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公寓大廈管理條例暨相關子法說明,營建署建築管理組,中華民國97年8月,大綱,壹、前言貳、條例暨法令關係說明參、公寓大廈管理條例暨相關法令說明肆、結語,壹、前言,壹、前言（1/2）,訂定背景：先天條件-地狹人稠後天因素-都市化（都市土地不敷使用）發展現象-高層化（平面變垂直使用）。（63年解除4層以上禁建命令）-鄰里關係疏遠-法規制度規範空窗（民法物權編799條及第800條）-摩擦、糾紛、爭執、衝突-都市景觀雜亂情形-複合化-公共安全事件頻傳（衛爾康、星鑽KTV）,訂定目的（條例#1）：-加強管理維護-提升居住品質-追求三安,壹、前言（2/2）,參、條例暨法令關係說明,各國公寓大廈管理立法例比較,參、條例暨法令關係說明（1/5）,30年,條例（區分所有建築物管理條例）84年6月28日公佈全文52條89年4月26日修正第2條92年12月31日全文修正95年1月18日修正第29條；增定第59-1條,施行細則85年10月2日發布94年11月16日修正,服務人管理辦法86年9月3日發布91年6月24日修正第十條94年修正,公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法85年11月27日會銜財政部發布,公寓大廈管理組織申請報備處理原則85年11月22日發布94年1月11日修正94年10月7日修正,公寓大廈規約範本85年5月27日發布92年11月11修正第2條94年2月23日修正,公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本85年5月27日發布92年11月11修正第2條94年2月23日修正,85年,95年,90年,參、條例暨法令關係說明（2/5）,法令規章之位階,條例暨相關子法位階,法律,法令,規約,內部管理規則,都市計畫法法律、區域計畫法、建築法、消防法、公寓大廈管理條例、其他相關法律,公寓大廈管理條例施行細則、公寓大廈管理組織申請報備處理原則、公寓大廈意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法、建築物室內裝修管理辦法、違章建築處理辦法、招牌廣告及樹立廣告管理辦法、其他相關法令及解釋函令,區分所有權人會議決議訂定,公寓大廈會議規則、公寓大廈選舉辦法、可授權管委會訂定、公寓大廈財務管理、公寓大廈共用部分管理規則、停車場管理辦法、管理服務人服務規則、其他相關內部管理規則,參、條例暨法令關係說明（4/5）,1.公寓大廈管理條例施行細則-622.公寓大廈管理服務人管理辦法-463.公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法-174.公寓大廈管理組織申請報備處理原則5.公寓大廈規約範本-606.公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本7.公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則-59之1,公寓大廈管理條例,母法,相關子法,參、條例暨法令關係說明（5/5）,條例暨相關子法位階,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明,一、區分所有權人與住戶之權利義務二、專有、約定專用、共用、約定共用三、公寓大廈管理組織之運作四、規約之訂定五、管理服務人之管理與訓練,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明,公寓大廈：1.構造上或使用上或在建築執照設計圖樣有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。【#3-1】2.多數各自獨立使用的建築物、公寓大廈，其共同設施的使用與管理具有整體不可分性的集居地區者。【#53（1）一宗建築基地（2）山坡地開發許可範圍內（3）其他經地方主管機關認定者管理及組織準用條例的規定。其他經地方主管機關認定者：經各自建築物所有權人、公寓大廈之區分所有權人過半數書面同意，其共同設施之使用與管理具有整理不可分割之地區。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（1/17）,區分所有權人用語定義#3（1-4）有公寓大廈專有部分所有權，及共用部分之應有部分所有權的人。公寓大廈：構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地專有部分：公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。即可獨立使用之私有面積所有權共用部分：公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者應有部分：供共同使用之公共面積持分,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（2/17）,公寓大廈認定：登記型態，同一建號，同一權利主體所有，且無共用部分，即屬無區分。必須同時兼具專有部分及共用部分。公司行號負責人或員工是否為住戶？僅具有土地區分所有權人得否參與區權會？未居住於大廈之區權人是否為住戶？得否擔任委員？區權人出租他人使用仍得選任委員，但有規約除外規定？配偶為住戶，或設籍同戶亦為住戶,區分所有權人用語定義#3（1-4）有公寓大廈專有部分所有權，及共用部分之應有部分所有權的人。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（3/17）,住戶用語定義#3（8）（1）區分所有權人（2）承租人（3）其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者（4）業經取得停車空間建築物所有權者,住戶認定：自行增設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，依地政相關法令規定已取得建物所有權者。