世联_TownHouse产品户型专题报告_36PPT.ppt

TownHouse产品，是专题研究报告系列之一，蟹湖第一号项目地理位置优越，建筑体量多，密度低，建筑形态丰富，是无锡房地产市场未来的标志性大盘，目录，深圳/上海/北京TownHouse户型分析，项目定位回顾与背景说明， 蟹湖1号TH产品设计建议，项目定位评审，TownHouse的特点和定义，1.1项目定位评审，我们核心客户本地民营企业主(香港台商)，高级管理层，中高级公务员和本地新兴中层。 我们的开发模式是，由一栋别墅、TownHouse (双人房，联合房)、高层构成的大型高尚住宅社区。 我们的市场定位：建设无锡最高富裕阶层居住区，建成了“贵人、贵宅、贵地”流传后世的宅邸。 TownHouse产品正处于无锡开始的阶段，市场持有量少，TH消费层没有实际形成，市场上精品TH不足，无锡TH产品近年才开始出现，目前市场上销售的单元约100户左右， 按无锡市450万人的常住人口计算，市场总拥有量应该不超过1000户左右，估计150万户，家庭平均拥有TH的只不过是万分之六的市场，1.2TownHouse的定义和特征， Townhouse至少具有三个特点：基本上在城市郊区，与市区之间有流畅便利的道路系统，高绿化率和美丽的园区景观，使居住环境接近自然、住宅功能完善和独立，是公寓所不能比拟的。 TownHouse的构成： TownHouse是典型的独立住宅形式，是Town的文化氛围、house的私人生活和Nature的自由格调、三要素的组合。 Townhouse室内空间：内部空间由礼仪、交际、隐私、功能等四部分组成。 礼仪部分包括入口、起居室、餐厅；交际部分包括早餐室、厨房、家庭室；私人部分包括主卧室、厕所、副卧室、客房；功能部分包括洗衣机、储藏室、车库、阁楼、地下室；Townhouse室外环境：具体为沿街绿化带、住宅后花园、屋子三地中，上海气候条件、人文文化、经济构成、居住习惯等与无锡最为接近，上海中高端TH市场是本报告的重点研究和分析方向，上海各级TH代表项目简表、案例分析、上海高级TH产品的主要特征：在市区范围内，土地价值高、产品建设精细、建材设施标准高、 内部装修，户型面积大，辅助方便繁荣，社区：“城市大模糊”位于上海市中心的康定路，80%的土地建设了42所低密度住宅，TH14户，28户，其馀20%的用地是高层住宅，建筑特点：极为简单的现代主义风格：外立面线条简洁， 静鼎安邦： TH14801680万元，价格340平方米，利用丰富的建筑外立面图，如石材、瓷砖、金属等，以几何形式赢得外观，凹凸不平，质地清晰，质地不同该项目已具备毫米条件，上海中高级TownHouse市场典型案例研究，案例1 :上海th-金地绿色春晓(新联排生活模式)，总体规划布局，上海th-金地绿色春晓(新联排生活模式)，b型房(01 )， 上海th-金地绿色春晓(新联排生活模式)，l型创新户型(02 )，案例2 :上海th-香堤苑(英伦风格)，a户型(03 )，可通达的庭院花园，客厅高，上海th-香堤苑(英伦风格)，c型户型(04 )，户型面积紧凑的th代表： 167平方米， 情况3 :上海th-帕萨迪纳(艺术格调连串)、a户型(05 )、落地玻璃窗、中间套、上海th-帕萨迪纳(艺术格调连串)、d户型(06 )、末端户型、情况5 :上海th-万科.青山(现代主义别墅)，中央展望漫游：青山整体的中轴景观的总称； 水幕墙：第二期十字路口设计2处，景观横断桥，人工静观河道：从原生态庙港河引出的人工河道，景观广场：艺术会前(大厦卖场)，喷水池：中央景观道内的流水景观，案例4 :上海th-万科.蓝山(现代主义别墅)，d户型(07 )，上海th-万科.蓝山(现代主义别墅)， e户型(08 )，一层错，选择高客厅，凹进，通道进入庭院，二层空间灵活自由分割，客人有朝南的采光角落阳台，主卧专用楼，南北双露台，上海TH-万科.蓝山(现代主义别墅)，g户型(09 )， 上海中高级th市场总结：初步阶段，发展阶段，成熟阶段：结论2 :精心处理细节：房型设计灵活，在客厅、卧室、地下室、摊铺等地发挥最大功能的th户型对面宽度也要求很宽，但由于土地价格高，面宽度单位的土地利用率低，面宽度可以无限扩大因此，市场的主流面宽为67米，在景观良好的场所配置了宽广的面宽的户型，但层数通常为2层，抑制总面积的深度过长的问题是，通过导入庭院的庭院和天窗来改善换气和采光，室内的庭院和庭院相结合的面积也逐渐增多，以露天店、内庭院为中心， 由于上海气候潮湿，送往大面积地下室的项目较少的车位一般是以一个为基准配置的，但留下足够的备用车和来客车，满足客户对多车的需求的结论1 :以舒适性TH为主流的上海市场上以舒适性为主流的TH面积为220平方米左右， 住宅型以四房为主，价格200-300万平方米的TH别墅以四连、三连为主流，辅以二连和五连产品，五连以上产品04年下半年不太出现的多以现代风格为主，线条简洁明快，北京/上海/深圳三地TownHouse市场户型设计价值溢价8种方式，深圳/北京/上海三地TH户型比较研究，三地TH户型功能空间比较表，方式1 :地下室可以提升庭院、下沉等方式增加采光，改善通风效果，提高地下室的利用率。