万科上海区域住宅车位规划指导原则(0805).ppt

万科上海区域住宅区车位规划指导原则(参考),编辑整理：设计管理部资料提供：企划部品质管理部运营管理部市场营销部物业服务管理部2008年5月,上海区域车位库存（截止4月底）,如果以每个车位平均35平米计，上海区域车位平均价格为7.38万元/个，共有约1.50万个车位库存。,车位,规划运营成本,上海区域各地住宅车位配置要求一览,上海区域各地住宅车位配置要求一览,由上表可见上海及杭州地区的车位比例按照户型面积段设置，较为明确；其它地区的车位配比均要达到100。各一线公司在项目规划阶段就要制订车位建设、销售计划，以保证车位与住宅销售节奏的同步；在人均车辆数较低的城市或低端项目，要尽量少建或不建地下车库。,上海区域各公司车位交付、预售条件,上海区域各公司车位交付、预售条件,从上表可见，车位预售条件有四种情况：1.住宅或车位取得大产证上海；2.相关住宅达到预售条件南京、镇江、南昌；3.交警部门画线完成宁波；4.没有限制条件杭州、苏州、无锡。,针对以上情况，建议一线公司的应对措施：对于没有限制和相关住宅需达到预售条件的情况，应予以住宅预售同样的重视程度来关注车位，尽量早的取得车位预售证；对于需要交警完成画线的情况，应提前与交警部门沟通，前置画线时间；,上海区域车位资金效率,车位对项目的盈利水平和效率存在较大的影响。以南京公司金色成品项目的决策二为基础资料做一个分析：,该项目6B级人防车库总面积为21975平米，实际可销售车位为403个。以10万/个计算可获得收入4030万元。我们在一定的假设条件来分析剥离车位后的盈利状况。假设人防车库不需要建设，由于人防不分担土地成本，成本主要为建安成本和少量分摊三项费用。总收入下降,但成本费用和税费下降更为明显，销售利润率反而是提高的。以上结论只能是建立在特定的理想状态。车位的配置，是规划的要求，开发商很难逾越，特别是有人防要求。不同的建筑设计对车库的成本影响也是比较大（一层和二层车库）。不同品类的住宅也是有区别的：低端产品，高车位比，客户汽车拥有量不足，车位滞销影响开发商盈利能力；相反，市中心的高端产品，车位成为开发商赚钱的利器，车位可能提高项目的利润水平。,以上海区域平均内部收益率30为例，假设车位价格为8万元/个，如果今年车位没有销售，则到09年车位价格必须买到10.4万元/个，2010年13.52万元/个，才能达到内部收益率要求。按照前面的分析，住宅的销售净利润和销售速度是高于车位的，所以如果在预计车位销售速度无法达到要求时，可以进行折价销售，快速回笼资金，将资金投入到新项目中，达到较高的资金效率。,上海区域车位资金效率,万科集团车库成本分摊原则,一、车位核算对象的确定原则：可售性原则：地下、半地下及架空层车位根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独立核算。通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，且在销售合同中明确其所有权归万科所有，则应该独立核算，预留相应成本；二、产品成本归集方法：、作为核算对象的地下、半地下可售车位应承担标准车位面积对应建安成本，不承担前期费用、管网费用、园林费用、配套费用、间接费用的分摊。如车位计入容积率则应承担地价。、车库总面积与标准车位面积的差额面积对应的建安成本在车位和其他产品之间按比例分摊，具体分摊比例视车位与上部住宅的市场价值和销售预计情况及土地增值税的情况自行确定。,上海区域车库建造成本参考,由于各地地质情况、主体结构和基础形式的不同，所以各地的地下车位的单方成本也存在一定差异。,人防地下车库,非人防地下车库,半地下车库,地上车库,地下立体停车库,地上立体停车库,地上（下降式）立体停车库,这三种停车方式，目前上海区域尚未有项目采用，暂无参考成本，各一线公司可根据各自项目情况，选择使用。,销售,销售设想,车位的心理价位：房价的5,具体内容可参阅万科车位研究报告、如何能像卖房子一样卖车位两报告,分级销售,车位销售模式象卖房子一样卖车位,车位楼书车位模型车位销控表车位销售计划,各一线公司（除上海）应与住宅销售同期销售车位，并应先销售希缺车位和价格标竿车位，快速消化库存车位。