房地产项目收购与转让法律风险防范十大招

防止10起房地产项目收购和转让的法律风险根据我国城市房地产管理法规定，房地产开发项目是指依法获得土地使用权的国有土地进行基础设施、住宅建设的项目(以下简称房地产项目或项目)。房地产项目转让是指将权利人拥有的房地产项目卖给受让人，并转让双方在该项目中建立权利义务关系的民事行为。房地产项目开发是一种高投入、高风险的投资经营行为，它涉及范围广，投资周期长，法律风险大。 特别是房地产项目的收购和转让，由于法律风险无处不在，有些小失误，导致整个项目的收购转让失败。如何防范、遏制和解决房地产项目并购与转让的法律风险？ 本文从律师实务角度，总结了房地产项目收购与转让法律风险防范的十分大募集。一、全面了解目标公司和项目的具体情况。这是防范法律风险最重要的工作。 收购方最好委托律师对目标公司和目标项目进行职务调查。 目标公司一般是项目公司，是为了开发目标项目而设立的房地产开发公司。 收购方严格审查律师调查的有关事项，主要内容如下：(一)审查标的公司的情况；例如，审查目标公司的资质，审查目标项目是否有相应的资质，资质是否按时进行年度检查的对象公司的经营状况，是否正常运营，是否停业，是否停业， 调查营业执照是否被取消等目标公司对外签署的合同及其履行情况审查目标公司的财务状况审查目标公司的债权债务状况审查对象公司的债务。 审查目标公司的股票状况，审查目标公司是否存在未决诉讼、仲裁案件，包括未披露的隐形债务、对外担保、潜在违约、潜在未付款等。 股东的状况、匿名股东的有无、股东是否完成出资、股票是否清晰、股票纠纷的有无、股票是否有缺陷、是否有抵押、是否被检查等。(二)审查目标项目的情况；例如审查土地状况，有项目的区划是国有转让土地还是国有划分土地，土地用途是商业用地还是住宅用地，是否滞纳土地转让金，是否有土地空闲的状况等。 项目所在地区取得建设用地许可证，转让人有建设工程计划许可证和建设工程施工许可证，项目转让时转让人完成法定要求投资，项目有抵押关闭的情况等。二、财务审计、资产评估和风险评估。为慎重起见，应委托第三方对目标公司进行财务审计，对目标项目进行资产评估，防范财务风险，确定并购价格。 收购方组织律师、会计师(或审计员)、工程师等联合“会议”，进行项目收购的风险评估。三、选择适当的并购方式。房地产项目收购主要有两种收购方式。 一种是直接收购方式，也就是直接收购项目的方式，二种是间接收购方式，通过收购目标公司的股份来间接收购项目的方式。(一)按照法律法规和最高人民法院有关司法解释的规定，采用直接并购方式的房地产项目，应当满足下列条件1、根据转让合同约定，已经支付土地使用权转让金，取得土地使用权证明书2、转让人已取得项目所在区建设用地许可证，持建设工程计划许可证和建设工程施工许可证3、取得项目土地使用权的，住宅建设应当达到开发投资额的25%以上，属于一块开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件。四、有计划地取得土地使用权的，转让房地产，应当根据国务院的规定，报告有核准权的人民政府的核准。 有认可权的人民政府准许转让的，收购方应当办理土地使用权转让手续，按照国家有关规定缴纳土地使用权转让款。(二)间接并购方式的优点和不足；与直接并购方式相比，间接并购方式具有以下优点一个手续比较简单。 收购目标公司股份，签订股权转让协议，依法办理股权转让变更登记手续，收购方可以享受目标公司股份，掌握整个项目。 直接收购项目本身与手续的复杂性有关，如处理土地使用权的过户和建设手续的名称变更等。 二是节省时间和金钱，效率高。 对收购方来说，间接收购比直接收购可以支付相当于成交金额3%的权利税、营业税和附加、土地增值税等多项交易税。 股票转让手续成立后，收购方可以利用目标公司开发建设项目，无需另行设立房地产公司。间接并购方式的不足之处在于，债务风险的抑制困难，尤其是如此，或者有债务，目标公司经常处于债务不确定的状态。