2011年第二季度重庆写字楼市场报告

重庆写字楼市场报告,第二季度2011年7月30日,土地市场动态,工程进度,成交记录,成交记录,数据来源：重庆市国土资源与房屋管理局,土地市场月度成交明细表,江北区观音桥步行街未来国际旁边的观音桥组团I分区I29-3-1/02地块，其用途为商业金融用地，规划占地面积25,136平方米，规划总建筑面积不得大于226,224平方米，挂牌价为124,826万元，最终，重庆隆鑫地产以136,000万元的价格竞得该宗地块，土地成交单价为5.41万元/平方米，楼面单价高达6,012元/平方米。该地块规划建设包括5星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓及精品商业街等在内的城市综合体项目，是太阳谷的重要组成部分，建成后将成为观音桥步行街又一标志性建筑，是观音桥商圈升级改造的重点项目之一。,观音桥组团I分区I29-3-1/02地块,工程进度,天和国际大厦天和国际大厦位于江北区观音桥步行街中心，毗邻未来国际，总投资约20亿元，规划为70层、高300米，建成后将成为观音桥商圈第一高楼。该项目于1季度开始动工建设，目前以完成基坑的挖掘工作，预计在3季度开始基础浇灌工程。,煌华国际煌华国际位于江北区观音桥建新南路，原三钢厂旧址，该项目有1栋甲级写字楼、4栋高端住宅组成，5月份正式动工建设。,渝中总部城渝中总部经济园分为南北两区，总占地面积约500亩，建筑面积约52万平方米，投资约47亿元。该项目以甲A写字楼、创意独栋办公楼、五星级标准酒店、精品商业、高端商务公寓等为主，该项目于3月28日举行开工仪式，第二季度正式进入施工阶段。,国金中心一期2011年4月，重庆市发展改革委核准重庆嘉益房地产公司国金中心一期项目。该项目投资近18亿元，进行写字楼及其商业配套设施开发，地上建筑面积近10万平方米，该项目于4月份正式动工建设。,力帆中心力帆中心位于江北城B19区地块，毗邻聚贤广场，面朝嘉陵江，该项目由力帆集团打造以集团总部、甲级写字楼及购物广场为一体的综合型项目，为双子塔建筑，其中一栋为力帆集团总部办公用，另一栋面向全球出售，该项目于2011年6月份动工。,东方国际广场东方（国际）广场位于江北城A08地块，是重庆市政府规划打造的江北城天际三塔之一，规划建筑高度超过300米，总楼层超过60层。该项目集世界奢侈品购物广场、世界甲级写字楼及六星级国际酒店等的双子塔项目，该项目于2011年6月份动工。,工程进度,光华时代光华时代位于江北城B18-2地块，是光华集团倾力打造的甲级写字楼项目，该项目于第二季度开始基础挖掘工作，其主体部分规划尚未出炉。,越洋广场越洋广场位于江北城B20地块，由越洋地产倾力打造的集甲级写字楼、购物广场及五星级酒店等为一体的综合性项目，该项目位于江北城的黄金地段，毗邻千厮门嘉陵江大桥及重庆大剧院，于第二季度动工。,中国农业银行重庆营业总部中国农业银行重庆市营业总部位于江北城B18-1地块，为单体楼建筑，包括营业裙楼及写字楼两部分，由重庆江北嘴置业有限公司开发建设，该项目4月份正式动工建设。,工程进度,财富中心3期财富中心写字楼3期项目是财富中心80万平方米的城市综合体的最后一期工程，包括3栋小高层甲级写字楼，该项目与4月份动工建设。,北部新区软件园北部新区软件园总占地面积31283，总建筑面积137200，有8栋写字楼，由两栋25层（高度93.9米）、2栋12层及4栋6层组成。,新盘市场动态,甲级市场,市场总览,公寓市场,乙级市场,第二季度重庆写字楼新盘市场一共有19个销售楼盘，总建筑面积为499.55万平方米，其中写字楼部分建筑面积约为87.82万平方米，占比为17.58%。第二季度写字楼新盘销售均价为14,730元/平方米，相比1季度环比上升5.21%，第二季度4-6月重庆写字楼新盘销售均价及主城各区写字楼新盘销售均价见图一、图二。