方案阶段设计成果标准

方案阶段设计成果标准方案阶段设计成果标准本阶段工作重点 编制实施方案设计任务书 完成实施方案阶段方案委员会评审 完成总体规划、建筑单体及深化方案的确认 完成编制产品标准 编制外部空间及环境方案设计任务书 完成外部空间及环境设计方案及评审目 录1. 实施方案设计形成的过程文件 3规划方案设计任务书 3景观方案设计任务书 5重要节点的评审结论意见 5（详规及方案）报建的政府批复意见 5物业管理模式的建议与结论 5销售包装的建议和要求 52. 设计说明及综合技术经济指标 6设计说明 6综合技术经济指标 6附录表格 73. 方案设计图纸 18实施方案图纸目录 18实施方案图纸深度要求 214. 相关部门在本阶段的工作成果 26项目管理部在本阶段的工作成果 26预算采购部部在本阶段的工作成果 26规划设计部在本阶段的工作成果 265. 范例 27实施方案形成的过程文件范例 27设计说明及综合技术经济指标范例 27实施方案图纸28相关部门在本阶段的工作成果 28 第一部分：方案形成的过程文件1 概念性方案设计任务书a) 项目概况及用地分析详第部分（第页）b) 规划设计的基本原则i. 项目的定位详第部分（第页）ii. 其它基本原则c) 概念设计研究结论详第三部分（第页）d) 方案设计需要解决的主要问题详第三部分（第页）e) 设计成果要求i. 设计说明ii. 综合经济技术指标1. 规划指标表，详表（第页）2. 公共服务设施指标表，详表（第页）3. 住宅指标表一，详表（第页）4. 住宅指标表二，详表（第页）5. 容积率指标表，详表（第页）6. 会所详细指标表，详表（第页）7. 停车详细指标表，详表（第页）iii. 规划设计图纸目录规划设计图纸目录表 表SD001分类序号图纸名称比例小区项目单体项目备注 总平面设计1总平面图 1:5001:1000 2总图（带首层平面）1:5001:10003分析图日照分析图1:5001:10004公共服务设施布置分析图1:5001:10005交通分析图 1:5001:10006管网综合分析图1:5001:10005景观结构分析图1:5001:10006小区管理模式分析图1:5001:10007详图小区各道路断面图1:2008其他分期开发分析图1:5001:1000工作模型9土方平衡图1:5001:100010道路及竖向设计图1:5001:100011彩色总平面图1:50012总体剖面图1:5001:100013总体鸟瞰图组团与管理14分析图典型组团管理示意图1:1001:30015典型组团交通分析图16其他效果图低、多层住宅单元/高层住宅单体17高层住宅单体地下及裙房各层平面图1:2001:40018标准层平面图 19立面图20剖面图21效果图主要公共建筑22各层平面图1:2001:400包括独立商业建筑、会所、幼儿园或学校23立面图24剖面图25效果图说明：1. 上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。1 设计成果提交的要求；2 设计中期交流时间安排2 景观方案设计任务书3 方案委员会对重要节点的评审意见a) （外部专家方案评审会意见）b) 对分期开发的确认意见c) 样板区方案的确认意见d) 总平面确认的结论意见e) 对公建配套的结论意见f) 对商业模式的确认意见g) 建筑单体（含户型）确认的结论意见h) 景观方案评审的结论意见i) 深化方案设计确认的结论意见j) 对产品标准的确认意见k) 对成本控制表的结论意见4 修建性详规及方案的政府批复意见5 物业管理模式的建议及结论由物业管理公司提供6 样板区及销售现场包装的建议和要求由项目公司市场营销部组织，并由公司规划设计部和营销管理部共同审查提供专业意见第二部分：设计说明及综合技术经济指标1 设计说明a) 建筑设计说明b) 结构设计说明c) 给排水设计说明d) 电气设计说明e) 弱电设计说明f) 暖通设计说明g) 消防设计专篇h) 人防设计专篇（有人防工程须完成此部分内容）i) 景观方案设计说明2 综合技术经济指标a) 规划指标表 详表b) 公共服务设施指标表 详表c) 住宅指标表一 详表d) 住宅指标表二 详表e) 容积率指标表 详表f) 可售面积指标表 详表g) 会所详细指标表 详表h) 停车详细指标表 详表3 附录表格 规划指标表 表SD002指标名称总体 期数值（ha）所占比重（）数值（ha）所占比重（）项目规划总用地 1.居住用地 100100住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 2.其他用地 市政道路用地代征绿化用地市政道路绿化用地居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地其他政府保留用地或不可建设用地总建筑面积 m m1.住宅建筑面积 m m非住宅建筑面积 m m住宅建筑面积比重 % %2.计入容积率建筑面积 m m不计入容积率建筑面积 m m不计入容积率建筑面积比重 % %3.不可售建筑面积 m m可售建筑面积 m m可售面积占总建筑面积比重 % %（续下页）（接上页）住宅面积毛密度 m/ha m/ha住宅面积净密度 m/ha m/ha公共服务设施面积毛密度 m/ha m/ha住宅建筑套密度（毛） 套/ha 套/ha住宅建筑套密度（净） 套/ha 套/ha人口毛密度 人/ha 人/ha人口净密度 人/ha 人/ha绿地率 % %建筑密度（建筑覆盖率） % %容积率(建筑面积毛密度) 万m/ha 万m/ha总户（套）数 户 户总人口(按3.5 人 /户计) 人 人车位总数 个 个车位/户数1: 1: 说明：3 应根据方案情况编制表格，方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。