石家庄东开发区中央商务区项目定位报告课件

目录、石家庄中央商务区功能定位、石家庄中央商务区发展模式与规模等级定位、4、27、开发方案建议、60、财务分析、96、开发时期与亮点建议、78，本部分通过应解决的问题与研究思路、问题1 :石家庄中央商务区与北京CBD的不同未来功能定位、比较分析， 石家庄中央商务区功能，本项目模式与行业比例关系，分区分析，北京CBD发展分析，石家庄发展趋势分析，综合模式分析，莱泰职业关系，万达职业关系，总体布局方案，问题2 :明确各房地产承担的作用与比例关系问题3 :方案布局？ 开发时间是多少？ 亮点？开发时机与亮点、财务分析、本项目不同的职业状态关系、1、明确石家庄中央商务区功能定位、石家庄中央商务区整体功能定位，本项目在考虑整体功能定位时重点考虑问题、北京国贸、案例支持、功能定位、 三个发展阶段：三个主导功能三个开发亮点石家庄与北京商务区的不同点：总体功能产业特征客户房地产特征、北京国贸项目背景下，中国贸易位于北京中央商务区核心地区，由酒店、办公楼、公寓、商业展厅和商业街等高级商业建筑形态组成国贸自1990年开业以来，聚集了许多国际知名的跨国公司，承担了许多国际、国内会议和大型商务活动，取得了良好的经济效益和社会效益。 随着2007年国贸三期竣工，国贸总占地面积达17公顷，总建筑面积达110万平方米，进一步提高了中国国际贸易中心在世贸中心的地位。 北京国贸发展研究、功能定位、北京国贸发展的历史和主导功能形成了以办公楼为核心的商业综合项目，功能定位：重要的国际金融功能区现代服务也是区域文化媒体产业集聚区、以商贸为核心的城市综合功能区、产业多元化发展：国际商贸中心区、 定位为金融和文化传媒产业集聚地、国际商务中心区、北京国贸发展研究功能，中国贸易起步阶段(19851990年)国贸一期：满足城市功能，树立地域形象，改革开放后外商大量进入北京，外贸进出口额逐年大幅增加。 但在北京能够满足外商要求的商业设施极弱。 北京需要代表城市形象的综合商标项目，体现城市商业功能，为更多外商进入北京提供硬件基础。 1985年，中国国际贸易中心项目开工。 当时，有国贸的大北窑区域制造业的加工工厂多，商业气氛淡薄。 区域功能单一，以酒店为中心，国贸一期功能结合基本代表区域特征，但质量大幅提高。 1990年，总建筑面积43.7万平方米的国贸第一期工程完成，多样性、高品质、全方位的大型高级综合体成为地区地标。北京国贸发展研究、功能定位、中国国贸早期阶段(19851990年)国贸一期：大量外商进出口、酒店主导功能、1990年8月30日国贸中心一期全面开业，成为北京首个集办公室、住宿、饮食、展览、会议、宴会、购物、娱乐等多项功能于一体的综合建筑群。 行业配合，酒店功能强大，大量外商进驻，为饭店业的发展提供市场支持。北京国贸发展研究、功能定位、国贸一期以宾馆和办公楼功能为中心，其中总建筑面积约8万平方米的国贸办公楼占首都办公楼市场的30%份额，其领导下，区域内集中了60%以上的外商驻京机构，外商在北京成为优先办事处，以商贸为中心的城市综合功能项目亮点是五星级中国酒店由香格里拉酒店管理集团管理，是众多国家元首、政府首脑、重要国际组织和各国商业巨头来北京的首选住宿地，被称为“第二国酒店”。该酒店将成为地区高级酒店的代表，为项目树立良好形象，提高项目总体等级和质量。 中国国贸早期阶段(19851990年)国贸一期：建立以商贸为中心的城市功能区，中国酒店提高项目总体等级和质量，国贸一期、中国酒店、北京国贸发展研究、功能定位，1990年至2000年，北京实际外资利用额从1亿美元增加到24亿美元，急剧增长1996年12月25日，国贸中心二期工程开工。 1999年12月30日，国贸中心第二期工程全部竣工。 在国贸二期，都是办公楼房地产，总建筑面积超过10万平方米。 外资的进入引起了办公室房地产的需求，中国贸易真正成为以办公室为中心的商业综合体。 中国国贸发展阶段(19961999年)国贸二期：区域功能转型、办公楼功能性职业状态、国贸二期职业状态、北京国贸发展研究、功能定位，国贸二期办公楼在硬件设施中可以代表当时办公楼的最高水平。 与2007年进入市场的金地大楼相比，国贸二期办公大楼的硬件设施保证了设备不会落后。 2000年度国贸办公大楼成为北京市a级办公大楼的领导者，156家在北京世界财富 500强企业中，有70家进入国贸办公大楼。 