价值15万美元天津写字楼市场整体研究咨询.ppt

目录,市场概况主要楼盘资料热点区域研究友谊路区域南京路沿线客户研究主要楼盘资料,市场概况,近年天津写字楼市场分析2004年成交19万施工面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%；租赁价格3.3元，销售价格7800元商业用房2004年施工面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；。由于受到整体房地产市场向好的影响，2004年写字楼销售价格涨幅明显。第四季度平均销售价格为8000元/平米，较2004年初开盘时涨价约10%-25%。2005年新增项目9个，总建筑面积43.8万成交22万，租赁型5.4万，销售型16.6万金融占4.8万，22%租赁价格3.4元，销售价格8200元十一经路区域9.4万平方米小白楼7.4万平方米2005年1至10月天津写字楼施工面积129.9万平方米，2005年1至10月施工面积达到328.1万平方米，同比增长34.6%供应量上涨7%2006年新增项目12个，总建筑面积41万友谊路区域9.6万鞍山西道区域3.6万低密度写字楼9.2万,天津写字楼发展历史,天津第一栋写字楼国际大厦1993年动工并预售，远洋大厦1997年底开始招租，泰达大厦1997年下半年招租。1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以投资为主1997年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量2003年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段政府开始进入着手大力整顿烂尾楼，天津原有“烂尾楼”66座，总建筑面积335万平方米，沉淀资金达85亿元人民币。这些停缓建项目都是因为1996年到1999年体制改革转轨时期特别是国际金融风暴等因素造成的停滞。截至2005年底，66个停缓建项目已经被“激活”了60个，占全部项目的90%。这一阶段，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。天津市写字楼市场平均空置率呈不断下降趋势，但目前仍维持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五区分别为25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。,租金走势,受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。,售价走势,天津市写字楼售价在1998-2001年间持续下降。经过2003年至今的价格上涨，目前维持在甲级8650元/平方米，乙级6100元/平方米。高空置率同大面积新增写字楼预期同样对写字楼售价造成较大上涨压力，预计2005-2007年间将维持个案售价下跌趋势，直至2008奥运会的影响可能会带动楼市售价恢复上升。,供应量/吸纳量/空置率,客户分析,甲级写字楼和平国际大厦金融、物流、货运世贸广场贸易、电子机械亚太大厦贸易、运输、电子科技河西金皇大厦贸易、装饰、运输北方金融大厦金融、贸易、房地产、事务所泰达大厦货运、评估、咨询华盛广场货代、科贸、金融、工程技术、装饰文华中心事务所、贸易、物流、广告装饰峰汇广场贸易、金融、市政公司天信大厦船务货运、电器化工、IT万顺国际经济贸易中心贸易、金融、事务所、物流南开今晚大厦装饰、IT、房地产河东天星河畔广场货运、物流、电子、贸易河北远洋大厦货运、贸易、金融,客户分析,乙级写字楼和平河川大厦金融、货运、贸易君悦大厦通讯、金融、市政新华大厦房产、贸易、医药、