浙江省2016年房地产估价师《相关知识》：价高者的规则考试题

浙江省2016年房地产估价师相关知识：价高者的规则考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。 A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法 E：工业用地的监测点评估价格 2、某房产经纪公司为孙某介绍一套出租住房，该出租住房的每月房租为500元，按照规定，该房产经纪公司可收取孙某房屋租赁代理费最高为元。 A：100 B：250 C：500 D：1000 E：执行层的组织协调3、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的_。 A负债业务 B资产业务 C中间业务 D代理业务 4、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。 A：利润总额 B：投资利润 C：税后利润 D：可分配利润 E：借款合同5、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。 A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是。 A：房地产上市公司发行公司债券 B：权益型REITs C：房地产上市公司发行股票 D：商业银行贷款 E：借款合同 7、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按_的税率征收所得税。 A10% B15% C18% D27% 8、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。 A停车 B位置 C特色 D距离 9、对于共有房地产的转让，需要其共有人_。 A全部同意 B超过50%同意 C超过2/3同意 D有人同意就行 10、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是_。 A因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策 B个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税 C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税11、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为_。 A13.0% B43.3% C33.3% D23.3% 12、某宗土地面积2000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是【2004年考题】 A：建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000 B：建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000 C：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500 D：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2500 E：工业用地的监测点评估价格 13、房地产最重要的一个特性是_。 A位置固定性 B适应性 C异质性 D寿命周期长14、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是_万元。 A96 B104 C140 D166 15、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。 A：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关 B：房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素 C：对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量” D：房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的 E：工业用地的监测点评估价格 16、某国库券面值为10元，售价为8元，该国库券距到期日数为36天，其收益率为元。 A：50 B：100 C：150 D：200 E：执行层的组织协调 17、某房地产占地面积40000m2，上有楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2；乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为_。 A242.4% B50% C41.25% D187.5% 18、某家房地产企业获得贷款11000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。 A120 B200 C220 D240 19、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3 500元和4 800元， 采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于【2005年考题】 A：4 800元 B：5 124元 C：5 800元 D：7 124元 E：工业用地的监测点评估价格 20、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（）元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 21、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为_。 A投资利润率 B成本利润率 C销售利润率 D直接成本利润率 22、房地产投资资本金不能低于总投资的_。 A10% B20% C30% D40%23、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 24、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。 A最低租售价格 B最低租售数量 C最低利润水平 D最高土地取得价格25、下列关于房产图，表述错误的是。 A：房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量 B：在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘房产分户图 C：测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图 D：如果测定权属单元产权面积，就要绘制房产分丘图 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。 A：森林 B：矿藏 C：水流 D：山岭 E：荒地 2、下列关于房屋租赁的说法错误是_。 A我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法 B住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定 C非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准 D对于公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证3、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为_。 A0.91 B0.92 C1.09 D1.10 4、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起_日内，到房产部门进行转移登记。 A90 B60 C30 D105、在求取净收益中，运营费用包括。 A：房地产持有环节的税收 B：房地产折旧费 C：房屋保险费 D：房地产抵押贷款还本付息额 E：为承租人提供的服务费 6、收益法适用的条件是房地产的_。 A收益能够量化 B风险能够量化 C收益或风险其一可以量化 D收益和风险均能量化 7、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。 A3314 B3347 C3380 D3033 8、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元。 A：330 B：450 C：650 D：700 E：借款合同 9、某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是_元。 A1469 B1320 C1856 D2789 10、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是_。 A52% B58% C62% D68%11、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8，则。 A：该房地产的收益价格为136.73万元 B：该房地产的收益价格为143.89万元 C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年 E：该房地产的合理经营期限为20年 12、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3 600万元，第二年4 800万了和第三年3 800元，年均价格上涨率为5，该项目建设期间涨价预备费为万元。 A：1 570975 B：1 370975 C：1 270975 D：1 070975 E：执行层的组织协调 13、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。 A1998年6月30日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期14、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为_万元(收益可视为无限年)。 A30 B40 C50 D60 15、季节比率是。 A：说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B：说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重 C：说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D：说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重 E：执行层的组织协调 16、某房地产开发项目的占地面积为10000，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积 为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500 元，则使项目 达到盈亏平衡的单位变动成本为元(2008年试题) A：2350 B：29375 C：3250 D：40625 E：借款合同 17、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于_。 A货币证券 B信用证券 C商品证券 D资本证券 18、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是_。 A30% B45% C65% D75% 19、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。 A3275元/m2 B3287元/m2 C3402元/m2 D4375元/m2 20、城市房屋拆迁管理条例规定的拆迁实施方式是_。 A自行拆迁和统一拆迁 B自行拆迁和委托拆迁 C统一拆迁和委托拆迁 D委托拆迁 21、不符合选取标准临街宗地要求的是_。 A一面临街 B土地形状为正方形 C临街宽度与临街深度的比例适当 D用途为所在路线区段具有代表性的用途 E容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 22、当供给增加量小于需求减少量时，则_。 A均衡价格下降均衡交易量增加 B均衡价格下降，均衡交易量减少 C均衡价格上升，均衡交