房地产价格构成的变动趋势分析

房地产价格构成的变动趋势分析-基于上市公司苏宁环球年报分析 张涛 内容提要 房地产是构成整个社会财富的重要部分，它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。房地产价格决定着社会和居民的财富，它的波动影响着金融体系的安危，也影响着宏观经济的稳定和发展。房地产价格泡沫的破灭在日本和东南亚曾经是经济危机和金融危机的直接导火索。我国正处在金融体制改革和面临经济全球化的双重挑战下，而且当前我国又出现了房地产开发过热现象，房地产价格、房地产投资、商品房空置率持续上升。本文在回顾价格理论的基础之上，对房地产价格及其变化，还有其构成做了较为详细的分析。从理论研究到联系实际，找出其价格构成变动的因素，并对它的变动趋势做出判断。主要安排结构如下：第一部分导论，房地产经济学是一门研究对象独特、现实性强、新兴而引人注目的应用经济学科。任何个人、机构和部门都与房地产经济活动发生直接的关系。家庭的消费和投资选择，公司的投资和经营活动以及政府的经济政策和市场管制都离不开房地产经济理论的指导，房地产经济理论研究和实践探索日新月异。本文的引言将从导论而起。第二部分，文献回顾：价格变化、价格波动等理论回顾。对重要理论和研究成果进行分析。这是本文的基础。第三部分，从理论上分析我国房地产价格构成，并结合相关研究理论，得出关键性的要素。第四部分，以不同地区房地产价格构成变动趋势为参照理论基础从而对南京市的房产价格构成的变动趋势进行实证分析，同时也是基于苏宁环球的年报数据。第五部分，承上启下，通过对房产价格变动趋势的分析进而对价格构成波动的主要原因分析。第六部分，基于以上五部分的分析研究，得出本文的结论，并提出一些建议。 目录引言1、 课题选择背景2、 课题研究的意义3、 主要工作第一章 文献回顾：价格变化、价格波动等理论回顾11、房地产价格构成12、房地产价格变化13、价格波动原理14、房地产价格构成原理第二章 我国房地产价格构成21、我国房地产价格现状22、房地产价格构成因素23、形成我国房产价格的主要因素第三章 地区房地产价格构成变动趋势 31、苏宁环球年报的简要分析32、南京市房产价格构成的变动趋势第四章 价格构成波动的主要原因分析41、成本因素42、需求因素第五章 结论与建议主要参考文献引言1、课题选择背景近年来，房地产价格始终成为社会各界关心的热点。由于我国房地产市场的发展整体仍然处于初级阶段，各种口径的房地产价格统计数据仍然无法与国际接轨，社会公众也不能及时得到权威的房地产价格统计数据，因此关于房地产价格的讨论众说纷纭，成为各种媒体经常关注的中心话题。在基于苏宁环球年报的基础上，对房地产价格的构成进行趋势变动分析，这是从局部向整体研究的有效途径。房地产构成很复杂，改革开放以前，人们一直不认为房地产具有商品的属性。房产经济只是一种产品经济，甚至是一项社会福利，因而影响价格的因素较单一，土地更是无偿使用，没有价格可言。实行改革开放后，尤其是最近几年，房地产经济逐渐进入商品经济的轨道，房地产市场逐渐形成和完善，房地产价格开始遵循价值规律的客观要求，由于房地产与一般商品相比有许多特殊性，因此房地产价格的影响因素很复杂。而其构成的变化趋势也是基于影响房产价格的因素。2、课题研究意义房地产问题如今是人们生活中较为现实的困境，对房产价格构成进行合理科学的理论分析和实证，将有利于合理的房产价格形成，从而减轻人们住房的经济压力，打开江苏房地产价格这种居高不下的局面，再度回到那种热火朝天的景象。人们买房有的是必须，有得则是炒作，如果一份清晰的房产价格摆在消费者的面前，或是消费者已经对这个房产进行过详细的调查，那么价高的离谱的房价会逐步减少，在双方都心知肚明的情况下，一个合理的房价对大家都有利。房地产价格研究致力于揭示房地产市场的运行规律，给投资者的购房投资和政府的产业和宏观经济政策提供正确的前瞻性信息。并防范房地产投机过度而导致房地产泡沫，甚至引发泡沫经济，防范金融危机。房地产价格研究对于稳定国民经济、维护房地产市场健康平稳发展、增进居民福利具有非常重要的作用。3、 主要工作本文梳理了学术界已经取得的关于房地产价格理论的研究成果，借鉴了国内外研究的成果，采用理论分析和实证研究相结合的办法。在理论分析的基础上，借鉴国外已有的成熟的研究成果，根据中国实际情况，加以改进和完善，分析具有中国国情的案例，并运用中国现有的数据，进行实证检验，得出结论，并给出相应的政策建议。房地产价格理论仍在发展当中，本文虽然涵盖了房地产价格理论的研究范围，并加深了理论研究深度，推广了应用的范围，但还有许多有待于进一步深入探讨和研究的领域。在对具体年报数据进行分析的时候本着实事求是的原则，根据科学的经济学原理来对房产价格构成变动进行趋势分析。虽然研究方案本身没有什么技术含量，但是在分析数据的方法上难度比较大，特别是在数据的表象上都蕴含着其变动的一些实质性的东西，这就需要以理论为参考依据，把存在因素分析清楚。所以，本文还是有其研究意义的，不求做到全盘皆清，管中窥豹还是能见房产价格构成变动的一般性的。当然在数据方面也不一定就能下定结论，因而本文还从一些宏观经济方面对其做了外部因素分析，从而得出相关结论并提出建议。