住戶得否選任委員：住戶仍得選任管理委員、主任委員或管理負責人，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（4/17）,區分所有權人之權利除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。（#4）按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。（#9）,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（5/17）,區分所有權人之義務與罰則對專有部分的利用。專有部分、約定專用修繕、管理、維護。共用部分、約定共用部分費用之分擔。管線維修費用之分擔。公共基金繳納。繼受人應遵守原區分所有權人之一切義務。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（6/17）,區分所有權人之義務與罰則對專有部分的利用。（#5不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為）專有部分、約定專用修繕、管理、維護。共用部分、約定共用部分費用之分擔。管線維修費用之分擔。公共基金繳納。繼受人應遵守原區分所有權人之一切義務。,正常使用認定1.建築物之正常使用係指未依建築物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而為使用而言。2.非僅由規約認定而限制專有部分之使用,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（7/17）,區分所有權人之義務與罰則對專有部分的利用。#專有部分、約定專用修繕、管理、維護。（#10）共用部分、約定共用部分費用之分擔。管線維修費用之分擔。公共基金繳納。繼受人應遵守原區分所有權人之一切義務。,承租人是否具修繕義務約定專用事項，如該約定未予禁止外，並合於民法規定之當事人間特約由承租人負擔修繕義務者，其包括租賃契約之承租人，尚非法所不許。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（8/17）,區分所有權人之義務與罰則對專有部分的利用。#專有部分、約定專用修繕、管理、維護。共用部分、約定共用部分費用之分擔。管線維修費用之分擔。公共基金繳納。繼受人應遵守原區分所有權人之一切義務。,管理費收費標準、管理運用規約中明定管理費用之收費標準授權由管理委員會訂定，非本條例所不許。管理費爭議係私權管理費的繳納是區分所有權人的義務，至承租人與區分所有權人間之清償關係，係屬私權。外牆管理費如何負擔外牆，係指建築物外圍之牆壁，由其建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途及相關測繪規定，認定其屬專有部分或共用部分，並可經由規約約定或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人或共同使用,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（9/17）,重大或一般修繕、維護及改良之認定有關重大或一般修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之。#12管線之認定住戶馬桶之排管介於其直下層天花板內，視為其內之管線。,區分所有權人之義務與罰則對專有部分的利用。#專有部分、約定專用修繕、管理、維護。共用部分、約定共用部分費用之分擔。管線維修費用之分擔。（#11）公共基金繳納。繼受人應遵守原區分所有權人之一切義務。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（10/17）,住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。,專有部分裝修不須經管理委員會同意供公眾使用建築物尚無住戶向直轄市、縣(市)主管機關申請該專有部分建築物室內裝修許可應先經管理委員會同意之規定,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（11/17）,住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。,外牆、屋頂構造及屋頂平臺認定第七條第三款所稱的屋頂構造是指構造物體的本身而言第八條：稱樓頂平台是指屋頂構造上方的平台空間，而樓頂平台的保管使用範圍應依核准圖所載為準違反外牆規定處罰程序住戶如有違反公寓大廈管理條例第八條第一項或第九條第二項之情事時，經管理負責人或管理委員會制止而不遵從者，其立法意旨即為尊重住戶自治精神。裁處罰鍰，自應踐行第八條第二項或第九條第四項規定程序，即應先經管理負責人或管理委員會制止而不遵從者後，方得據以處罰,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（12/17）,住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。,設置無線電台不適用條例第八條第一項91.7.10修正公布之電信法第三十二條、三十三條規定第一類電信事業或公設專用電信設置機關因設置管線基礎設施及終端設備需要，以及因無線電通信工程之需要，得有償使用私有土地建築物，設置無線電台，並應取得管理委員會之同意，其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（13/17）,住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。,鐵窗設置適用#8。（92修正時新增）違反#8之處分，應就其行為時法令違建處理公寓大廈違建，經管理負責人或管理委員會報請處理時，應優先適用本條例第八條及第三十九條第一項第二款之規定立即執行，不宜仍將之列入分類分期分區執行拆除違建之期程,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（14/17）,住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。