,图一：2011年第二季度重庆写字楼新盘市场销售均价走势图,市场总览,图二：2011年第二季度重庆主城各区写字楼新盘市场销售均价区间图,从图一看出，第二季度重庆写字楼新盘市场销售均价呈上升趋势，4月份均价为14,145元/平方米，环比上涨3.52%，5月份均价为14,563元/平方米，环比上涨2.96%，为第二季度涨幅最低的一个月，6月份环比上涨6.31%，均价高达15,482元/平方米。从图二看出，渝中区写字楼新盘第二季度每个月的销售均价在19,000-20,500元/平方米之间，为主城区写字楼新盘销售价格最高的区域；江北区、渝北区、南岸区及沙坪坝区的写字楼新盘销售价格在10,000-15,000元/平方米之间，大渡口区的均价保持在10,000元/平方米左右，九龙坡区在第二季度并无写字楼新盘销售。,图三：2011年第二季度渝中区写字楼新盘市场均价走势图,渝中区,市场总览,图四：2011年第二季度江北区写字楼新盘市场均价走势图,江北区,图五：2011年第二季度渝北区写字楼新盘市场均价走势图,图六：2011年第二季度南岸区写字楼新盘市场均价走势图,渝北区,南岸区,沙坪坝区,市场总览,大渡口区,图七：2011年第二季度沙坪坝区写字楼新盘市场均价走势图,图八：2011年第二季度大渡口区写字楼新盘市场均价走势图,区域新盘市场对比分析,甲级市场,图十：2011年重庆主城各区甲级写字楼新盘市场销售均价区间图,图九：2011年第二季度重庆甲级写字楼新盘市场均价走势图,第二季度重庆甲级写字楼新盘市场一共有12个销售楼盘，总建筑面积为321.97万平方米，其中写字楼部分建筑面积约为63.43万平方米，占比为19.70%。第二季度写字楼新盘销售均价为17,313元/平方米，相比1季度环比上升4.93%，第二季度4-6月重庆甲级写字楼新盘销售均价及主城各区写字楼新盘销售均价见图九、图十。,从图九看出，第二季度重庆甲级写字楼新盘市场销售均价呈上升趋势，4月份均价为16,641元/平方米，环比上涨3.79%，5月份均价为17,254元/平方米，环比上涨3.68%，6月份环比上涨4.58%，均价高达18,045元/平方米。从图十看出，渝中区甲级写字楼新盘第二季度每个月的销售均价超过20,000元/平方米以上；南岸区甲级写字楼新盘市场均价在15,000元/平方米左右，江北区、渝北区、南岸区的甲级写字楼新盘市场均价在10,000-15,000元/平方米之间，第二季度九龙坡区、大渡口区无甲级写字楼新盘销售。,图十一：2011年第二季度渝中区甲级写字楼新盘市场均价走势图,渝中区,图十二：2011年第二季度江北区甲级写字楼新盘市场均价走势图,江北区,图十三：2011年第二季度渝北区甲级写字楼新盘市场均价走势图,渝北区,南岸区,甲级市场,图十四：2011年第二季度南岸区甲级字楼新盘市场均价走势图,沙坪坝区,区域新盘市场对比分析,甲级市场,图十五：2011年第二季度沙坪坝区甲级写字楼新盘市场均价走势图,沙坪坝区：在售甲级写字楼只有南方东银ARC中央广场，第二季度沙坪坝区甲级写字楼新盘市场均价为12,000元/平方米，价格波动为0。,渝中区：第二季度甲级写字楼新盘市场均价为22,233元/平方米，整体呈上涨趋势，4月份均价为22,000元/平方米，5月份均价为22,200元/平方米，环比涨幅0.91%，6月份均价为22,500元/平方米，环比涨幅1.35%，渝中区甲级写字楼新盘涨幅最大的是威斯汀国际，环比上涨4.55%。,江北区：在售甲级写字楼新盘为观音桥COSMO，第二季度江北区甲级写字楼新盘市场均价为12,000元/平方米。4月份、5月份均价持平，为11,500元/平方米，6月份均价为13,000元/平方米，环比涨幅12.55%。