第一章 文献回顾：价格变化、价格波动等理论回顾11房地产价格构成房地产作为一个整体，其价格由房产价格和地产价格综合构成的。这是由于房地产的物理性质决定的。房地产在物理形态上是有房屋和土地共同构成的。土地作为建筑地段起承载体的作用。没有土地房屋将失去依托，不可能存在。城市地产是建筑地段和各种城市基础设施的总称。房屋是建筑工人按照规划和设计的要求，通过施工、安装，将各种建筑材料组合而成的总体结构。所以在说到产地产的时候，总是指它们的综合体。房屋总是坐落在土地上，是与土地不可分离的。城市土地作为建筑地段，如果脱离了其地上的建筑物和构筑物，也就不成其为城市土地。房地产在物质上虽然是不可分的，但是在价格的构成上则可以把他们分为两个部分，即房屋价格和土地价格。董藩 张奇 王世涛房地产经济概说M东北财经大学出版社2001年2月第1版，185-186页 房屋价格和土地价格虽然都是价格，但是，他们的本质是不完全相同的。房屋是人们劳动的的产物，因此房屋的价格和普通商品的价格没有本质的区别。根据商品价格决定规律，房屋的价格也是有生产房屋时耗费的社会必要劳动时间决定的。他的价值是在生产房屋时由具体劳动转移过来的生产资料的价值和房地产生产工人在生产房产的过程中加进去的抽象劳动形成的新价值构成的。由于建筑工人新创造的价值分为两部分，即为自己劳动形成的等于工资的价值和为社会劳动形成的分解为利润和税金等的剩余价值。用公式表示就是：C+V+M。C是生产资料转移过来的价值，V是建筑工人的工资，M是建筑工人为社会劳动创造的剩余价值。这种价值的货币表现就是房屋的价格。也就是说，房屋价格的房屋价值的货币表现。土地是自然资源，不是劳动产品，因此不具有价值。但是，商品经济的高速发展使一些不具有价值的物品，也能够成为商品，并且具有了价格，如地产。这种商品形成的条件在于：第一，这种物品具有一定的使用价值；第二，存在对这种物品的需求者；第三，它被国家或少数人所垄断，成为所有者的个人财产，服从他们的意志，并且排斥一切其他人。在具备了这三个基本条件情况下，如果所有者把它视为商品用于交换，就使这种不是劳动产品，不具有价值的物品具有了观念上的商品属性，并且赋予它以观念上的或想象的价值，而在交换过程中取得了价格的形式。土地之所以具有价格就是因为它具备了上述三个基本条件。因此，在土地被少数人垄断，存在着所有权时，所有者在出租土地的过程中，就能够凭借土地所有权而获得一定数量的经济收入即地租。另一方面，从土地的承租者来看，为了获取某一块土地的使用权，必须按租赁契约的规定支付给土地所有者一定数量的费用即地租。因此当土地的所有者出卖土地时，就理所当然地把每一年应获取的地租量按一定的折现率进行折现来推算土地的价格，即土地价格表现为地租的资本化。但是，城市土地不同于其他土地，它是人类长期劳动的结果，是投入了大量人类劳动的。这些人类劳动是形成价值的，这种价值就是马克思所有的土地资本。在现实经济中，土地价格就是由土地的绝对地租、级差地租以及土地资本和土地资本的利息构成的。这也就是人们所说的土地价格是由土地的资源价格和土地的资本价格构成的。由土地投资或土地资本所形成的价格，是价值的价格，这与普通商品的价格是一样的，是由劳动形成的；但由于土地资源本身或由地租形成的价格，则不是价值的价格。由此决定了土地的价格，以及由土地价格和房屋价格结合而成的房地产价格与普通商品的价格存在着一些本质上的差别，这些本质上的差别主要是由土地的资源价格决定的。董藩 张奇 王世涛房地产经济概说M东北财经大学出版社2001年2月第1版，187页12房地产价格变化人们非常容易根据自己的生活体验，认为房地产价格从一个很长的历史时期来看，尽管存在周期波动，但其发展趋势应该是不断上涨的。形成这种认识的原因主要有两个。一是忽略了通货膨胀的影响，而事实上经济增长过程中往往伴随着比较显著的通货膨胀；二是许多新兴市场国家和地区在过去几十年的经济飞速发展阶段，对建筑空间的需求持续增加，由于建筑空间短期供给相对固定且具有经济持续发展的良好预期，导致该发展阶段的房地产价格呈现出逐步上升的趋势。事实上，房地产价格如同太阳系中的行星一般，尽管其轨道存在着椭圆的长半径端和短半径端，但总有万有引力的存在使其不游离于整个系统之外。从大历史（Macro History，50年或者更长时间）的角度来看，对于一个已经有比较完善的市场经济体制以及比较成熟的房地产市场的国家或地区来说，房地产价格存在其长期均衡值。即从长期来看，消除了通货膨胀因素后，房地产价格在各种因素的影响下，围绕这个长期均衡值上下波动，其偏离均衡值的幅度取决于各种影响力量的合力大小。也就是说，房地产价格不会无止境的上涨。 张洪玉房地产价格变动规律的经济学分析J财经价值中国网2005-06-09中国目前房地产价格的持续上涨，并非某一个因素，而是几个因素共同作用的结果。在中国特定的土地政策条件下，土地商业开发权的初次获得是通过公开拍卖国家土地，其后的转让和开发是市场化的。国家土地公开拍卖价格基本上体现了土地的贴现现值，土地的开发转让则体现了交易价值。因现阶段我国城市化进程加快，土地的短期供给在一些地区相对不足，使得国家土地公开拍卖价格上涨，其结果是当期土地价格越高，房地产价格也越高。