,停車位之使用約定公寓大廈停車位之使用管理自得訂定於規約中或於規約約定另行訂定停車場使用管理有關辦法。非載於規約不生效力有關各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，應載明於規約中，不宜授權由管理委員會另定其使用規則。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（15/17）,住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。,違反義務之處理(訂處罰-鎖車-罰款)社區內所屬之公共道路，若係屬該區分所有建物之基地範圍故各區分所有權人對於該社區道路有使用之權利。禁止住戶在社區內道路停車，違者處以罰款乙節，應經載明於規約之中，否則不生效力。#23至於對違規者予以鎖車之規定，因其涉及妨害他人行使權利，除非經其同意或有法律授權之明文規定，否則管理委員會不宜逕行為之，以免承擔法律責任。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（16/17）,住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全（#16-2、3）#49罰4-20萬、安寧、衛生（#16-1、4）#47罰3千-1萬5千）之維護。,住戶行為無論成立管理委員會否，仍適用公寓大廈管理條例未成立管理委員會或選定管理負責人時，住戶在公寓大廈之行為，仍適用公寓大廈管理條例；倘該公寓大廈業已成立管理委員會或推選管理負責人，如住戶涉及違反條例第十六條第二項或第三項規定，若未經管理負責人或管理委員會制止之程序而報請地方主管機關處理時，地方主管機關宜函請應先履行制止程序，不得逕行代為制止。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（17/17）,專有部分、約定專用部分維護修繕不得妨害其他住戶安寧、安全及衛生。（#16-1、4#47）他人須進入或使用其專有部分不得拒絕。（#6#47罰3000-15000）使用共用部分應經管理負責人或管理委員會同意。（#6#47罰3000-15000）修復或補償所生損害。（#6）共用部分之使用除另有約定外，使用共用部分應依設置目的及通常使用方法為之。（#9-2）（#4罰4-20萬）其所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。（#9-3）,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（1/13）,不得約定專用部分一、公寓大廈本身所占之地面。（定義-細則#4建築物中心線或替代柱中心線以內之最大水平投影範圍）二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。（建築物設備）分管契約(受讓效力)v.s.條例#58預售屋簽署合約效力,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（2/13）,公寓大廈周圍限制（#8）（#49四萬-20萬）公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備之行為。該規約或區分所有權人會議已有規定。向地方政府完成報備有案。應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（3/13）,應依使用執照及規約使用（#15）應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。（仍需踐行制止後報主管機關）不得破壞或變更主要構造（#16-3）#49罰4-20萬為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。（仍需踐行制止後報主管機關）,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（4/13）,公共安全之維護（#16-2）#49罰4-20萬不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。（妨礙公共安全之認定）投保公共意外責任保險（#17）#49罰4-20萬依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（5/13）,公共意外責任保險，其最低保險金額：一、每一個人身體傷亡：新台幣二百萬元。二、每一事故身體傷亡：新台幣一千萬元。三、每一事故財產損失：新台幣二百萬元。四、保險期間總保險金額：新台幣二千四百萬元。,應向經財政部核准或許可設立登記之保險業辦理投保,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（6/13）,第17條第1項所稱危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品之範圍,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（7/13）,公共衛生之維護（#16-1）#47不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類似之行為。公共安寧之維護（#16-4）#47飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（8/13）,公共基金：公共基金來源,(1)起造人就領得使照一年內之管理維護事項，應按申領建造執照核准之工程造價一定比例或金額提列新台幣一千萬元以下，千分之二十一千萬元至一億元，千分之十五一億元至十億元，千分之五十億元以上，千分之三(2)區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。(3)本基金的孳息。(4)其他收入。