房地产项目全程策划流程

房地产项目的整个规划过程建设项目全方位(全过程)规划是从项目用地的初始状态引入，结合房地产行业的运行过程逐步完善并形成理论体系的科学方法，包括：项目投资规划；项目规划和设计；项目质量和工期计划；项目形象策划；项目推广计划；项目顾问和销售代理；项目服务规划；项目二次规划研发中心建议，莱西项目应提前规划并进行试点，努力将整个开发项目理念系统化，加强成本控制，为今后的开发提供依据，并总结经验。该框架是R&D中心借鉴和重组其他公司开发项目的框架。这在某些地方可能不合适或不方便。可以在以后的工作中进行修改、调整和完善，力争形成一个标准格式的报告文件。案头工作阶段第一章“一个项目”投资规划第一节项目投资规划的含义项目投资规划是全面房地产规划的关键环节。这个过程的良好运作意味着这个项目成功了一半。如果你在这个过程中付出更多的努力，你可以为将来的开发和运营做好准备。在项目环境综合调查和市场调研分析的基础上，以项目为核心，对当前的经济环境、莱西房地产市场的供需状况、莱西同类建筑的现状以及客户的购买行为进行了调研分析。结合项目的SWOT分析，在此基础上，对项目进行系统、准确的市场定位，发现并分析项目的价值。然后，以基础数据为基础，对某个项目进行定价模拟和投入产出分析，提出规避开发风险的战略建议，并对开发节奏提出专业意见。第二节项目投资规划的具体内容一、项目用地周边环境分析1.项目用地性质调查、地理位置、地质地貌条件、用地面积及红线图、“七通一平”现状2.项目用地周边环境调查；地块周围建筑、绿化景观、自然景观、历史人文景观的环境污染3.小区交通状况调查：小区周边市政道路网及其公共交通现状；长期规划项目的外部水、陆、空交通状况的现状；地块周围市政道路进入项目地块直接交通网络的现状4.周边市政配套设施调查购物场所、文化、教育、医疗卫生服务、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、体育生活服务、休闲娱乐设施。设施周围可能存在的不利于项目的干扰因素、历史文化区位影响二。区域市场现状及趋势1.宏观经济表现2.莱西房地产市场概况及政府相关政策法规3.莱西房地产市场总体供求状况4.莱西商品房市场的划分与差异5.莱西商品房平均价格趋势及市场价值发现6.莱西商品住宅客户构成及购买现状分析三、土地SWOT分析1.项目地块的优势2.项目地块的缺点3.项目地块的机会点4.项目策划的威胁与困难四.项目市场地位1.竞争性房地产研究的类比2.项目定位：市场定位(区域定位、主要客户群定位)功能定位、建筑风格定位V.项目价值分析1.商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品房价值分析：类比可实现价值分析a .选择可比项目确定实现此类建筑价值的各种要素及其在价值实现中的权重类比项目价值实现要素分析的比较价值比较和量化各种价值实现的比较价值建筑空间布局与环境艺术设计住宅小区配套设施及物业管理形象包装和营销计划开发商的品牌和实力价值实现的经济因素经济因素政策因素2.项目可实现价值分析类比属性分析与评估项目价值类比分析a价值提升与实现因素比较分析b项目类比价值计算六.项目定价模拟1.平均价格的确定2.项目中特定单元的定价模拟七、项目投入产出分析1 .项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标，一期经济技术指标2.项目接收成本模拟成本模拟表及其说明3.项目收入部分模拟销售收入，模拟甲销售平均价格，假设乙销售收入模拟表利润模拟和说明甲模拟说明乙利润模拟表敏感性分析甲可变成本变动对利润的影响乙销售价格变动对利润的影响八.投资风险分析及规避方法提示1.本项目风险评估价值的提升和风险的实现A项目规划和建筑设计提升项目与周边项目类比价值B项目形象包装和营销推广成功2.资本利用的风险降低了资本占用的比例，加快了资本周转率，降低了财务成本。把握好项目的销售节奏和发展节奏，以尽可能少的资金投入项目，在最短的时间内实现资金回报。3.国际国内宏观经济形势下经济政策变化的风险国家和地方相关房地产政策的颁布及相关市政配套设计和建设九.关于发展节奏的建议1.影响项目发展速度的基本因素、政策法规、土地条件、开发商经营水平、自身投资和资金回收要求、销售策略、销售政策和价格控制因素、市场供求因素、上市时间要求2.项目开发节奏和结果预测项目开发步骤项目投入和产出评估结论第二章项目规划设计第一节项目规划设计的含义(根据万科研发中心的经验，开发商带领设计单位完成设计)通过完整、科学的投资规划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前，消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求越来越高。项目的规划设计是基于某个项目的市场定位，满足目标市场的需求。对项目地块进行总体规划和布局，确定建筑风格和色彩规划。围绕目标客户紧密选择主要户型，引导室内装饰风格，充分体现项目的环境艺术设计。第二节项目规划、设计和规划的具体内容一.总体规划1.项目地块概述：项目所属区域的现状；项目的关键条件；项目的地貌条件2.项目地块分析；影响项目总体规划的不可改变的经济和技术因素的初步规划和设想；市场定位下土地在总体规划中的SWOT分析或主要经济指标参数的规避3.建筑空间布局的总体规划及其说明4.道路系统布局图周边交通环境示意图a周边基本道路网b道路建设和未来发展项目道路设置及其说明a主要入口设置b主要道路设置c车辆分流说明d停车场布局5.