以此为借口，有些房地产商宣称土地价格还会涨(因供应越来越少)，自然是房地产价格下不来。从自然属性看，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。但人类开发土地的长期历史证明，土地使用效率不断提高，房地产开发的效率也在提高，如由过去盖平房向更高的楼层发展、填海造地等，土地紧张地区如日本和我国香港地区都顺利解决了土地短缺问题。由此可见，土地约束并不成为房地产价格上涨的必然因素，因为随土地使用效率提高，土地供应可以认为是无限的。反过来，各国的人口增长到某一水平后，都会进入一个稳定状态，人口总量大致维持在一个相对不变的水平，从这一角度考虑，土地与人口增长之间可以维持一个合理的关系，不可能存在土地供应不足的问题。如北京市土地管理部门多次公开宣称，北京市的土地有足够的供应量，而且这几年土地供应与需求之间已经出现了需求不足的现象，这也说明土地供给没有出现短缺。所以，有人宣称，土地将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升是完全没有道理的。13价格波动原理 房地产是一种特殊商品。首先是其不动产特性。这一特征不仅决定了房地产商品的弱流动性表现，还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性，而对这种唯一性和特殊性的追求往往可能放大价格的供求波动。其次是房地产的资产属性。房地产不仅是一种生产和生活的消费商品，而且具有投资品的特征，这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。还有就是房地产商品的资本附加性很强，它不像普通消费品随着使用价值的损耗和消失而完成价值的消减和转移，它有更长的使用价值年限，并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求价格关系表现，甚至使之发生扭曲，从而造成比较明显和剧烈的价格波动。 从理论角度看，房地产价格的核心是土地价格。最古老且在生产理论中仍然使用的理论是，土地作为一种生产要素，其使用价格(地租)决定于其边际产出率，该理论认为土地服务本身不是最终的消费需求，而是向某些经济活动投入的要素。另一种理论认为，土地是有着时间价值的一种特定生产要素，与投入生产的资本和劳动力不同，在每一个地区土地是基本不变的供给要素，为了反映土地在其长期使用期间的价值，应该将其未来提供的产出包含在内(即贴现现值)而不单是当期边际产出。上述两种地价理论基本上排除了地价大幅波动的可能性，因为作为一种生产要素，其价格由其产出现值决定，在一般情况下土地边际产出较稳定，故地价不应暴涨暴落，当然房地产价格也应基本稳定。房地产价格的变动需要从更广泛的角度去理解。因为土地供给的数量基本固定，而土地的生产成本为零(因土地是自然形成的)，则土地价格由对土地的需求所决定，并且，持有土地与持有易腐商品不同之处是它有时间价值，从而使土地的交易能产生收益(相当于一种生息资产)。所以，土地价格从更为一般的资产角度来看待是合理的。依资产定价的无套利规则，土地收益将由其边际产出率(使用收益)或贴现现值和附带风险的交易收益(预期价格上涨)共同决定，这种交易收益在预期土地供应紧张时会很大。美国历史上土地价格的波动可用该理论得以解释，因为当时美国处于一个相对封闭的经济环境。但若将该理论直接用于解释日本和目前中国的土地价格变化，则并非完全合理，原因是这两个国家处于更开放的环境。除了土地实际需求增加的原因外，货币的升值预期也是重要因素，而且可能是短期土地价格上涨的主要因素。在金融业日益自由化、全球化的今天，各类资本在寻求一个全球组合的综合资产收益。据世界银行统计，2001年全球直接投资存量为6.15万亿美元，全球证券组合投资存量则高达12.55万亿美元。对一个高增长区域而言，自然是资本汇集之地，而这些地区的土地交易收益因有货币的升值预期得以提高。14房地产价格构成原理一、土地价格的构成房地产，从狭义来理解；就是指房屋及土地结合的产业。从广义来理解，就是指土地和附着于地上的建筑物以及构筑物同已合并入建筑物（或构筑物）与土地中的各种设施、设备。如房屋中的水电设备、防火、空调、电梯等设施属于房产，而地上的道路、涵洞、地下的管道、电网、通讯设施等市政基础设施也应纳入地产之中。因此，在分析房地产价格的构成及其影响因素时，要全面考虑这些方面。地产价格的构成地产是城市规划范围内具有所有权关系的经济形态的土地。土地最初是自然物，一块没有经过人类开发利用的土地，没有任何价值可言。可是，人类经过了数百万年的进化发展，在有人类聚居的地方，几乎不存在没有凝结人类劳动的土地，尤其在城市地区。城市土地一般经过了人类的开发改造，改变了土地的自然形态，修建了各种基础设施，并且根据需要，不断地在原城市土地上再追加劳动，所以城市土地具有更高的价值。土地是人类重要的生产资料和基本的生存条件，土地一旦与人的劳动结合，就是创造物质财富的源泉。英国经济学家威廉配第这样说：土地是财富之母。