装饰嘉利中心装饰、广告、事务所河西凯旋门大厦贸易、运输、IT、事务所合众大厦贸易、金融、事务所、房地产恒华大厦运输、贸易、通讯大安大厦贸易、IT、电讯友谊大厦金融、贸易广银大厦物流、贸易河东三联大厦贸易、金融、通讯南开天津电子科技中心IT、贸易、金融,在津购租房办公的跨国企业组成美国银行、金融业、保险类、会计、咨询类欧洲电脑、咨询开发、科技、通讯类日本电子、贸易、金融、医药、消费品开发类韩国工业、制造业、电子业类港澳台贸易、食品、中介、批发零售类亚洲其它国家：贸易、开发、中介类其它：政府驻津机构,从现有交易方式上来讲，以租用写字楼办公的企业为主，占总数的94.4%，而购买办公物业的单位仅占相当少量的市场份额（5.6%）。在租用写字楼的客户中，每天支付2.0-2.5元/平方米的租户占总数的36.6%，而支付2.5-3元/平方米租金的占30.2%。就被访问公司现有企业人数规模而言，以5-20人的小企业人数为主，多为外资或民营企业驻天津办事机构及分公司。其现有办公面积多为200平方米以下，其中50-100平方米和100-150平方米的办公单元较多，各占28%。,甲级写字楼市场,市场供应本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，同样的数据在河西区则达到了27.3万平方米，两区共囊括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。甲级写字楼分布主要为两个路段第一：内环线南京路南面(红色区域)第二：外环线的围堤道路段(黑色区域)。其中红色区域拥有甲级写字楼10座，数量上占有天津市甲级写字楼的59%，黑色区域共有甲级写字楼4座，占天津市甲级写字楼总数的24%。,形成天津市甲级写字楼的分布集中的原因第一：经济原因。和平区和河西区经济上一直以来都是天津市的经济中心、商贸中心。第二：历史原因。1990年，天津市第一座甲级写字楼国际大厦出现在了南京路上，直到今天，国际大厦依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲级写字楼，其领航作用，使得其周围的南京路段成为了天津市甲级写字楼最为密集的区域。以上说明，商务商业中心对写字楼用户绝对的吸引力，有影响的写字楼能带动周围相同业态的发展。,租售情况,天津甲级写字楼以国际大厦、津汇广场、万顺/平安大厦、信达广场为代表，综合素质较好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右租售价格差异很大，出租率情况十分良好，除了新开盘的信达广场外，其他写字楼的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之间占了多数，是总数的56%，甚至万顺国际经济贸易中心的租售率为100%，全市的甲级写字楼平均租售率达到了87.3%在天津市区，甲级写字楼的需求大的区域还是以和平、河西为主。,甲级写字楼内部租金分级第一等级，国际大厦（7.58元/平方米）；第二等级，津汇广场（4.63元/平方米）、金皇大厦（3.31元/平方米）、天信大厦（2.98元/平方米）；第三等级，世贸广场（2.84元/平方米）亚太大厦（2.48元/平方米）、河川大厦（1.98元/平方米）、北方金融大厦（2.26元/平方米）。,乙级写字楼市场,天津市乙级写字楼的分布没有甲级写字楼如此集中，除了友谊路上的友谊大厦和大安大厦，其他乙级写字楼主要分布在内环线和中环线之间。天津市区现有乙级写字楼12座，其分布主要也是在和平区和河西区两个区域，其中又为河西区最多，共有6座乙级写字楼，为天津市区乙级写字楼现实存量的50%，和平区共有4座，和平、河西两区共占有天津市区乙级写字楼现实存量的83%。