,服务,物业服务模式设想,“像服务房子一样服务车位”,通过客户购买地下车库前后不同的体验，加强业主对车位购买的认同感，进而促进地下车库的销售。,“让你的爱车也找到家的感觉”,物业服务模式设想,二、专业服务：当项目中地下车位的销售量达到一定数量，可针对购买车位，引入外部专业服务单位，成立类似于“车友会”、“车盟”性质的会员组织“万车会”。提供更加丰富的服务项目。比如：简单维修、保养、保险、代办等服务。,一、服务分级：地面车位、地下租赁和地下购买车位，在提供传统的保安保洁服务的基础上，提供其它不同档次的分级服务。,以洗车服务为例：地面车位：可结合雨水收集在集中停车场设置自助取水设备，自助洗车；地下租赁车位：车位不固定，付费洗车；地下购买车位：通过设在车位处的标牌，提供包月、定期、单次清洁等不同服务。,地下车位基本需求：安全、洁净、明亮、方便。,规划设计,停车设计理念在当今日新月异的住宅设计中日显重要，它不仅为业主提供舒适便捷的现代生活，也是体现楼盘品质定位的重要因素。不同级别的项目应拿出相对应的停车解决方案。要综合考虑市场（客户）需求、工程经济性、运营效率及物业服务等方面情况。因此，停车设计应遵循以下基本设计理念：根据住宅项目的不同档次，确定相应的停车方式和租售计划。针对不同客户的需求，提供不同档次的车位产品。为创造更高的溢价能力产品，应尽量增加高档车位的附加功能和价值。,车位设计原则,项目分级,根据住宅项目的不同等级，在规划设计阶段应该明确相应的停车级别,制定相应的停车方式和租售计划,并且对道路停车属性,地面停车位置和地下车库出入口设置做出相应区别。,T1T2级,利用建筑背影面,布置地面停车,结合小区道路,布置地面停车,利用小区边界,布置地面停车,利用小区边界,布置地面停车,地面停车布置示意,地面停车应靠近小区出入口，方便业主出入，并应减少与人流的交叉。,应结合组团，布置地面停车,方便业主使用。,地面停车布置示意,地面停车应与景观融合，合理利用竖向空间。,地面停车景观示意,可结合建筑底层架空，布置地面停车。,可利用半地下车库，布置地面停车。,地面停车方式示意,可利用小区道路，布置地面临时停车。,地面停车方式示意,C级,半地下车库,应合理利用场地进行竖向设计，处理好住宅、半地下车库与景观的关系；保证景观视线的通畅，车库采光、通风良好，住宅门厅到达车库方便快捷。,半地下车库,半地下车库不应对主要景观产生影响，应采用自然通风、采光。,半地下车库应结合住宅交通空间进行设计。,半地下车库,半地下停车方式示意,首层地平带有景观入户花园,将首层平面抬高后获得观景视线,挖方区,填方区,半地下车库,应与景观结合设计，合理平衡土方量。,半地下停车景观示意,半地下车库，通过下沉天井采光、通风，并与景观相结合。,半地下车库，可通过屋顶采光并可布置屋顶绿化。,半地下停车景观示意,G1G2级,地下车库应保证良好均匀的照明效果，保证通风良好（条件允许应尽量采用自然通风），防水防潮措施到位，并应充分考虑暴雨时的排水能力；平面布局应方正、整齐、流线清晰,避免不规则平面;合理利用空间,提高停车效率;充分考虑停车位到车库门厅的可达性;如车位不够，可考虑在人防区域设置机械停车位，但尽量避免地下二层车库。,地下车库平面设计原则,地下车库大堂处理示意,根据住宅的档次，地库大堂可以有不同的处理方式，可以通过豪华装修、与景观结合、越层等方式提高大堂的档次。,要点：必须设常明灯与感应灯结合的照明措施；应保证地库与大堂的无障碍交通；大堂入口处应考虑临时停车和设置购物推车；在G类以上项目应考虑采用感应门、电梯厅临时置物台（架）及宠物提示。,停车产品分级（参考）,根据住宅项目的不同档次，在停车方案设计阶段应该根据不同的停车级别,明确相应的停车方式,车位设置方式和租售定位,并且在车库与住宅的进出便利度和车位尺度上做出相应区别,为销售提供更好的溢价条件。,地面停车位示意,半地下停车位示意,一般停车位储藏空间示意,高级地下停车位示意,独立车库内置储藏空间,独立车库内