这话高度概括了土地的使用价值。由于人类根据需要向城市土地投入了大量的劳动，所以城市土地具有更广泛的使用价值。地产具有价值和使用价值，这是地产价格存在的基础，而商品经济的存在则是价格形成的外因。在商品经济中，地产可以作为商品来经营，对地产所有权的经济体现，都反映在地产所有权或使用权的有偿转让中。地产所有权或使用权的有偿转让（出让），使地产具有了价格。由于土地最初是自然物，它不同于一般的商品，因此，其价格的构成及实质都有别于一般的商品。马克思认为，地价实质上是土地所提供的地租的购买价格。如果把地租当作想象中的利息，土地价格就是想象中的能够取得利息的那笔资本的价值。所以把出售土地所获得的货币当作借贷资本存入银行，每年的利息收入应该相当于这块土地的地租收入。因此，马克思用以下公式计算地价： 年利率地价 年地租由地租量决定地价，这是理论上的计算。实际上，地租与地价是同一层次的概念，地租的确定本身就是非常复杂的问题，所以在具体计算地价时，可撇开某些抽象的东西，从获得土地时实际发生的费用入手考虑地价的构成因素。就城市土地的价格而言。现阶段，我国城市土地属于国家所有，郊区土地属于集体所有。国家城市建设需要使用郊区集体所有土地时，实行有偿征用，归为国有，再有偿出让给房地产综合开发公司进行综合开发，开发后有偿转让给建房单位。或者，国家把原来已开发的城市土地有偿划拨给土地使用者。总之，目前我国城市土地价格只是土地使用权价格。征地拆迁费是对原土地所有者或使用者的经济补偿。安置补助费是安置被征地或被拆迁者的生活和生产的必要费用。在国家统一征地的情况下是国家先付垫着，把征地、拆迁、安置等统统办好后再出让土地使用权。用地单位必须向国家一次性归还这笔费用，所以它是有偿转让土地使用权的价格构成部分。由于对郊区集体所有土地实行有偿征用，面对城市国有土地是重新划拨，不存在征用.因此，两者在补偿费的构成上是有所不同的。征用郊区集体所有土地的补偿费包括：1、 土地补偿费土地补偿费是征用郊区集体所有土地必须支付的补偿费。土地为农业集体经济组织所有时，其土地收益也为农业经济组织所得。土地收益是农业集体经济组织通过占有土地面获得的现实经济利益。国家建设需要征用农业集体经济组织所有的土地，首先必须对它原来所得的土地收益予以补偿。2、 土地投资补偿当土地所有权或使用权发生转移时，原土地经营者对土地投资未收回的部分也发生转移，形成了原土地经营者土地投资的损失。国家建设征用土地时，必须对土地原所有者或经营者的土地投资损失补偿。土地投资补偿包括以下几项：（1）、青苗补偿费；（2）、农田水利设施补偿费；（3）、房屋残值补偿费或房屋重建费；（4）、其他建筑物、构筑物残值补偿费。3、安置补助费土地不仅是农民赖以生存的最基本的生产资料，而且是生活资料的主要源泉。因此，国家征用农民土地时，不仅要有各种经济补偿，而且还要安置被征地者的生产和生活及剩余劳动力的转移。4、 应缴税费征用农民土地应缴税费包括：（1）、菜田建设费；（2）、粮差；（3）、耕地占用税；（4）、土地使用税；（5）、征地管理费。这些税费并非被征用者所得，而是上缴国家及有关主管部门，它是征地过程必须缴纳的费用。二、房产价格的构成 房产，泛指一切土地上盖，是地上一切建筑物和构筑物的总称。房产是人们为某种需要而建造的，是具有一定使用价值的劳动产品。因此房产是一种商品，它在商品经济活动中遵循价值规律的客观要求。马克思的劳动价值论认为，一般商品的价值由三部分组成，是物化劳动转移来的价值，是活劳动转移来的价值。是生产商品的成本，是剩余价值，即利润。商品价值的构成是成本+利润。商品价格是商品价值的货币表现形式，商品价格的构成是成本利润。作为商品之一的房产，其价格构成与一般商品的价格构成有相似之处，即也是成本利润。概括起来，房产价格的构成包括两方面：（一）、房产本身的兴建费用，即建造成本房产本身的兴建费用是指不包括建筑红线以外的土地投资，单指房产从设计到地基处理到整宗房产可交付使用过程中发生的全部费用。这是兴建房产的全部物化劳动和除利润之外的那部分活劳动之和，是房产价值的重要构成部分，所以它是房产价格的主要构成因素。房产本身的兴建费用包括：1、房产的工程造价。这是构成房产实体的费用，在房价中占较大的比重。它还可分为：（1）、查勘设计费：（2）、房屋主体结构工程和装修费用：（3）、室内各种配套设备安装费：（4）、建筑红线内室外各种设施配套安装费。2、管理费。房产建造过程除了各种材料和人工费外，还要支出必要的经营管理费，如企业管理费及因未售出房的维修保养和其它特殊情况而增加的不可预见的费用。3、利息和税金。利息和税金是活劳动创造的价值，本属于盈利部分，但它们归国家所有，故对于建房者（房产企业），它们是兴建房产过程中的实际支出，所以也把这两项计入房产兴建费用中。（二）、利润利润是价格超出成本的那部分收入，也是活劳动创造的价值。利润是建筑商（房产企业）投资开发房产的目的所在，故只有保证房价中包含利润，才能调动房产企业从事房产开发的积极性，并有利于企业扩大再生产的顺利进行。地产和房产紧密结合在一起，没有孤立于一定地产之外的房产，土地为房屋提供地基，土地开发投资是兴建房屋的前期工程费用，房屋一旦在某块土地上兴建起来，它的价格就会同时反映出该块土地的价格，所以，在大多数情况下，房产价格和地产价格会综合起来，以楼价或房价（即房地产价格）的形式来反映。