第10章 土地使用权转让法律制度

第十章土地使用权转让法律制度,教学要求与手段,思考与练习题,本章主要内容,土地法,【教学目的和要求】通过本章的学习使学生掌握国有土地使用权转让、出租和抵押的概念、特征、条件和程序；明确土地抵押权的效力和实现。【教学重点及难点】土地转让、出租的区别；土地抵押的条件、效力和实现。【教学内容与时间】（2.0学时）。【教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。,第十章土地使用权转让法律制度,第一节土地使用权转让第二节土地使用权出租第三节土地使用权抵押,第十章土地使用权转让法律制度,1、概念,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。,第一节国有土地使用权转让,3、土地使用权转让特征,（1）转让是发生在平等民事主体之间的一种民事行为。（2）转让是土地使用权权利和义务的完全转移。（3）转让必须在土地使用权者对取得使用权的土地进行一定的投资、开发和利用后方可转让。,2、方式,买卖、交换、赠与。,注意：土地使用权转让与土地使用权出让的关系,（一）以出让方式取得的土地使用权的（1）按照土地使用权出让合同约定已经支付全部地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书；（2）按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；（3）转让土地使用权时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证。（4）使用剩余年限之内，不能长于土地使用权出让合同的使用剩余年限。（5）土地使用权转让需要改变原土地使用权出让合同规定的土地用途的，必须征得出让方的同意，并按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。,4、土地使用权转让的条件,（二）以划拨方式取得的土地使用权的转让条件有批准权的人民政府准予转让的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。,4、土地使用权转让的条件,注意：一、划拨国有土地使用权转让是指国有土地使用权人将其通过行政划拨获得的国有土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物依法转移给他人的行为。二、划拨国有土地使用权转让的程序1、申请；2、审批；3、签订国有土地使用权出让合同；4、签订国有土地使用权转让合同；5、办理转让登记手续,“补办出让+转让”的程序,第二节国有土地使用权出租,1、概念,土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。,2、土地使用权转让特征,（1）主体为出租人和承租人（2）是民事法律行为（3）出租方式是租赁（4）出租物包括土地和地上建筑及附着物（5）继续性的经营行为（6）属于债权法律关系,（一）出租转让,继续行为买断行为权利的延续权利的让与,原土地使用权人与出让人的关系不改变；并形成新的出租人与承租人的关系。,原土地使用权人与出让人的关系终止,3、与相关行为的区别,（二）土地出租房屋出租,目的在于目的在于利用土地利用房屋,可以在合同允许的范围内对土地及地上物合理改变,不能擅自改变土地状况和地上物状态,租赁期限届满承租人能否主张“优先承租权”？,【案情介绍】2002年5月，原告甲与被告乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：原告租被告二室一厅房屋一套，租期一年，每月2000元；合同期满时，在同等条件下甲有优先承租权。合同期满前后，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于乙将租金增至每月2500元，而原告认为租金太高，双方末达成协议。此时，第三人某电脑公司丙要求承租此房，并表示每月愿付租金2200元；被告乙在未告知原告甲的情况下将此房以每月2200元的租价租给第三人丙，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知此事，向被告提出自己也愿以每月2200元的租价续租房屋。被告认为自己已与第三人达成了协议，不能再反悔，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的“优先承租权”，确认被告与第三人的合同无效。问：原告的诉讼请求是否应当得到支持？,【法律分析】本案中被告与第三人签订的合同是否有效是争议的焦点。而这个争议的解决关键与原、被告之间合同约定的“优先承租权”有密切联系。