房地产开发前期规划

摘要：本人根据在房地产开发公司的工作经历，对房地产开发建设的前期工作进行具体阐述，论述了房地产开发建设前期工作的重点、要点、难点。通过几年来的房地产开发前期准备工作，我们发现项目前期手续办理的时间约占项目总工期的四分之一甚至更多，深刻的体会到一个建设工程其需要重点控制的部分绝不仅仅体现在施工过程中的控制，项目前期控制也非常重要，在此环节控制的成功与否对日后建设项目的总体费用、工期、经济效益、社会效益等控制均有很重要的影响作用。因论房地产开发前期规划是什么此应当提高对项目前期过程控制的重视程度，将一些问题提前暴露发现解决，为保证项目在施工过程中的顺利进行及竣工后的正常使用打下坚实的基础。本论文重点阐述了贯穿于整个前期过程中的一系列手续的办理及控制要点，对其中的重中之重规划手续又进行了更加细致的阐述。 第一章 绪论1.1引言房屋建筑工程建设周期漫长，建设程序复杂，一个项目从立项开始至最终的竣工验收，要经历多少道手续，经过多少部门的批准，有多少部门及单位需要协调及参与建设，许多人简单的认为房屋建筑工程就是施工的过程，其实不然，一个房屋建筑工程的成功与否与其前期规划控制的得当与否有着必然的重要的联系。其费用、工期、安全性、质量、社会影响等在此阶段已确定下了很大的部分，此阶段如控制不好则将会给日后的施工阶段埋下很大的隐患，也会对项目日后的正常使用带来后遗症，因此应当把前期规划控制提升到一个相当重要的位置，在此阶段将一些问题提前暴露发现并解决，为保证项目在施工阶段的顺利进行、竣工后的正常使用打下了坚实的基础。1.2前期规划一般性步骤在一个项目取得施工许可证正式进行施工之前要经过若干个部门，数十道手续，每一个部门都相互联系，每一道手续均环环相扣，一关处理不好则手续都难以进行下论房地产开发前期规划是什么去，从立项批文开始至最终的施工许可证，其间办理的主要程序如下：可行性研究（建设单位）项目立项批文（发展与改革委员会）申请规划设计要点（规划局）申请各专业部门审核意见（人防、消防、环保等审核部门）申请规划审核意见及办理规划许可证（规划局）施工图审查（审图办）施工图面积核准、交纳规 费（建委收费处等）申报质量监督手续（质量监督站）申请施工许可证（建委）。第二章 前期规划主要阶段及控制要点2.1项目可行性研究房屋建筑工程项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定对此项目是否进行投资和如何进行投资，是项目建设单位决策性的文件。批准的可行性研究是项目建设单位筹措资金特别是向银行申请贷款或向国家申请补助资金的重要依据，凡是应向银行贷款或申请国家补助资金的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究。银行或国家有关部门通过对可行性研究的审查，并认定项目确实可行后，才同意贷款或进行资金补助。如世界银行等国际金融组织以及我国建设银行、国家开发银行等金融机构都要求把提交可行性研究作为建设项目申请贷款的先决条件。可行性研究是编制项目初步设计的依据。初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图，即较详尽的规划出此项目的规模、总体布置、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下一步实施项目设计提出具体操作方案，初步设计不得违背可行性研究已经论证的原则。可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理，编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据。由于建设项目尤其是大中型项目考虑的因素多，涉及的范围广、投入的资金数额大论房地产开发前期规划是什么，可能对全局和当地的近、远期经济生活带来深远的影响。批准的可行性研究是项目建设单位向国土开发及土地管理部门申请建设用地的依据。因为可行性研究对拟建项目如何合理利用土地的设想提出了办法和措施，国家开发部门和土地管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划，办理土地使用手续。可行性研究为确保项目达到环保标准，提出了治理措施和办法，这些信息可作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施，签发项目建设许可文件的主要依据。