第八章其他估价方法_房地产估价.ppt

房地产估价,主讲教师：艾建国高炳华邓宏乾陈淑云王佑辉,华中师范大学精品课程,第八章其他估价方法,第一节路线价法第二节长期趋势法第三节高层建筑地价分摊法第四节应用举例重点提示：本章主要介绍路线价法、长期趋势法、高层建筑地价分摊法的基本内容及其应用。其中，路线价法的估价步骤、深度百分率的编制、长期趋势法的估价步骤以及高层建筑地价分摊的主要方法是重点。,第一节路线价法,一、路线价法的基本原理（一）路线价法定义路线价法（Unitfootappraisalmethod）是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。,（二）路线价法的基本原理路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的方法。路线价法认为城市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高低，随其临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。,（三）路线价法的基本计算公式路线价法的一般公式为：宗地总价路线价深度百分率宗地面积修正额或:宗地总价路线价深度百分率宗地面积修正率对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地效用的影响很小，此时适用公式：宗地总价路线价深度百分率宗地面积,（四）路线价法的特点与适用范围（1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法。（2）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。（3）路线价法需要较多的交易事例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。（4）路线价法能够快速评估多宗土地的价格。,（5）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。（6）路线价法适用于对大宗或成片土地进行地价评估，而一般的土地估价法仅适用于评估单宗地块。（7）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。,二、路线价法的估价步骤（一）划分路线价区段（二）设定标准深度（三）测算路线价（四）制定深度修正系数表1深度指数修正的原理,如图8-1所示，现在假设有一临街宽度为m米，深度为n米的矩形宗地，平均每平方米的价格为A元，则此宗地的价格应为mn元。如图8-1所示，沿平行道路的方向，将深度以1m为单位加以区分成许多细条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予a1、a2、a3、an等符号，则越接近道路者，利用价值越大。如图8-1，an-1大于an，a2大于a3，a1大于a2，随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。,2.深度修正的各种方法介绍（1）四、三、二、一法则（也称慎格尔法则）。（2）霍夫曼法则。（3）苏慕斯法则。（4）哈柏法则。,3深度修正表编制（1）制作深度百分率如图8-1所示，深度百分率表依下列三种百分率原理制作而成。单独深度百分率：a1a2a3an平均深度百分率：累计深度百分率:a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+an,（2）制作深度修正表的步骤制定标准深度。确定级距。确定单独深度百分率。选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。,下面我们通过四三二一法则说明深度指数表的制作过程，四三二一法则规定的标准深度为100英尺，级距为25英尺，单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%、8%、7%、6%。如图8-2深度百分率制作示例所示：,单独深度百分率：40%30%20%7%6%平均深度百分率：40%35%30%25%17.7%16.25%累计深度百分率：40%70%90%100%124%130%再将平均深度百分率中标准深度100英尺的深度百分率25%转换成100%,同时使各相对关系保持不变，因此在上述不等式各边同乘以4，即可得：平均深度百分率：160%140%120%100%70.8%65.0%,由此得出深度百分率（见表8-1）。表8-1深度百分率表,（五）编制其他宗地条件修正系数表1宽度修正。2宽深比率修正。3容积率修正4出让、转让年期修正。(式中：P地价；a年地租；r还原利率；n出让、出租或转上、转租年期。)5朝向修正。6地价分配率修正。,（六）计算临街各宗地价格计算方法和步骤详见本章第四节应用举例。,第二节长期趋势法一、长期趋势法概述（一）长期趋势法的基本原理长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价时点的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法。它的种类有简易平均趋势法、移动平均趋势法、指数修匀趋势法、季节指数法、趋势延伸法等。