(1)在原告与被告签订的房屋租赁合同中，双方约定了原告的“优先承租权”，即原告在同等的条件下有优先承租房屋的权利。但我国现行法律并没有关于承租人的“优先承租权”的强制性规定。(2)那么，没有法律强制规定而合同约定的“优先承租权”的效力如何？虽然我国现行法律没有“优先承租权”的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。不过，法定的权利来源于法律的规定，具有广泛的拘束力；而合同的权利则产生于双方的约定，权利的范围仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。故本案中的关于“优先承租权”约定合法有效，但效力仅限于约定人之间，对善意第三人不产生约束力。,(3)本案中被告与第三人之间签订的租赁合同是否有效？根据合同法规定导致合同无效的有五种情形，其中恶意串通，损害国家、集体或者他人利益的会导致合同无效。结合本案，第三人与被告签订房屋租赁合同时，对原、被告之间的“优先承租权”的约定并不知情，不存在与被告合谋损害原告利益的恶意，因而属于善意第三人，不属于“恶意串通”，故第三人与被告之间的合同应是合法有效的。(4)经过上面的分析我们知道，原告享有的“优先承租权”的效力范围并不能约束第三人，第三人合法取得了房屋的租赁权。然而，原、被告关于“优先承租权”的约定也并非无效条款，对被告具有合同的拘束力。被告不顾原告的“优先承租权”，擅自将房屋租赁给第三人，违反了合同的约定，理应承担违约责任。,本案例的启示：一、“优先承租权”并非是法律、行政法规的强制性规定，合同约定的“优先承租权”无法对抗不知情的善意第三人。因此，为了实现你的“优先承租权”，要以适当的方式让第三人“知情”。二、由于“优先承租权”没有法律、行政法规的强制性保障，建议在合同中约定足够程度的违约责任，以防止出租人在利益驱使下违约将房屋租赁给第三人。三、签订合同需要注意对方当事人所作的承诺是否涉及第三人，如果需要合同之外的第三人为一定义务才能实现的，那这种承诺就是无法得到切实保障的。不要被合同中的这类承诺所诱惑。,第三节土地使用权抵押,（一）概念债务人或第三人向债权人提供一定财产作抵押物以担保债务的履行，债务人不履行到期债务时，债权人有依法以抵押物折价或者变卖抵押物的价款优先受偿的权利。债权人是抵押权人，债务人或第三人为抵押人。（二）抵押权的特征第一、抵押权是从属于债权的担保物权。第二、抵押权为就债务人或第三人提供的财产而设定的物权。第三、抵押权为不移转标的物的占有的物权。第四、抵押权是就抵押物卖得的价金优先受偿的权利。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（19900519）国务院第55号令第32条规定：土地使用权可以抵押。土地使用权人为筹措资金将土地使用权作为履行债务的担保而抵押给贷款人的行为。,一、抵押权概念与特征,土地抵押权,变价处分权：,优先受偿权：,债务人无法清偿债务时，债权人依法定程序拍卖、变卖该土地使用权，实现土地使用权的交换价值的权利。,土地使用权折价或变卖之价款清偿债务时，土地抵押权优先于普通债权，登记在先的土地抵押权优于登记在后的土地抵押权。,二、土地使用权抵押的特征,土地使用权抵押是指抵押权之标的物为土地使用权的抵押。其特征为：1、土地使用权抵押是一种法律要式行为。必须签订书面合同并办理登记；2、土地使用权抵押人是土地使用权人。3、土地使用权抵押标的物的特殊性。期限受到土地使用权的期限的限制。客体是土地使用权，而非土地或土地所有权；,（一）依法可以抵押的土地使用权1出让土地使用权2划拨土地使用权（依法拍卖后，必须从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿）3承租土地使用权4.以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体所有土地上的土地使用权，但乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。5依法承包并经发包方同意抵押的四荒地的土地使用权物权法第二百零一条规定，依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。6其他依法可以抵押的土地使用权,三、土地使用权抵押客体的范围,物权法第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押登记应当以土地使用权登记为前提”。物权法第二百零一条规定，以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。