,渝北区：第二季度甲级写字楼新盘市场均价为14,278元/平方米，整体呈上涨趋势。4月份均价为13,833元/平方米，5月份均价为14,000元/平方米，环比涨幅1.21%，6月份均价为15,000元/平方米，环比涨幅7.14%，渝北区甲级写字楼新盘在第二季度涨幅最大的为金开协信中心，最高涨幅为25.00%。,南岸区：第二季度甲级写字楼新盘市场均价为15,250元/平方米，整体呈上涨趋势。4月份均价为15,000元/平方米，5月份均价为15,250元/平方米，环比涨幅1.67%，6月份均价为15,500元/平方米，环比涨幅1.64%。南岸区第二季度在售甲级写字楼两栋，协信城销售价格持平，国汇中心涨幅明显，最高涨幅高达。,乙级市场,从图十六看出，第二季度重庆乙级写字楼新盘市场销售均价呈下降，4月份均价为7,400元/平方米，与3月份持平，5月份均价为6,900元/平方米，环比下降6.76%，6月份均价为6,850元/平方米，小幅下降0.72%。从图十七看出，第二季度只有渝中区、江北区、大渡口区有乙级写字楼新盘销售，大渡口区销售均价在9,000元/平方米以上，渝中区4、5月份的销售均价为7,000元/平方米，6月份无乙级写字楼新盘销售，江北区乙级写字楼新盘销售均价在4,200元/平方米，其余各区无乙级写字楼新盘销售。,第二季度重庆乙级写字楼新盘市场只有3个销售楼盘，总建筑面积为20.86万平方米，其中写字楼部分建筑面积约为6.47万平方米，占比为30.99%。第二季度乙级写字楼新盘销售均价为7,050元/平方米，相比1季度略有下降，第二季度4-6月重庆乙级写字楼新盘销售均价及主城各区写字楼新盘销售均价见图十六、图十七。,图十七：2011年重庆主城各区乙级写字楼新盘市场销售均价区间图,图十六：2011年第二季度重庆乙级写字楼新盘市场均价走势图,图十八：2011年第二季度渝中区乙级写字楼新盘市场均价走势图,渝中区,图十九：2011年第二季度江北区乙级写字楼新盘市场均价走势图,江北区,图二十：2011年第二季度大渡口区乙级写字楼新盘市场均价走势图,大渡口区,乙级市场,大渡口区：迄今为止，唯一销售的写字楼项目为新天泽国际广场，第二季度均价为10,000元/平方米，4月份销售均价为11,000元/平方米，为开盘价格，5、6月份销售均价持平，环比下降13.64%。,渝中区：第二季度只有康田领客的写字楼项目出售，于5月份全部售罄，销售均价为7,000元/平方米，销售价格无波动。,江北区：第二季度在售乙级写字楼项目仅有位于空港工业园D区的总部时代，江北区乙级写字楼市场销售均价为4,200元/平方米，为重庆主城写字楼项目销售价格最低的楼盘。,区域新盘市场对比分析,公寓市场,第二季度重庆精装公寓新盘市场有5个销售楼盘，总建筑面积为129.82万平方米，其中写字楼部分建筑面积约为14.92万平方米，占比为11.49%。第二季度精装公寓新盘销售均价为12,717元/平方米，第二季度4-6月重庆精装公寓新盘销售均价及主城各区精装公寓新盘销售均价见图二十一、图二十二。,从图二十一看出，第二季度重庆精装公寓新盘市场销售均价波动不大，4、5月份持平，销售均价为12,700元/平方米，6月份均价为12,750元/平方米，环比上涨0.39%。从图二十二看出，江北区精装公寓销售价格最高，在15,000元/平方米以上，南岸区、沙坪坝区精装公园销售价格在12,000-12,500元/平方米之间，渝中区、渝北区精装公园销售均价在9,000-9,500元/平方之间，渝北区价格最低。