可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书，可研报告的审批制度，确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出问题。可行性研究中的总的目标如控制不好，使设计过程中朝令夕改，设计者无所适从，顾此失彼。因此初步设计概算必须在可研报告估算控制范围之内，初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，重大设计变更必须报原批准机关审批。在现实经济环境中，业主建设单位希望挖潜降低工程造价，特别是一些民营、个体业主，他们缺乏懂技术的专家为他们的项目认证、研究，因此下达的设计任务书作为设计依据的基本文件就很不规范。可因人而异，条款过于简单，可执行性差，往往还隐藏着一些可行性研究中应解决的问题，不能为设计阶段提供良好的设计环境，造成设计工作不应有的反复，甚至在施工中产生过多的设计变更，造成部分工程废弃及延误工期。解决这一问题的最好办法是设计项目管理尽早介入，就建设规模、标准、投资限额等，协助业主完善设计任务书，选择优秀的方案设计，这样可使下达的设计任务书更切合实际，更便于控制建设标准，达到控制工程造价的最终目的。此道手续办理的文件为可行性研究报告。2.2项目立项批文项目的立项是一个房屋建筑工程建设的基础前提，它是国家对建设项目的计划，只有经过了国家发展和改革委员会立项备案，办理立项批文，说明国家将在今后的建设发展中有了此项目的计划，手续才能一步一步的进行下去，办理此道手续所需申报的材料有：1、建设用地地形图2、规划选址联系单3、单位资金证明4、有关拟建项目的会议纪要。此道手续办理文件为项目立项批文。2.3申请规划设计要点规划设计要点是国家相关的法律、法规，地方的城市规划条例实施细则对拟建项目的建设作出一个大的范围的控制，图纸设计只能在设计要点规定的范围内进行。所以在方案设计之前必须先申请规划部门的规划设计要点，在满足规划设论房地产开发前期规划是什么计要点的情况下请设计部门进行建筑方案设计，否则提前设计如不能满足规划的基本要求重新设计方案则得不偿失，且费时、费工、费钱。申请时所需提供的资料为：1、申请用地报告2、立项批文3、建设项目选址意见书4、用地 红线图5、其他材料。在材料齐全的情况下一般15个工作日设计要点可以办理完毕。在此期间，建设单位应当与规划部门就项目的用途、理念等尽可能多的进行沟通，在法律法规允许的范围内尽可能的使要点的制定符合自身的设计要求，当项目的一些设计理念、设计内容无法满足法律法规的时候，提前与规划办理人员进行沟通，提出更改、变通的方法为今后设计少走弯路，加快进度提供条件，打好基础。此道手续办理的文件为规划设计要点。2.4申请各专业部门审核意见2.4.1人防审核意见书人防工程的一般定义为：在战争时具有能抵抗一定武器效应的杀伤破坏，能保护人民生命、财产安全的防护工程。只有居安思危，才能长治久安。人防工程是提高国家整体防卫能力，提高城市抗御自然灾害和防空抗御能力的生命线工程；同时人防工程又是城市建设的重要组成部分。随着城市化水平的提高，国内外形势的发展，人防工程在保留自身特色的前提下，正在向以经济建设为中心的方向发展，逐步融入到地下空间综合开发利用中去。各个城市均有人防工程及地下空间开发利用规划，建设单位应当根据自身建筑的特点及使用功能合理设计与布局人防空间，并向当地有关人防办公室报批审核，在审核通过的情况下才能进行实施，此审核过程一般分以下三个步骤进行，结合民用建筑修建防空地下室许可防空地下室初步设计文件审查防空地下室施工图设计文件审核。此道手续要求较高，审核较严，因此办理的时间及回合较长较多，在此阶段建设单位应提供完备的资料与当地的人防部门，主要有：1、单位组织机构代码证副本2、建设项目批文；3、规划设计要点、方案意见；4、总平面图、单体（平、立、剖）；5、结合民用建筑修建防空地下室申请表；6、工程面积核定单；7、防空地下室施工图设计文件。在决定采取异地建设人防工程前应当结合异地建设所需交纳的费用计算成本的合理性和实施的可能性。在施工队伍的选择上也是非常重要的问题，有了严谨的设计，严格的审核之后如果没有一个过硬的施工力量则仍然达不到预期的效果，因此在施工单位的选择上应当多征求咨询相关部门的意见，在相应的备案部门查询施工队伍相应的资质、注册情况、业绩等。