4 项目规划总用地根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”等三种情况。5 居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情况。6 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。7 公建用地也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。8 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地9 公共绿地满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。10 住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积11 住宅面积净密度也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅总建筑面积与住宅用地的比值表示12 公共服务设施面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的公共服务设施面积13 绿地率居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（）绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地14 建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）。15 容积率也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。 28公共服务设施指标表 表SD003 指标项目总 体 期建筑面积（m）用地面积（m）备注建筑面积（m）用地面积（m）备注是否计入容积率（/）是否可售（/）1.商业及文体餐饮菜市场各种小型商铺会所银行 邮政所面积小计(A1)2.教育托儿所幼儿园九年制学校面积小计(A2)3.市政公用锅炉房变电室煤气调压站路灯配电室公共厕所垃圾站垃圾转运站公共停车场自行车存车处面积小计(A3)4.其它居委会物业管理处卫生站防空地下室 （续下页）（接上页）面积小计(A4)公共服务设施面积总计（A1+A2+A3+A4）说明：1. 应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务设施指标表可根据实际需要进行简化。2. 建筑面积500m以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。3. 上表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。4. 上表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。5. 上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。 住宅指标表（一） 表SD004说明：1. 根据一般开发经验，79层住宅与911.5层住宅开发成本差异不大，因此本表将79层住宅并入小高层类进行统计。2. 本表格为示意性表格，具体项目应根据实际产品及户型情况编制表格；方案设计任务书内的住宅指标表一可根据实际需要进行简化。3. 独栋高层或超高层住宅项目无需完成此表。总体 期住宅类型产品类型户型编号户型面积m总建筑面积m套数某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比某住宅类型的累加面积与住宅总面积比某住宅类型的累加套数与住宅总套数比总建筑面积m套数某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比某住宅类型的累加面积与住宅总面积比某住宅类型的累加套数与住宅总套数比低层13层独立式住宅（别墅）xy x/X y/Y X/1 Y/21/a2/b小计XY双拼式住宅小计联排式住宅小计其他小计本类型合计12100100100100（续下页）（接上页）多层46层无电梯的多层公寓小计每户有露台或花园的多层住宅（花园洋房）小计有电梯的多层公寓小计本类型合计100100100100小高层7 11.5层79层小计911.5层小计本类型合计100100100100中高层1218层本类型合计高层18层100m本类型合计超高层100m本类型合计总 计ab100100100100住宅指标表（二） 表SD005住宅户型大类户型编号户型面积（m）套数总面积（m）该户型占户型大类套数比（）该户型占户型大类面积比（）一房1-A1-B1-C小计100100二房小计100100三房一卫两卫小计100100四房小计100100五房小计100100六房及以上小计100100总计说明：1. 对设有工人房的户型，工人房不计入房间数。2. 上表格为示意性表格，具体项目应根据实际产品及户型情况编制表格；方案设计任务书内的住宅指标表二可根据实际需要进行简化。容积率指标表 表SD005 指 标项 目总 体 期建筑面积（m）占总建筑面积比（）建筑面积（m）占总建筑面积比（）1.计入容积率面积住宅公共服务设施小计2.不计入容积率面积地下室半地下室架空层其它小计总建筑面积 100100建设总用地面积 m m 容积率可售面积指标表 表SD006 指 标项 目总 体 期建筑面积（m）占总建筑面积比（）建筑面积（m）占总建筑面积比（）1. 