,（二）长期趋势法的特点1、估价结果具有预测性；2、依据时间序列排列的不动产价格不存在单一的规律性；3、长期趋势法不考虑价格变动的因果关系。,（三）长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤1适用前提运用长期趋势法对不动产估价的前提是，是否具有长期的、足够的和真实的不动产价格资料和数据。2适应范围长期趋势法适应于预测不动产的未来价格总体水平及其发展趋势和“走势”，可用于两宗或两宗以上不动产价格发展趋势或潜力的比较。另外，运用假设开发法等估价方法，往往还要运用长期趋势法的估价结果加以对照和验证。,3长期趋势法的运用步骤（1）收集委估不动产价格的历史数据和资料。（2）整理分析收集到的价格资料，并排成时间序列。（3）分析时间序列，找出变化规律。（4）选择适当的长期趋势法进行估价。,（四）长期趋势法的评价1优点（1）长期趋势法的适应范围较广。（2）估价结果完全由历史数据和长期趋势得出，长期趋势法可以避免一些争论。（3）估价成本较低。（4）所需资料较易获取。（5）它可以撇开价格变动的因果关系。,2缺点（1）估价结果带有预测性。（2）在不动产市场不完善或缺乏较长期不动产价格历史资料的地区不宜使用这种方法。（3）估价结果的准确程度取决于价格数据选取的时间。（4）准确性易受人为因素和政策因素的影响。（5）这种方法如果运用于某幢建筑物或某块土地的估价，其估价结果往往偏离实际。,二、线性趋势分析法1、平均增减量趋势法如果从不动产价格的时间序列中看，价格逐年的增减量大致相同，我们便可以认为该宗不动产价格有线性变化趋势。那么，下一年的价格也应当符合这一趋势，即下期价格较现期的增减量大致相同于逐年的增减量。据此便可以预测下一期的价格，其计算公式如下：式中:Pn不动产价格的趋势值；Po第一期不动产价格的实际值；n趋势值的顺序数；d逐年上涨额的平均值。(计算公式如下：式中：i第二期至末期趋势值的顺序数；P1，P2，P3,Pi第二期至末期的不动产价格的实际值。）,2、直线回归趋势法将不动产价格资料按时间顺序绘成动态折线图，若图中的数据点围绕某一直线上下波动，则可用直线模型来描述该不动产的趋势价格。直线趋势方程为：式中：a、b为待定常数，t为时间序号，为不动产预测价格。a、b的值通常根据已知t和P的数据用最小二乘法来确定。用最小二乘法公式求得的a、b值为：式中：N为时间数列的项数，t、t2、P、Pt的数值，可以分别从时间数列的实际值中求得。运用上述方法推算未来不动产价格的方法称为直线回归趋势法。,三、非线性趋势分析法（一）移动平均趋势法1、简单移动平均趋势法2、加权移动平均趋势法（二）指数平滑趋势法指数平滑趋势法是将本期的实际值和本期的预测值作为依据，经过平滑后得出下一期的预测值。用公式表示为：式中：为（t+1）时期预测值，Pt为t时期的实际值，为t时期的预测值，为平滑系数，01。,（三）指数曲线趋势法1、平均发展速度趋势法价格发展速度通常采用环比方式进行比较分析，即以报告期价格与报告前一期价格对比求得。若逐期环比发展速度的数值基本一致，即可用平均发展速度来预测该类不动产未来的价格。平均发展速度的值可用下式求得：式中：Xi为第i年的价格发展速度（i1，2，n），Pj为第j年的实际交易价格（j0,1,2,，n），为平均发展速度。预测公式为：,2、指数曲线回归趋势法如果估价对象各期环比发展速度大体相同，则可用指数曲线回归趋势方法。指数曲线的方程为：式中：a,b为待定常数。将上述义程两边取对数，则方程变为：再设则上式变为：因此可用直线回归的方法求出待定常数A和B，再用反对数求得常数a和b，即可求得指数曲线回归趋势方程，从而可对未来不动产价格进行预测。,四、二次曲线趋势法如果不动产过去价格按二级增长量大体相同的规律变化，则可用二次抛物线曲线趋势进行描述和预测。二次抛物线的一般方程为：（式中：a,b,c为待定常数。）不动产价格呈二次曲线趋势的待征是，每期价格的增长量按相同的增长量增长，因此称为二级增长量相等。我们分别把t1,2,3,4,5,6代入上式，可看出：1、P1a+b+c,P24a+2b+c,P39a+3b+c,P416a+4b+c,P525a+5b+c,P636a+6b+c。2、P1P2-P13a+b,P2P3-P25a+b，P3P4-P37a+b,P4P5-P49a+b,P5P6-P511a+b,P2-P12a,P3-P22a,P4-P32a,P5-P42a。即满足二级增长量相同的条件。,上述方程中a,b,c的求解，可采用回归拟合方法求得。即根据实际资料，求解标准方程组，从而确定二次曲线趋势方程。标准方程组为：解出a,b,c后，将其代入趋势方程，即可用二次曲线趋势法对该类不动产的未来价格进行评估。,第三节高层建筑地价分摊法高层建筑地价分摊就是要对有多个产权人的高层建筑，科学、合理地确定各方应分摊多少土地份额。高层建筑地价分摊，简单实用、可操作性强的方法主要有：按建筑面积分摊，按房地价格分摊以及按建筑面积和房地价格分摊三种。,一、按建筑面积分摊按建筑面积分摊，就是以建筑面积为地价分摊的依据，用各方拥有的建筑面积占高层建筑总建筑面积的比例作为其分摊的地价份额，享有和承担相应的权利和义务。按建筑面积分摊高层建筑地价，用公式可表示为：,二、按房地价格分摊按房地价格分摊，就是以房地价格为地价分摊的依据，以各方拥有的房地价格占高层建筑总房地价格的比例作为其分摊的地价份额，享有和承担相应的权利和义务。