新郑房地产市场市调报告2014.1.15.pptx

-郑州英之杰房地产营销策划有限公司,新郑市房地产阶段性调研报告,宏观政策分析,壹,一、政策回顾二、未来研判,（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则。制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购政策，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。（五）加强市场监督。加强商品房预售管理。严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理。,2013年新一届政府在大刀阔斧解决了反腐问题后；工作重点放在民生问题，特别是在高房价问题上，新政府的调控力度将远远大于胡温政府！2013年2月20日，如春雷般的中央关于房地产调控的新“国五条”重磅出炉!打响了坚决调控的第一枪！,2013年回顾：高位震荡、风险增大,2013年3月1日，最新国五条细则出台，核心关键词二手房转让严格按所得20%强化计征个税。房价上涨过快的城市，可进一步提高二套房贷款首付比例和贷款利率。对稳房价不力的省级政府将进行约谈和问责。国五条细则严厉程度再度超过预期，直接导致的短期影响为二手房价迅速降温。,政策回顾,利好,政策层面2013年是从紧从严的一年。随着新政府调控稳定房市手段和政策的进一步深入，更多的影响客户购买心理，从而产生观望、延后购买动机。,十八大再次多达8次提到加快城镇化进程步伐，使得城镇化将成为新政府未来5-10年内国内社会建设的重要载体，而城镇化正是4-5线城市近几年发展的最重要内容。,经济体制改革的目标是依靠非公有经济推动中国经济转型,正常来说需要包含消除城镇内部的二元结构;城镇化要和促进创新和升级,提升工业生产效率,为服务业发展打开空间;城镇化意味着农业人口不断进入城市,粮食安全必须保障,所以离不开农业现代化;加快城镇化离不开房地产行业的平稳健康发展;既要重视中小城市和小城镇建设,也要重视培育新的城市群;,十八大强化的城镇化政策内容,利空,政策回顾,决定：（3）经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系政府的职责和作用主要是保持宏观经济稳定，加强和优化公共服务，保障公平竞争，加强市场监管，维护市场秩序，推动可持续发展，促进共同富裕，弥补市场失灵（10）凡是能由市场形成价栺的都交给市场，政府进行不当干预,中共十八届三中全会强调，以市场调控手段为主，各种行政干预将逐步退出,解读政府以后对自身的角色定位将更倾向于市场自主调控为主，政府弥补市场失灵为辅；在调控方向上，将以市场化调控手段为主，现时政府施加的行政干预（“限贩、限价、限签”等）将逐步退出，但在此之前，必然要达到可以使市场能够自主调控的条件（比如，在供应体系上是否已形成一定规模的“住房保障体系”）,政策回顾,决定：（14）建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享（18）深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重逐步建立综合不分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法幵适时推进改革,政府通过“房地产税”对现有交易和持有环节税收进行重新整合,提高“投资投机”和高端物业的资金成本（包括持有和交易成本）将是未来方向。,解读本次“房地产税”的提法与以往“物业税”和“房产税”有所不同，而且决定提到需要“立法”，这是新的税种，也有可能是对现有交易环节和持有环节各方面税收的重新调整和整合，这些税费调整除调节购房成本作用外，亦将优化地方税源，减少地方对“土地财政”的过分依赖；从政策方向上来看，未来“投资投机性购房”和“高端物业”的资金成本（包括持有成本和交易成本）将会有所提高（相较目前“房产税”试点的上海和重庆模式，会更加严厉）。