市场经济分析

（四）、市场背景描述与分析1、宏观经济形势2010年，广州市地区生产总值突破1万亿元大关，达到10604.48亿元，同比增长13.0%。三次产业结构为1.8：37.2：61.0。其中一、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、3950.64亿元和6464.79亿元，分别增长3.2%、13.0%和13.2%。农业生产平稳增长2010年，全市实现农业总产值323.38亿元，同比增长3.5%，增幅比一季度和上半年均提高0.8个百分点，与13季度累计持平。工业生产较快增长2010年，全市完成规模以上工业总产值14721.47亿元，同比增长17.6%，增幅比一季度、上半年、13季度累计降低5.5个、5.7个和3.6个百分点。今年以来，全市规模以上工业增长呈现先快后慢态势，二、三季度各月累计增速较高（20%以上），四季度开始增速逐渐回落。主要原因是去年同期基数逐步增加，以及亚运会期间部分工业企业有限、停产和减排等亚运保障任务，对工业生产造成一定的影响。全社会固定资产投资快速增长在亚运城及亚运场馆工程、西江饮水工程、地铁工程、新广州站及相关工程、南方航空公司购置飞机项目和万达广场工程等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快速增长。2010年，全市完成全社会固定资产投资3263.57亿元，同比增长22.7%。其中房地产开发完成投资983.66亿元，增速为20.3%。亚运会空气质量保障方案要求第四季度所有扬尘性建设工地停工，受此影响，各项建设工程都向前赶工，全年全社会固定资产投资的增长速度呈现前高后低的特点，前三季度各月累计保持高位增长，第四季度开始各月累计增速有较大回落，一季度、上半年、13季度及全年累计分别为38.3%、43.5%、41.5%和22.7%。在全国主要城市中，111月累计，广州市全社会固定资产投资增速（28.8%）低于重庆（31.4%）、天津（30.9%）等市，高于苏州（20.5%）、深圳（14.2%）、北京（13.1%）和上海（-4.9%）等市，高于全国平均增速（24.9%，城镇口径）和全省平均增速（22.5%）。消费需求持续畅旺今年以来，市委、市政府继续大力推行“扩内需、促消费”的政策措施，借“亚运”商机提升广州“千年商都”形象，采取提升改造与规划新建相结合的方式，重点打造了广州美食园、广州老字号手信一条街、北京路广府文化商贸旅游区、岭南酒吧街等特色街区；还新建了一批高档现代购物中心，积极支持企业开展世界一线品牌招商，引入世界一线品牌在广州开设旗舰店和营销总部或区域营销总部；精心策划组织了“亚运广州购物行”、“广州亚运美食文化节”、“广州国际美食节”、“快乐广州迎春时尚购物节”、“广佛肇亚运欢乐购物节”等一系列活动，同时继续开展“万村千乡”市场工程、“4411”市场提升工程、家电下乡、汽车下乡以及家电以旧换新等活动。在这一系列政策措施的带动下，我市消费市场需求持续畅旺。2010年，全市实现社会消费品零售总额4476.38亿元，同比增长24.2%，增幅比一季度提高8.9个百分点，比上半年提高3.6个百分点，比13季度累计提高2.9个百分点。其中，批发和零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额3883.59亿元和592.79亿元，同比分别增长23.4%和29.5%。在限额以上批发和零售业中，社会消费品零售额增速较快的有中草药及中成药类、金银珠宝类、家用电器和音像器材类、汽车类、服装、鞋帽和针纺织品类和石油及制品类等，同比分别增长47.1%、40.8%、36.1%、31.0%、29.3%和27.3%。全市批发和零售业商品销售总额21204.27亿元，同比增长40.0%，增幅比一季度提高13.3个百分点，比上半年提高10.0个百分点，比13季度累计提高4.0个百分点。在全国主要城市中，111月累计，广州市社会消费品零售总额（4021.93亿元）居第三位，低于北京（5610.87亿元）和上海（5506.38亿元）。广州市社会消费品零售总额增速（22.8%）居第一位，高于天津（19.4%）、重庆（18.9%）、上海（17.6%）、北京（17.0%）和深圳（16.7%）等市，高于全省平均增速（17.2%）和全国平均增速（18.7%）。商品进出口恢复性快速增长2010年，全市实现商品进出口总值1037.76亿美元，同比增长35.3%。其中，进口553.96亿美元，增长41.0%；出口483.80亿美元，增长29.3%。今年以来，我市商品进出口总值各月累计增速均保持30%以上的高位，这是在2009年低基数上实现的恢复性快速增长。