商城物业管理服务方案

目录一、质量方针、质量目标二、组织结构、岗位责任三、前期物业服务内容四、日常服务内容第一部分质量方针、质量目标一、质量方针热情：房地产公司服务的宗旨。安全：房地产公司服务的主题。兴盛：房地产公司服务的目标。效率：房地产公司服务的追求。二、质量目标严格贯彻和认真实施公司的质量目标，房地产公司可能完全实现以下质量目标清洁绿化达成率： 90%工程维修及时率： 98%工程维修合格率： 95%投诉处理率： 100%客户满意度： 90%商户满意度： 90%管理员培训合格率： 98%严重火灾事故：0%重大事件发生率：0%第二部分组织结构，岗位责任根据华瑞商业街的实际情况和预计完成的服务内容、服务标准，结合我公司其他相似项目的成功管理经验，对华瑞商业街房地产经营者的组织结构提出了如下建议。经理办公室商品城堡管子理科部安妮全部管子理科部工人程部旅行政治财力人工作部经理办公室：一、部门责任： 1、负责制定房地产公司整体方针。2 .安排部下各部门的工作；3 .负责下属各部门的工作评价；4、负责各部门方案、流程及有关规定流程的审查、修改。5 .负责各部门的协调工作。6 .负责与商业街管理层的协调工作。二、部门设置：总经理，一人，文士一人。附：总经理职务办事员工作单位的责任商业街管理部：一、部门责任： 1、负责商户入场、开店、退店等手续处理。2 .负责商户投诉的受理和跟进；3 .负责客户索赔的受理和跟进；4、负责费用督促的工作。5、负责商业街和商户的修理接待。6 .负责清洁、绿化工作管理。7 .负责商业街和商户申请保险的工作。8 .负责与商业街其他部门协调工作。9 .协调有关政府部门的关系，协助政府部门工作。10、负责商业区设备、设施的日常管理；11 .负责商户文件的编制和管理。12 .拟协调进行商户提供的有偿服务工作13 .对商业街各项活动的合作、协调和监督14、定期联系商户，了解商户的情况，征求商户的意见15 .协调有关政府部门的关系，协助政府部门工作。十六、完成上级领导提出的其他工作。二、部门框架：商业街管理部一位经理一名文士管理科两位主管服务科一名主管干净整洁一名主管楼层管理员礼貌待人保安管理人员附件：商场管理部经理的职务百货公司管理部事务人员的职务呼叫科主管岗位的责任管理科主管岗位的责任保洁主管岗位的责任礼貌地承担职场责任播音员工作场所的责任楼层管理员职务保安管理人员职务货物脚长的职务安全管理部一、部门职责： 1、负责房地产范围内安全防范的指导和监督，协助公安机关处理有关重大刑事事件和火灾事故。2、在公司总经理的指导下，全面负责安全管理工作，向公司领导负责。三是监督责任制稳定管理部工作目标、工作计划、实施方案、应急方案等各项方案，监督执行情况。4 .负责安全管理、消防用品采购。5 .贯彻公司和部门各项安全、消防规定。6、对商业街从业人员和店铺从业人员进行安全、防火工作教育，进行安全、消防知识培训。7 .组织进行安全防火检查，督促改善安全火灾的危险性，提出消防安全对策和意见。8、与商业街管理部、工程部合作处理突发事件。9 .完成总经理提出的其他事项。二、部门框架：部长一个人文士一个人中央管理干事内勤主管外勤主管安全监视管理员消防队员女保内保保安人员外保管理员附件：安全管理部经理的职务安全管理部事务人员的职务中央管理干事职务外勤主管岗位的责任内勤主管岗位责任安全监督管理人员职务控制人员岗位责任外部保险经理职务内警官职务停车场管理员职务交通指导岗位的责任卸货区的岗位责任门冈车间的责任施工部：一、部门职责： 1、负责商业街电气系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理、维护和故障检修。2、负责商业街公共设施、设备的维护；3 .有效控制服务设备和服务设施，确保设备和设施正常使用。4、负责商业街水、电、热量统计和能源分担计算，制作能源直方图、图表。5、负责商业街设备、设施卡的制作、整理、保存和存档。六、与百货公司管理部、安全管理部合作处理紧急事件。7 .监测外判断维护合同的执行情况。8 .制定本系统的维护计划。9 .负责商户两张图纸的审查。10、负责商户二装工程质量监督和检验工作。11 .完成总经理提出的其他事项。二、部门框架部长一个人文士一个人弱电主管强电主管空调主管给排水主管修理弱电运转兼顾维护空调运转兼顾维护变电运行与维护，电梯技术人员附件：部门经理的职务工程部门事务人员的职务强电主管岗位责任空调主管岗位的责任弱电主管岗位责任赋予排水主管岗位责任变电站运行、维护岗位的责任电梯技术人员职务空调的运转、维护工作弱电运行、保养岗位的责任综合维护岗位的责任行政人事部一、部门责任： 1、在总经理、副总经理的指导下，认真贯彻国家劳动人事管理的方针、政策、法令，结合公司实情，组织和监督实施人事行政管理制度。2 .协助总经理、副总经理处理公司对外工作。 与当地政府部门和媒体保持良好的联系。3、负责公司员工的招聘和培训；4、负责全年员工工资福利预算和月工资、社会保险费的审查。5 .制定员工手册，监督员工工作和绩效评价等的实施。6 .立即了解国家和地方法律法规的新动向，定期向社长报告。7 .负责公司各项安排，保障公司顺利运作。8 .在经理、副经理的指导下，妥善处理和协调各部门之间的工作关系。