,图二十一：2011年第二季度重庆精装公寓新盘市场均价走势图,图二十二：2011年重庆主城各区精装公寓新盘市场销售均价区间图,图二十三：2011年第二季度渝中区精装公寓新盘市场均价走势图,图二十四：2011年第二季度江北区精装公寓新盘市场均价走势图,图二十五：2011年第二季度渝北区精装公寓新盘市场均价走势图,图二十六：2011年第二季度南岸区精装公寓新盘市场均价走势图,渝中区,江北区,渝北区,南岸区,公寓市场,图二十七：2011年第二季度沙坪坝区精装公寓新盘市场均价走势图,沙坪坝区,公寓市场,区域新盘市场对比分析,沙坪坝区：在售公寓为南方东银ARC中央广场，从图二十七看出，第二季度公寓销售均价为12,000元/平方米，价格持平。,渝中区：第二季度在售精装公寓只有渝开发新干线大厦，于2011年6月30日开盘销售，开盘均价为9,500元/平方米，4、5月份无精装公寓推出。,江北区：在售精装公寓项目为九街高屋和观音桥COSMO，从图二十四看出，第二季度江北区精装公园销售均价呈上涨趋势，4、5月份持平，销售均价为15000元/平方米，6月份环比大幅上涨13.33%，高达17,000元/平方米，主要由观音桥COSMO价格上升引起的。,渝北区：第二季度在售精装公园只有仁安龙城国际公寓项目，于5月份售罄，c从图二十五看出，第二季度销售均价为9,000元/平方米，6月份无精装公寓推出。,南岸区：第二季度在售精装公寓项目为上海城嘉德中心2号，从图二十六看出，第二季度销售均价持平，为12,500元/平方米。,存量房市场动态,二手市场,存量房分布,租赁市场,存量房市场,存量房市场,图四：2011年第二季度重庆主城高档公寓存量房分布图,图二：2011年第二季度重庆主城甲级写字楼存量房分布图,图三：2011年第二季度重庆主城乙级写字楼存量房分布图,二手市场,市场整体趋势,从图五看出，4月份重庆写字楼二手市场均价为11,717元/平方米，5月份为11,998元/平方米，环比涨幅为2.40%，6月份为12,357元/平方米，环比涨幅为2.99%。,图五：2011年第二季度4-6月份重庆写字楼二手市场价格走势图,2011年第二季度重庆写字楼存量房市场甲级写字楼、乙级写字楼、高档公寓共74栋，总建筑面积300.87万平方米，无新增存量房，参与统计的有61栋写字楼，统计率达82.43%。第二季度写字楼二手市场均价为12,024元/平方米，相比第一季度涨幅明显，4-6月份二手市场走势见图五。,二手市场,甲级写字楼二手市场概况,图七：2011年第二季度主城五区甲级写字楼二手市场价格对比图,图六：2011年第二季度4-6月份重庆甲级写字楼二手市场价格走势图,2011年第二季度重庆主城甲级写字楼存量房有28栋，总建筑面积为110.54万平方米，参与统计24栋，统计率为85.71%，第二季度二手市场均价为15,758元/平方米，4-6月份二手市场走势及区域价格对比见图六、图七。,从图七列出的各个区域甲级写字楼均价来看，以渝北区的价格为最高，为20,298元/平方米，其最主要的原因在于渝北区聚集了目前重庆写字楼市场上所有的独栋写字楼群，随着企业的办公要求越来越高，独栋写字楼出现供不应求的现象，价格抬升较快；而九龙坡区的甲级写字楼价格最低，为9,777元/平方米，从市场角度看，办公需求主要集中在高新区石桥铺，以IT产业为主，小型企业居多，土地成本也相对较低，再加上这几年该区域并甲级写字楼投入使用，价格拉动因素不强。,从图六看出，第二季度甲级写字楼二手市场均价呈上涨趋势，价格波动趋缓，4月份均价为15,304元/平方米，环比涨幅为2.03%，5月份为15,821元/平方米，环比涨幅为3.38%，为第二季度涨幅最大的一个月，6月份为16,149元/平方米，环比涨幅为2.07%。,二手市场,甲级写字楼二手市场区域分析,渝北区第二季度甲级写字楼二手市场均价为20,298元/平方米，4月份均价为19,400元/平方米，环比涨幅为3.59%，5月份均价为20,486元/平方米，环比涨幅为5.60%，为季度内最大涨幅，6月份均价为21,008元/平方米，环比涨幅为2.55%。