,租售情况,和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售情况更胜一筹。除了天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦这3座开盘不久的乙级写字楼外，其他乙级写字楼租售率均在80%以上，平均租售率为92.9%。乙级写字楼还有很大的市场前景。,市场概况,2005天津写字楼市场分析甲级写字楼市场乙级写字楼市场,友谊路区域,区域界定：东至华盛广场，西至云翔大厦，南至黑牛城道，北至马场道。目前状况在天津写字楼市场中，友谊路区域属于写字楼项目相对集中地段，整体商务氛围较为浓厚现存的写字楼大多数都是2001年之前进入市场的，因此无论从硬件配置或是开发商对产品的理解方面都存在相对滞后性。近年来该区域也陆续推出了诸如峰汇广场、友谊大厦以及津玉大厦等项目，这些项目对该区域的确是一个有益补充，但仍然无法满足部分高端客户的市场需求。从区域客户现状看，由于友谊北路区域写字楼的品质一般，因而造成了平均价格较低的市场状况，进而也影响了友谊路区域整体写字楼的平均价格友谊北路写字楼的客户多为中、小型公司或成长型公司，因此客户的稳定性相对较低。友谊南路区域目前存在一些稍高品质的写字楼项目，并且写字楼的客户多数为外地、外资公司，公司的知名度及资金实力较强，因此客户的稳定性也相对较高。,发展趋势根据市委市政府规划，到2010年友谊路区域将建设成为以金融办公为主，集办公、公寓、酒店、休闲、商业于一体的综合性商务服务区，最终形成一个资金密集、信息畅通、交易活跃、功能完善、配套设施齐全、环境优美的国际金融中心，从而将友谊路建设成为天津的“华尔街”。政府加大对该区域的建设力度，例如建设立体停车库等，道路的畅通以及配套设施的完善将为今后优化该区域商务办公环境提供有力的保障。从今后友谊路区域写字楼市场看，国际金融中心、云顶大厦、君怡大厦等高档写字楼的介入会使得区域写字楼市场面临一次重新洗牌的过程，届时高档项目的进入将会对现有的中、低档项目形成强有力的冲击。不过高档项目的入市及部分低档项目的退出有利于区域写字楼租金及售价整体抬升，进而促进区域办公物业市场的良性发展，届时友谊路也势必会成为真正可以与南京路、小白楼区域相抗衡的第三大办公区域。从客户角度看，高档写字楼的入市必定会吸引高端客户进入该区域，并且随着政府招商引资政策的出台、落实，会吸引更多金融、保险等相关行业的公司进驻本区域，随之也可以缓解该区域写字楼供应量加大的不利局面。,南京路区域,区域界定：西至三马路，东接曲阜道，以其（南京路）道路两旁的甲级写字楼作为样本。目前状况：南京路区域，已经定型化了的机构办公楼还是独立使用的出租型办公楼南京路与新华路交口处的国际大厦，其作为我市的第一座真正意义的写字楼，见证了我市写字楼物业的发展历程。经过十多年的洗礼，大厦内部设施已经略显陈旧，但是由于其独特的建筑风格、优越的地理位置和完善的物业服务使它依然在业界有很高的声誉。本区域另外一个高档写字楼项目要算南京路与营口道交口的津汇广场了，这个项目在2003年年初正式供应市场，目前凭借自身全新的设计理念，完善周到的物业服务，已经吸引了超过110家的中、外资企业（公司）入住其中，主要以物流、保险、电子等行业为主。其次同属于南京路沿线的写字楼项目还包括：今晚大厦、河川大厦、万科世贸广场等。在供应规模上，南京路沿线附近写字楼项目约9个，建筑面积近14万平方米。,发展趋势：和平区作为我市的政治、经济、文化的中心地区，居民生活配套完善、商圈集中、交通组织发达。近年来，随着天津中心区旧城改造力度的加大，和平区的区位优势更为明显。南京路又是和平区的中心地段，拥有滨江道步行街，国际商场、伊势丹等大型购物场所。西面是海光寺商圈，东面与小白楼商圈相连。道路沿线坐落有长途电信局、商业银行、医疗机构、重点院校等。