在出口总值中，一般贸易出口和加工贸易出口分别增长26.4%和30.4%；机电产品出口和高新技术产品出口分别增长31.9%和30.3%。2010年，我市外商直接投资实际使用外资金额39.79亿美元，同比增长5.4%。在全国主要城市中，111月累计，广州市商品出口总值（438.35亿美元）低于深圳（1804.50亿美元）、上海（1644.33亿美元）、苏州（1390.14亿美元）、东莞（632.00亿美元）、北京（504.61亿美元）和宁波（472.68亿美元）等市。广州市商品出口总值增速（31.8%）高于上海（29.8%）、深圳（26.4%）、天津（26.1%）和北京（16.4%）等市，低于重庆（63.9%）、苏州（36.2%）、宁波（36.8%）和佛山（35.0%）等市，低于全国平均增速（33.0%），高于全省平均增速（27.3%）。财政收入稳步较快增长2010年，全市实现一般预算财政收入872.65亿元，同比增长20.2%。其中，营业税、增值税和企业所得税分别为177.73亿元、159.42亿元和93.53亿元，合计占一般预算财政收入的49.35%，营业税、增值税和企业所得税同比分别增长17.2%、15.9%和27.7%。2010年，全市地方财政总收入为3348亿元，同比增长26.1%。市场价格继续攀升今年以来，我市城市居民消费价格月度同比波动较大并稳定在较高水平。2010年，城市居民消费价格同比增长3.2%，增幅比13季度累计扩大了0.3个百分点。其中食品类和衣着类引领价格上涨，分别增长5.7%和6.6%。工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格增幅分别为2.4%和10.9%，生产价格涨幅“剪刀差”呈逐季扩大态势，一季度、上半年、13季度和全年累计分别为5.4个、7.6个、8.4个和8.5个百分点。111月累计，在全国主要城市中，广州城市居民消费价格总水平同比涨幅为3.1%，低于天津（3.5%）、深圳（3.3%）、苏州（3.2%）等市，高于上海（3.0%）、北京（2.2%）等市，低于全国平均水平（4.9%），略高于全省平均水平（3.0%）。亚运助推旅游市场繁荣2010年，全市实现旅游业总收入1254.61亿元，同比增长26.2%，增幅分别比一季度、上半年和13季度累计提高9.8个、3.6个和3.3个百分点。全年各月累计增速均较上年有大幅提高。近一年来，广州市以迎亚运为契机，大力改善城市面貌，新建了1060公里绿道，其中在中心城区的路段长达393公里，另外还新建19个开放式公园，新增绿地1300万平方米。绿道网串联各自然保护区、风景名胜区、森林公园、历史文化景点、农业观光园区等沿线人文资源。（2）房地产产业政策分析二套房贷首付不得低于40%1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。通知明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。住宅用地必须符合“70%标准”1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。收紧首次购房契税优惠范围3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。二套房贷首付不低于50%4月14日，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。房价过高地区可暂停发放第三套房贷4月17日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。土地增值税清算措施出台5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。二套房认定标准出台认房又认贷6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。房贷七折优惠利率取消10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。停止第三套住房公积金贷款11月3日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。通知规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。个人住房公积金贷款利率再次上调12月26日，在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。（3）、广州市近期房地产市场分析2010年，广州楼市就在“国十一条”中拉开了帷幕，全年调控不断，政策力度达到史上最严。