在国贸的带动下，大量金融机构和跨国公司进军CBD地区。 截止到2003年，CBD地区外国金融机构达到146家，跨国公司总部或地区总部达到20家。 大量国际企业的进驻，确立了国际商务职能，形成了国际商务中心。 中国国贸发展阶段(19961999年)国贸二期：高级办公楼吸引优质客户，建立国际商务功能，办公楼等级比较，北京国贸发展研究，功能定位，中国国贸成熟阶段(20052010年)国贸三期：随着区域商务环境的成熟， 强调办公楼主导功能，随着区域商业环境的成熟，办公楼主导地位出现，酒店、公寓和商业的份额扩大。 国贸三期总建筑规模为54万平方米，分为AB两个阶段，其中a阶段为28万平方米的超高层办公大楼，另有2340平方米的大宴会厅，这将是北京最大的宴会厅。 作为国贸三期职业状况、北京国贸发展研究、功能定位和北京展览密度最大的展览设施之一，国贸展览厅总面积达10，000平方米，由三个展览厅、序盘厅和多个多功能厅组成。 每年举办国内国际展览会50多次，年展面积达27.5万平方米，吸引50万参观者，充实CBD的商业功能。 CCTV的传入给CBD地区带来了文化传媒产业这一新的产业发展方向。 功能定位正从国际商务中心向产业多样性的方向发展。 中国国贸成熟阶段(20052010年)国贸三期：承担了多项发展，依靠CCTV，使区域产业向文化、发展、服务业等多种产业方向发展，北京国贸发展研究、功能定位，2009年，随着区域商务环境成熟、高端客户聚集为了满足高端客户的需求，在地区乃至全市保证市场领先性，国贸三期以整体设计保证功能完整性、硬件设施先进性、布局合理性。 同时，高标准硬件设备高于其他a级办公楼，达到国际化水平，产生了北京办公楼市场的最高租金。 随着区域商务环境的成熟和国际商务中心地位的建立，为超高层办公大楼创造了市场支持条件。 中国国贸成熟阶段(20052010年)国贸三期：区域商务环境成熟，超高层办公楼进入市场，北京国贸发展研究、功能定位，大楼第6层至第58层为a级办公楼，其中不同等级的通用办公楼(F6-F29 )和行政办公楼(f 32-f29 )香格里拉旗下的北京国贸大酒店位于办公楼以上的61-81层，占景观优势。 其中61层到76层是宾馆的客房部分。 在大楼最上层的77层到81层，设置了和酒店相结合的餐厅和景观设施。 现在酒店的一部分已经装修好了，预计空中大厅在61-76层之间。 裙子大楼的1层到4层是百货商店，主塔的1层到5层是宾馆的大宴会会场、电影院等成套。 中国国贸成熟阶段(20052010年)国贸三期：确立综合体新标准，始终代表未来发展趋势，北京国贸发展研究、功能定位、中国国贸成熟阶段(20052010年)客户特点：以制造业和金融投资业为主要承租人，高级客户聚集在一起， 经过20年的发展，国贸形成了以制造业和金融投资业为中心的租户结构，同时项目内聚集了世界级高级客户，进一步奠定了国贸业务的核心地位。 作为2009年全球500强客户、北京国贸发展研究、功能定位和CBD区域核心，办公楼房地产自2005年迎来快速发展阶段，平均年供应量超过20万平方米，到2009年底，CBD区域a级办公楼规模达到约200万平方米此外，商务区另一个重要载体高级酒店也在此阶段迅速发展，满足当地许多商务客人的住宿和会议需求。 从2007年开始，随着CBD商务核心地区地位的稳定，高端酒店进入供应量增加的阶段，以索菲亚、JW万豪、里斯卡尔顿为首的外资酒店陆续占领了CBD市场。 一方面，CBD地区外资客源众多，商务需求旺盛，另一方面为了满足奥运会期间增加的国际游客需求。 中国国贸成熟阶段(20052010年)房地产发展：区域高端办公室和酒店快速发展，满足日益增长的需求，北京国贸发展研究、功能定位，国贸中心具有优秀的地理条件、市场领先的硬件设备和高端客户资源，其租金与北京市和CBD地区其他办公楼相比，经历了不同程度的租金变动，体现了国贸中心的抵抗性。 最近，国贸三期进入市场，再次以700元/月/平方米的超高级租金领先办公楼市场。 在可用率水平上，2005年至2007年大量供应CBD办公大楼，使地区提高了全市办公大楼的可用率。 2008年至2009年，受全球金融危机影响，全市办公楼空缺率达27%。 