绿化系统布置A地块周围的景观环境；A地块周边历史文化景观的综合描述；城市规划布局和未来发展方向；项目环境艺术规划和说明；绿化景观系统分析；主要公共场所的环境艺术设计6.公共建筑及配套系统周边市政配套设施调查配套功能配置和布置公共建筑立面设计提示a俱乐部立面设计提示b营销中心立面设计提示c pro2.建筑单体外立面设计建议商住楼外立面建议多层、小高层、高层外立面建议别墅外立面设计建议局部设计建议其他特殊设计建议商业建筑风格设计建议三、主要户型的选择1.莱西同类建筑户型比较2.项目族类型的格式分析和分配比例3.主要公寓布局设计提示4.商业地产类型的设计技巧四、室内空间布局装饰概念提示1.室内空间布局提示2.公共空间主题3.选择花园景观提示五、环境规划和艺术风格提示1.周围环境的调查与分析2.整体环境规划与艺术风格构思：地块现有自然环境利用项目中人文环境的营造3.每组环境概念设计、组内绿化和园艺设计、组内共享空间设计、组内雕塑小品设计、组内椅凳造型设计、组内宣传栏、引导系统位置设置提示4.公共建筑外部环境的概念设计环境营销中心的概念设计外部环境营销示范中心的概念设计可以一路创造环境的概念设计本项目的其他公共环境的概念设计六、公共家具概念设计提示1.附近类似建筑的公共家具营销中心大厅管理办公室2.公共家具概念设计提示七、公共装饰材料选择指导1.周边同类建筑公共装饰材料的比较2公共装饰材料选择指导和装饰风格构思3.营销示范单位装修概念设计4.住宅装修标准指南八、灯光设计和背景音乐指导1.照明设计公共建筑立面照明设计公共绿化绿地照明设计道路系统照明设计室内照明设计2.背景音乐指导广场音乐布置室内背景音乐布置九、社区未来生活方式指导1.建筑规划小组的评估2.创造和引导居民的未来生活方式，描述社区文化规划和设计第三章工程质量和工期规划第一节质量工期计划的意义近年来，房地产市场上买卖双方的纠纷成为投诉的热点。经常出现房屋滴水和墙体开裂的现象。所购拍卖行交付的物品不符合合同约定的条件。建筑交付和使用的延误也时有发生。甚至损害消费者利益的现象也是由质量控制不严造成的。因此，质量时限计划是我们和承包商必须建立的计划概念。第二节质量工期计划的具体内容一、选择建筑材料的技巧1.莱西市场竞争性建筑建材选择的类比2.新型建筑装饰材料提示3.建筑材料的选择技巧二、施工工艺指南1.工程施工规范手册2.施工工艺特殊流程提示三。质量管理1.本项目工程投标内容提示2.文明施工质量管理内容提示四、工期控制1.开发进度提示2.施工组织与管理五、成本控制1.施工成本预算提示2.施工流动性安排提示六、安全管理1.项目现场管理计划2.安全施工条例第四章项目形象策划第一节项目形象策划的意义项目形象策划包括项目整体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划和项目视觉形象策划。项目的视觉形象是指具有良好识别功能的约定视觉表现，不同于房地产中的陌生项目。其内容主要包括项目视觉识别系统工程的核心部分和扩展应用部分。核心部分包括项目名称、标志、标准颜色和标准字体。第二节项目形象策划的具体内容首先是项目视觉识别部分sy2.营销中心包装设计营销中心室内外展示设计营销中心功能分区提示营销中心大门十字准线设计营销中心形象墙设计桌板设计营销中心导购卡销售人员服装设计提示销售用品系列设计演示单元导购卡演示单元样板房说明卡3.公司包装设计与物业管理系统第五章项目营销推广策划第一节项目营销推广策划的意义有必要对未来开展的营销推广活动做出全面系统的预先决策。项目营销推广计划为项目的营销推广提供了未来计划。根据未来市场趋势和企业发展目标设计的营销推广措施，是在项目投资分析的基础上，进一步分析项目的优劣，得出正确的处理方法。同时，通过对项目的市场定位和价格定位的分析，确定项目正式进入市场的时间，并采取相应的宣传推广策略，规划和提出对整个营销推广效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产策划全过程的关键部分。它是营销策划水平和销售技能的高度结合，需要高度的专业操作。第二节项目营销推广策划的具体内容一、区域市场现实分析1.莱西房地产市场总体供求状况2.调查项目周围的竞争性建筑、项目概况、市场定位、销售价格、销售政策和措施、广告促销方法、主要媒体应用、投资频率、公关促销活动、其他特殊卖点和销售方法结论二。项目主要卖点的聚集及强弱属性分析与对策1.项目的主要卖点集中在一起2.强弱项目分析及对策三。目标客户群定位分析1.莱西总人口及地块分布2.莱西的经济发展与人口就业3.莱西家庭情况分析家庭成员结构、家庭收入、住房需求、生活习惯4.项目客户群定位目标市场a目标市场区域定义b市场调查数据汇总研究c目标市场特征描述目标客户a目标客户细分b目标客户特征描述c目标客户数据四、价格定位和策略1.项目单方成本2.项目利润目标3.可比项目市场价格4.价格策略5。价格分段策略五、市场时机规划1.宏观经济运行分析2.莱西房地产相关法律法规及市场情况简明分析3.进入市场的时机和安排六.广告策略1.整体广告策略和广告阶段划分2.广告主题3.广告创意表演4.广告效果的监控、评估和修正5.进入市场前，设计印刷材料，制作宣传海报，折叠认购书，正式合同，交付房屋，标准物业管理内容，物业管理公约七.媒体战略1.一般媒体策略和媒体选择2.一般媒体策略3.媒体选择4.媒体的创新使用5.软新闻主题6.媒介组合7.发布频率和规模8.成本估算八.促销成本计划1.现场包装2.打印3.媒体传