其先天的地段优势已经具备建设高端、综合性精品项目的前提条件。沿线附近早期写字楼项目较多，如：国际大厦、经联大厦等，而近两年建成的新项目相对匮乏，随着我市著名“烂尾楼”北洋钢铁大厦项目的成功拍卖，未来沿线附近将迎来一波新的房地产开发热潮。,南京路沿线区域将仍以高端产品为主。从去年地铁大厦、北洋钢铁大厦的复工来看，南京路沿线写字楼供应将会掀起一波新的高潮。尤其是人才科技大厦、和记黄埔项目以及现代城项目的规划已经明朗化，建设高端产品，吸引高端客户进驻将成为本区域写字楼未来发展的趋势。小白楼商务中心小白楼地区目前拥有信达广场、文化中心、金皇大厦、凯旋门、ICTC等现代楼宇23座，建筑面积数万平方米，已经成为市内商业、商务办公较为集中的地区，具备了向“CBD核心商务区”发展的先决条件。随着小白楼地区道路和地铁交通的逐步通畅，高端客户向这一区域的回流也将成为必然。友谊路围堤道区域将形成新的金融聚集地。据了解，目前入住友谊路的金融机构26家，其中两家拥有自我命名的楼宇，并且随着浦发、华夏等银行的进驻步伐，友谊路的金融街的地位将更加稳固。今年，医药大厦、罗马花园二期、一期建设，将与已建成的合众大厦、银丰大厦连成一体，形成大型建筑群。同时在永安道与湛江路交口处建设世贸大厦，友谊路中段将建成冶金大厦、金融大厦、君谊大厦、大安大厦期等。河东十一经路沿线由于地处未来南站“CBD”核心地区，毗邻解放北路金融服务区，它将承接从解放北路分离出来的功能，成为物流、船代、贸易、保险、金融、房地产信息等第三产业为主的新型综合功能区。鞍山西道及华苑片区。特殊的市场使鞍山西道形成了以IT及相关产业为主的科贸一条街，又由于天大、南大两所高校的在人才和高科技技术两方面的优势拉动，华苑产业园区也渐渐与鞍山西道联动形成区域效应，成为高科技制造和创业者的园地，代表项目是荣华时代广场、百脑汇科技大厦和即将要开盘的海泰远舰信息广场。海泰远舰项目相关负责人透露，项目开盘后面对的客层将明确,北方金融大厦,物业地址：河西区友谊路5号电话28357777物业功能底商，写字间总占地面积12000m2总建筑面积40000m2发展（开发商）：天津亚富物业投资公司物业管理商：自行管理交付时间1997年2月总层数31层智能化程度设DIV专线，中央报警联动系统，自动门禁系统，结构化综合布线，自动广播系统租售率85%主要卖点地理位置优越，物业规划设计优秀，周边商贸氛围浓厚，交通非常便利，物业服务水平优秀客户构成以外国驻津办事机构及本地区通讯，电子，贸易公司为主公共区域装修标准入口大堂及电梯前厅铺设大理石及花岗岩，公共走廊铺设地毯交房标准吊顶，乳胶漆墙面，地毯，窗帘，预留电话及网络接口租售报价租：2.50/m2/天售：8800元/m2物业收费0.50元/m2/天面积：80273m2物业硬件设施4部OTIS电梯，双电源供电，中央空调系统，结构化布线物业服务设施银行，商务中心，餐饮娱乐，会议厅周边环境地处友谊路与中环线交汇处，环境优越，交通便利，车位充足整体营销推广分析前期以报纸广告及展销会，路牌广告为主，后期以服务代销售物业服务水平中等水平车位数量地下2层，租500元/个/月,远洋大厦,物业地址：河北区远洋广场1号物业功能底商，公寓，写字间总占地面积16000m2总建筑面积75000m2发展（开发商）天津远洋房地产开发公司物业管理商第一太平戴维斯物业顾问施工进度现楼交付时间1997年9月总层数40层智能化程度5A智能大厦，全自动管理租售率89%主要卖点地理位置，远洋知名度，物业管理及服务配套，功能分区合理客户构成以货运及外国驻津代表处公司为主公共区域装修标准入口大堂大理石地墙面,走道铺设地毯，消防走道刷油漆,各区域均采用进口及合资产材料,较豪华交房标准吊顶,乳胶漆墙面,包窗台,窗帘地毯,，预留电话,网络接口租售报价租3.5元/m2/天(含物业费)，售$1700/m2物业收费40m21300