浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策分析

浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策摘要：近年来我国房价持续上涨，对产业结构发展和民生产生了重大影响。文章通过对房地产市场价格持续升温原因的分析，得出房价持续上涨的原因包括：商品住房供不应求、住房消费观念扭曲、地价的上涨、住房供应结构颠倒、低资本金与预售制度并存、开发商哄抬炒作、国内外热钱的炒作等，针对这些问题为我国房地产业持续、健康发展提出若干建议。关键词：房价 持续走高 原因 对策改革开放以来，随着我国经济的快速发展和城市化水平的日益提高，公众住房条件得到了极大改善，人均住房面积不断增加。然而，从2005年开始，我国大部分城市的房屋价格开始持续快速增长，严重超出普通民众的承受能力。高房价现已成为影响人民生活水平提高，制约经济社会发展的重要因素之一。如何尽快解决高房价的问题，是我们党和政府所面临的一项严峻的挑战。一、我国房地产市场现状自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，由此可见，房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。然而，从2005年开始，我国房价出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快。国家统计局最新数据显示：2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比与上月持平。而早些时候国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。那么，我国的房价到底是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡量一个国家的房价是否过高，通常会引用“房屋收入比”这一概念。房屋收入比是一种综合性指标，它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为36倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高，完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。二、我国房价持续走高的原因针对近年我国房价不断上涨的情况，政府出台了多项政策措施来加强对房地产市场的监管，尽管如此，房价还是继续上扬，这到底是什么原因呢？(一)商品住房供不应求是房价上涨的首要原因1、我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。党的十六大提出全面建设小康社会的具体目标：一是城镇人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米，二是城镇化由2000年的30%增加到2020年的50%。实现这两个目标，到2020年，我国现有城镇居民需要增加住宅面积50亿平方米。因此，在可以预计的相当长的时期内，我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。而受我国人多地少的客观条件的限制，能作为房地产开发的土地很少，2008年国家又提出坚守13亿耕地的红线，这样就导致土地的供给满足不了住房建设的需求，从而导致住房的供给满足不了人们对住房的需求。2、城市人口的增长是导致商品住房供不应求的直接原因。随着我国城市化进程的加速，城市规模不断扩大，城市人口日益增长，必然造成对住房需求的增加。北京华远集团总裁任志强在“中国经济50人论坛”上表示，目前每年城市新增家庭住房需求大约为800万套，但每年提供的商品房从来没有超过400万套。商品房仅能满足需求的40%50%，特别是外来人口导致大城市住房供不应求，例如北京、上海等。可见，我国城市化进程的加速，城市人口的快速增长直接导致了商品住房供不应求。3、国民收入的增长，给希望改善住房条件的人们提供了经济支撑。我国改革开放30多年，经济得到了飞速发展，人们收入的提高，使人们更加重视生活水平的改善和提高，而改善住房条件是人们改善生活水平的方式之一。4、为了使资产保值、增值，高收入人群投资房地产。金融危机爆发后，金融市场的不景气，再加上通货膨胀的影响，银行存款的负利率，人民币贬值，而我国房价却不降反增。基于这个原因，人们为了使资产保值、增值，纷纷把剩余资金投入房地产市场，从客观上推动了房价的上涨。（二）扭曲的住房消费观念使房价高昂购房者的不理性也成为房价猛涨的催化剂。目前，我国居民都保留着“居者有其屋”的观念，即人人都买房，加上人们“买涨不买跌”、互相攀比的扭曲心理，还有过分强调房屋投资增值的附加功能，增加了很多人在购房中的不理性消费，导致做出力所不能及的购买行为，这些不良的消费观念只会助长房价上涨而不是下跌。（三）地价上涨推动房价上涨地价是房价的基础，地价的上涨必然导致房价的上涨。近年来，我国的房地产市场出现“高地价高房价高地价”的现象，究其原因，主要是由于地方政府抬高地价和开发商“囤地”引起的。1、地方政府抬高地价。长期以来，我国的土地出让金归地方政府支配，一般都作为其预算外收入，不受预算的约束，地方政府可以随意使用。因此，土地出让金通常也被称为地方政府的“第二财政”。 不久前，国务院发展研究中心的一份调研报告显示，一些地方政府的土地出让金净收入已占到政府预算外收入的60以上。房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获数千亿税收。在这些利益的驱使下，“一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对GDP的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。”2、开发商“囤地”使得地价上涨。开发商“囤地”，待价而沽，使得土地的有效供给减少，房子的供给量就会减少，在住房需求旺盛的今天，房子供给量的减少势必会导致房价上涨，房价上涨又反过来推动地价的上涨，这样就形成了一个“高地价高房价高地价”的恶性循环。根据克尔瑞信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示，截止到2009年第三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。据国际著名地产机构戴德梁行对我国国内存量土地资源的研究，1998年2008年的10年时间，房地产市场实际开发的面积是19.4亿平方米，还有将近12亿平方米的地闲置没有开发。可见开发商“囤地”的数量惊人。（四）住房供应结构颠倒抬高了房价一些城市中低价位的普通商品住房供不应求，部分城市中低价位住房所占比例不到10%，而高价房却占到40%以上。