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（9/13）,公共基金：公共基金管理與運用,如何保管公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。【第十八條】（十一條）是否要繳稅（管理負責人可否免稅）公共基金如以管理委員會名義設立專戶儲款，其孳息准予免納所得稅，並核發扣繳證明。權利與所有權一體化區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。【第十九條】運用應經區權會決議公共基金應設專戶儲存，其用途應以公寓大廈規約範本第十一條第三款例示項目為原則。（89營署建字第07252號函）,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（10/13）,公共基金之移交單一區分所有權人得推選自己為管理負責人，依本條例18規定，由起造人移交公共基金工程造價之採計標準應以起造人向直轄市或縣（市）（局）主管建築機關申領之建造執照核准之工程造價為準。於設計變更時亦同,公共基金：公共基金管理與運用,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（11/13）,公共基金用途如下：1.每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。2.因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。3.共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。4.供墊付前款費用。但應由收繳之管理費歸墊。（11-3款）積欠管理費用積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及延遲利息。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（12/13）,強制遷離積欠金額達總價百分之一，於三個月仍未改善者，得依區分所有權人會議決議，訴請法院強制遷離。為區分所有權人時亦可強制出讓、法拍。,房地一體化原則專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。【第四條第二項】揆其條文意旨，係維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜建物所有權第一次登記時申請書備註欄記明基地權利種類，依前開條例規定，僅限於基地所有權或地上權，似不宜擴張解釋適用於使用借貸、典權及租賃權。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明二、專有、約定專用、共用、約定共用（13/13）,管理組織之意義區分所有權人會議管理委員會或管理負責人之職務管理委員會或管理負責人之處罰,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（1/31）,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（2/31）,區分所有權人會議之意義與性質1.由全體區分所有權人所舉行之會議，是一人合組織2.以公寓大廈共同事務涉及權利義務之有關事項為目的舉行之會議3.僅是一個會議，並非事務之執行機關。4.決議事項應由管理委員會或管理負責人執行5.雖非管理機關，卻是公寓大廈最高意思機關（股東會制度）,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（3/31）,區分所有權人會議為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集舉行之會議。由全體區分所有權人組成。,區分所有權人會議（三人以上始成會議）1.召集人資格具有區權人身分之主委/委員/管理負責人擔任2.召集程序除規約另有規定外，由二人(具區權身分)推選/10日公告生效/公告日之計算3.推選結果推選人數較多者任之人數相同時已比例較多者任之4.例外情形條例修正前召集人仍有效(法不溯及既往原則)全部解任時-依互推方式或指定方式為之推選程序不符決議不生效力,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（4/31）,期間計算標準（起算與終止）期間：係指確定或可得確定的一定範圍內之時期，在法律觀念上是時間過程中的某一線段。期日：係指不可分或視為不可分的某一特定時刻，再法律觀念上是時間過程中的一個點。民法第121條：以日、星期、月或年定期間者，以期間末日之終止，為期間之終止。期間不以星期、月或年之始日起算者，以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日，為期間之末日。但以月或年定期間，於最後之月，無相當日者，以其月之末日，為期間之末日。始日不計，末日計入,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（6/31）,法院查封之區權人仍得行使權利義務出席。死亡之繼承人尚未辦理登記仍得行使及委託主席產生方式：宜參考會議規範(除規約另有規定外)表決方式區權會決議不宜限制太多(影響管委會運作),肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（7/31）,區分所有權人會議,管理委員會1.執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。2.管理委員會之成立，依區分所有權人會議之決議。但規約另有約定，從其規定。3.除規約或區分所有權會議另有限制外，符合住戶得被選任、推選為管理委員、主任委員。4.任期規定。,規約訂定選任事項不得違反29條任期及連任限制規約範本效力-參考性質共有人可否同時被選任委員僅有2區權人可否成立管委會或推選管負人,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（8/31）,管理負責人1.未成立管理委員會，由區分所有權人推選或指定住戶一人為負責管理公寓大廈事務者。