世联_案例库研究_天津老城厢壹街区产品类_40PPT.ppt

天津房地产项目案例库研究(外部)壹街区项目-产品类,世联研究案例,2007.11.4,关键字：老城厢，市中心，海派建筑,案例简介：上海静安集团开发的天津老城厢“壹街区”，为上海壹街区的升级版。在汲取海派建筑精髓的基础上，在房型上进行改良以适合天津市民的居住习惯，在住宅外立面和小区景观上糅合了本地的艺术审美特点，形成具有天津特色的海派住宅。,关键内容:经济技术指标,指标特点:总建面21万，属老城厢地区中等规模楼盘；依据世联服务案例，3.5为保证高层住宅舒适度的容积率上限，本案容积率为3.20，舒适度较好；绿化率为45，绿化率高；车位比为1：0.7，车位配比不足；物业费较低；无会所。,关键内容:区域位置图(与城市的关系分析)区域规划分析项目四至分析交通分析城市配套分析,具体位置：老城厢是天津旧城所在地；该地区以鼓楼及鼓楼商业街为中心，由东马路、西马路、南马路、北马路围合而成；总占地面积80万。,区域位置图,2.1区域位置,老城厢板块,天津市中心地段，历史文化氛围浓重，商业氛围较成熟天津传统居住区（东南角、东北角、西南角、西北角）比邻海河,区域规划特点:鉴于老城厢整体改造和奥运经济的拉动作用，民俗文化旅游商贸区与健身会展商务区发展势头强劲；鞍山西道、白堤路经济带为传统科贸区，堪称“天津中关村”，发展势头良好。,区域规划图,2.2区域规划,南开规划,民俗文化旅游商贸区,科技型都市工业区,高新技术产业区,商业商务区,都市旅游商贸区,健身会展商务区,长江道,南马路黄河道,鞍山西道、白堤路,“六区三带”为南开区规划发展方向老城厢整体改造拉动，民俗文化旅游商贸区发展前景良好,2003.6.1-2003.10.18为老城厢拆迁阶段，共有居民4万户、12万人；规划建筑面积230万平方米，住宅占130-140万平方米，居住家庭减少到1.3万户左右。,区域规划图,2.2区域规划,老城厢规划,壹街区,国浩地产,Town中堂,中央恋城,中新城上城,上投别墅,富力城,铜锣湾,金盛广场,11号公馆,后现代城,改造后老城厢公共功能提高，能够代表天津城市形象老城厢将规划建设成为集商贸、住宅、旅游于一体的综合区,昨日老城厢，历史的味道,“老城厢作为天津的摇篮，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华，堪称天津城活化石”。中国文联副主席冯骥才,今日老城厢，繁华的复苏,到2010年南开区要建设形成以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区。南开区国民经济和社会发展第十一个五年规划,项目四至图,2.3项目四至,西至、南至、北至,项目四至特点:西至城厢东路（次干道），四车道双行路，道路较宽阔，另侧为上投别墅；南至东直门内街（次干道），道路狭窄拥挤，与新世界百货隔街相望；北至北城街，为规划路，现未呈现；项目西向、南向昭示性一般。,南至,西至,北至北城街（规划路）,项目四至特点：东至东马路，隔街为约50万的综合项目“仁恒广场”；项目东向昭示性最好，售楼处设置在东马路上。,2.3项目四至,东至,东至,售楼处,恒仁广场,2.4项目交通,公共交通紧邻公交车站，30余条公交线路，通往市内各方向，与市内各区域联系顺畅。,捷运交通距离地铁1号线西北角站、西南角站较远，步行20分钟；地铁2号线将设置东南角站，实现市内的快速联通。,道路交通邻近东马路、南马路、北马路、城厢东路等城市主干道，区域道路交通系统通达性良好。