第十六章-租赁合同..ppt

第十六章租赁合同,第一节租赁合同概述一、租赁合同的概念和法律特征（一）租赁合同的概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同关系中，交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人；使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。,（二）租赁合同的法律特征1、租赁合同是转移财产使用权的合同。2、租赁合同为双务、有偿合同。3、租赁合同为诺成合同。4、租赁合同是继续性、非永续性合同。,二、租赁合同的分类,租赁合同依据不同的标准可以做出不同的分类，而实践中经常使用的是如下分类：（一）动产租赁合同与不动产租赁合同；（二）定期租赁合同与不定期租赁合同；（三）一般租赁合同与特殊租赁合同。,三、租赁合同的形式,合同的形式，又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式，是合同内容的载体。依据法律对合同形式的不同要求，可将合同区分为要式合同和不要式合同。就租赁合同而言，不定期的租赁合同为不要式合同，无须采用书面形式；租赁期限不满6个月的定期租赁合同也为不要式合同；但租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式，未采用书面形式，双方当事人对租赁期限有争议的，视为不定期租赁合同。,第二节租赁合同的效力,一、出租人的义务（一）交付租赁物并保持租赁物符合约定用途的义务；（二）维修租赁物的义务；（三）瑕疵担保的义务,二、承租人的义务,（一）按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的义务；（二）妥善保管租赁物的义务；（三）不作为义务；1、不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物；2、不得随意转租；（四）支付租金的义务；（五）返还租赁物的义务。,三、租赁合同的特别效力,（一）承租人获取租赁物收益的权利；（二）租赁合同的对抗效力租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有权人，承租人与出租人原来在租赁合同中所作的其他约定，租赁物的新所有权人也应当一并遵循。,第三节房屋租赁合同,一、房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用，承租人交付租金，并于租期届满时，将承租房屋返还给出租人的协议。,二、优先承租在租赁合同的租赁期限届满之前，出租人将房屋拆除重建的，可以终止租赁合同，但出租人应当给予承租人适当的损失赔偿。如果重建的房屋仍然用于出租，则原承租人在同等条件下，应当享有优先承租权。,三、优先购买合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。优先购买权的权利属性为形成权，其实质是对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。,（一）承租人的优先购买权发生在出租人转让房屋所有权的时候，这是承租人享有优先购买权的前提和基础。（二）出租人出卖租赁房屋，应负担通知义务，这是承租人得以行使优先购买权的必要前提。（三）承租人仅在同等条件下享有优先购买权。（四）承租人应当在合理期限内行使优先购买权，这是承租人优先购买权的行使条件。,四、承受,合同法第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”一般来说，在租赁合同的履行过程中，承租人死亡的，租赁合同应当终止。但是，在房屋租赁合同中，由于与承租人共同居住的多是