2.起造人或區分所有權人會議召集人擔任管理負責人之情況。,管委會與管理負責人具當事人能力(被告原告契約主體)但須速告區權人vs無法人行為能力不具刑事訴訟當事人能力,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（9/31）,管理委員或管理負責人之責任1.刑事責任：過失致死或傷害罪；供營業使用場所未設置或維護消防設備，發生火災致死或重傷。【刑法第276、284條】【消防法第35條】2.民事責任：管理委員會為委任人或僱用人之損害賠償責任，管理委員或管理負責人為受任人之損害賠償責任。【民法第546、188、544條】,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（10/31）,管理委員或管理負責人之責任3.行政罰鍰：(1)重罰(新台幣四萬元以上二十萬元以下)：違反第二十條所定之公告或移交義務者。【第二十條、四十九條第七款】(2)微罰(新台幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰)：【第四十八條】管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（11/31）,區分所有權人會議區分所有權人會議為住家最高意思機構。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（12/31）,區分所有權人會議召開方式1.召集人為起造人召開之會議。2.召集人為區分所有權人召開之會議。3.主任委員、管理委員或管理負責人具區權人身分。4.區分所有權人互推產生。5.規約輪流擔任或申請指定臨時召集人。,區分所有權人會議表決權計算1.各專有部分之區分所有權人有一表決權。2.數人共有一專有部分者，該表決權推由一人行使。3.超過五分之一以上者，其超過部分不予計算。4.允許書面委託他人代理出席，並有比例及人數之限制。,區分所有權人會議種類起造人召開第一次區權會定期會議-定期會議每年至少召開一次。臨時會議-經管理負責人或管理委員會請求者。經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。,急迫情事認定。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（13/31）,起造人於申請建造執照時，所檢附共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。,起造人召開第一次區權會,起造人移交責任,起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。【第五十七條】【重罰】,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（14/31）,委託制度1.因故無法出席（不能要求提具未出席原因）2.以書面為之3.受託人有受委託人數及比例限制4.委託書可記載授權範圍（民法532委任契約：特別委任VS概括委任）5.委託書不得事後補6.受託出席人須具行為能力（20歲或未成年已結婚且未禁治產）7.簽到方式8.受託人不限區權人超過1/5部分：分子與分母應同減,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（15/31）,區分所有權人會議種類1.規約規定2.條例規定應有區分所有權人數及比例三分之二以上出席，出席人數及比例四分之三以上同意。,區分所有權人會議表決計算人數計算：已登記依登記未登記依建照標示表決權：一專有一表決權比例計算：已登記依登記-未登記依56條測繪面積,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（16/31）,再議之成立時機：（時間限制-依規約或決議【一般指6個月】；召集人為得非應）1.第一次會議未獲決議。2.第一次會議出席人數或比例未達定額。決議程序1.應有區分所有權人三人並五分之一以上及比例出席2.出席人數及比例過半數同意，為假決議。3.假決議依條例第34條規定送達各區分所有權人4.七日內以書面表示反對意見5.未超過全體人數及比例一半以上時，該決議視為成立。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（17/31）,避免大戶操縱會議，損及多數小戶權益但可能造成區權少的多數人支配區權大的少數人大型或超大型公寓計算複雜,決議方式比較,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（18/31）,重新開議制度之精神-防治自掃門前雪，不管他人瓦上霜-降低門檻VS加強溝通協調-降低門檻衍生問題,未依規定辦理決議不生效力,專有部分約定共用者。外牆面、頂樓平台，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為。（由基地台業務主管機關規定認定之）約定專用部分變更。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（20/31）,會議紀錄內容包括：（第三條第十四款）(1)開會時間、地點。(2)出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。(3)討論事項之經過概要及決議事項內容。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（21/31）,應載明開會經過及決議事項。主席簽名。會後15日內送達各區權人並公告之。應與出席簽名簿及代理出席委託書一併保存,會議紀錄,區分所有權人會議權責(一),需決議事項：規約之訂定或變更。（#3-12）共用部分之拆除、重大修繕或改良。（#11）危害公共安全需重建。（#14）重建建造執照之申請名義。（#14）公共基金繳納及運用。（#18）強制遷離或出讓。（#22）,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（22/31）,區分所有權人會議權責(二),可決議事項（均可以規約另訂之）：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。