西单大悦城7项目-北京商业地产考察报告.ppt

招商部北京出差考察报告,建安置业(招商部）,本次考察项目,商业地产裙楼：1：西单大悦城、汉光购物、君太百货2：朝阳大悦城、富力百货3：君太百货、东方新天地4：国贸（银泰百货）商业步行街：1：后海酒吧街、南锣鼓巷2：王府井小吃街、龙湖星悦荟,考察目的,1：各大商业地产运营模式2：商业地产内部动线、业态分布3：商业业态比例与周边配套设施4：商场主力店的分布位置,考察方式与人员,调查方式：走访式、访问式、观察式调查人员：建安置业（招商部王建、彭睿）调查时间：10月31日11月3日,（一）,商业地产裙楼考察篇,西单大悦城,调查人员：王建、彭睿调查时间：2014年10月31日,西单站（大悦城）,坐落于繁华的西单北大街，项目占地1.6万平方，总建筑达20.5万平方，两栋商业楼组成的11.5万方购物中心丶一栋3.5万平方酒店式公寓。四座建筑由中庭连廊连接为一体。地下4层（2层商业2层车库）地上建筑15层运营模式：租金制商业内部动线：总共有27部直梯，63部扶梯(连廊式环形商业）拥有亚洲最长的飞天梯（扶梯）可从1层直接到5层楼层业态分布：B2F:创意玩具美发生活趣味杂品B1F:潮流前卫男女服装化妆品电子数码1F：国际时尚男女装鞋包配饰化妆品电子数码2F：个性休闲男女装鞋包配饰化妆品3F：时尚优雅男女装生活用品4F：个性率真男女装鞋包配饰内衣5F：运动休闲男女装鞋包配饰手机广场6F：美食约会餐饮水吧甜点7F：美食约会餐饮水吧甜点8F：游戏娱乐餐饮水吧甜点9F：图书音像餐饮水吧健身娱乐10F：影院水吧甜点,内外部动线,商业外部动线：正大门半径500米内公交：1,4,10,15,22,37,46,47,52,603,604,616,626,726,728,802,808,826,102,105,109电车;特1百利宝201;204,205夜班等25条公交线路地铁：交通状况：地铁一号线，四号线内部动线：,内部动线模式图,3F-6F,内部动线模式图,7F10F,主力店比例,服装饰品比例40%体验式比例60%（餐饮，轻餐饮，电玩等）服装饰品主力店：ZARA，H特1百利宝201;204,205夜班等25条公交线路地铁：交通状况：地铁一号线，四号线内部动线：,内部动线模式图,3F-6F,内部动线模式图,7F10F,主力店比例,服装饰品比例80%体验式比例20%（餐饮，轻餐饮，电玩等）服装饰品主力店：周先生，GUESS，FolliFollie，MUJI(无印良品)。IDO，、Esprit、motivi、DHC、马克华菲、THEFACESHOP、potato特1百利宝201;204,205夜班等25条公交线路地铁：交通状况：地铁一号线，四号线,主力店比例,服装饰品比例80%体验式比例20%（餐饮，轻餐饮，电玩等）服装饰品主力店：GUCCI、阿玛尼、迪奥、H204,205夜班等25条公交线路地铁：10号线双井站交通状况：地铁10号线，内部动线：1F,主力店比例,影院18%餐饮25%服装16%儿童幼教9%珠宝饰品钟表3%鞋帽箱包2%化妆品3%电玩1%空置19%其他4%1餐饮占较高比例，达25%，且分布较散，几乎每层都有。除首层的麦当劳、肯德基、必胜客等国际连锁快餐外，味千拉面、金汤玉线、麻辣诱惑等知名餐饮品牌分布在3-5层，B1还有综合性的大食代，另外在F7-F11还有豆捞、汉拿山等独立餐饮店。双井地区常住人口多、上班族多，餐饮类品牌有相当大的市场。2女装品牌比例过大，男女装比例近1:5。女性消费群体是支撑商业的根本，但也要维持一个均衡的比例，富力广场的品牌设臵过于偏重于女装及女性消费品，缺乏合理性。3与同类商业相比，儿童、幼教类比例较高，达9%。此类商业对客流的贡求量低，反而会给购物的顾客造成冷清的感觉，而且与其他业态很难形成互补效应。设臵如此之高的幼教类店铺比例，是不明智的。4高层区布局不合理。幼教类分散在F3,F4两层，与商务男装、运动品牌同层经营，如此布局令人难以理解。5空臵率过高，高低层区客流量差距过大。,朝阳富力广场特色,优良的硬件设施，卖场宽敞舒适，灯光、照明、电梯、播音系统、卫生间等高端品质。国际级品牌商品、流行性的时尚因素、贴心服务富力广场也拥有一个超5星级电影院UME国际影院从硬件条件上，富力广场具有10万整体规模，160空中外墙立体橱窗、总长490米的东三环商业临街面、三层退台式室内观赏娱乐互动平台，在美观性和功能性上，都与其时尚的定位十分吻合。