对于以中国贸易中心为中心的CBD地区来说，办公楼的空缺率可以低于全市水平，保证了地区价值不受影响。 但是，国贸中心办公楼的空缺率仍然很低，截至2007年，国贸办公楼的空缺率平均仅为3%，市场表现还不错。 说明高端办公大楼的市场认知度很高。 中国国贸的成熟阶段(20052010年)价格和入境水平：代表区域办公房地产租赁水平的市场认知度高，北京的国贸发展研究、功能定位，国贸发展阶段形成了以办公楼为主导的商业核心区域，在不同时期具有各自的主导功能， 随着经济的发展，迅速推进第三产业，增强对外商和外资企业的吸引力，促进对办公房地产的需求，促进国贸办公楼升级，确立了商业核心地位。 尽管整个北京国贸是以商务为中心的综合体，但各阶段的主导功能不同，第一期以酒店功能为主，第二期以办公楼为主，第三期强调文化、发展功能。 因此，尽管是商业的核心综合体，但必须根据项目不同阶段的环境特征，具体引入不同时期的主导功能。 北京国贸发展研究、功能定位、石家庄与北京商务区不同产业结构：石家庄以第二产业为主，办公楼工作状态无主导性，比较北京第三产业发展情况，石家庄第三产业明显低于北京。 其中，2010年石家庄第三产业增加值仅为北京的13%。从第三产业增速角度来看，石家庄近三年平均增速12%，同样低于北京增速水平。 在产业结构方面，石家庄市是以工业为中心的城市，产业结构为“二、三、一”，而且第二产业所占比例持续增加，第三产业的基础较弱。 与北京相比，差距再次显现，石家庄第三产业仅占40%，明显低于北京的75%。 由于以服务业为中心的产业发展滞后，经济结构不平衡导致商务办公室支撑能力不足，与北京CBD的发展状况不同的是，目前石家庄市场环境支撑商务能力不足，目前办公楼功能不主导。 石家庄中央商务区功能分析、功能定位、石家庄与北京商务区不同产业特征：石家庄以制造业扩张产业为主，金融业发展薄弱，金融与贸易作为北京CBD重点发展产业类型，在区域产业结构中比例最大，相应地为其上游产业带来金融咨询、物流服务等产业繁荣由于石家庄是以制造业为主的第二产业主导，第二产业衍生产业的交通运输、仓库和邮政业、批发和零售业相对较大，金融业发展相对较弱，对高级办公楼市场的需求较小。 石家庄中央商务区功能分析、功能定位、石家庄与北京商务区不同租户结构：石家庄缺乏高端客户支持，北京CBD已形成行业集中效应，在办公楼客户中，除制造业外，以金融投资业、电信/网络/软件和专业服务业为主石家庄目前由于产业结构主导第二产业，服务产业不发达，区域内没有形成行业规模，企业种类分散，主导第二产业的建筑/工程/装修、制造和医药。 与制造和医药主导第二产业相对应的办公楼等级和质量需求相对较低，对高端办公楼的支持有限。 石家庄中央商务区功能分析、功能定位、石家庄与北京商务区不同点的房地产类型：石家庄房地产类型以居住功能为主，对商业服务需求度大于商务，房地产配比现状能够有效反映区域当前功能特征，看到产业发展对不同房地产功能的拉动作用。 北京CBD房地产功能的配比反映了当地以商业功能为主、商业服务业功能与居住功能平衡的发展现状。 我行第一阶段市场研究表明，石家庄居住功能最强，办公楼和商业发展相对较弱。 住宅功能对商业服务的需求最高，对商业相对较弱。石家庄中央商务区功能分析、功能定位、阶段划分： 随着零售业的发展、发展特征、核心驱动、汽车时代的到来，新城开发沿着铁路不分布中产阶级和富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀，这些人居住在郊区，白天在上班大城市郊区出现了很多以居住为主的卫星城市， 汽车的普及和网络的建设降低了通勤费用的实际收入使中心城市的环境恶化，严重的“城市病”越来越随着企业向郊外转移，产业的郊外化热潮出现，制造业、运输、仓库业等陆续在城市近郊的大城市周边的许多产业园定居，工业园等兴起， 郊区本地就业趋势引起了以产业为中心的新城开发区域化的另一个高潮，高速公路系统的发展中心城市地价越来越高郊区地价有竞争力的中心城市劳动力成本逐渐提高了行政政策，大型购物中心、 休闲场所的郊外繁荣住宅建设从分散型高级住宅向中高级公寓城市居民层的多样化转变，基本上本土化就业大城市周边形成了一些比较独立、功能完善的新城镇， 市区商业饱和的城市需求越来越旺盛，市中心商业跟随着新郊商业的激烈竞争，人口郊区化引起零售商业的转移，金融、贸