此道手续办理文件为人防审核意见书。2.4.2消防审核意见书消防手续办理的程序与人防大致相当，其重要性则更高于人防，自1998年4月29日消防法实施以来，消防安全越来越被人所重视，杜绝火灾、减轻火灾所带来的危害从建筑设计报批审核时就严格控制，各个城市消防部门均有建筑审核处，专门负责建筑消防的报批审核，在此阶段对建筑设计的防火方案、施工图设计、消防施工企业的资质、设备、所用材料进行审核，此阶段重点控制内容将是消防报警、自动喷淋系统，这直接与日后火灾发生后所造成的损失、课业采取的救灾方式有联系，因此对审 核部门也好、建设单位也好都马虎不得，另外建设单位的图纸中对室外环形消防通道的宽度也应满足强制性规范的要求，保证消防车辆的顺利通过。申报时建设单位所需申报的材料有：1、消防审核申请报告2、审核申请表3、立项批文4、规划设计要点、规划红线图5、全套施工图纸。此道手续办理文件为消防审核意见书。2.4.3环保审核意见书现代社会提倡的是可持续发展，对环保的重视程度越来越高，在房屋建筑施工前环保的报批审核则必不可少，在环保的报批时应当提供如下资料：1、申请书2、项目建议书及项目批文3、项目可行性研究报告4、环境影响报告书。其中环境影响报告书最为重要，此报告书为有资质的环境影响评价咨询单位根据项目的特点、使用功能、建筑结构、地理位置、项目周边环境状况等因素作出的建设项目对环境可能造成的影响的分析、预测和评估，建设项目环境保护措施及其技术论证，建设项目对环境影响的经论房地产开发前期规划是什么济损益分析，对建设项目事实环境检测的建议，最后对项目是否可行做出结论。其中报告书中具体应包括如下内容：1、项目名称2、项目建设地点3、行业类别4、总投资5、主要环境保护指标6、结论与建议7、预审意见（行业主管部门填写答复意见）8、审批意见（由负责审批此项目的行政主管部门批复）。此道手续办理的文件为环保审核意见书。2.4.4供电、防雷、供水、供气等审核意见一栋建筑物需要配合的部门很多，涉及到的部门远不止上述部门，供电部门、供水公司、煤气公司等保证水、电、气的正常接入，自然灾害的发生则防雷审核必不可少，每道手续均得到相应部门的许可并在方案通过审查后才能进入下道手续的办理。此时要考虑的因素有：1、日后施工的成本2、施工的难易程度3、配套设施接入项目的距离位置4、各专业配合的协助及冲突问题。既要满足各个部门的规定要求又要符合自身建筑的特点和利益要求，还要保证各专业相互协作时不会冲突，并不是很容易做到，在此阶段会遇到大量的问题，情愿花点时间把问题都解决了，切不能将问题留在施工中，否则花费的时间和费用将是现在的若干倍。 2.5申请规划审核意见及规划许可证 当各个专业部门的意见申请完毕、收集齐全后，将到规划部 门进行汇总，以判断是否可以核发规划许可证，只有拿到了规划部门的许可证后拟建建筑才有了身份，才不是违章建筑。建筑工程规划管理的内容主要包括建筑审批管理，建筑设计的建筑管理和违章建筑管理，具体主要管理的内容如下：1、建筑物容积率的控制2、建筑物使用性质的控制3、建筑密度的控制4、建筑高度的控制5、建筑间距的控制（日照、消防、卫生、安全、空间等）6、建筑退让控制7、建筑基地绿地率控制8、基地出入口、停车和交通组织控制9、建筑基地标高控制10、建设环境的管理11、各类公建用地指标和无障碍设施的控制12、综合有关专业管理部门的意见。规划部门根据提出的设计要点及各专业部门的审批意见对建设单位所提供的拟建项目的设计方案、图纸依据国家法律法规依据、城市规划依据及技术规范依据进行审查比较，审查其总平面布置与交通组织情况、工程周围环境关系，个体设计体量、层次、造型、色彩、风格等进行方案选择和技术经济指标的分析。当审查出有关数据或指标不符合要求时则提出规划设计修改意见，核发审定设计方案修改通知书。建设单位根据此修改意见委托设计部门进行修改，修改完毕后再进行施工图设计，施工图设计完毕后规划部门对拟建项目的平面图、立面图、剖面图、基础图等施工图进行审查，审查结束无不符合规定的要求后则由规划行政部门核发建设工程规划许可证，如不符合要求则再次进行修改，直至满足规划部门的要求为止。在此期间建设单位所需提供的资料有：1、项目立项批文2、拟建项目建设用 地规划许可证3、地形图、管线图4、建设工程规划许可证申请表5、建设工程的总平图、平面图、立面图、剖面图、基础图6、各专业主管部门的审核意见。