关于雨润西安项目招商运营工作组的工作计划剖析

西安雨润农副产品全球采购中心一期项目招商组工作计划表2010-4-8关于雨润西安项目招商运营部的工作计划根据规划部给予的西安雨润农副产品全球采购中心项目工程动工时间来看（以下简称项目），项目预计在1月1号动工，整个工程建设时间估计到2011年8月份结束，因此从项目运营管理的全盘来看，前期主要任务是围绕招商展开工作。1、招商初期由于工程刚刚施工，且工期需要一年半左右的时间，所以项目前期将有一个很长的时间过程；另外根据以往的实践经验，同时结合绥阳项目情况，建议招商初期（前4月）人员不宜过多17人，招商力度也不宜过大，时间战线长很容易造成客户的疲乏以致产生反感，一气呵成最好。初期主要任务是和工程部、地方政府等有关单位沟通接洽，对西安现有的市场和客户资料进行实际摸底，配合总部做好招商策划，同时从经济角度讲也有利于节省项目开销。 表1：时间接洽对象目 标招商人员说明2010.4.2010.8工程部随时掌握工程进度和建设情况，以利于招商时间调整招商部负责地方政府及时和政府沟通了解其政策，有利于项目招商政策的制定调整西安市场对西安现有市场进行详细摸底，熟悉对手情况找出对手软肋处，有的放矢的进行政策宣传现有客户熟悉客户、掌握客户有效资料和意向为后期大规模招商做基础对外埠市场扩大我们的招商范围和目标群扩大招商量同时对市场也是个宣传完成现阶段的客户蓄水（10000份客户和30家市场，共90天）人员安排人员职责备注总负责1人（总部）招商运营部经理负责项目运营前期总协调。总部招聘营销1人营销策划经理负责项目现场广告策划、营销推广与总部营销策划处对接建议当地招聘招商执行负责人1人招商部经理主要负责招商策略的制定和监控执行，相关单位的接洽。总部招聘行政负责人1行政部经理负责招商运营的后勤物品供应工作总部招聘招商执行主管5人招商主管负责整个品类的招商招聘招商执行21人招商专员主要负责招商客源和市场调研，负责项目宣传招商部招聘（熟悉地方民情，节约费用开支）营销接待8人接待员主要负责前来营销中心的顾客的接待工作。本地招聘任务节点安排时间人员任务目标责任人（另定）2010.3.193.25（5天）6完成临时办公室和住宿及工程部对接布置运营经理3264.25（30天）6完成招商部的包装和物料购置（取决于工程部）行政经理4.104.25（15天）2完成当地媒体和广告位调研（6家广告公司、电视台、报社费用费率、时间点）营销经理4.16.30（90天）4根据调研完成招商手册、折页、主题画面设计、物料和广告投放计划等（折页要先期完成以便招商使用）营销经理4202完成地方政府相关单位拜访和组织、协会接洽（商务办、农委、菜办、行业协会等会议记录若干20份）招商经理4114.30（30天）1完成人员招聘（14人）和培训工作（同时完成30份客户调研表）（招聘人5月10号上岗）招商主管5.15.32假期值班，做好接待和节日安全工作招商运营经理5.35.112招商部现场工作（负责现场接待和业务联系）招商主管5.115.31（20）4完成西安市现有农副产品市场的详细资料调研（1000份客户资料和2家市场）4完成西安市现有农副产品市场的详细资料调研（1000份客户资料和2家市场）4完成西安市现有农副产品市场的详细资料调研（1000份客户资料和2家市场）5.285.31（4天）6开全体会，进行月底工作总结和月初工作计划（与总部对接）运营经理6.16.252招商部工作（负责现场接待和业务联系与总部保持工作对接）6.16.25(25天4完成西安周边县市农副产品市场的资料调研（宝鸡和咸阳、汉中市场和1000份客户资料）4完成西安周边县市农产品市场的资料调研（延安和榆林、铜川3家市场和1000份客户资料）4完成西安市现有农副产品市场的详细资料调研（2000份客户资料和3家市场6.266.30（4天）全体开全体会，进行月底工作总结和月初工作计划（与总部对接）运营经理7.17.312招商部工作（负责现场接待和业务联系与总部和工程部保持工作对接）7.17.28（28天）5完成西安周边县市农副产品市场的资料调研（商洛和安康、渭南3家市场和1000份客户资料）5完成西安周边县市农副产品市场的资料调研（浦城和合阳、汉城市家市场和1000份客户资料）5完成西安市剩余的其他农副产品市场的资料调研（1000份客户资料）7.287.30（3天）全体开全体会，进行月底工作总结和月初工作计划（与总部对接）运营经理全体开全体会，围绕这段时间来工作完成情况，总结客户情况和市场现状，找出需求点研讨下步招商政策目标，完成现阶段的客户蓄水（10000份客户和30家市场，共120天）说明：在对市场和客户调研的同时还要着重针对我们项目进行宣传，每个地方不得少于500份项目资料的散发，同时对所调研的市场资料中要有夜间和白天交易的图片。