可售面积住宅住宅底层商业非住宅底层商业地下车库其它公共服务设施小计2.不可售面积公共服务设施其它小计总建筑面积 100100会所详细指标表 表SD007会所一会所二会所建筑面积项 目建筑面积（m）备注建筑面积（m）备注中/西餐厅商务会议茶室、咖啡厅多功能厅阅览室棋牌室主体影音室部分健身室桑拿浴室温水泳池壁球乒乓球室室内羽毛球篮球场桌球室儿童活动室便利店附属部分室外游泳池室外网球场室外篮球场室外羽毛球场说明：1. 表格中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各类活动室的个数等。2. 上表为示意性表格，具体项目应根据会所情况编制表格；方案设计任务书内的会所详细指标表可根据实际需要进行简化。停车详细指标表 表SD008 指 标项 目总体 期数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）自行车位摩托车位汽车位1.非露天汽车位半地下地下架空层地面车库2.露天汽车位汽车位小计地下、半地下车位平均面积（m） 说明：1. 本表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。2. 本表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。3. 方案设计任务书内的停车详细指标表可根据实际需要进行简化。方案阶段设计成果标准第三部分：实施方案设计图纸1 方案设计图纸目录表3.1.1 规划及建筑方案图纸目录规划及建筑方案图纸目录表 表SD009分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注 总图1总平面布置图 1:5001:1000 若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。2总平面定位图 1:5001:10003总图 1:3001:5004户型分布图 1:5001:10005分析图日照分析图1:5001:10006公共建筑布置分析图1:5001:10007道路及交通分析图 1:5001:10008区内管网综合设计分析图1:5001:10009景观结构分析图1:5001:100010小区管理模式分析图1:5001:100011详图小区各道路断面图1:1001:200（续下页）（接上页）总图12其他道路及竖向总图1:500项目路网复杂时，应单独绘制道路及竖向总图。13工作模型 1:100014彩色总平面布置图1:50015总体鸟瞰图典型组团或典型住宅单元组合16底层平面图 1:200 1:300若无标准层则必须完成各层平面图。17标准层平面图18屋顶平面图19立面图（四个）20剖面图 21分析图典型组团管理示意图1:30022典型组团交通分析图1:30023其他工作模型1:1001:300 24效果图（二个立面方向）低、多层住宅单元/高层住宅单体25多层住宅单元底层平面图1:50低、多层若无标准层则必须完成各层平面图。高层若无裙房则必须完成一层平面图及有差异的各层平面图。26高层住宅单体地下及裙房各层平面图1:1001:20027标准层平面图 低、多层1:50高层1:1001:20028屋顶平面图29立面图（四个）30剖面图31其他单体入口放大平面图1:30立面特殊效果或大量出现的部分可作1:20模型或1:1现场模型32户型放大平面图1:5033立面细部节点放大图（平立剖面）1:5034模型1:50或1:10035效果图（续下页）（接上页）主要公共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校）36总平面图1:500布置在低、多层住宅底层的商业服务部分直接在典型组团图中表达；布置在高层单体中的商业服务部分无须另外表达。37各层平面图1:20038立面图（四个）39剖面图40其他幼儿园标准单元平面布置图1:10041学校教室平面布置图1:10042工作模型1:10043效果图说明：1. 上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。3.1.2 各专业初步深化的图纸目录各专业图纸目录表 表SD010分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注室外总体1管线综合方案图1:5001:1000 项目地形复杂时应完成土方图2土方图1:5001:1000结构3标准层结构平面布置图1:100 1:2004基础（桩基）平面布置图1:100 1:200设备5给排水管道总平面图1:5001:10006供电总平面图1:5001:10007弱电总平面图1:5001:10008各专业主要设备材料表9各专业系统图10各专业户型平面布置草图1:501:100说明：1. 本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。3.1.3 景观方案图纸目录景观方案图纸目录表 表SD011序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注1彩色总平面图 1:5001:1000 2总体剖面图12个1:5003交通流线分析图1:5001:10004景观视线分析图1:5001:10005绿化配置图1:5001:10006照明布置图1:5001:10007主要园林建筑平面图1:1001:3008主要园林建筑立面图1:1001:3009主要园林建筑剖面图1:1001:30010表达重点景观构思概念及材质处理的手绘草图或彩色图片11重点景观平面图1:1001:30012重点景观剖面图1:1001:30013重点景观效果图1:1001:300说明：1. 