,渝中区,图八：2011年第二季度4-6月渝中区甲级写字楼二手市场价格走势图,图九：2011年第二季度4-6月江北区甲级写字楼二手市场价格走势图,江北区,渝中区第二季度甲级写字楼二手市场均价为14,068元/平方米，4月份环比涨幅最大为5.18%，均价为13,667元/平方米，5月份均价为13,970元/平方米，环比涨幅为2.22%，6月份均价为14,567元/平方米，环比涨幅为4.27%。,江北区第二季度甲级写字楼二手市场均价为17,481元/平方米，4月份均价为17,000元/平方米，环比涨幅为4.91%，5月份均价为17,632元/平方米，环比涨幅为3.72%，6月份均价为17,810元/平方米，环比涨幅仅为1.01%,二手市场,九龙坡区第二季度甲级写字楼二手市场均价为9,777元/平方米，4月份均价为9,750元/平方米，环比涨幅仅为0.52%，5月份均价为9,897元/平方米，环比涨幅为1.51%，6月份均价为9,683元/平方米，环比下降2.16%。,图十一：2011年第二季度4-6月南岸区甲级写字楼二手市场价格走势图,图十二：2011年第二季度4-6月九龙坡区甲级写字楼二手市场价格走势图,南岸区第二季度甲级写字楼二手市场均价为16,879元/平方米，4月份均价为16,500元/平方米，环比涨幅仅为1.34%，5月份均价为16,879元/平方米，环比涨幅为2.30%，6月份均价为17,256元/平方米，环比涨幅为2.23%。,南岸区,九龙坡区,甲级写字楼二手市场区域分析,图十四：2011年第二季度主城五区乙级写字楼二手市场价格对比图,乙级写字楼二手市场概况,2011年第二季度重庆主城乙级写字楼存量房有30栋，总建筑面积为131.12万平方米，参与统计23栋，统计率为76.67%，第二季度二手市场均价为9668元/平方米，4-6月份二手市场走势及区域价格对比见图十三、图十四。,图十三：2011年第二季度4-6月份重庆乙级写字楼二手市场价格走势图,从图十三看出，第二季度乙级写字楼二手市场均价呈上涨趋势，4月份均价为9,440元/平方米，环比涨幅为2.61%，5月份为9,587元/平方米，环比涨幅为1.56%，6月份为9,978元/平方米，环比涨幅为4.08%，涨幅最大。,从图十四列出的各个区域乙级写字楼均价来看，同样以渝北区的价格最高，为10,518元/平方米，该区域乙级写字楼又以高新园星系列为主，在高需求的带动下，价格上涨最快，其次是江北区，为10,128元/平方米，以观音桥商圈周边的乙级写字楼为主；乙级写字楼价格最低的区域为南岸区，其代表性楼盘为浪高凯悦商务大厦和金台商务大厦，作为主城写字楼发展阶段的代表性楼盘，因地域及品质的影响，价格上涨非常慢，致使南岸区乙级写字楼均价仅为6,924元/平方米。,二手市场,二手市场,渝中区乙级写字楼二手市场分析,图十五：2011年第二季度4-6月渝中区乙级写字楼二手市场价格走势图,图十六：2011年第二季度4-6月江北区乙级写字楼二手市场价格走势图,图十七：2011年第二季度4-6月渝北区乙级写字楼二手市场价格走势图,渝北区第二季度乙级写字楼二手市场均价为10,518元/平方米，4月份均价为10,125元/平方米，环比涨幅仅为1.25%，5月份均价为10,315元/平方米，环比涨幅为1.88%，6月份均价为11,116元/平方米，环比涨幅高达7.77%。,江北区第二季度乙级写字楼二手市场均价为10,128元/平方米，4月份均价为10,000元/平方米，环比涨幅高达5.26%，5月份均价为9,983元/平方米，2011年以来首次出现下跌现象，环比下降0.17%，6月份均价为10,402元/平方米，环比涨幅为4.20%。