乡镇企业集体土地使用权可以设定抵押，但存在四个限制：（1）土地使用权必须已经经过县级土地管理部门登记，未经登记的不得设定抵押；（2）土地上必须有厂房等地上建筑物。如果只是一块空地，不得设定抵押；（3）土地只能与土地上的厂房等地上建筑物一并设定抵押，不得单独设定抵押；（4）抵押的范围是厂房等地上建筑物占用范围内的土地使用权，而不是全部地块的土地使用权。,法律规定,（二）不可以设定抵押的土地使用权,1.以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施以及所占用的土地使用权。2.权属不明或有争议的土地使用权、依法被查封监管的土地使用权。3.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。,四、土地抵押权的登记,物权需要采取一定的方式予以公示，土地抵押权的公示方式是土地抵押权登记。它以法定登记方式将土地抵押权存在的事实表现于外部以使他人可以查询，防止第三人因不知抵押权的存在而遭受不利后果。1.我国对土地抵押权实行登记生效主义，意义在于：（1）具有了对抗第三人的效力；（2）是抵押合同生效的要件；（3）是国家加强对土地的统一管理的需要。2.登记机关土地管理部门；县级以上人民政府规定的部门。,五、土地使用权抵押法律关系,土地使用权法律关系是指土地使用权抵押双方当事人在抵押过程中依法形成的权利义务关系。（一）抵押人的权利义务抵押人的权利有：1、继续享有出让合同中规定和约定的占有、使用和收益的权利。2、就同一土地使用权担保价值剩余部分，再设定抵押权的权利。3、处分土地使用权的权利。抵押人的义务有：1、保证土地完整性的义务。2、抵押人有保证抵押权人实现抵押权的义务。,（二）抵押权人的权利义务抵押权人的权利有：1、优先受偿的权利；2、保全抵押；3、物上代位权；4、处分抵押权。抵押权人的义务主要有：抵押权人变卖抵押权价款优先受偿后的剩余部分返还抵押人。（三）土地使用权抵押法律关系的产生、变更和消灭1、产生；2、变更；3、消灭（见教材165-166页）,（一）土地使用权抵押的主体条件1、土地使用权抵押人必须具有对抵押土地的处分权，即抵押人必须是土地使用权人。2、土地使用权抵押人必须是通过出让或转让取得土地使用权的受让人。3、房地同时抵押的抵押人，必须既是房屋所有权人又是土地使用权人。4、抵押人可以是债务人，也可以是第三人。5、土地使用权抵押人可以是土地使用权出租人。,六、国有土地使用权抵押的条件,（二）土地使用权抵押的客体条件,1、抵押的土地使用权必须是抵押人的合法权利2、土地所有权不得抵押。3、抵押土地使用权时，其地上建筑物、附着物随同抵押。4、抵押物的价值应与其担保的债权相适应。5、抵押共有土地使用权，应取得其他共有人书面同意。6、抵押已出租的土地使用权，应将租赁情况告知抵押权人，同时，将抵押情况告知承租人。,七、国有土地使用权抵押程序,1、抵押人持国有土地使用证提出抵押申请，向有资格的地价评估机构申请评估。2、办理地价评估结果确认手续。3、抵押双方签订土地使用权抵押贷款合同。4、抵押双方办理土地使用权抵押登记手续。5、县土地管理局向抵押权人颁发土地他项权利证明书。6、抵押权人向抵押人拨付贷款。7、抵押合同履行终结，抵押当事人双方应向土地部门办理注销抵押登记手续。,八、土地使用权抵押合同,（一）含义：土地使用权抵押人和抵押权人为保证债务的履行而签订的担保协议。（二）特征：民事合同；从属合同；主体特定；依法登记。（三）内容1当事人、抵押物的基本情况；2被担保的主债权的种类、数额、用途以及支付方式、偿还方法等；3债务人履行债务的期限或抵押期限；4.抵押物的占管；5.抵押担保的债权范围、消灭条件等。,土地使用权抵押后能不能转让？,抵押人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利之一是：抵押人有权处理土地使用权，包括转让、出租土地使用权。土地使用权抵押后，抵押人有权转让土地的使用权。但转让土地使用权时，为了保证抵押权人的利益应征得抵押权人的同意。否则，抵押人的转让行为无效。,抵押权能否单独转让?,担保法第五条规定：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定;第五十二条规定:抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。抵押权人重要的权利之一是：可以让与抵押权，当抵押权人也欠他人债务时，为了履行偿还债务之义务，可以把抵押权转让给他的债权人。但抵押权不能单独转让，转让抵押权时应将债务一起让与。（让与处分连同债权一起让与并通知抵押人）,如果在抵押期间出现了抵押物价值减少，怎样追究责任？