本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。2 实施方案设计图纸深度要求a) 基本要求i. 应符合相关国家设计规范要求并参考建设部2003年4月颁发的建筑工程设计文件编制深度规定对方案设计文件编制深度的有关规定；ii. 需达到公司的设计内部规范住宅方案设计文件编制深度要求的要求；b) 规划及建筑方案图纸深度附加要求i. 总平面布置图1. 表明居住区道路与城市道路的接驳；标明小区车行及人行道路主次入口、周边道路公交站点位置；2. 用地内建筑物、构筑物（建筑小品、与技术相关的市政配套设施等，隐蔽工程以虚线表示）的位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号。建筑屋顶轮廓宜用单线表示，坡屋面应表明屋脊线位置。ii. 平面定位图用地内建筑物、构筑物的位置，主要建筑物、构筑物名称楼栋、单元编号及相互关系尺寸、组团尺寸、建筑层数、檐口高度。iii. 总图1. 表明建筑人行出入口层平面(通常为底层)、室外台阶、架空层与道路的高差关系-道路平面须表明道路中心线、车行道、人行道、道路绿化及停车位（场）位置、道路尺寸、组团级以上道路转弯半径以及不同级别道路的交接；2. 须表明物业管理的围墙、门卫的位置。iv. 户型分布图1. 低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼栋、组团）编号；2. 高层居住区还可用剖面图表明户型分布状况。v. 公共服务设施布置分析图表明公共服务设施的主要功能及分布情况。vi. 道路及交通分析图1. 表明居住区道路系统及人流、车流包括货运、消防流线及出入口位置；2. 表明机动车、非机动车停车场位置。vii. 景观结构分析图表达景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地面积。viii. 小区管理模式分析图表明小区管理模式。如采用组团封闭的管理模式，则须表明组团范围及出入口位置。ix. 总体工作模型1. 应较真实地反映地形地势及周边环境。建筑高度、形体及建筑群体相互关系；2. 应反映建筑立面及屋顶形式、宜反映项目整体色彩关系；3. 真实地反映道路、停车场。x. 典型组团或典型建筑组合底层平面图1. 注明户型编号；2. 须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系；3. 表明组团内景观布置示意及儿童活动场地的位置；4. 若底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置。xi. 典型组团或典型住宅单元组合的剖面图组团内部院落的立面在相关剖面图中表示。xii. 典型组团或典型住宅单元组合模型1. 应较真实地反映地形地势及组团或住宅单元组合的周边环境、建筑高度、形体及住宅单元相互关系；2. 应反映建筑立面上阳台、空调板、门窗等构配件的形式、色彩。xiii. 住宅单元底层平面图1. 须表明室外台阶、单元入口、私家小院围墙位置；住户大堂家具布置及信报箱平面位置-室内家俱布置、门窗位置；2. 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；表明上下水管位置、室外雨水立管位置；3. 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机（热水器、洗衣机的布置或在卫生间表达）位置。卫生间须表明化妆台（柜）定位及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器、淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒位置；地漏及地面找坡示意；4. 管井、管线位置；5. 若高层住宅裙房有商业，表明商业业态及运货出入口位置。xiv. 住宅单元标准层平面图1. 室内家俱布置、门窗位置；2. 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位；表明上下水管位置、室外雨水立管位置；3. 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机位置。卫生间须表明化妆台（柜）定位及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器、淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒位置；地漏及地面找坡示意；4. 户型经济技术指标表表SD012户型编号套内建筑面积（）建筑面积（）项目使用面积（）客厅餐厅厨房主卧室主卫次卧室1次卧室2次卫阳台xv. 住宅单元立面图1. 表明单元入口、门窗立面划分、阳台栏杆、檐口等细部形式；2. 表明墙面材质划分。xvi. 独立商业建筑平面图明确商业功能及面积xvii. 会所平面图明确会所功能及面积xviii. 幼儿园标准单元平面布置图表明室内家俱布置。xix. 学校教室平面布置图表明室内家俱布置。第四部分：相关部门在本阶段的工作成果1 公司工程管理部在本阶段的工作成果i. 工程甲供物料表ii. 成本测算书CS01A、成本控制表、CS022 产品设计部在本阶段的工作成果项目技术研究实施方案第五部分：范例1 实施方案设计形成的过程文件范例 序号实施方案文件名称项目设计成果范例汇编索引号1规划方案设计任务书FA-1-12景观方案设计任务书FA-2-13重要节点的评审结论意见FA-1-6；FA-2-54物业管理模式的建议与结论FA-4-65销售包装的建议和要求F