,渝中区第二季度乙级写字楼二手市场均价为9,922元/平方米，4月份均价为9,730元/平方米，环比涨幅为2.42%，5月份均价为9,819元/平方米，环比涨幅仅为0.91%，6月份均价为10,216元/平方米，环比涨幅高达4.04%。,渝中区,江北区,渝北区,乙级写字楼二手市场区域分析,二手市场,乙级写字楼二手市场区域分析,九龙坡区第二季度乙级写字楼二手市场均价为8,296元/平方米，4月份均价为8,160元/平方米，环比涨幅为2.00%，5月份均价为8,498元/平方米，环比涨幅为4.14%，6月份均价为8,231元/平方米，跌幅为3.14%。,图十九：2011年第二季度4-6月九龙坡区乙级写字楼二手市场价格走势图,图十八：2011年第二季度4-6月南岸区乙级写字楼二手市场价格走势图,南岸区第二季度乙级写字楼二手市场均价为6,924元/平方米，4月份均价为6,500元/平方米，相比3月份出现大幅下跌现象，最大跌幅达4.41%，5月份均价为7,077元/平方米，环比涨幅居主城之首，高达8.88%，6月份均价为7,194元/平方米，环比涨幅仅为1.65%。,南岸区,九龙坡区,二手市场,高档公寓二手市场概况,图二十：2011年第二季度4-6月份重庆高档公寓二手市场价格走势图,图二十一：2011年第二季度主城五区高档公寓二手市场价格对比图,2011年第二季度重庆主城高档公寓存量房有16栋，总建筑面积为59.22万平方米，参与统计15栋，统计率为93.75%，第二季度二手市场均价为9910元/平方米，4-6月份二手市场走势及区域价格对比见图二十、图二十一。,从图二十看出，第二季度高档公寓二手市场均价呈上涨趋势，4月份均价为9,707元/平方米，环比涨幅为1.29%，5月份为9,832元/平方米，环比涨幅为2.18%，6月份为10,191元/平方米，环比涨幅为3.65%，涨幅最大。,从图二十一列出的各个区域高档公寓二手市场均价来看，江北区高档公寓价格最高，为12,170元/平方米，主要以朗晴广场公寓、协信公寓、世纪英皇公寓为主；其次是南岸区，主要以长江国际公寓、喜来登公寓及万达国际公寓为主，长江国际公寓价格最高达20,000元/平方米，在整个主城区都是最高的；高档公寓二手市场价格最低的区域为九龙坡区，均价仅为7,543元/平方米。,二手市场,高档公寓二手市场区域分析,图二十三：2011年第二季度4-6月江北区高档公寓二手市场价格走势图,渝中区第二季度高档公寓二手市场均价为10,673元/平方米，4月份均价为10,500元/平方米，环比涨幅高达5.00%，5月份均价为10,517元/平方米，环比涨幅仅为0.16%，几乎同4月份持平，6月份均价为11,004元/平方米，环比涨幅为4.63%。,江北区第二季度高档公寓二手市场均价为12,170元/平方米，4月份均价为11,500元/平方米，环比涨幅为4.55%，5月份均价为11,672元/平方米，环比涨幅仅为1.50%，6月份均价高达13,341元/平方米，环比涨幅创年内新高，达14.30%。,图二十四：2011年第二季度4-6月渝北区高档公寓二手市场价格走势图,渝北区第二季度高档公寓二手市场均价为8,402元/平方米，4月份均价为8,200元/平方米，环比涨幅高达2.50%，5月份均价为8,420元/平方米，环比涨幅为2.68%，6月份均价为8,585元/平方米，环比涨幅为1.96%，整个季度涨幅不大。,图二十二：2011年第二季度4-6月渝中区高档公寓二手市场价格走势图,渝中区,江北区,渝北区,二手市场,高档公寓二手市场区域分析,南岸区,九龙坡区,图二十五：2011年第二季度4-6月南岸区高档公寓二手市场价格走势图,南岸区第二季度高档公寓二手市场均价为11,467元/平方米，4月份均价为11,400元/平方米，环比涨幅为3.64%，5月份均价为11,500元/平方米，环比涨幅仅为0.88%，6月份均价为11,500元/平方米，同5月份持平。