（#8）共用部分、約定共用部分之管理維護費用分擔方式。（#10）開放空間及退縮空地供營業使用。（#16）,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（23/31）,區分所有權人會議權責(三),辦公、商場與住宅分別成立管理組織。（#26）主委、管理委員之選任、解任、權限、委員人數、召集方式及事務執行方法及代理規定。（#29）召集人、主委、管理委員及管理負責人任期。（#25、29）限制住戶被選為主委、管理委員或管理負責人之資格。（#29）監督管理委員會或管理負責人。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（24/31）,管理委員會性質,管理委員會為執行單位。管委會決議不得違反條例、規約或區權會決議管理委員會應向區分所有權人會議負責。管理委員會有當事人能力。管理負責人在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（25/31）,管理委員會職務(一),區分所有權人會議之執行（#48）共有及共用之清潔維護修繕改良大廈及週圍安全及環境維護住戶共同事務應興革事項建議違規事情之制止及資料提供（#8-1#9-2#15-1#16-1-4）（#48）住戶違反第6條規定之協調（#48）,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（26/31）,管理委員會職務(二),收益、公寓大廈及其他經費收支、保管及運用（由住戶向專戶繳納）（收費標準由區權會訂定）（#48）規約、會議記錄等有關文件之保管（#48）管理服務人之委任、僱傭及監督（區權會得否解除委任）（#48）會計報告、結算報告及管理事項提出及公告（包括原始憑證、提出頻率依區權會決議）（公告於公布欄或出入口）（#48）共用及附屬設施設備之點交及保管（#48）公共安全與消防安全申報及改善（#48）其他依本條例或規約所定之事項,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（27/31）,管理委員會職務(三)無正當理由處以罰緩,第17條：應投保火災保險未辦理者，代為投保，費用由住戶負擔。（#48）第20條：定期公告及解職、離職或改選移交。第21條：欠繳公共基金或管理費。（繼受人應否繼受）（催告採書面：如存證信函）第14、22條：依第13條第2、3款決議重建或欠繳費用超過三個月，強制遷離或出讓。（#48）第35條：利害關係人（包括住戶）請求閱覽或影印資料。（#48）,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（28/31）,住商分別成立管理委員會,非封閉式之公寓大廈集居社區之數幢建築物，為住宅與辦公、商場混合使用，其出入口各自獨立，經辦公、商場部分區權人過半數書面同意，及全體區全人會議決議或規約明定下列事項，得分別成立管理委員會。共用部分、約定共用部分範圍之劃分。修繕、管理、維護範圍及費用之分擔方式。公共基金之分配。保管文件之移交。全體與各辦公、商場區權人會議分工事宜。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（29/31）,合併成立管理委員會,各自獨立之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用或管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例。依建築法第11條規定之一宗建築基地。依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（30/31）,舊有公寓大廈成立管委會,條例施行前已取得建照執照之公寓大廈，區分所有權人互堆一人為召集人，召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人。以規約範本視為規約，但不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。地方政府分期、分區、分類擬定計畫，輔導成立管理組織。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明三、公寓大廈管理組織之運作（31/31）,為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決議共同遵守事項。（目的）公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其住戶間相互關係，得以規約定之。規約範本（僅具參考性質）。,地方主管機關對規約僅作形式之審查，無須對其實質效力為認定（台內營字第8772482號函）。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明四、規約之訂定（1/4）,規約或決議效力有爭議係為私權依程序召集始具效力，不以報備與否為要件規約由誰擬定。噪音管制法(施工時間)vs規約室內裝修管理辦法（使用空間）vs規約,應載內容及可載內容,應載內容：專有部份及共用部分範圍。（#23-2）可載內容：使用專有部分、約定專用部分之規定。（#15-1）公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其住戶間相互關係。（#23-1）互推召集人方式、輪流擔任臨時召集人方式。其他區分所有權人會議可決議事項。,肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明四、規約之訂定（2/4）,非經載明不生效力者,約定專用、約定共用部分之範圍及使用主體。（應受#7限制）區權人對共用部分及其基地使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。（#9-1、2）禁止住戶飼養動物之特別規定。（#16-4）違反義務之處理方式。【斷水斷電、罰款】（