,政策回顾,对“宅基地”更强调“用益物权”，“小产权房”难“转正”,决定：（11）建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立健全国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。（21）保障农户宅基地用益物权，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推行农村产权流转交易公开、公正、规范运行。,解读未来土地改革的方向是允许集体经营性建设用地（以村集体的工业、商业地为主）与国有土地一样可以入市流转、同权同价，而“宅基地”属“集体经营性建设用地”范畴。对于“宅基地”，决定强调保障“用益物权”（指占有人对他人之物在占用、使用、收益上的权益，“用益物权”并非“财产所有权”），即“小产权房”仍是“非法，但决定也提及“选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房抵押、担保、转让”，从相对大的概率看：农民住房流转试点范围将只集中在农村人口之间（即城市居民购买仍是“非法”）。,政策回顾,我们对三中全会后房地产调控总体方向的判断，如下：,政府未来在房地产领域的改革方向是建立长效市场机制；在供应体系上构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；在调控方式上，未来将减少对市场的行政干预，更多地通过调节资金成本（包括持有成本和交易成本）的方式调节市场需求。无论政策如何变化，保持“经济发展”和“金融安全”仍是管理层施政的主要任务，未来国内地价、房价均不会出现明显降幅。,我们对三中全会后，各阶段政策节点的判断如下：,长期趋势向市场化发展：长期来看市场机制将持续完善，管理层目标是“到2020年在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果”，其中将包括房地产市场长效市场机制的相关内容。中期坚持去杠杆降泡沫：“限购”“限贷”作为现时主要的“去杠杆降泡沫”手段，其退出会相对较慢，特别是供求关系紧张的一线城市，其退出时间会明显慢于三四线城市，估计中期内（3年内）仍难以退出。与之相对地，“限价/限签”由于在实际执行中常导致“两件合同”等乱象扭曲真实房价，其退出会较快，最快于2014年淡出。短期加快保障体系构建：管理层未来数年会继续加快住房保障体系的建设，2015年在全国范围建成3600万套保障房，保障覆盖率20%。,未来研判,房地产市场分析,贰,一、土地市场分析二、2013年整体市场分析,新郑市2013年土地出让明细,土地市场分析,由于没有土地额度，今年新郑市区土地交易较少，仅有108亩，土地市场较为冷清,新郑商品房销售面积略有起伏，增长速度放缓，2013年达到41.17万；住宅是商品房销售的主体，占到91%的比重,2013年新郑商品房销售面积高达41.17万，较去年增长了3%；销售套数在2013年达到3369套，平均每套商品房面积达到122平方米/套。,数据来源：新郑市房管局,数据来源：新郑市房管局,新郑商品房销售,新郑住宅销售,2013年新郑商品住宅销售面积高达37.55万，较去年下降了0.5%；销售套数在2013年达到3098套，平均每套住宅面积达到121平方米/套；2013年龙湖镇销售面积达到109.45万，比新郑市高出191%。,新郑商品住宅销售面积随着整体市场起伏波动，2013年达到37.55万,数据来源：新郑市房管局,数据来源：新郑市房管局,新郑住宅销售,新郑商品住宅销售均价起伏较大，2013年均价达到3519元/（包含别墅产品）,2013年新郑商品住宅销售均价达到3519元/，由于5月、10月（东方国际项目）的投放量较大，使得各楼盘加大了促销力度，拉低了成交均价。,数据来源：新郑市房管局,新郑商业销售,新郑商业销售面积波动较大，增速放缓，2013年达到3.62万新郑商业成交均价下滑严重，增长乏力，2013年达到7182元/,2013年新郑商业销售均价达到7182元/，由于年中旬的投放量大增，造成供需失衡，致使许多项目优惠力度加大，拉低了成交均价。