(三)根据情况选择适当的转让方式；对于暂时不满足转让条件的项目，由于无法直接收购方式，因此只能选择间接收购方式。 对于符合转让条件的项目，如果目标公司的管理特别是财务混乱、债务过多、难以确定、目标公司股东经济实力弱、无法提供有力的保证，可以采用直接收购方式。 有些项目符合转让条件，但投资者急于开发项目时，应采用间接收购的方式。 也就是说，采用哪种收购方式必须根据情况决定。四、在意向书上签名。根据项目收购的方式，交易双方应当签署项目转让或股份转让意向书。 意向书的主要内容有：转让对象、转让对象的基本信息、转让等价报酬、工作时间表、排他协议条款、保密条款、诚意条款、意向书的解除或终止条款等。五、缔结完整的转让协议(一)股权转让协议和项目转让协议的共同条款为： 1、双方当事人的基本情况2、转让对象3、转让的前提条件4、货款及其支付方式5、经营管理条款6、过渡期安排条款7、接管手续8、保证条款9、保密条款10、违约责任11、协议解除或终止条款12、争议解决办法等。(二)采用间接并购方式，还应约定目标公司概况、原股东及其所有股份比率、股份转让比率、债务处理、股份变更手续处理等。(三)采用直接收购方式的，应当承诺项目基本情况、转让人已经处理的有关手续、取得的许可证及其文件编号、项目转让所需的法律手续及其手续方式、税收分担、双方原因不能成交的退出条款、不可抗力条款等。六、防范标的公司法律风险通过律师职务调查和收购方的严格审查，大多数目标公司的法律风险已经被查明，一些风险已经被预防。 在此，重点是防止目标公司债务(包括或包括债务)的风险。 主要做法包括：(一)转让方向买方全面披露，书面确认目标公司的全部债务。 包括担保债务(二)委托第三方对目标公司进行财务审计；(三)转让人股东发行债务承诺书，签订担保合同，担保交易前公司的债务(四)在报纸上向目标公司发行债权公告；(五)视需要委托第三方监控所有权或项目转让款(六)将一定比例的转让款作为承付款保留；(七)其他必要措施。七、控制目标项目的法律风险项目未全额缴纳土地转让金的，必须尽快补充的项目完成开发投资总额25%以上的转让条件，如果符合条件，不符合要求建设银行发行相关证明书的条件，就必须用各种方法增加投资。 项目处理不当有关文件、手续的，应由转让人和收购人协作处理。 土地使用权和建设工程有抵押或扣押的，收购方应停止收购，或与转让方协商，剥夺抵押权，解除土地和建设工程扣押。八、防范税务风险收购方应充分了解目标公司的税务状况，通过第三方审计查明有无逃税逃税行为，要求转让方签发税务承诺书。 了解与项目或目标公司收购转让有关的税，如营业税、权利税、印花税、土地增值税、地方教育附加等税收和交易手续费等。 无论是收购方还是转让方，都要遵守纳税。 合理逃税时，建议税务师参加运营。九、确保交易程序的完全合法性。交易程序不合法，最终导致整个项目收购失败。 因此，交易双方必须严格履行法定程序。 例如，交易双方召开股东大会，如果同意收购或转让的决议客户是国有企业，或者股东是国有企业，则需要履行相关批准手续的所有权转让协议达成后，向工商行政管理机关办理变更手续等。如是直接转让，项目转让协议签订后，应当办理以下手续： 1、项目土地使用权变更登记手续2、项目土地使用权为拨号取得，土地使用权转让手续也应当先办理3、 向房地产开发主管部门办理房地产开发项目转让备案手续4 .向计划管理部门和建设管理部门办理建设工程计划许可证和建设工程施工许可证变更手续5 .需依法处理的其他手续。十、办理交接手续交易协议签订后，交易双方必须按照协议约定立即办理接头接下来。 主要内容包括：(一)资产交接。 双方根据协商约定和双方确认的资产清单进行进行交接，从目标公司向收购方交付相关资产(包括动产和不动产)。(二)财务交接。 由目标公司向收购方提交所有财务账目资料。(三)印鉴、证照等交接。 目标公司向收购方转移了目标公司所有印鉴，包括印鉴、财务印鉴、法定代表人个人印鉴，提供公司营业执照的正式复印件、企业法人