,城厢东路公交站,东马路公交站,天津站,南马路公交站,项目城市配套图,2.5城市配套,123,老城厢地区为天津核心老城，历史文化悠久；位于天津市中心，土地稀缺性强；老城厢整体改造，区域发展前景良好；生活配套齐全；交通便利性高，公交系统、捷运系统（地铁、火车）连通；比邻海河。,紧邻大胡同商圈，区域治安环境欠佳；地块历史背景欠佳，原为老天津三不管地区，但经过近两年整体开发，实现区域价值提升；区域内教育资源欠丰富。,2.6区域价值分析小结,关键内容:项目总规划分析(总平图)园林规划分析(园林总平图/园林效果图)建筑规划分析(鸟瞰图/建筑立面效果图),总规划特点:整体对称式排列，内部形成围合式布局；全部楼栋南北向设计；园林景观设计利用自然台地走势，运用水系因素；9、10为社区景观采光资源最好楼座人车分流设计；北侧11、12、13、15为梯户，其余楼座均为2梯户。,项目总平图,3.1总规划分析,意大利地处南欧地中海亚平宁半岛，夏季炎热干旱，冬季温暖湿润，三面为坡，只有沿海一线为狭窄的平原。因此自古以来，意大利的贵族、富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院别墅。欧洲文艺复兴时期，意大利成为经济繁荣的中心，使园林作为一种文化形态也达到极盛时期。台地园的造园模式是自上而下，借势建园，主要建筑物通常位于山坡地段的最高处，向下形成多层台地，中轴对称，设置多级瀑布、叠水、壁泉、水池，各层台地之间以蹬道相联系；两侧对称布置整形的树木、植篱及花卉，以及大理石神像、花钵、动物等雕塑。,3.2园林规划分析,园林风格-意大利台地,园林总平图/园林效果图,3.2园林规划分析,壹街区景观规划,园林规划加入天津特色因素，与老城厢历史文化相契合利用自然台地走势，塑造水景跌落的空间感、层次感建筑、草坪、树木延放射状轴线排列,年画映象,玫瑰广场,陶土乡情,悦舞风筝,天作之毯,海派建筑特色核心是海纳百川，将西方住宅文化与本地居住理念融合进建筑设计中。比如，房型要迎合上海人居住的习惯，全户朝南，冷暖适宜，采用低窗户大开间采光，最大可能地引入景观；在小区总体绿化方面，则取材于中欧经典庭院设计；建筑风格则注重形式美感却不过度装饰的新古典主义；海派建筑是海派文化的一部分，是多元的、复合的、有生命的海派艺术。,3.3建筑规划分析,建筑风格海派,项目鸟瞰图(标明楼栋号）,3.3建筑规划分析,建筑排布分析,围合式建筑排布，楼间距合理所有楼栋均为南北向，采光通风好景观均好性佳，9、10#为景观、采光等资源最优楼座,3.3建筑规划分析,建筑立面分析,建筑立面,围外檐采用以土黄色为主色的涂料建筑基座外立面铺设石材立面中规中矩，品质感一般,地块南北面宽，东西面窄，建筑采光面广；楼栋均为南北向，采光通风好，楼间距合理；社区内人车分流；具备水景；以景观组团进行规划，景观均好性佳。,12、13景观视野最佳，但非项目楼王产品，资源分配存在失误；未规划会所。,3.4项目规划分析小结,关键内容:各类产品配比住宅类:总体户型配比/分栋户型配比,配比特点:项目以住宅为主；商业体量小，不作为重点开发。,4.1各类产品配比,产品位置标示图:,7F,配比特点:130-145为主力户型，套数占比为45；162四房与75一房完善项目产品线，套数占比较低，均为8；多数产品为双卫设计，使用便利性较高；大多数楼栋为两梯两户设计，舒适度较高。,4.2住宅类,总体产品配比,分栋户型平面图,4.2住宅类,分栋产品配比,3#,10#,12#,产品面积区间为70-140，能够满足主流购房需求；130-145三房为主力户型，主要面向改善型居住客户；多为2梯2户，居住舒适度较好。,12、13号楼景观价值不能完全显现，资源配置合理性存在不足。