项目建设初期，在电视和报纸广告宣传上可以进行适当宣传，让大家对我们有初步了解，形成相关思想意识，同时建议对固体广告有针对性地投放，有利于公司在客户心中逐渐树立一个长期的直观认识。2、招商中期根据工程的进一步推进和项目建设的初步成型，我们实行开业倒计时（基本确立开业时间），距离开业还有12个月的时候，这段时间我们根据招商目标计划加大招商范围和目标群，同时根据前期对西安市及周边市场的调研结果，如果需要，要及时有效调整制定相关政策和适当广告投放，原则上除招商部另加10人外其它部门不再补充人员，主要任务还是围绕招商工作进行，招商范围锁定在西安市临近省市和同类大市场，招商政策同步对外实施宣传（核心政策保留），招商人员开始进行一对一的客户交流，招商工作全面开始。表2：时间（预定）招商对象完成任务目标招商人员说明责任人2010.8-2011.2西安市客户进行全面招商，努力达到整体目标30%位签约率（预定）27定在10、11、12三个月收取预定金招商部外埠客户扩大招商范围和目标，努力达到5%铺位签约率（预定引入外地大客户扩大知名度人员安排：招商部运营经理1人总部派员负责总体协调事务营销策划经理1人+3人总部派员并负责后期开业策划和总部对接招商经理1人总部派员根据情况后期转入运营部或营销部、行政部行政经理1人+3人总部派员根据情况后期转入行政物业部招商主管5总部或地方招聘后期进入运营部或物业部招商专员21地方招聘根据情况后期转入运营或者继续其它招商。任务节点安排时间人员任务目标责任人（另定）8.18.302招商部工作（负责现场接待和业务联系与总部和工程部保持工作对接）招商部经理8完成对北京、天津、石家庄、邯郸等地进行项目宣传，收集客户一手资料（客户资料300份和散发传单1200份）8完成对郑州、济南、寿光、三门峡等地进行项目宣传，收集客户一手资料（客户资料300份、传单1200份）8完成对运城、太原、呼和浩特市等地进行项目宣传，收集客户一手资料（客户资料300份、传单1200份）8.288.30（2天）全体人员开全体会，进行月底工作总结和月初工作计划（与总部对接）招商部经理本月完成900份客户资料收集和3600份项目宣传单散发9.19.312招商部现场办公室，负责现场接待和总部、工程部、外界业务工作联系8完成对完成商丘、徐州、合肥、武汉等地进行项目宣传，收集客户一手资料（300份客户资料、1200份传单）8完成对重庆、成都等地进行项目宣传，收集客户一手资料（客户资料300、传单1000份）8完成对兰州、宁夏等市场进行项目宣传，收集客户一手资料（客户资料200份、传单800份）9.289.30全体开全体会，进行月底工作总结和月初工作计划（与总部对接）本月完成800份客户资料收集和3000份项目宣传单散发10.110.3假期值班，做好接待和节日安全工作招商运营经理10.310.302招商部现场办公，负责现场接待、总部和工程部、外部工作联系招商部经理10.310.286完成对西安市和周边地区客户二次摸排，做到一对一的宣传（传单1000份散发）6完成对陕西省内农副产品产区地宣传（佳县、延川、阎良红枣、韩城红椒、云阳镇白菜等资源地宣传和100份客户资料收集、1000份传单散发）6完成对陕西省内重点农副产品产地的宣传（关中、彬县、旬县、洛川苹果、杨凌山药处等资源地宣传，100份客户资料收集、1000份传单散发）6完成200份项目产地客户资料收集和项目宣传单3000份散发全体人员开全体会，进行月底工作总结和月初工作计划（与总部对接）开始意向性签约，完成整体签约目标的10%。11.111.108开会，针对前阶段对外省市宣传和客户情况的收集，进行目标分析，调整政策核心，做好后阶段铺位预定签约工作、做好资料准备工作运营经理11.1111.303招商部现场办公，做好接待来访和业务上对接总部、工程部、相关单位招商部经理5主要是针对所掌握的市场、客户情况，和客户一对一进行再次沟通，保持良好关系，为后期的签约打好基础12.112.2（2天）3留守办公，做好接待工作（节日）、做好办公区安全工作、并做好工作记录运营经理安排值班表12.312.4（2天）2留守办公，做好接待工作（节日）、做好办公区安全工作、并做好工作记录主管12.5-12.6（2天）3留守办公，做好接待工作（节日）做好办公区安全工作、并做好工作记录主管12.712.316招商部现场办公，主要做好来访接待和现场意向客户的签订工作，做好各单位对接工作21负责好自己调研客户的拜访和关系建立，电话或上门沟通，完成整体目标签约率的25%。 