而发展商与消费者在上半年观望数月后，随着高通胀和高流动性的经济环境而纷纷入市，发展商在土地市场频创新高，在金九银十加大推货力度，成交量亦在黄金月创下历史新高。下半年多个高端项目的上市，楼价也是达到历史新高，全年楼市呈现出“政策史上最严”、“地价史上最高”、“成交分化最大”、“楼价涨幅最高”的市场态势，可谓是多方深度博弈的一年。土地市场2010土地市场风云突变，从年初的冷清观望到年末的地王频出，在跌宕起伏中楼面地价稳步上扬。2010年商住用地的平均楼面地价创历史新高，已接近7000元/，而历年广州市公开出让的商住用地楼面地价排行前十名中，有五块土地是在2010年拍出，排名第一的是保利地产在白云新城的AB-2地块，楼面地价达到20605元/，地价史上最高。纵观全年广州土地出让市场，2010年1-5月仅有三块位于南沙及萝岗的住宅用地出让，市场反应冷淡。5月中旬，国土房管局公布2010年广州市将实行“勾地”制度，有7.67平方公里的商品住房用地被纳入正式出让计划。消息公布后，市场一片欢欣鼓舞，消费者期待政府能扩大土地供应以降低房价，发展商亦希望能在资金充裕时扩大土地储备。因此，6月中旬出让的荔湾区高尔夫球场A、B地块备受市场关注，并吸引了不少外来开发商参与争夺，最后地块由外来的央企开发商中铁集团以超过7000元/的楼面地价取得，由此拉开了2010年外来开发商进军广州的序幕。随后8月底推出的番禺区中心城区南区的两个地块由城建地产获得，其中4-2地块原为金地番禺地王，收回重拍后楼面地价比原来高出17%，达到7282元/。九月中旬荔湾区高尔夫球场D、E、F地块则由保利地产和路劲地产获得，而天河区氮肥厂地块则由深圳发展商天健地产以8124元/获得。土地市场逐步升温。到11月，多块土地相继出让，土地市场愈发火热。白云区金沙洲B3702A-06地块由深圳发展商深业地产获得，楼面地价达8351元/，充分表明外来发展商在广州圈地发展的决心。而11月下旬广铁南站地块的出让就凭借其规模及高达9627元/的楼面起拍价受到市场的普遍关注，最终老东家广铁集团以86亿的总价、17276元/的楼面地价获得，成为广州2010年度总价地王。而12月中旬白云新城首次推出的三块住宅用地虽然受到较多关注，但市场普遍预期其楼面地价上限在1.3万元/左右，最后在多家发展商的争抢下，分别拍出19632元/、20605元/及19970元/的楼面地价，超过珠江新城楼面地价，并成为目前广州市楼面地价前三位，市场一片哗然。纵观全年土地市场，经历了年初的淡静，到市场的逐渐升温，然后到年末的火爆，楼面地价更是屡创新高。房地产市场2009年，在楼市扶持政策的护航下，整个广州市场迎来了成交疯涨的一年，更创下了年度成交的历史高位，达978.3万。但步入2010年，中央遏制房价过快上涨的决心非常明显，房地产调控政策频繁出台，再加上发展商推货不积极，8月之前广州市场的月度成交量均处于低位。但即使是史上调控力度最大的“415”新政，也未能很好的抑制住需求，在观望了几个月后，买家重新入场，成交量开始反弹。特别是9月份，开发商加大了推货，多个热点楼盘有新货推出，更有全城瞩目的亚运城入市，市场一下子被搅热了，成交量也上涨明显。而传闻已久的“二次调控”终于出台，调控力度再次升级，部分城市更是祭出“限购令”，在广州也将“限购”的预期下，市场上演了最后的疯狂，网签量翻倍上涨，月度成交量更是高达156.68万，与2月份29.12万的成交低位相比，足足多了接近128万，成交情况可谓是“冰火两重天”。在如此高压政策下，单月成交竟能如此火爆，背后其实是中央政府调控力度与通胀压力的角力。今年以来，虽然中央政府抑制房价决心明显，但房价并无明显下降，消费者开始对调控失去信心，再加上下半年CPI持续走高，国内通胀压力空前加大，负利率的存在使得大部分消费者不愿意把钱放在银行，而是选择了投资房产，因而也导致需求的空前爆发。2009年12月中央经济工作会议和国务院常务会议召开后，遏制部分城市房价过快上涨便成为了2010年房产调控的基调。但2010年以来，调控政策是越来越严了，但房价却是越调越涨了，今年房价同比涨幅高达38.77%，已超过07年，当之无愧成为了史上房价“最疯狂”的一年。2010年初，中心区楼盘单价超过两万的便是区域里的豪宅，超过三万的楼盘屈指可数，但下半年市区的新盘新货一出便叫价两万。芳村的逸彩新世界上半年单价还在一万四五徘徊，到了国庆C5栋推出时，报价已去到1.6-2.2万元/平方米；远在金沙洲的保利西海岸“揽江公馆”组团，一线望江单位也卖到2万元/平方米的单价。而2010年超高端豪宅也是频出，且一个叫价比一个高。去年叫价5万元/平的正佳万豪金殿，已经是广州近几年来开盘价最高的楼盘。但在今年，作为豪宅集聚地的珠江新城就有好几个盘单价在5万元/平方米以上。