我们会看到这种现象：在同一时间但不同地点以相同造价标准兴建起来的两宗相同类型的房产，它们的价格会有很大差异，这是地价作用的结果，实际上，我们更多时候评估的是房地产价格而不是房产价格。 第二章 我国房地产价格构成 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又 是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。我国房地产价格构成有一般性也有自己的独特性，本文在这里做了较为详细的分析。21我国房地产价格现状1998 年7 月3 日, 随着国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知的公布实施, 以取消福利分房为特征的中国住房制度改革从此拉开大幕。根据中国社科院中国社会蓝皮书报告, 1998 年至2003 年我国商品住房每平方米的价格只增加了343 元, 而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的国发18 号文之后的2004 年和2005 年, 每平方米的住房价格就比2003 年暴涨了740 元。图21 1997-2005年我国按用途分商品房屋平均销售价格表 单位：元 2006中国统计年鉴编委会2006中国统计年鉴J中国统计出版社2006年9月自2005 年初以来, 虽然经过了一系列中央的调控措施, 房屋销售价格涨幅趋于平稳, 但部分城市房价上涨依然较快。2006年, 70 个大中城市房屋销售价格上涨5. 5% , 比上年回落2. 1 个百分点。分地区看, 2006 年第四季度70 个大中城市中, 部分城市房价涨幅仍然较大, 同比上涨较快的有深圳、北京、福州、厦门等城市。银监会副主席蒋定之表示, 房地产调控没有达到预期效果, 并随时可能向超出预期的方向发展。房价的非理性上涨, 明显表现出泡沫特征, 且有愈演愈烈之势。央行不久前公布的2006 年中国金融稳定报告指出, 在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下, 需关注房地产价格波动带来的潜在风险。此前将近一年的时间里, 上海房价一直处于下降通道中, 房地产价格的调控似乎有所成效。历史数据显示, 2006 年4 月开始, 上海房价指数就开始持续下降, 其中同比最大下降幅度达到6. 2% , 到2006 年第四季度起, 上海房价下降幅度逐步减小。但是这个一度成为全国惟一一个房价下跌城市的房价在2007 年出现复苏, 同时全国房价2007 年3 月份的涨幅也上升至去年以来的最高值。数据显示, 2007 年3 月, 全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5. 9% , 涨幅比上月高0. 6 个百分点; 环比上涨0. 6% , 涨幅与上月持平。全国房价5. 9%的涨幅是全国城市房产价格从去年1 月份以来涨幅最高的一次, 涨幅甚至高于去年全国性的房地产宏观调控前。其中深圳、北海等地区的房价涨幅超过了10%。同时，在说道价格现状则不能不说我国房地产管理现状。改革开放以来，随着经济体制改革的逐步深化，我国土地使用制度改革和城镇住房建设及分配制度改革取得了突破性进展。国有土地使用权从行政划拨无偿、无期限使用转变为实行有偿、有期限的出让、转让制度，住房建设由过去国家单一投资转变为多元投资，住房分配从实物福利分配逐步转变为货币分配制度，住房商品化程度大大提高，对推动城市建设发展和改善居民住房条件起了重要作用，房地产业逐步成为促进我国经济增长的重要产业。适应我国建立社会主义市场经济体制和房地产业迅速发展的需要，房地产价格工作也取得了重大进展，已基本形成了在国家宏观政策调控下，以市场为主形成房地产价格的机制。在土地使用权价格管理方面，确立了以政府制定公布的基准地价、标定地价调控引导土地市场价格的基本制度，政府除对以协议方式出让土地使用权的最低价格和以招标拍卖方式出让土地使用权的出让底价，实行政府定价外，土地使用权出让和转让的具体交易价格实行市场调节价。在房屋价格管理方面，政府除对享受国家优惠政策建设的普通住宅实行政府指导价或政府定价，以及对公有住房出售出租价格实行政府定价外，其他商品房价格已经放开，由当事人双方协商确定。但是，由于我国房地产市场发育时间较短，市场体系和相关法律制度尚未健全完善，目前在房地产价格管理方面还存在不少问题，主要是：1、政府调控引导房地产价格总水平的基本制度尚未真正建立。基准地价、 标定地价和各类房屋重置价格定期确定公布制度，是城市房地产管理法确定的国家调控引导房地产市场价格总水平的基本制度。目前虽然一些省市已经开展了基准地价、标定地价和房屋重置价格确定公布工作，但由于国家缺乏统一规范，在确定价格的原则、标准、程序及适用范围、部门分工等方面都存在很多问题，基准地价、标定地价和房屋重置价格所应有的作用没有发挥。