全体人员开会，进行月底总结和下个月工作计划，同时研讨招商签约的工作进度问题，及时调整新的招商策略2011.1.12011.1.64假期值班，做好接待和节日安全工作招商运营经理2011.162011.1.302招商部现场办公，主要做好接待工作和外部环境工作，广告的推出和相关部门的衔接工作招商运营经理和营销经理15招商部工作，做好客户的来访接待和意向性客户的签约工作，积极进行沟通推进签约进度,做好后期客户跟进服务工作，完成整体目标30%的签约率20主要做外围，加大对西安市和外地先期客户资源的整合，积极跟进促进签约率的推进和宣传1.301.31全体人员开总结会，及时针对招商进度进行沟通，研讨招商中出现的新问题和客户签约率的情况。 2011.2.12.286招商部现场办公，主要做好接待工作和外部环境工作，积极和工程部、总部、相关部门做好衔接工作招商运营经理6招商部现场办公，做好客户的来访接待和意向性客户的签约工作，积极进行沟通推进签约进度,做好后期客户跟进服务工作。15继续跟进招商力度，提高招商效率，对市内和外地市场客户进行沟通，每人要通过电话或上门拜访，要有记录（不少于200份）。2.262.28全体开总结会，针对全年的总体招商情况，进行总结和研讨，找出缺陷积极改进新的策略，同时根据工程的进度制定开业的确切时间，制定下步招商计划和措施，做好下步的工作开展准备，做好广告的推广宣传计划。完成整体目标的35%签约率。这几个月里的最主要任务就是完成整体目标35%的签约率，同时加大对物流中心的宣传，配合工程部做好市场建设，同时进一步和政府部门沟通做好招商服务工作。3、招商后期根据工程进度的加快，在进入工程装修期后五个月，我们正式确定开业日期。当整个管理（工程）和招商工作进入倒计时五个月时，这段时间在工作量上和人员上都增加，业务面也开始广泛，所以根据工作需求我们要对人员给予了明确分工，主要任务仍是延续前期的招商工作，并再次加大招商力度和广告宣传，完成整体目标铺位75%的签约率；配合工程部做好场内交易区经营业态的布局划分、标号、道路指示牌、标识语的制作与安装，配合有关部门做好场内设施、设备的安装等工作。表3：时间对象目标任务备注责任人2011.32011.8客户完成整体铺位75%的签约率招商部项目部完成采购中心内地业态布局划分、标识、路牌、标语等制作安装工作 招商运营部工程部工程部完成项目建设，完成设备的安装工作策划部完成开业前的一切准备工作，做好开业准备运营部完成运营管理机构搭建、人员招聘工作提前两个月招聘和组建人员安排部门人员任务备注责任人招商部运营经理1负责运营前期全面工作原招商部运营经理运营经理物业部（招商行政部经理）4主要负责和工程部的对接，做好管线、设备、电器安装记录工作，做好相关后期交接工作临时负责另外招商同时跟进原招商行政部经理招商策划部4负责广告宣传、做好文案记录、协助后勤接待根据工程和招商情况实时做好广告推进工作招商企划经理招商部后勤文员8负责文件收发、资料收集、人员档案和现场客户登记备案工作后期招商人员的增多，工作量加大和来往文件较多的需求招商部负责招聘招商部经理1人主要负责招商后期的管理和铺位签约事项，负责新人业务培训和任务目标布置工作招商部招商部主任5主要负责招商目标的沟通和引进，拓展目标群加大签约率原有的招商人员招商部21在老招商人员的带领下，对前期的市场、客户进行再次的招商宣传，整个招商进入高峰期全面展开，向目标挺进提前当地招聘招商部合计：44任务节点安排时间人员任务目标备注责任人另定3.13.3012招商部现场办公，做好现场接待、签约、服务和招商诏约，做好工程部对接工作，做好外部环境和总部对接工作含文员、策划、物业3.13.304继续对西安市区全面招商宣传，扩大影响力和招商面，加强和组织、协会沟通营销推广经理22针对前期所走访的外省市场，再次进行一翻宣传，加大宣传力度和大客户的收集，拓宽招商目标群主要完成河北省、河南省、山东省、山西省、北京等地的招商宣传（15市场资料图片）分四组进行外埠招商招商经理全体人员全体会议，月度总结和计划工作，研讨