博雅首府之前B栋还仅卖毛坯均价3.8万元/，2010年新推的A栋售价就去到4.5-5.1万元/平方米毛坯；星汇云锦于今年第四季度推出了其压轴之作-超豪华天际复式单位，均价4-5万元/平方米带超豪华装修；凯旋新世界新一期“广粤尊府”组团，对外报价4-6万元/平方米，其部分正面南向望江组团更是卖到10万/平方米的单价，普通一套平层单位便是千万级豪宅。而目前广州最贵的豪宅，当属珠江新城内罕有的别墅盘珠江璟园，开价6万元/平方米，总价基本在两千万以上。从现在这种趋势来看，叫价越高越能引起市场的关注，也越能代表项目的豪宅地位。总的来看，2010年广州房价涨幅如此之疯狂，究其原因，第一，由于广州承办亚运后城市市政配套和城市面貌有了很大的提升外，城市价值的提升也促使住宅价格也跟着上涨。第二，就目前而言，CPI持续走高，通胀压力加大，再加上投资渠道偏少，买房便成为大部分人资产保值增值的最佳方式，这也在很大程度上推动了房价的上涨。第三，精品化成为了行业的发展趋势，多个项目走豪宅路线，价格也是一再拉到历史最高位置，导致成交均价猛升。（4）广州二手住宅市场分析2010年，广州二手住宅市场在不断加深的楼市调控影响下波动发展。根据广州市国土房管局公布的数据，2010年，广州二手住宅市场共成交95939宗买卖，同比减少13.9%；交易登记面积共825.42万平方米，同比减少13.9%。以交易登记面积计算，2010年广州二手住宅的市场份额为56.4%，比2009年提高了6.9个百分点。价格方面，根据满堂红地产的成交数据，2010年全市二手住宅买卖成交均价为11047元/平方米，同比上涨31.1%。套均总价为88.9万元/套，比2009年提高了18.7万元/套。总体而言，2010年广州二手楼市呈现“成交量同比小幅减少，价格波动大幅上升”的特点。二手住宅市场运行情况分析2010年1月7日，国务院办公厅发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，从“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”、“合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”、“加强风险防范和市场监管”、“加快推进保障性安居工程建设”、“落实地方各级人民政府责任”五大方面、共十一条为全年的房地产市场调控定下了基调。此后，来自中央和地方的房地产调控政策不断加深，广州二手住宅市场也因此波澜顿生，全年四个季度的表现起伏不定。第一季度，广州二手住宅市场延续了2009年的火爆成交态势，交易登记面积共225.43万平方米，月均交易登记面积高达75万平方米左右。其中，1月份的交易登记面积高达109.21万平方米，全年最高。第二季度，由于第一季度全国楼市的火爆以及价格上涨态势，2010年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，在重申大力做好住房保障、增加住房有效供应、加强房地产市场监管等调控工作的同时，提出要实行更严格的差别化住房信贷政策，大幅提高非首套住房的贷款首付比例和贷款利率，将二套房贷的首付比例提高至4成以上，并敦促房地产市场过热地区停发三套以上住房以及非本地居民购房的住房贷款。“国十条”的发布，对抑制楼市投资投机气氛的蔓延起到了积极的效果。4-6月份，广州二手住宅交易登记面积同比降幅持续扩大，分别减少8.6%、14.2%、30.6%。全季交易登记面积减至201.34万平方米，环比减少了10.7%。第三季度，尽管“4.17调控”还在实行，但是经过两三个月的市场消化之后，政策的影响力已经开始减弱，特别是从8、9月份开始，市场再度呈现升温的迹象。最终，全季二手住宅交易登记面积共188.87万平方米，仅比第二季度减少了6.2%。鉴于楼市再次出现的升温迹象，为了巩固前期宏观调控的效果，防范市场在十一黄金周过热反弹，中央政府于2010年9月29日再次下发文件，敦促地方政府立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定等，再次掀起调控风暴。第四季度，配合中央政府的“9.29新政”，广州市政府于10月15日出台了“限购”、“限贷”、“限外”、“限年龄”四大调控细则措施，抑制楼市的投资投机气氛。不过，上述新政细则对于以刚性需求为主的二手楼市的成交量并未造成非常大的影响。由于年末置业旺季、“限购令”下业主“惜售”所造成的紧张供求气氛，以及CPI走高带来的保值防通胀压力等多重因素的综合作用，市民在第四季度购买二手住宅的意愿仍然保持上升，全季二手住宅交易登记面积最终录得209.78万平方米，比第三季度增加了11.1%。价格波动上升 同比涨幅扩大根据满堂红地产的成交数据，2010年，广州二手楼价从最低的1月份的9701元涨到最高的12月份的12523元/平方米，年头年尾涨幅高达29.1%。