这也是造成近年来房价上涨过快，而政府调控相对乏力的一个重要原因。2、住房建设项目收费多，收费行为不规范。突出地表现在：（1）政府性收费项目多、数额大。目前房地产开发企业承担的政府性收费项目一般为3050项，收费额平均占住房售价的20左右。收费项目不仅有各种管理费、登记费、证照费、配套建设费等，还有名目繁多的各种押金、保证金等。特别象摊入住房开发成本的城市基础设施建设费，不仅征收标准高、金额大，约占房价的3一5，而且造成产权关系的混乱。（2）政府性收费与经营服务性收费交叉存在，重复收费现象严重。有些收费项目，管理和服务内容基本相同，政府和社会中介机构两家都收费，如政府收房屋拆迁管理费，社会中介机构收房屋拆迁服务费等；一些政府性收费项目也存在重复征收的问题，如有的城市除征收城市基础设施配套费外，还同时征收供排水设施配套费、消防建设费等。（3 ）垄断企业强制推销商品和强制服务收费问题比较突出。经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视的垄断企业普遍存在强行推销商品、服务，强制收费现象，房地产开发企业如不接受，则相应手续难以办理。（4）收费部门多、效率低，加大了建设成本。由于收费项目多， 涉及的收费部门和审批环节也多，致使项目审批手续繁杂、效率低下。许多房地产开发企业反映，办理相关审批手续所花时间大体与工程建设时间相当，延长了工程建设周期，加大了建设成本。3、住房价格构成缺乏有效约束，部分地区房价水平偏高。目前， 各地除对经济适用住房等享受国家优惠政策的居民住房价格实行政府指导价或政府定价外，对其他住房价格已经放开由市场调节。对实施政府管理的住房价格，由于对构成价格的各项成本因素缺乏规范，开发企业乱摊成本、乱加费用的情况时有发生，同时，在价格确定方面，还有一些地区采取个别成本核价的办法，缺乏有效约束机制，失去了应有的价格调控作用。另外由于房改滞后，有的地区集团购买力旺盛，为过高的房价提供了生存的市场空间，使住房消费可以脱离居民实际承受能力而实现。22房地产价格构成因素在第一章中，本文对房地产构成解释是：房屋价格和土地价格的构成。故而，分析房地产价格构成的因素就需从房屋价格因素和土地价格因素着手。1、房屋价格因素房屋价格有两种表现形式：房屋买卖价格即房屋所有权价格，简称房价；房屋的租赁价格即租金作为房屋商品的一种特殊价格形式，其构成比较复杂。（一）、价格十一其价值为基础的，房屋价值由C+V+M三个部分组成。按照现行制度规定，房屋买卖价格由下列十个因素构成：（1）土地征用及拆迁补偿费按规定付给被征用土地单位和个人的补偿费包括土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补助费、新地开发建设资金、拆迁补偿费。（2）地质勘查与设计费用主要包括总体规划设计费、水文与地质勘查测绘费、可行性研究费等。（3）三通一平费用和地下工程开发费用三通一平费用即通水、通电、通道路及平整土地的费用。房屋建设必须首先搞好地下工程建设，包括地下挖掘、地下管道工程安装、房体结构地下基础部分等。（4）房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费是房屋建筑安装中物化劳动和活劳动价值的转移，是构成房屋价格的重要组成部分，一般占房屋价格的60%以上，由生产资料消耗、人工费用和建筑企业利税三部分组成。（5）公共配套设施费指因房地产开发项目所需建设的公共配套设施而发生的各种配套工程费，包括建设居委会、派出所、自行车棚等非营业性公共配套设施所发生的费用。（6）基础设施建设费指为建设道路和供水、供气、供电、排水、通讯、照明、绿化、环卫设施所发生的各项费用。（7）管理费管理费主要指建设单位或经营房屋出售业务的企业发生的管理费。管理费按成本范围列支。（8）利息支出指房屋开发经营企业所支付的贷款利息，主要指流动资金贷款利息。（9）税金指房屋开发和经营企业按照税收制度，向国家财政交纳的税款，包括城市维护建设税、教育费附加、投资方向调节税等。（10）利润指房屋开发和经营企业所获得的盈利，用于企业生产积累和职工福利开支。我国房屋价格除了商品价格之外，还存在非商品价格即住宅的成本价格和福利价格。所谓住宅的福利价格是指低于住宅建造成本的价格形式，房地产商如果以这种价格出售连投资成本都不能收回。所谓住房成本价格是介于住宅商品价格和福利价格之间的价格，以这种价格售房只能收回成本，房地产商无利可获。对这两种价格形式，必须辅之相应的财政补贴，才符合市场经济的原则。（二）、房屋租赁价格构成恩格斯在分析资本主义房屋租金时指出：“租价，即所谓的租金构成部分是：（1）地租；（2）建筑资本的利息，包括承造人的利润在内；（3）修缮费和保险费；（4）随着房屋逐渐破旧无用的程度以每年分期付款方式支付的建筑资本补偿费（折旧费），包括利润在内”。这就是按照商品经济规律和土地占有权规律确定的房屋租赁价格的理论构成。具体地讲，房屋租赁价格由以下要素构成：（1）折旧费房屋租赁中的折旧费是指在房屋出租过程中，随着房屋的逐步磨损而转移到租金中的那一部分价值，是逐次视线的房屋的交换价值。