按房地价格分摊高层建筑地价，用公式可表示为：,三、按剩余技术分摊按剩余技术分摊，是以剩余技术的原理为思路，对地价直接进行分摊。按剩余技术分摊高层建筑地价，用公式可表示为：,四、其他因建筑物的造价一般主要由建筑面积所决定，我们可以根据某部分的建筑面积占建筑总面积的比例来推算该部分应分摊的建筑物价值，对建筑物总价值，可应用剩余技术，由房地总价值减去土地总价值求得，所以，更适用的公式可表示为：,第四节应用举例一、应用案例：路线价法（一）路线价法的程序1、确定待估宗地所处的路线价区段和路线价；2、确定待估宗地的临街深度和其他因素条件；3、确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数；4、估算宗地地价。,（二）路线价法的应用1、临街地。临街地深度未达里地线的，其每平方米单价（以下简称单价），依其深度，按表8-2深度指数修正。平行四边形的宗地，以其高为临街深度，按临街深度指数计算其单价。平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再按其上下两边长短比例及利用价值进行增减修正，修正额以不超过原计算单价的两成为限。平行边与临街线垂直的梯形以两边中点的连线作为临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行增减修正。,正三角形（三角形的一边为临街线者）的宗地，以其高度的1/2为临街深度，按临街深度计算其单价；逆三角形（三角形的一顶点在临街线上者）的宗地，以该顶点与底边中点垂直距离的1/2为起始深度，底边中点深度为迄深度，比照袋地计算其单价。宗地深度超过里地线的，应以里地单价和临街地单价按面积比例平均计算其单价。街廓纵深在36米以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临街单价。,2、路角地。路角地地价除了以正街的临街深度按临街深度指数计算单价外，并斟酌加计旁街地价。加计的方法是以纵横临街线的交叉点起，每4.5米为一级距。,3、袋地。袋地的单价依其深度的起讫，按表8-4的深度指数计算：,4、其他土地里地的单价按路线价四成计算（里地地价与路线价四成相差悬殊者，里地应单独划分区段）。骑楼地已分割者,应并同后面一宗土地计算其临街深度,且后面一宗土地应视为临街地。道路预定已分割者，应以路线价为其单位地价，但后面一宗土地应视为临街地，以现有道路临街线计算其临街深度。,5.应用举例例1.计算图8-4中宗地的单价。宗地双面临街，总深度25米，以其中线分为前后两部分，临街深度均为12.5米，查表8-2，得深度指数均为110%，该宗地单价为：10001.101/2+8001.101/2990(元/平方米),例2.计算图8-5中11、12。两块路角地的单价，其中正旁街的路线价均在4万以上。宗地11的正街路线价为4.6万元，旁街路线价为4.1万元，正街临街深度8米，深度指数为120%，旁街路线价按4.5米为一级距分别加计三成和二成。该宗地的单价为：4.61.20+4.10.304.5/8+4.10.203.5/86.5706(万元/平方米)宗地12的正街路线价为4.1万元，旁街路线价为4.8万元，正街临街深度14米，深度指数为110%，旁街路线价按4.5米为一级距，宗地12中的一部分在第二个级距内加计二成，另一部分在第三个级距内，加计一成，该宗地单价为：4.11.10+4.60.201/5+4.60.104/55.062(万元/平方米),二、应用案例：长期趋势法,1、平均增减趋势法实例例如，要评估某一不动产2007年的价格，已知该类房地产自2001年至2005年的价格及逐年上涨额如表8-5所示。表8-5某类房地产价格单位：元/平方米,将上表数据代入公式，求得：242.3，再将2001年的初始价格代入，则：其他年份的趋势值参见表8-5。从表中可看出，使用逐期上涨额的平均数计算趋势值，与实际值比较接近，这是因为逐年上涨额比较平稳和接近；如果增减幅度急剧变化，用平均增减量来描述则可能产生较大误差。,2、直线回归趋势法实例例如，某类房地产为砖混结构的住宅，自1995年2005年各年建筑造价变动情况的资料如表8-6。估计2007年该类房地产的建筑造价。,表8-6某类房地产的建筑造价单位：元/平方米,由N11,并将表中有关数据代入公式，解得：所以，描述这类房地产建筑造价的直线回归方程为：,因此，依据该方程评估此类房地产2007年的建筑造价时，取t7，则,3、简单移动平均趋势法运用实例,下面我们以表8-7为例，说明简单移动平均趋势法的具体应用。表8-7某类房地产2006年各月份的价格单位：元/平方米,所以，该类房地产价格的预测公式为因此，2006年的价格估计为（t序号为9）,5、指数平滑趋势法运用实例,我们要估计某房地产2006年10月的价格，收集到该房地产自2006年1月份以来每月的价格资料如表8-9：表8-9某房地产2006年价格表单位:元/平方米利用指数修匀法来评估。根据表中资料，我们可以判断就整时间数列而言，波动不大，所以应取较小的值。,这里，我们取0.3，又取，根据指数平滑公式进行预测，其过程如表8-10。表8-10,由表8-10可以发现，各期预测值与相应实际值大致相同，可用0.3作预测，故0.3480+(1-0.3)468471.6。对表8-10也可对多取几值，如0.1,0.5，分别进行试算，选取使须测数与实际数的绝对误差最小的来修正。,三、应用案例：高层建筑地价分摊法某建筑面积为10000平方米的综合楼，