招商宣传中新的政策和对应措施，研讨签约的进度目标和广告推广（完成整体招商目标的45%）根据2010年招商情况定招商经理4.14.309招商部现场办公，做好现场接待、签约、服务工作，做好外部环境和总部对接工作，做好后勤资料整理和客户档案工作招商运营经理、招商部人员4配合工程部做好衔接工作，可提前做好物业管理宣传工作，配合现场协助招商物业部招商行政经理4全力做好广告推广和协助文员接待工作营销经理4继续对西安市区全面招商宣传，扩大影响力和招商面，加强和组织、协会沟通营销经理26针对前期所走访的外省市场，再次进行一翻宣传，加大宣传力度和信息资料的收集，拓宽招商目标群主要完成安徽省、湖北省、湖南省、重庆、四川等地招商宣传工作，并摄取15市场资料图片）4.294.30全体人员全体会议，月度总结和计划工作，研讨招商宣传中新的政策和对应措施，研讨签约的进度目标和广告推广（完成整体招商目标的55%）根据2010年招商情况招商经理5.15.311招商经理负责所有事务，积极和相关单位、组织、协会联系，拓宽招商渠道和政策支持5.15.313进入招商高峰阶段，文员配备3人，主要负责合同文档、文件、办公事务处理4广告策划进入新阶段，主要做好招商广告的策划推广、包装和总部对接工作。12招商部现场办公，主要负责客户接待和招商签约事项，同时加大和客户沟通利用有利资源提高铺位签约率和服务招商经理4主要负责和工程部做好管线、水电器等设备的布置点记录，积极参与设备的安装和使用工作工程进入装修阶段（配2 人）招商行政部经理22外围，再次对西安市周边县和产区以及外埠客户沟通联系，加大政策宣传力度，提高铺位的签约率招商经理营销经理5.265.31全体人员全体总结会和计划会，针对工程进度和开业倒计时情况，研讨最后招商冲刺阶段的工作方法、根据招商情况初步制定开业计划方案招商经理针对开业倒计时，开始对运营组织机构逐步建立，相关人员开始进入招聘阶段，并制定培训方案招商运营经理完成达到整体目标的65%铺位签约率6.16.301运营经理负责全面工作运营经理6.16.302做好人员招聘、运营管理机构人员搭建工作，做好人员培训工作运营、招商经理做好和工程部的后阶段对接工作，做好和总部对接工作物业部负责招聘物业部4做好广告宣传外，还要做好开业庆典计划，提前上报审批（包括现场、场内、外）策划部30做好现场接待、客户登记、签约等工作，做好客户铺位的交接工作，做好服务保持和客户的沟通，同时利用通信方式联系掌握的客户，提高签约率招商经理5做好场外客户的咨询工作和文件收发、合同整理工作招商经理6.286.30全体人员开总结会，根据招商签约率情况达到目标的75%，查找差距找原因，利用最后两个月进行突破，大规模广告和政策宣传招商经理完成整体目标75%铺位预定签约率717.30主要任务（另附）这段时间里大家在按照目标完成招商计划的情况下，全力配合工程部做好市场内各交易区的标识、路牌和设备安装工作；全力配合前期招商人员做好客户的接待工作。4、最后准备阶段（一个月）根据工程建设装修期结束，进入开业倒计时最后一个月时间里，运营管理部一整套班子要搭建起来，各部门负责人要在开业前40天到岗，管理员和保安员以及其他临时人员必须在开业前30天到岗进行为期一周业务技能培训，熟悉场区内一切情况包括：我们的管理制度和交易区的设计布局功能划分，运营部要配合好工程部，做好工程的竣工验收工作，做好商铺交接工作（包括水电、消防设施）等。招商部要做好一切接待客户的准备工作：客户的合同签约、铺位交接、租金收取等工作，同时签订市场文明经营公约、质量承诺书等工作。开业前两个星期，商铺开始陆续进货（副食、干杂、冷冻和一些易保存的水果蔬菜）。卖、买商家进场交易，市场进行试运营。此阶段，让一线员工进行实操演练，老员工对其进行指导并纠正。开业前7天，全体员工到位，制定出开业当天各个部门的到岗时间和每个人员的职责。并在开业前两天进行开业仪式全过程模拟演练，发现漏洞，及时更正。表4：时间人员安排任务说明责任人备注2011.7（倒计时）各职能部门负责人完成各岗位任务目标和人员培训总部派或另行招聘提前40天到岗管理员（80人）完成培训学习、清楚自己的职责当地招聘管理部提前3 0天到岗保安员（60 人）完成业务培训、熟悉自己职责当地招聘物业部提前30天 到岗保洁员（60人）完成进行岗前培训当地招聘物业部提前20 天到岗装卸运输工（人员数量看实际情况而定）完成进行岗前培训原则是地带工管理部提前20 天到岗招商部完成招商收尾工