,一是对抵押物保值的要求权在抵押人的行为足以使抵押物的价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值的减少无过错的，抵押权人有权在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值减少的部分，仍作为债权的担保。二是代位请求赔偿权抵押物价值减少是由第三人引起时，可以基于抵押关系要求抵押人让与对侵权人的赔偿请求权或者向保险公司的理赔权。,九、土地使用权抵押的效力,土地抵押权的效力是指土地抵押权设定后，对于抵押当事人担保的债权范围等产生的法律约束力。1、土地抵押权所担保的债权范围土地抵押权以其标的物（包括物和孳息）的全部价值担保债权的清偿：（1）主债权及其所生之利息（2）债权未获清偿所生的违约金或损害赔偿金（3）实现抵押权的费用,2.对抵押权人抵押权的限制（1）物权法在立法上对抵押权作了期限限制，即抵押权利人必须在抵押期间内行使权利，否则其抵押权就会因期间的经过而归于消灭或者不受法院保护，物权法202条规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予支持。（2）抵押设定后，抵押权人不占有抵押物，不享有使用权和收益权，只有债务到期未清偿时抵押权人才能依法对抵押的土地的行使抵押权。（3）抵押权优先受偿权的限制，如不得优于劳动工资、征纳税款、建筑工程承包款、划拨土地使用权的补交出让金等。,九、土地使用权抵押的效力,案例：某县属国有企业白酒厂，连年亏损，截至2004年6月，已累计欠税30万元，并于2004年7月1日被该县国税局公告欠税。同年7月26日，该白酒厂将自有对外出租的一座酒楼作抵押，从县建行贷款30万元，未向税务机关报告。截至2004年8月10日，该白酒厂欠税已增至32万元。同年8月15日，该县国税局对该厂下达限期缴纳税款通知书，责令该厂于8月30日前缴纳税款。到期该厂仍然没有缴纳税款。同年9月5日，经该县国税局局长批准，该县国税局对该厂实施税务强制执行措施，为了不影响该厂正常生产，未对生产设备采取强制执行措施，决定对该厂自有的酒楼实施查封，并委托当地的拍卖行拍卖，以拍卖价款抵缴32万元的欠税及滞纳金。对此，县建行以酒楼已抵押给建行为由，提出异议。,3.对抵押人抵押物所有权的限制担保法第49条：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。物权法第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。,九、土地使用权抵押的效力,案例：甲公司向乙银行贷款1000万元，同时甲公司将楼房一栋抵押给乙银行，并办理抵押登记手续。抵押期间，甲公司以1200万元的价格擅自将楼房卖与丙公司并办理了产权转移手续。后甲公司到期未归还借款。乙银行称自己不同意甲公司出卖已抵押的楼房，主张甲丙间买卖楼房的合同无效，要求行使对楼房的抵押权，拍卖楼房，并以拍卖所得价款优先清偿贷款，三方遂起纠纷。,评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据物权法第191条的规定，要注意以下几个方面：一、抵押人作为抵押财产的所有权人，本质上对抵押财产有自由处分的权利，但由于抵押权的存在，其处分权要受抵押权的限制。即所有权人在其所有物上为债权人设定抵押权时，也就意味着所有权人(抵押人)将其对所有物(抵押财产)交换价值的支配权让渡给了债权人(抵押权人)，因此这时所有权人(抵押人)对其所有物(抵押财产)的处分就不得影响债权人(抵押权人)对抵押财产交换价值的支配，也就是说所有权人(抵押人)对其所有物(抵押财产)的处分要受抵押权的限制。即必须经抵押权人同意，以体现抵押权对抵押财产交换价值的支配；并且抵押人应将转让抵押财产所得价款提前清偿债务或提存，以实现抵押权的作用，进而实现债权。,评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据物权法第191条的规定，要注意以下几个方面：二、抵押权对抵押人处分抵押财产的限制应局限在影响债权实现的范围内，因此，抵押期间抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的行为并非当然无效，在不影响债权实现时，抵押财产的转让是有效的。抵押权是为担保债权实现而设，抵押权系其所担保债权的从权利，抵押人转让抵押财产即使未经抵押权人同意，但如果抵押财产受让人代为清偿债务，也即不影响债权实现时，转让行为就勿需受抵押权的限制，在满足其他生效条件的情况下当然应认定为有效；换个角度看，当抵押财产受让人代为清偿债务，债权因实现而消灭，作为从权利的抵押权随之消灭，抵押权对抵押财产转让的限制也就不存在了。