建设单位获得建设工程规划许可证后方可开工。此阶段可以说是房屋建设工程建设前期工作中最关键、最麻烦的一步，很难有论房地产开发前期规划是什么项目顺利的一次通过审核，核发许可证，一般都要经过三轮、四轮甚至更多次的修正后才能符合规划的要求，经过多个项目的对比分析来看，此阶段较多的问题出现在容积率的控制上，尤其是市中心的房屋建筑，在土地寸土寸金的情况下容积率便成了必争之数据，许多项目由于此问题解决不好于是僵持在那里。如何找到一个平衡点使项目尽快的实施对规划管理部门、建设单位以及城市的发展都是有利的，建设单位应当以大局为重，单体项目的设计应当符合整个城市的规划要求，应尽可能的不违背规划条件的要求，在设计初期就放弃一些不切合实际的想法，规划管理部门在审核方案的时候在相关的法律、法规规定允许的范围之内也应能够适当放宽政策尽可能的采取变通处理的方法，使项目不在一个问题上僵持很久。此阶段需要注意的几个重要的问题：1、在核发规划许可证前规划部门要在建设单位报审的一套施工图纸上盖规划核准章，用于日后规划验收复查时使用，否则会对日后竣工验收带来很大的影响2、对于设计周期较长的建设项目，建设单位可以向规划部门先申领基础部分的建设工程规划许可证，这样可使基础部分先行动工，利用基础施工的时间进行主体图纸的设计，这样可以利用时间差节 约图纸设计的周期3、拟建建筑附属的临时性建筑也需要到规划管理部门申请临时建设工程规划许可证，使用年限一般不超过2年 4、建设单位在取得建设工程规划许可证6个月内必须开工建设，需要延迟开工日期的，应向原发证部门申请延期，逾期未申请延期或延期未获得批准的，该建设工程规划许可证原发证部门公告失效。此道手续办理的文件为规划许可证。2.6申请施工图审查意见为了减少建筑质量事故的发生，在项目开工建设之前能对拟建项目有一道强有力的把关程序，中华人民共和国建设部于2004年8月23日发布实施了房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法，对建设单位所需要提供的拟开工建设的施工图纸进行技术性、使用功能性的审查，审查的内容主要有：1、是否符合工程建设标准强制性条文和其他有关工程建设强制性标准2、地基基础和结构设计等是否安全3、是否符合公众利益4、施工图是否达到规定的设计深度要求5、是否符合作为设计依据的政府有关部门的批准文件要求。建设单位报请施工图技术审查的资料应包括的内容有：1、作为设计依据的政府有关部门的批准文件及附件2、审查合格的岩土工程勘察文件（详勘）3、全套施工图4、其他一些资料。在此阶段应充分发挥设计院的作用，因为设计人员对图纸是最熟悉的，审核人员在有限的时间内审核图纸可能在某一方面由于未能对图纸完全理解而产生某些误解，会认为图纸在某一些技术问题上未符合规范的要求，会提出一些整改的意见，这时候及时请设计人员与审核人员进行沟通联系，此情况下图纸审核人的部分审核意见完全可以通过设计人员与其沟通而化解掉，确实违反强制性条文的意见则需设计人员立即予以更正，以防日后的施工埋下隐患，审论房地产开发前期规划是什么核完毕后有两点应当注意：1、在送审的图纸上要加盖图纸审核专用章，在施工中应以此套图纸为准，不得随便变更图纸内容。2、遇到特殊情况在施工中需要对图纸结构做出重大变更的，需要将变更部分重新报送审图中心进行审核，审核通过后方可施工。此道程序办理的文件为施工图审核意见书。2.7申报质量监督手续 房屋建筑工程的前期手续可分为两个部分，前半部分为规划手续办理，拥有了规划许可证则说明此项目已经拥有了合法的户口，可以进行下一步施工工作，要想进行施工，则必须办理相应的施工手续，质量监督是其中的一项重要的手续，凡是新、改、扩的房屋建筑工程均应在领取施工许可证之前按照有关的规定到当地的建筑安装工程质量监督站办理质量监督手续，国家于2001年1月30日开始施行了建设工程质量管理条理，从法律的形式上明确了质量监督手续。办理时建设单位应当提供的材料有：1、建设工程规划许可证2、设计、施工单位资质等级证书3、施工单位中标通知书4、监理单位资质登记证书、监理合同或者监理中标通知书5、岩土工程勘察及施工图审查批准书6、法律、法规、规章规定的其他文件。质量监督是政府行政执能部门对建设工程进行有效控制的一个重要手段，因此很受重视。