房屋在使用过程中物质形态逐渐损耗，其价值也逐渐减少。折旧是一种价值补偿形式，按年或按月将房屋损耗的价值以货币形态提取出来，便是折旧费。通过折旧费的不断提取才能确保房屋到期报废时能够重置。（2）维修费房屋租赁是房屋使用权的零星出售，房屋所有权仍属房主。房屋经营者要保证承租者正常使用房屋，就需要对房屋加以维修。房屋维修分为大修、中修和小修，主要是根据工程量和修理范围来界定。维修费就是对房屋定期大修、中修及日常小修以保证房屋能正常安全使用，依一定标准追加投入的物化劳动和活劳动所消耗的价值补偿。维修费的提取可先预算出定期大修、中修所需的费用和平时小修所需的费用，再以房屋的使用年限分摊，就得出每年应提取的维修费用。（3）管理费房屋的租赁里不开管理，房屋租赁的管理费是指房屋管理部分对房屋的管理和服务所需的办公费、业务费和管理部门工作人员的工资、福利等支出的费用（4）投资利息 房屋租赁价格中包括投资利息，这是因为房屋租赁即房屋“零星出卖只是逐渐实现价值；卖主由于不能把他预付的资本和由此应得的利润立即收回，就要借以加价即收取利息来获得补偿”。（5）保险费 房屋的价值量往往较大，为防止房屋在使用过程中遭受自然灾害或意外事故而造成重大损失，房屋需要投保。（6）房屋税 房屋税是国家规定的税种。房屋应交纳房屋税，房屋出租时以租金收入为计税依据，按比例税率12%计征。（7）利润 利润是房屋经营者在经营过程中转移过来的一部分剩余价值，是租金减去经营成本和税费后的余额。（8）地租恩格斯指出：“房租有一部分是由地租构成的。” 马克思恩格斯选集,第2卷，474页M北京，人民出版社1972房屋是坐落在土地上的，房屋承租者必须向土地所有者支付地租。董藩 张奇 王世涛房地产经济概说M东北财经大学出版社2001年2月第1版，218-222页2、土地价格因素这里我们所说的土地价格通常指城市土地价格，故而本文主要只对城市土地价格的构成要素做出分析。它主要由以下要素构成：（1）土地的自然资源价格 土地作为原始的生地，未经劳动投入，本来不是商品。但在商品社会和市场交换条件下，由于土地有用途，又稀缺，谁要从土地所有者手里获得土地使用权，都要付出一定的代价。这种情况下形成的土地价格可以说不以价值为基础形成的，它是一种虚拟价格。假如你不能获得这块土地使用权，你投入资金以其他方式解决了上述问题，这笔投资就是这块土地的价格。这样就可以用间接方式比拟出自然土地的价格。（2）征购土地费用 农村土地属于集体所有，但征用农地的价格受国家控制，一般是在国家有关土地管理办法和政策规定的基础上协议确定具体价格。（3）近期城市土地的开发投资费农地成为城市建筑地段后，需要投资开发，进行城市基础设施、城市公用设施的建设和市政设施建设，新区开发要实现“三通一平”。旧城区开发，即再次开发，主要是因城市基础设施过时、缺乏或因人口和经济集中，基础设施已超负荷运转，需要再次投资开发。这些开发费应成为城市土地价格的构成部分。23形成我国房地产价格的主要因素上述讲的都是理论，而我国现在的实际情况又如何呢？近几年,国家加强了宏观调控,特别是对这几年发展迅速的房地产业下发了针对性很强的文件和规定。从121号文件831大限限制土地协议出让,国八条,国六条,再到央行加息,再到最近的房贷利率上调等一系列文件的出台都是国家出于对房地产发展过热的控制。这中间的每一份文件对房地产业的影响都是巨大的。这些文件的出台在一定程度上降低了我国房地产需求的快速增长,但是我国的房地产价格却没有象预想的那样得到控制,而是一直在上涨并且部分城市还出现了大幅度的上涨。1、市场需求过度旺盛近期商品房市场需求增长强劲，主要表现为：首先，经济持续快速健康的发展和人民收入水平的提高，更多的人有能力置购房产，这使中国居民的住房需求成了真正的有效需求。其次，中国城市化进程的加快，大规模城市改造和居民拆迁，使住房的被动性需求增加。历史数据显示：1988 年1997 年，中国城镇化率年均增长仅0.61 个百分点，而1998 年2005 年，城镇化年均增长率上升至1.2 个百分点，速度几乎翻了一翻。这充分表明了1998 年以来中国城市化的加速，城市人口的急速增长带来了中国巨大的住房需求，从而推动了房地产业的发展，如南京市2003 年拆迁需求占住房需求近半数。尽管政府颁布了关于控制拆迁规模的调控政策，使2006 年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也已达到相当规模。最后，商品房投资和投机需求的增加也是导致房价上升的重要原因。房地产商品具有双重属性，它作为一种特殊商品，具有普通商品所不具有的特性，它既是消费品，又是投资品。在房价趋稳或下跌的时期，人们往往看重其消费品的特性， 而在房价上涨的阶段， 人们往往更看重其投资品的作用。近年股市行情低迷，而我国的投资渠道又很少，并且利率长期为负利率，储蓄投资与住房投资相比收益较小。因此，居民的闲散资金大部分就流向商品房市场，导致住房投资增加，而近年房价的快速上升也吸引了投机者的入市，使得住房销售市场上购房需求增加。2、金融因素房价持续上涨使暂时无能力改善住房需求的消费者产生恐慌，认为楼价只涨不跌，因此，宁可负债也要购房。