而从年度数据来看，全年全市二手住宅买卖均价为11047元/平方米，同比上涨31.1%，涨幅比2009年扩大了11.2个百分点（2009年二手楼价涨幅为19.9%）。综观全年价格走势，广州二手楼价在经过前四个月的快速波动攀升之后，由于“4.17新政”出台后的市场观望气氛，在5、6月份曾有小幅回调。但是，市场在经过两三个月的消化期之后，政策的影响力开始消退，前期积累的观望需求随之释放。从7月份开始，二手楼市的成交量成功实现了触底反弹，二手楼价亦随之重归升势。此后，为了抑制楼价的反弹趋势，国务院于9月29日出台了“国五条”，广州市政府亦于10月15日出台了“限购令”，严厉打击楼市的投机炒作气氛。但是，由于“限购令”在抑制投资投机性需求的同时，亦使业主产生了“惜售”的心态，紧张的供求关系使二手楼价始终高居不下。而通货膨胀压力的增大，亦成为市民加快置业步伐的重要理由。12月份，在年末置业旺季以及二手房网签即将实行等因素的刺激下，广州二手楼市的需求再次井喷，价格又创新高。成交量小幅减少 二手市场份额超过一手2010年，广州十区二手住宅交易登记面积共825.42万平方米，同比减少13.9%。其中，中心城区共成交492.66平方米，同比减少20.1%。值得注意的是，继2009年二手住宅交易登记宗数超过一手住宅交易登记宗数之后，2010年广州二手住宅交易登记面积亦超过一手住宅交易登记面积，市场份额提高至56.4%，首次超过一手住宅。统计显示，以区域而言，2010年全市二手住宅交易登记面积最大的是番禺区，达245.40平方米，占全市交易量的29.7%，比位居第二名的天河区（136.74万平方米）多了约100万平方米。同时，该区与花都区也是全市仅有的两个成交量与去年基本持平的区域，益发显示郊区二手楼市日趋成熟的魅力。此外，以各区二手住宅所占的市场份额来看，除荔湾区、南沙区的份额同比有所降低外，多数区域的二手市场份额都比上一年有所提高。全市十区之中，有六个区域的二手住宅交易登记面积超过一手住宅交易登记面积，二手住宅市场在广州楼市的地位越来越重要。2010年广州市十区二手住宅交易登记面积情况：（单位：万平方米）越秀均价最高 海珠、天河涨得最快满堂红地产的成交数据显示，以区域来看，2010年全市二手住宅成交均价最高的是越秀区，为13799元/平方米，环比上涨28.2%，天河区以13407元/平方米的均价位居次席。花都区则是均价最低的区域，为4553元/平方米，但涨幅也达到了34.1%。统计数据表显示，以各区的涨幅而论，2010年，二手楼价涨幅最大的区域是海珠区和天河区，同比分别上涨36.4%和35.9%。研究发现，海珠、天河二手楼价之所以上涨最快，除了其地处中心城区的黄金位置之外，市场供求关系紧张是最为重要的原因。根据广州市国土房管局的数据，2010年，海珠区和天河区的新建商品住宅市场消化率（网签面积/批准预售面积）分别高达172.7%和172.5%。由于转投二手楼市的买家增多，二手房源紧缺是二手楼价水涨船高的一大重要因素。二手住宅市场成交结构特点分析90平方米以下中小户型成交增多满堂红地产的成交数据显示，2010年，广州二手住宅买卖成交按面积分类，90平方米以下的物业占总成交宗数的70.8%，其中60-90平方米的户型成交最多，占46.5%。与2009年相比，2010年90平方米以下的中小户型成交比例提高了1.8个百分点，其中40平方米以下的小户型成交比例为7.2%，同比提高了1个百分点。中小户型成交比例提高，一方面是因为在限贷、限购等调控政策出台后，二手楼市的改善型需求和多次置业需求被抑制，因此中大户型的成交有所减少；另一方面，由于通货膨胀的压力，2010年楼市带有“保值防通胀”目的的需求增多，而中小户型具有总价门槛低、出租回报率高的优点，因此亦格外受到青睐。二手住宅市场均价万元时代来临成交数据显示，2010年，广州二手住宅买卖成交按单价分类，以7000-11000元/平方米的物业成交最多，占总成交宗数的43.3%。而在2009年，广州二手住宅的主力单价区间还在5000-9000元/平方米之间（占55.9%）。主力成交单价区间的上移，是过去一年楼价全面上涨的直观体现。同时，统计还显示，2010年广州11000元/平方米以上的二手住宅成交比例已经高达40.1%，比2009年大幅提高了12.4个百分点，二手住宅市场的“均价万元时代”已然到来。套均总价上涨了18.7万元/套成交数据显示，2010年，广州二手住宅买卖成交按总价分类，以40-60万元/套的二手住宅成交最多，占23.2%；60-80万元/套的二手住宅次之，占20.4%。由于二手楼价大幅上涨，2010年广州二手住宅买卖成交的套均总价涨幅明显。根据满堂红地产的成交数据，全年二手住宅的买卖套均总价为88.9万元/套，比2009年提高了18.7万