南向下沉式园林，南向园林和形成立体园林的亚运会新家园，中庭院落的亚运会新家园，半地下室，顶部比水平面高60多个百分点，美林香槟镇，方式2 :户籍和平台设计，TH“有地”生活强烈表现户籍设置的自然、大气，南向和北向， 其他不影响功能空间使用的入门平台把握尺度感，与庭院布局相结合，使用美丽，万科城、美林香槟镇、万科蓝山、帕萨迪纳、中间套型：南方入口避开直接入门， 南方向采光面应尽量大一些主要户籍平台，端盖户型：入门形式多样，结合花园布局统一考虑的入门平台扩大可以成为休息区的方式3 :大门设计自然、光滑、 在实用功能强的入口大厅中，也考虑选择高度，设置横窗，可以使TH具有更独立的别墅特征，进入侧面，形成入口大门，凹陷，形成入口大门，高大，独立别墅特征，风格，侧面选为主要入口保证南方完整性，设置在门厅和大门口，气派，伸出入口形成大门，更换鞋箱和衣柜，万科蓝山，万科蓝山，金地绿春晓，美林香槟镇，方式4 :客厅楼高以各种方式高，大气，舒适，客厅二层空(6m )， 利用客厅餐饮店房间设计(33.9m )，利用二层房间设计提高一层客厅楼层(33.6m )，利用二层楼梯提高楼层高度(3.6m )，利用三明治和客厅三明治增加(4.8m )，方式五：中间套房单元为庭院庭园通过天花板等设计改善采光和通风效果的方法，在万科蓝山、帕萨迪纳、帕萨迪纳、万科第五园、方式6 :户型的一些交通组织方式中，直行楼梯优点最明显，节约面积最广，浪费面积最少，直行：节约面宽，双层错层：最大化交通面积， 经常爬楼梯到达其他功能空间，建议没有完整宽阔的平面空间，不要采用，横双工：牺牲面宽，适用于交通通道不要过细，面宽稍大，进深稍小的户型，纵双工：优缺点与横双工相反，方式为：7:头戴面积稍大，增加设计亮点，产品力末端客厅，卧室设有角落地板玻璃窗，房间朝南，主要可以通风南北，角落窗，角落阳台，客厅选择5米高，设有角落景观窗，视野宽敞的餐厅，相互不干扰，向北阳台， 南有角窗，北有阳台，南有角窗，主要是南北通风方式8 :主卧一般处于顶层专用楼层的理想主卧室，可细分为睡眠区、座区、壁橱区、卫生区、洗脸化妆区等部分，外面的露台是TH与高级公寓不同的关键主卧专用楼，南北双阳台，大平台，主卧室有日光浴室，三楼主人专用楼，主卧室四米楼高，三？ 以六米的高度落在玻璃窗上，有阳台和大面积的摊子。万科第五园，北京新家，各地区划分明确，摊位大，方正，金地绿色春晓，帕萨迪纳，功能区明显，南北摊位，空间灵活，蟹湖一号TH产品户型设计基本建议，面积建议：中间套面宽5.46.9米， 面积为180210平方米的顶盖单元宽度为6.610米，面积为210250平方米的中间套以34房间为主，末端套以45房间为主，主力房间面积为4555平方米， 地下室建议：地下室为半地下室，上部比地面高60厘米，地下室直达1层的地下室面积占1层的一半以上，功能灵活，可安排下水和排水，供客户安排地下室厕所，1层建议：主入口有入口平台， 平台宽敞，留有大门空间的中间夹克单元设置了院子的庭院和采光天窗，有利于改善通风和采光的客厅使用，采用多种方法将楼高提高3.66米，降落/降低窗边的凸窗， 端坐可以安排可以进入庭院的客房和保姆。餐厅方正，直面窗户可以看到庭院的厨房空间开放灵活，有条件可以分为封闭和开放的双人间，厕所简单，位置中央，各空间方便。 二楼建议在：二楼设置家庭室，面积适中的二楼是二室，设置厕所，三室需要设置二室的厕所，最好带阳台。 最好有平台。三楼建议：三楼在主人专用楼设置独立厕所，进入罩子之间，设置独立摊位。庭院建议：设置入户庭院的双平台，后庭可满足一定的私人要求，整体空间： TH空间整体少的梁柱空间柔软自由的地下室：有尽可能大的地下室，面积受赠，采光利用率增加(地下室上升，中庭下沉，庭院下沉)。 如果没有地下室，在一楼需要配置储藏空间的地下室设置洗衣房的三明治：考虑利用半地下车库进行三明治设计，三明治可以做餐厅和保姆房间的屋顶：利用屋顶，设置楼梯到达屋顶， 屋顶还形成了另一个平台，有天地完整生活的大厅：入口大厅高，旁窗，蠡湖一号TH产品户型设计改进建议(