住房金融产品按揭贷款将购房者未来几年乃至几十年的购买能力提前释放了，即将未来几年乃至几十年的潜在的房屋需求提前到现在时，从而加剧了楼市的需求泡沫，并加大了金融风险。3、利润因素房地产超额利润成为推动社会资金大量涌入房地产市场的巨大推动力, 而大量的外资流入中国房地产业也对中国房价的上涨起到了推波助澜的作用。在2000 年我国上市公司平均毛利润率只有27% 的情况下，房地产上市公司的毛利润率却高达33% ；在此后的2000 年到2004 年5 年间，我国上市公司毛利润率下降了近4 个百分点，房地产上市公司毛利润率却提升了1.3 个百分点。早在20世纪90 年代，外资就以观察者的身份进入到我国市场。2002年，我国房地产市场进入高潮，外资开始直接投资项目，并开始获得超额收益。2003 年2004 年，外资投资重点在住宅，特别是高档住宅，主攻区域是上海和北京。2004 年底，外资投资基金的投资重点悄然转向以甲级写字楼为主的商业地产。2005 年，外资将在中国的主攻方向放在了中心城市的商业地产。根据央行海分行统计，2004 年1 月11 月，共有222 亿元外资流入上海房地产市场，其中，2/3 为开发投资，1/3 为购房投资。而据仲量联行统计，今年1 月3 月，外资在国内房地产市场的投资金额就已经相当于去年全年的投资量。而4 月以来，大手笔的收购项目仍在不断上演：麦格理银行8 亿元收购上海新茂大厦，高盛8.9 亿元购入百腾大厦，摩根士丹利将以32 亿元天价收购上海南京西路上的明天广场等，从中可以看出，外资更多关注的是高档的商业用房、写字楼、商铺，而不是以国内需求为主的中、低档普通住宅市场。虽说如此，但对一些地区而言，可能会加剧买者和卖者的观望心理。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003 年的8.3% 上升到了2004 年的23.2% ，这一比例还在继续攀升。大量外资竞相进入中国的房地产业，主要是基于对人民币会继续升值的预期。这种预期促使全球的游资向中国的房地产业进攻，把房价不正常的推高，给中国的房地产业带来了很大的负面影响。4、政府执行力度不够 房地产价格上涨，从表象上看，对地方政府是有好处的，价格上涨不仅可以提高财政税收，而且可以增加土地出让金额。事实上，好多城市正是通过利用土地上涨获得了政府开发启动资金，并因此建立起了地方经济发展资金循环体系，一旦房地产价格下降，那么，城市建设改造资金、税收、出让金将会减少，甚至会影响到已经制定的发展规划。因此，在国家发出了关于切实稳定住房价格的通知之后，地方政府对房地产税收征收范围、时间界定、税率等适度放宽，这就使得政策力度大大减弱。如此一来，房地产价格降幅也相应就大打折扣。第三章 地区房地产价格构成变动趋势对房地产价格构成变动趋势的研究是理解价格变动的根本，如果想了解房地产价格变化趋势，就要对其价格构成进行详细分析，只有这样才能做出合理科学的判断，才能了解房地产价格的动态走势。本文主要的理论阶段在前两章做了详细的介绍，在此将以实证来增加它们的说服力。31苏宁环球年报的简要分析图3.1为存货明细情况表 资料来源：苏宁环球股份有限公司2007年度报告全文 2008年1月由上可以看出2007年苏宁在土地开发上较2006年有减少趋势。从我国现实情况看，消费者收入越来越高自然对住房要求也高了，所以如果说需求减少是不可能的。那么就是另外个可能了，土地价格上涨。由于城市土地受国家政策限制交易，因而是供不应求，这就导致了土地价格居高不下，在这样的情况下，减少土地开发是一个发展正常的公司的明智选择。图3.2为投资兴房地产一览表资料来源：苏宁环球股份有限公司2007年度报告全文 2008年1月可以看出2007年其房屋、建筑物原值较2006年有所增加，这种增加应该体现在房地产价格构成的各个方面。可以看出房屋折旧、摊销有大幅度增加，这样房屋成本就加大了，现在房价必然会跟着上涨。图3.3为固定资产及累计折旧表资料来源：苏宁环球股份有限公司2007年度报告全文 2008年1月可以看出房屋建筑物2007年比2006年有大幅度增加，接近其两倍。当然这离不开，苏宁本身规模的扩大有关，同时其房地产业兴建也占有一大部分，在房地产价格不断上涨的环境下，扩大房产从而获取更多收益。图3.4为无形资产表资料来源：苏宁环球股份有限公司2007年度报告全文 2008年1月我们可以看出，苏宁对其土地使用权大概维持在100年年限，可见对于土地使用权方面必须得看重。什么都可以变，而且风起云涌，但土地在传统思想中似乎是更鼓不变。土地是虽然不是商品但它具有实用价值，它的自然属性决定了它不是一般的“商品”，可它却具有无形价值。牢牢控制土地的使用权在房产业中是占有一席之地的首要条件。图3.5为预售款项资料来源：苏宁环球股份有限公司2007年度报告全文 2008年1月从预收房屋售款的合计看，可以一目了然的得出结论：苏宁房产业2007业绩比2006年更好，增长率接近30%。图3.6为营业收入资料来源：苏宁环球股份有限公司2007年度报告全文 2008年1月 前面本文在理论分析里面说道，房屋价格有房屋买卖价格和房屋租赁价格，由图可知苏宁房产中的租赁收入2007年