质量监督部门主要对房屋建筑工程的以下内容进行监督：1、责任主体及有关机构执行法律、法规及工程建设强制性标准的情况2、责任质量管理体系的建立和实施情况3、施工质量及对关键部位的重点监督4、结构质量、环境质量、重要使用功能的监督，其中重点是地基基础、主体结构和其他涉及安全的重点部位的监督 检查5、对质量事故的调查、鉴定和处理进行监督。在质监部门下发质监通知书后，正式施工之前，质监部门监督员还有一次现场交底的过程，交底内容为拟建项目建设全过程的质量监督方案，监督方案是为了规范质量监督工作的程序，明确质量监督工作内容，提高质量监督工作的效率，增加质量监督工作透明度，使质量监督工作科学化、规范化，根据工程建设有关法律、法规和技术标准，结合工程实际所制定的，在建设全过程的监督一般分以下五步进行：1、基槽验收2、基础底板钢筋验收3、二层钢筋验收4、主体验收5、竣工验收。参与项目建设的各个部门均应派重要人员到现场出席认真学习交底内容。此道手续办理文件为质量监督报告书。2.8办理施工许可证整个前期手续的最后一步便是申领建设工程施工许可证，施工许可证是施工单位进场进行施工的必要手续，依据建筑法 (1997年11月1日公布)第七条：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，一般在当地建设局办理。在办理施工许可证之前，建设单位应当提供银行出具的到位资金证明。建设工期不足一年的，到位资金不得低于工程合同价的百分之五十；建设工期超过一年的，到位资金不得低于工程合同价的百分之三十。办理程序为：领取申请表填表，附材料申报受理现场查看审核发证。办理时建设单位应当提交如 下资料：1、项目立项批文2、工程建设项目登记表3、建筑工程施工许可证申请表4、建设用地规划许可证5、建设工程规划许可证6、中标通知书7、施工合同8监理合同9、施工图审查意见书10、质监通知书11、安监通知书12、经建设单位或监理单位批准的施工组织设计13、建设单位资质证明14、银行资金证明及保函等。本道手续的控制以资料为主，资料准备齐全则基本没什么问题，在提交资料时应当原件提交审核并留存一份复印件存档，在发证之前一般建委工作人员会到现场查看，现场具备了开工条件后一般3-5个工作日施工许可证便能发放下来，办理时几点应当注意：1、施工许可证必须在开工前办理2、施工许可证办理完毕后应当放置在施工现场备查，复印的施工许可证无效3、在施工过程中建设单位或施工单位变更的，应当重新申领施工许可证4、论房地产开发前期规划是什么建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工，因故不能按期开工的，应当自期满前向发证机关申请延期，并说明理由，延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。施工许可证办理完毕后，整个前期手续便办理完毕。第三章 案例分析3.1项目简介“欧风丽景”高档住宅小区位于包头市民族东路以北、丽日花园北侧。南北两側均为已建成的高档住宅小区，且环境、景观较好。东侧为青山宾馆广场,交通方便，环境优美，地理位置十分优越。小区占地面积为75173平米，建筑面积为平米,可容纳800余户居民在此栖居。大手笔的规划理念，恢弘的居住版图，“欧风丽景”生活区尽情演绎开扬生活。中央轴心香榭丽舍大道，将小区各景点自然串联，小区由6栋多层，6栋小高层及3栋高层住宅组成若干凝固的音符，矗立如一座座丰碑，谱写着美好家园的向往与渴望。超大面积玻璃开窗，展现通透之美，凸窗、飘窗让居室内连空气都弥漫着阳光的清香。流畅的形态、垂直的线条，单栋建筑的高低错落表达出了建筑的力量与视觉冲击力。结构形式全部为框肢剪力墙结构，6层及以上均设置电梯，开创当地住宅之先河。小区最高层为18层，最低层为5层。顶层全部为复式结构，部分住宅底层为架空通廊。本工程分二期开发。开工日期为2005年10月18日，整体峻工日期为2007年9月30日。荣3.2项目前期实施步骤一览 此项目整个前期工程前后共用时6个月左右，涉及十几个部门，办理几十份文件，现对整个前期手续以列表的形式作一统计：欧风丽景工程前期工作步骤表步骤工作内容相关部门办理相关文件、手续1可行性研究建设单位可行性研究报告2项目选址规划局选址意见书3项目立项计委项目立项批文4地形、管线测绘市测绘院地形图、管线图5申请规划设计要点规划局规划设计要点6设计招标三家以上设计院设计方案7评委评选方案，确定中标单位规划局专家