,4.2住宅类,户型配比小结,典型户型平面图,户型分析南北通透起居室与餐厅连通，进深短、开间大，空间感较好；起居室配有超大阳台，采光好、景观视野佳；主人房与次卧相对分离，能够保证居住私密性；卧室均设置外飘窗，偷面积；明卫设计，干湿分离，洁污分离，洗衣机位设置，功能分区合理；设计储物间，提高实用性。,4.2住宅类,典型户型分析,户型方正、南北通透；大量运用外飘窗设计；所有户型均设计洗衣机位、储物空间，实用性高；多数卫生间为明卫设计、干湿分离。,多数户型起居室进深大、开间小，空间感欠佳；厨房多为外挂设计。,4.2住宅类,户型分析小结,关键内容:项目配套说明配套分析,5.1配套说明,供电:IC卡预付电表，由电力部门按照相关规定统一配表供水:采用中央水净化处理系统，给水系统管道采用PPR管材，排水系统管道采用高级静音管，双密封新型地漏供气:管道天燃气，一户一表消防:按国家有关规定安装消防设施采暖:室内采用散热器采暖，预留分户热计量表接口中央水净化处理系统室内新风系统可视彩色对讲系统：液晶彩色可视对讲产品，集中室内安防功能；电视监控系统：设置在小区入口，局部周界主干道、公共场所、庭院、地下停车场等区域。专用停车卡：入口磁卡。周界防范系统：红外探测、电视监控以及电子巡更等多重防范系统室内保安系统：窗磁（设置一、二及顶层）、紧急按钮、被动红外防盗报警。,新风系统、水净化、窗磁为配套价值点以当前楼盘配套水准而言，内部配套为中档楼盘标准；以2006年楼盘配套水准而言，可谓中高档楼盘标准。,关键内容:项目装修标准装修标准分析,6.1装修标准及分析,外檐部分主体：采用全现浇钢筋混凝土剪力墙结构，抗震等级达到7.5度。墙体：采用高档外墙涂料及外墙外保温，建筑基座外立面铺设石料。外檐窗：高级断桥铝合金，双层中空玻璃窗。空调机位：预留空调机位和冷凝集水管。室内部分地面：厅、室、厨厕、阳台地面毛面交活。顶棚:腻子膏罩面交活，厨房及卫生间为毛面交活。内墙：抹灰墙面，腻子膏罩面交活厨房:预留上下水口，预留抽油烟机位卫生间:预留上下水口，地漏安装到位入户门：安装子母防盗门；户内门：预留哑口公共空间首层大堂：精装修；电梯：品牌电梯电梯厅：地下一层和地面二层以上各电梯厅墙面铺设面砖，地面铺设地砖；地面一层铺设石材楼宇门：断桥铝合金和双层中空玻璃门。,关键内容:开发商简介物业公司简介建筑规划设计单位简介园林规划设计单位简介,天津静安地产有限公司于2004年11月底成立，是由上海静安地产（集团）有限公司和上海申城房地产开发实业总公司出资组建的。该公司为国家建设部核准的房地产开发一级企业，注册资本为1.56亿元。目前，公司资产总值已超过30亿元。秉承开拓、进取、高效、务实的宗旨，以高起点高标准的规划设计优化方案，科学地管理，精心打造出集住宅、商业为一体的具有海派风格的经典楼盘“天津壹街区”。目前一期工程开盘5万多平方米，销售额约4亿人民币。公司成立两年多来，荣获“南开区2006年度明星企业”、“2006年投资天津功勋企业奖”奖项，向社会展示出一个快速发展、积极进取的全新企业形象。,7.1开发商简介,7.3建筑规划设计单位简介,上海静安区建设总公司为国家建设部核准房屋建筑工程总承包一级资质、建筑装修装饰工程专业承包一级资质，并具有承包境外工业、建筑工程及境内国际招标工程经营权的国有企业，是上海AAA级守合同单位、资信A类和纳税信用A级企业。荣获上海市：“优质结构”、申安杯等，连续8年被评为“上海市重点工程实事立功竞赛优秀公司”。,7.4园林规划设计单位简介,阿特金斯是国际上领先的大型顾问公司，为英国最大的工程顾问公司，欧洲最大的多专业咨询公司及世界排名第五的