m2,物业费0.8元/m2/天物业硬件设施6部OTIS原装电梯,一部货梯，IBM2综合布线,三洋空调机组物业服务设施俱乐部,员工餐厅,洗澡间,咖啡厅,歌舞厅,，台球棋牌室,美容美发,银行,邮局,健身房周边环境周边临市中心绿地广场,及意大利风情区,面临海河,风景相当优美,交通状况高峰期一般有塞车现象整体营销推广分析前期以广告宣传为主,后期以人员内部渠道推广为主物业服务水平较好,但个性化服务内容车位数量地上120个、地下156个,今晚报大厦,物业地址：南京路358号27501108物业功能底商，写字间，酒店总占地面积18000m2总建筑面积81413m2发展（开发商）今晚报社物业管理商北京城市阳光物业管理公司施工进度现楼交付时间1997年9月总层数地上40层，地下3层智能化程度大厦实现设备联动自动化管理租售率85%主要卖点今晚报社知名度，楼宇智能化设置，大厦硬件配套，大厦软件配套，大厦地理位置客户构成网络公司，服装公司，广告公司，贸易公司，电器公司公共区域装修标准入口大堂大理石地面墙面，大堂面积大，各部分材料选用中高档装饰有一定档次公共走廊铺设地毯交房标准吊顶,乳胶漆墙面,地毯,包窗台,智能电话,网络专线端口租售报价只租不售,3.0元/m2/天(含物业费)，地下车位300元/个/月物业收费写字间12208m2公寓60200m2物业硬件设施全部24部DOVER电梯,消防保安自动系统,中央空调系统,双电源供电物业服务设施商务中心,游泳池,射箭馆,咖啡厅,会议厅,宴会厅,酒吧,夜总会,洗衣房,娱乐中心周边环境周边环境较一般,商务氛围不高,交通较便捷,有塞车现象,中等水平整体营销推广分析依据今晚报为主,辅以人员直销推广物业服务水平中等水平车位数量地上约60个、地下156个,河川大厦,物业地址：南京路物业功能公寓，底商，写字间总占地面积20000m2总建筑面积50000m2发展（开发商）河川建设开发公司物业管理商自行管理施工进度现楼交付时间1995年6月总层数26层智能化程度普通设置租售率75%主要卖点入市时机较早，楼宇采用港式风格，地理位置优越宣传推广力度大客户构成银行，通讯，网络，贸易等，国内企业为主公共区域装修标准入口大堂铺设大理石，公共走廊铺设高级防滑地砖交房标准吊顶，乳胶漆墙面，防火地毯，预留电话，网络接口租售报价租：3.0元/m2/天（含物业费），售：$1300/m2物业收费0.7元/m2/元面积:40220m2物业硬件设施6部OTIS电梯,中央空调，自动报警系统，消防安全系统物业服务设施商务中心,酒店,会议厅,中西餐厅，健身房,美容美发周边环境位于南京路沿线,地理位置相当优越，交通便利快捷整体营销推广分析前期以天津,北京,香港开展大量广告，后期以坐销为主物业服务水平较差车位数量地下一层2000m2,天星河畔广场,物业地址：十一经路47号物业功能底商，公寓，写字间总占地面积18000m2总建筑面积81413m2发展（开发商）天星置业发展有限公司物业管理商自行管理施工进度现楼交付时间1997年9月总层数地上40层，地下3层智能化程度大厦实现设备联动自动化管理租售率85%主要卖点楼宇智能化设置大厦硬件配套大厦软件配套大厦地理位置客户构成服装公司，外国驻津代表处，贸易公司，电器公司、货运公共区域装修标准入口大堂大理石地面墙面，大堂面积大，各部分材料选用中高档装饰有一定档次公共走廊铺设地毯交房标准吊顶,乳胶漆墙面,地毯,包窗台,智能电话,网络专线端口租售报价2.5元/m2/天(含物业费)，地下车位300元/个/月物业收费写字间40208m2物业费0.7元/m2/天物业硬件设施全部6部DOVER电梯,消防保安自动系统,中央空调系统,双电源供电物业服务设施商务中心,咖啡厅,会议厅,宴会厅周边环境面临海河，周边环境较一般，交通较便捷,有塞车现象整体营销推广分析前期以报纸广告，后期辅以人员直销推广物业服务水