,评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据物权法第191条的规定，要注意以下几个方面：三、受让人代为清偿债务的，可向债务人主张返还不当得利，如果抵押人是债务人之外的第三人，也可向抵押人主张返还不当得利。由于债务人未清偿债务而抵押财产受让人代其清偿债务，债务人因此免除了债务，债务人构成不当得利，依据我国民法通则第92条之规定，受让人可要求其返还不当得利。如果抵押人系债务人之外的第三人，由于受让人代为清偿债务消灭了抵押权，抵押人以特定财产抵押担保债权实现的物上债务得以免除，也构成不当得利，应予返还。,评析：该纠纷涉及甲、乙、丙三方利益冲突，根据物权法第191条的规定，要注意以下几个方面：四、抵押财产转让未经抵押权人同意，受让人也未代为清偿债务时，转让行为仅对抵押权人无效，在转让人(抵押人)与受让人之间仍得为有效。如果抵押人违反物权法第191条第2款之强行规定，未经抵押权人同意转让抵押财产，由于其违法性仅涉及特定第三人即抵押权人的利益，该转让行为因违反法律强行性规定而无效，也仅对抵押权人无效(即所谓相对无效的法律行为)，抵押权人可主张转让行为无效进而实现抵押权，而在转让人(抵押人)与受让人之间仍得为有效。,本案甲公司将其楼房抵押给乙银行后其对楼房的处分行为就要受抵押权人乙银行的一定限制，甲公司擅自转让已抵押楼房给丙公司，乙银行可主张转让行为无效，进而拍卖该楼房以其所得价款优先清偿1000万元债权。如果丙公司想保有该楼房，代甲公司向乙银行归还1000万元贷款，那么甲公司转让楼房给丙公司的买卖合同有效，丙公司取得该楼房所有权，其额外付出的1000万元，可以返还不当得利的理由向甲公司(既是债务人又是抵押人)追偿。,九、土地使用权抵押的效力,4.优先效力抵押权人优先于一般债权人受偿；当抵押物被查封、被执行时，抵押权优先于执行权；当债务人宣布破产时，抵押权优先于一般债权；当一个抵押物上有多个抵押权存在时，经过登记的抵押权优先于未经登记的抵押权，顺序在先的抵押权优先于顺序在后的抵押权，抵押权顺序相同时，抵押权人按照债权比例受偿。但以上的优先不得优于劳动工资、征纳税款、建筑工程承包款、划拨土地使用权的补交出让金等。,九、土地使用权抵押的效力,5.从属效力抵押权是从属于债权的担保物权，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。抵押权不得与债权分离单独转让或作为其他债权的担保。主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。,九、土地使用权抵押的效力,6.排他效力和追及效力抵押权人基于其对抵押物的支配权，可以行使物上请求权以排除物的所有人或其他任何第三人对其权利的妨害，以恢复抵押权对抵押物所应有的支配状态。抵押权人依照其抵押权的支配力，不论抵押物的所在，均可追及抵押物的交换价值而优先清偿抵押担保的债权。甚至，在抵押物发生原有形态或者性质的变化而有代位物存在时，抵押权仍可追及于抵押物的代位物。抵押权的追及效力，使得抵押权人格外关注抵押物的价值之保全，而并不注重抵押物的占有、使用和收益。抵押权的追及效力，以及通过抵押权的物上代位性扩充抵押权的追及效力，成为确保抵押担保的功能实现的有力基础。,十、土地使用权抵押权的实现,（一）涵义：土地抵押权人在债务人到期不履行债务或土地使用权抵押合同有效期间被宣告破产解散时，可依法律规定或合同约定以土地使用权折价或变卖所得的价款来清偿所担保的债权。（二）土地抵押权实现的条件1、债务人在债务履行期届满而不履行债务的；2.抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的。3、抵押人的继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的。4、抵押人解散、破产或被依法撤销而又不清偿债务的。5、抵押合同约定的其他条件。,（三）土地抵押权实现的方式拍卖抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。协议以抵押物折价取得抵押物时，如果损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，其可以行使债权人代位权和撤销权。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。如果价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。,抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。如果价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：实现抵押权的费用；主债权的利息；主债权。