,数据来源：新郑市房管局,商品房销售TOP5,数据来源：新郑市房管局,项目个案分析,叁,一、重点项目分析二、未来推量分析,剑桥郡,重点项目,项目位置：人民路与解放路交汇处侧开发商：郑州浩创地产占地面积：335亩建筑面积：60万容积率：2.8绿化率：30%主力户型：88-105两房，95-139三房，144四房销售价格：表价约46004700元/，成交均价约4300元/优惠政策：按揭优惠200元/，再优惠1%；一次性付款优惠300元/,东方国际,推盘节奏,目前主要在售20#、23#（20层，两梯四户），由于开发商口碑以及拆迁安置等问题，造成项目虽然低价销售，但状况较为一般，剩余房源较多，2014年预计会推售二期9栋楼。,户型鉴赏,87两室两厅,88两室两厅,东方国际,项目位置：西亚斯学院东侧开发商：河南西亚斯置业有限公司占地面积：105亩建筑面积：18万容积率：2.8绿化率：45%主力户型：87-143销售价格：成交均价4900元/优惠政策：一次性付款优惠3%，按揭优惠1%,西亚斯御景,项目分两期开发，一期于2012年9月开盘，目前在售房源集中在4#、6#两栋楼上，主要分布在顶层以及边角位置，现阶段客户到访较少，销售较慢，二期预计2014年中入市。,推盘节奏,户型鉴赏,西亚斯御景,项目位置：郑新大道与中兴大道口开发商：郑州宏基房地产开发公司占地面积：240亩建筑面积：33万容积率：2.06绿化率：35%主力户型：94125销售价格：成交均价约4000元/优惠政策：按揭优惠2%，一次性付款优惠2%,宏基王朝,推盘情况,项目分四期开发，6栋18层高层，四期正在排号（2万抵4万，2万抵10万），一期剩余房源较多，均为现房。,户型鉴赏,两室两厅85,三室两厅115,宏基王朝,项目位置：郑新中医院西侧开发商：河南省居正置业有限公司占地面积：150亩建筑面积：30万容积率：3.1绿化率：35%主力户型：87-133销售价格：成交均价约4100元/起，层差约30-40元/层优惠方式：按揭优惠1%，一次性付款优惠3%,中央花园,推盘节奏,项目分三期开发，目前一期在售。一期7#、8#2栋高层；7#（21层），2个单元，2梯4户；8#（17层），2个单元，2梯3户。120户型剩余较多。,户型鉴赏,中央花园,项目位置：郑韩路与褚庄路处西南角开发商：河南成益置业有限公司占地面积：34亩建筑面积：3.37万容积率：1.49绿化率：43.6%主力户型：85-143销售动态：项目共11栋6F电梯洋房，共266套房源，一梯两户。目前正在排号（5000元抵1万），蓄客约70组，预估成交均价约4000元/。此前有内部员工认购，约3700-3900元/。,维也纳小镇,项目位置：新郑市解放路与人民路西北角开发商：河南润基置业有限公司占地面积：32亩建筑面积：7.6万容积率：3.5绿化率：40%主力户型：98-143销售价格：成交均价约4600元/优惠政策：按揭优惠1%，一次性付款优惠3%,5号公馆,项目分两期开发，一期为项目东半部分1#、2#、3#、5#楼1单元，23层高层，户型设计紧凑，赠送面积较大，销售状况较为一般，2#楼剩余房源较少，主要集中在20层以上，其他楼栋剩余房源较多，为促进销售，采用低首付手段促销，5万元首付，剩余款项一年内补齐。,推盘节奏,户型鉴赏,5号公馆,两室两厅一卫101,三室两厅两卫134,项目位置：新郑大道交巡警大队北200米开发商：郑州是怡和置业有限公司占地面积：20亩建筑面积：5.3万容积率：3.5绿化率：33.5%主力户型：99-135，两梯三户在售均价：成交均价约4000元/，层差约20元/层销售动态：项目共4栋23层高层，1#、2#于2013年12约31日交房，3#、4#于2014年4约左右签合同。,怡和白云阁,项目位置：新郑市中华北路城北新区中心开发商：新郑市正弘房地产开发有限公司占地面积：176亩建筑面积：26万容积率：1.62绿化率：37.35%主力户型：70-120在售均价：成交均价约4000元/销售动态：项目共包含35栋11层、17层商住楼，每栋设有一个单层高的地下室。目前仅剩余3套复式，面积约190-230。,华信碧水蓝天,项目位置：新郑市少典路与弘远路交会处开发商：新郑市鸿瑞置业有限公司占地面积：130亩建筑面积：34万主力户型：81-283，一梯四户在售均价：表价5200-5300元/，成交均价约4700-4800元/优惠政策：一次性优惠8%，按揭优惠5%销售动态：项目共包含15栋多层和高层。目前在售1#-9#，剩余房源较多。