9 .完成总经理提出的其他事项。三、部门框架增加财务会计、出纳各一人行政人事部长一个人人力资源部长(1人)行政主管(1人)采矿购买会员库管子会员总任务司机器附：行政人事部经理的职务人事主管岗位的责任行政主管岗位的责任总务工作人员职务采购员职务仓储管理人员职务司机岗位责任第六部分前期物业服务华瑞商店街现已进入施工阶段，预计2006年5月1日关闭，2007年5月1日开业，我公司建议物业管理公司尽快进出口开展工作，以物业公司丰富的管理经验提出合理化建议，减少开发人员不必要的投资。房地产管理前期干预作为整体房地产的重要环节，基于(华瑞商业街)功能多样化，如何运营和管理是一项非常具有挑战性的工作，在前期服务中，周密的配置和规划对房地产交付后的正常运营至关重要，并且影响深远。 本公司凭借管理多个大型商业项目的丰富经验和强有力的咨询合作，在前期服务中为华瑞商店街规划实用详细的管理方案。 主要工作如下：一、房地产设施的检验调整检验调整是房地产前期管理过程中不可或缺的环节。 我公司为开发商提供物业管理检测流程，为未来物业管理的正常开展奠定基础。 在工程完成交付使用期之前，我公司设立检查小组，制定全面检查方案，与发展商、工程监理和总承包商进行全面仔细的检查和调整，并记录有关数据。 对不符合工程标准的项目，立即向发展商和总承包商提出跟进改革，使房地产本身素质符合国家规范，满足发展商和商户的要求，减少未来房地产用户投诉房地产施工质量。二、物业管理计划的制定根据本项目的工期和开业时间，为保证商户能够正常接受楼宇经营，现在必须做好物业管理服务工作的准备。 这些措施包括：-根据项目实际情况，制定房地产回收流程表、住户手册、入住流程、二次装修指南、机电设备维修计划、消防管理条例及各种表格、通知、通告等。-制定公司规章制度、招工计划、招聘条件和就业制度。-向社会公开招募，审查适合本房地产工作的各级员工。-设计管理中心的CI和工服，统一公司形象。-对进入公司的员工实施专业技术和服务意识的培训。-与保险公司联系房地产项目整体保险。-处理其他准备期间的工作。-定期向发展者报告房地产工作进展情况。-联系保险公司，就财产保险的一切保险、公共责任保险等。-具体各部门各阶段的工作内容如下：房地产公司投标阶段1、收到开发人员投标书后，房地产公司根据投标书内的相关资料，由组织人员调查畜牧业，进行资料收集。 例如，房地产的性质、房地产的基本资料等。2、房地产公司根据自己的特点，根据掌握的资料和投标书内的要求等信息，制作投标书。3 .积极与开发人员联系，修订投标书部分内容，及时协商部分问题，把握竞争对手情况和开发人员意向，及时修订方案。4、房地产公司中标后，根据房地产现在的施工状态，调整开发人员入住时间、入住人数和职类等事项。招聘，人员配置阶段1、根据房地产现状协商的结果，合理招收第一批入住者，努力让安管、工程、商管等职工入住。2 .对即将入住的人员进行入职培训，尽快实现目标。3 .安排入境者前期的工作； 主要熟悉房地产现场的情况。4 .根据房地产的需要和开发人员的建议制定了外包公司的招标计划书，有计划地调查了清洁、保安、绿化、杀虫控制、垃圾清扫等外包公司，开始寻找意向目标。 特别是对前期必须入住的清洁、保安、垃圾清运等公司进行市场调查。资料、图纸等收集阶段1、工程部前期入住人员收集楼房结构、弱电、空调、给排水、消防、电梯、煤气等系统的施工现状、完成情况、设备型号、种类、数量、施工图纸等资料。2、安管部前期入所集中收集工地情况、人员、物资通道、人员休息、物资保管场所、工程队名单等资料。3、商务部将继续对外包单位进行调查，确定订货单位名单，制作订货单等。4、商务部与总经理合作选定外包公司。方案，进程创建阶段1、商务部将着手制定出货流程、装修管理规定、大楼交接流程、费用催缴流程等相关规定流程。2、工程部着手制定各专业的检查、交货、修理、保养等相关规范、流程。3 .保安部着手制定消防、安全、突发事件等程序、规范。4、商务部由开发人员和各外包部门协调工作范围、时间、期待效果等事项。5 .房地产公司制定各部门工作范围、职责等规范。装修期物业管理阶段1、根据实际情况，补充、修改前期编制程序、方案、管理规定。2 .有序管理现场人员、施工行为等情况；3 .让工程专家参与开发人员各系统的建设管理，以未来管理效果为目的提出合理化建议，掌握工程进展、工程质量等首要资料。4、商务部开始招商、运营，与甲方保持联系，掌握招商和商户的入场情况。五、商务部根据与甲方的协定，根据情况安排清洁、清洁的运输外包公司进入。6、制定装修期清洁、清运等管理方案、程序。7 .指定临时垃圾堆放场、临时厕所等场所。8 .对装修现场的成品向甲方提出成品保护方案，具体实施。9 .安管部根据与甲方的协定结果，派人到当地，对装修的安全和消防实施秩序管理。房地产完工接收阶段1 .检查各预先完成项目的施工情况。2、根据前期工程、安管参与前期建设情况，以后期管理、使用、保养为出发点，预先准备完成检测资料。3 .非封闭区域完成项目，原则上不予接受，或者确定甲方和成品的保护方案，决定房地产方的权利、义务后，视情况接受。4 .根据事前交接区，有关专家参与交接检查，在交接前明确检查标准甲的负责人等前提条件。5、交接检查时仔细检查交接项目，与甲方