土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以将该土地上新增的房屋与抵押物一起拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权受偿。拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。,土地使用权抵押纠纷,开发商向银行或其他金融机构贷款筹建设资金是目前房地产开发建设的通行做法。而在贷款时，开发商以不动产，土地使用权或在建房屋作抵押向银行提供债权担保则是大多数银行提供贷款的前提条件。抵押担保的主要目的是为了保证债权人（抵押权人）在债务人（抵押人）不能按期履行还款义务时，可以该抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。但在实践中，由于抵押行为的不规范，常使抵押权人（出借方）优先受偿权难以实现。抵押纠纷的基本表现形式就是抵押合同的效力问题。,案例一：某村委为兴建农民公寓而向银行贷款，同时将一块村办企业的土地使用权向银行作了抵押。后因村委无力归还贷款，银行向法院起诉，并要求拍卖该幅土地。这一要求被法院拒绝，并认定该抵押行为无效。为什么？因为担保法第36条和物权法第183条规定：明确规定：“乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。”村委与银行签订的抵押贷款协议显然违背了该条法律的规定，因此这一抵押行为理应被认定无效。,案例二：某单位以国家划拨的土地与他人搞房地产开发，在向银行贷款时将土地使用权抵押给银行，并约定在建项目也一并设定抵押。后因该单位未能近期偿还贷款，银行向法院起诉并申请财产保全，法院依法查封了大楼。但后来银行并未从拍卖所得中得到全额补偿，所得补偿只占拍卖所得的一小部分。为什么？,房地产管理法第50条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”同时房地产管理法第51条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属抵押财产。需拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得抵押权人无权优先受偿。”因土地使用的拍卖所得与土地使用权出让金基本相当，而新建房屋又是在抵押合同签订之后建成，所以银行只能与其他债权人按债权比例分配新建房屋的拍卖所得。银行的优先受偿权基本丧失。,案例的启示：抵押贷款方面的纠纷常常表现在抵押权人的优先受偿权能否得以实现方面。而抵押权人的优先权能否得以实现的关键，是抵押合同是否合法有效。如果抵押合同有效，即使贷款方不能按期还款，抵押权人通过行使优先权，从拍卖、变卖所得中也能得到较充分的补偿。,抵押纠纷的预防,预防抵押纠纷的关键是保证抵押合同的效力。保证抵押合同合法有效关键要做好三点：（1）抵押物必须是国家法律规定允许设定抵押物或其他财产权益。以法律禁止设定抵押的财产进行抵押，则不能产生抵押的法律效力。如土地所有权，社会公益设施等财产就不能设定抵押。（2）签订抵押贷款合同后应及时到法律规定的主管部门办理抵押登记手续。根据担保法的规定，抵押合同自登记之日起生效。当事人未办抵押登记的，抵押权不能对抗第三人，即抵押权人不能依据抵押合同行使优先权。（3）注意抵押顺序。抵押登记的时间很重要，因为根据担保法的规定，如果以同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款应当按照抵押物登记的先后顺序清偿。因此，办理抵押登记，应注意审查抵押物在此之前是否设定过抵押，如已设定抵押或抵押物价值低于全部债权时，则应慎重接受该抵押担保。,楼盘土地使用权抵押后开发商可否销售商品房？,案件回放：2005年月，钟先生与位于珠海市香洲某楼盘开发商签订了一份购买商铺的商品房买卖合同，合同签订后，钟先生支付了购房定金二万元。之后，钟生在珠海市房地产登记交易中心查询到：开发商销售的上述商铺存在“土地使用权及在建工程抵押”的情况，同时也有已销售的房产被注销抵押登记的记录，抵押权人是某银行。于是钟先生认为开发商销售的商铺存在抵押，销售是违法、是欺诈客户的行为，便拒绝再支付余款及办理相关手续，并扬言要向开发商索赔。,分析：一般来说，房地产开发企业从银行贷款进行房地产开发，便把所开发楼盘的土地使用权及在建工程抵押给银行，这是自然而然的事。但当开发商的楼盘在取得预售许可证时，预售证上会标明土地使用权“已被抵押，抵押权人同意预售”字样，并且当客户与开发商签订了购房合同，交了款项后，开发商会根据这些购房资料向银行提出注销该商品房抵押的申请，银行会按程序同意注销，房地产登记交易中心也会在房地产抵押登记表“附记”栏上注明已注销该商品房