,朝阳大悦城,调查人员：王建丶彭睿调查时间：2014年11月2日,朝阳商圈（大悦城）,朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划占地面积84610平米，规划总建筑面积超过40万平方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7万多平方米。购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。建筑面积：230000平方米占地面积：19103平方米运营模式：租金制商业内部动线：总共有*部直梯，*部扶梯(连廊式环形商业）楼层业态分布：B1悦然生活1F国际精品2F都会时尚3F雅致生活4F潮流荟萃5F动感地带6F风尚美食7F华美盛宴8F快乐速食9F商务自助10F体验世界11F旋律驿站,内外部动线,商业外部动线：正大门半径500米内东西向:姚家园路、朝阳北路、朝阳大悦城位置图；南北向:东四环、青年路、东五环.据八通线1.6公里,未来六号线预留出口周边公交线路：126、858、468、342、382、411、419、494、605、635、731、快速公交2路、运通111路等，青年路口北或青年路南口站地铁：地铁六号线青年路站交通状况：地铁一号线，四号线内部动线：B1,内部动线模式图,1F,内部动线模式图,2F,内部动线模式图,3F,内部动线模式图,4F,内部动线模式图,5F,内部动线模式图,6F,内部动线模式图,7F,内部动线模式图,8F,内部动线模式图,9F,内部动线模式图,10F,内部动线模式图,11F,主力店比例,朝阳大悦城目前定位的国际快时尚品牌集合点，如日系潮流品牌moussy、西班牙时尚家居品牌ZaraHome等这些年轻消费品牌商业定位也从当初的“家庭城”社区消费悄然转变为打造“年轻客群的消费目的地”,朝阳大悦城细节特色,银泰百货,调查人员：王建、彭睿调查时间：2014年11月3日,国贸商圈（银泰购物）,北京银泰中心位于建国门外大街2号，地处北京中央商务区(CBD)核心地带，北临长安街，东接三环路，踞国贸桥“金十字”西南角。北京银泰中心中央主楼高249.9米、63层，是长安街上的最高建筑运营模式：租金制商业内部动线：6部扶梯（环绕型动线）楼层业态分布：1F4F业态：奢侈品如（迪奥、卡地亚、DG）等,内外部动线,商业外部动线：地铁地铁1号线、10号线国贸站公交1路，9路，28路，668，728，729，810，938等。地铁：10号线双井站交通状况：地铁10号线，内部动线：1F,内部动线模式图,2F,内部动线模式图,3F,主力店比例,服装饰品比例：90%箱包皮具比例：10%银泰购物业态比较单一，均奢侈品100%业态配比率,银泰百货细节特色,梦幻走廊,北京东方新天地,调查人员：王建、彭睿调查时间：2014年11月2日,王府井商圈（东方新天地）,东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街王府井商业街和银街东单商业街。运营模式：租金制商业内部动线：28部扶梯（长廊型动线）楼层业态分布：1F2F业态：东方新天地商场包括7个主题购物区缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。,内外部动线,商业外部动线：乘坐120路126路127电车41路420路59路99路地铁1号线夜17路夜1路到王府井下车步行105米乘坐1路52路99路到东单路口西下车步行127米乘坐103电车104电车127电车420路专2路单向行驶夜18路夜21路特11路到王府井路口北下车步行233米乘坐106电车108电车110路111电车116电车684路685路夜10内夜10外到东单路口北下车步行307米乘坐地铁1号线地铁5号线到东单下车步行333米交通状况：地铁10号线，内部动线：1F2F,主力店比例,东方新天地商场包括7个主题购物区缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色,东方新天地细节特色,天空走廊,总结,据本次考察总结出以下问题：细节：1：购物中心充分的把走廊动线视觉采用人为方式如（透明玻璃）改变了动线死角的问题。2：在每