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，2006年比1998年减少9.5个百分点，如果与最高值2000年相比，则减少19个百分点。而同期别墅、高档公寓竣工面积所占比重则相反，是逐年增加的趋势。但是，别墅、高档公寓的空置面积比重却在逐年增加。1998年，别墅、高档公寓空置面积占住宅总空置面积的比重为6.7%，到2006年上升到10.1%。而对于定性为只租不售的廉租房，目前的廉租房体系远未健全，房屋来源于旧的住房居多，新建的住房少，再加上管理的不到位，很难满足人们的住房需求。住房供给结构颠倒，出现住房危机，市场上需求量很大的低价房供不应求，而不需要的高价房又卖不出去，高价房比例大无疑抬高了商品房均价。（五）低资本金与预售制度并存导致高房价我国房地产开发商的主要资金来源是银行贷款和房屋预售，开发商自有资金所占比例有限。由于绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发，预售制是其保障。也就是说，开发商一定要让房价不断上涨，才能促使广大消费者先付款，后提货式的购房，以保持资金流动的顺畅。房屋预售制既帮助开发商解决融资问题，又给房地产开发带来暴利。（六）开发商哄抬炒作炒高了房价房地产开发商针对消费者“买涨不买落”的购房心态营造商品房涨价气氛，到处散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂盘惜售”的方式哄抬房价进行投机行为。有关资料显示，在我国十大高利行业中，房地产业名列榜首。开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获取，更多的是通过提高商品房的售价获得。（七）境外热钱进入中国房地产市场，刺激房价上涨国家统计局数据显示，2007年18月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65.9%，增幅比2006年同期提高30.1个百分点。2007年上半年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。此外，外资大量进入中国楼市，从收购写字楼、商铺，进一步扩大到高档住宅，重点投资区域为北京、上海等大城市。例如，境外资金占上海全部购房资金的比例从2003年一季度上升到2004年四季度的23.2%，并且这一比例还在上升。由此可见，境外热钱流入我国房地产市场已经对我国房地产业产生不可忽视的影响，成为推动我国房价上涨的又一因素。三、控制房价上涨的对策（一）增加普通商品房的供应量，控制投机性需求一增加供应量。在住宅建设用地的价格水平一定时，规划高层建筑可以实现较高的容积率，可以增加市场住宅数量的供给。另外，还可以通过降低二手房交易税费，规范二手房交易市场，以此来增加存量房的供给。目前我国的二手房市场部发达，导致大量的闲置房屋无法进入交易市场，主要原因是交易成本高和市场不规范。通过降低二手房交易税费，规范二手房交易市场可以降低交易成本，增加交易市场的供房量。二控制投机性需求。对房地产过旺的需求以及投机性需求要进行遏制，必须坚决地遏制投机性需求，因为房地产市场房价上涨过快的问题已上升为社会问题。政府可通过行政手段和经济手段来抑制需求量，行政手段如通过行政命令的方式来限制投机性的买房行为，经济手段如通过提高非第一套住房的贷款利率和增加首付的资金比例等。（二）引导居民理性消费，使房价回归合理加强政府舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住房消费误区。引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房还是租房，收入较低的家庭可以先租房或购买价格较低的二手房来解决住房问题，中、高收入家庭可以购买更高一级的住房，卖掉旧的住房，这样既可以满足自己改善住房条件需求，又给低收入家庭提供了二手房源。总之，住房消费应该做到量力而行。（三）建立科学的土地供应制度，依法制止炒地现象，有效降低地价一要加快建立新的土地供应制度，通过制定和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构，改变地方政府对土地财政的依靠，降低土地出让金收益，以减少房价中的土地成本。运用土地政策、税费政策调节住房市场，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。二要加强房地产开发用地供后监管，严格制止“炒地”现象，加大对闲置土地的清理力度，切实打击“囤地”行为，对闲置土地征收土地闲置费。（四）调整住房供给结构，增加中低价位住房供给量，限制高档住宅开发，不断完善保障性住房体系改善供给结构，鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设，增加中低价位住房的供应量。切实贯彻90/70政策，即新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。政府财政预算中应用一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和经济适用房的开发，鼓励社会资本参与廉租房和经济适用房的建设。通过大力发展低价房，解决房价居高不下的问题。根据市场需求，对大面积住房和别墅、超大户型高档建筑限制开发，减少高档房所占比例；开征高档商品房空置税，刺激高档商品房降价出售，从而使整个房地产市场的均价下降。（五）严格控制房地产开发企业的融资监管，提高房地产开发商的资本金比例商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地和商品房闲置、炒地行为、负债率高的房地产开发企业，银行不予发放项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和资产重组。提高房地产开发固定资产投资项目的资金比例，提高开发商在商品房投资中所占的比例，增加开发商的投资风险，加大其投资压力，使其自行降价让利，出售更多的空置房迅速收回成本，让房价下降成为现实。（六）打击哄抬炒作行为，防止房价人为炒热加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的监控，重点监控土地、投资、价格、空置率和供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。严格房地产开发企业的市场准入，对资质条件不够者不让进入，定期检查其经营情况，对不合格者吊销其营业执照，对有问题者要责令限期整改。对囤积房源、发布不实价格和销售进度信息，有意哄抬房价，诱骗消费者争购的行为，要坚决打击，情节严重的要依法从严处罚，并向社会公布。（