,九龙坡区第二季度高档公寓二手市场均价为7,543元/平方米，4月份均价为7,500元/平方米，环比涨幅高达1.33%，5月份均价为7,500元/平方米，同4月份持平，6月份均价为7,628元/平方米，环比涨幅为1.71%，整个季度涨幅价格波动较小。,图二十六：2011年第二季度4-6月九龙坡区高档公寓二手市场价格走势图,租赁市场,市场整体趋势,2011年第二季度重庆写字楼存量房市场甲级写字楼、乙级写字楼、高档公寓共74栋，总建筑面积300.87万平方米，无新增存量房，全部楼盘参与统计。第二季度写字楼租赁市场均价为54.88元/平方米月，相比第一季度涨幅明显，4-6月份租赁市场走势见图二十七。,图二十七：2011年第二季度4-6月份重庆写字楼租赁市场价格走势图,从图二十七看出，4月份重庆写字楼租赁市场均价为53.84元/平方米月，5月份为54.39元/平方米月，环比涨幅为1.02%，6月份为56.41元/平方米月，环比涨幅为3.71%。,租赁市场,甲级写字楼租赁市场概况,2011年第二季度重庆主城甲级写字楼存量房有28栋，总建筑面积为110.54万平方米，第二季度租赁市场均价为73.57元/平方米月，4-6月份租赁市场走势及区域价格对比见图二十八、图二十九。,图二十八：2011年第二季度4-6月份重庆甲级写字楼租赁市场价格走势图,图二十九：2011年第二季度主城五区甲级写字楼租赁市场价格对比图,从图二十九列出的各个区域甲级写字楼租赁市场均价来看，以江北区的价格为最高，为82.57元/平方米月，除世纪英皇北塔以外的所有甲级写字楼的租金均价都超过80.00元/平方米月；其次是渝中区，以79.75元/平方米月的租金均价保持第二位，其主导市场的楼盘有大都会商厦、重庆国际贸易中心等楼盘；九龙坡区的楼盘品质与其他区域相比较差，地段及产业定位也比不上区域，租金均价最低，只有42.58元/平方米月。,从图二十八看出，第二季度甲级写字楼租赁市场均价呈“V”型走势，4月份均价为73.01元/平方米月，环比涨幅为2.83%，5月份为72.54元/平方米月，环比出现小幅下跌，跌幅为0.64%，6月份为75.18元/平方米月，环比涨幅为3.64%。,租赁市场,甲级写字楼租赁市场区域分析,渝北区第二季度甲级写字楼租金均价为78.46元/平方米月，4月份租金均价为78.00元/平方米月，环比上升2.63%，5月份为75.75元/平方米月，环比下降2.88%，6月份为81.65元/平方米月，环比上升7.79%，涨幅非常明显。,图三十：2011年第二季度4-6月渝中区甲级写字楼租赁市场价格走势图,渝中区第二季度甲级写字楼租金均价为79.75元/平方米月，4月份租金均价为78.46元/平方米月，环比上升1.83%，5月份为79.30元/平方米月，环比上升1.07%，6月份为81.48元/平方米月，环比上升2.75%。,图三十一：2011年第二季度4-6月江北区甲级写字楼租赁市场价格走势图,江北区第二季度甲级写字楼租金均价为82.57元/平方米月，4月份租金均价为82.14元/平方米月，环比上升3.57%，5月份为81.99元/平方米月，环比下降0.18%，6月份为83.57元/平方米月，环比上升1.93%。,图三十二：2011年第二季度4-6月渝北区甲级写字楼租赁市场价格走势图,渝中区,江北区,渝北区,租赁市场,甲级写字楼租赁市场区域分析,南岸区,九龙坡区,图三十三：2011年第二季度4-6月南岸区甲级写字楼租赁市场价格走势图,图三十四：2011年第二季度4-6月九龙坡区甲级写字楼租赁市场价格走势图,南岸区第二季度甲级写字楼租金均价为70.68元/平方米月，4月份租金均价为72.00元/平方米月，环比上升2.86%，5月份为69.65元/平方米月，环比下降3.26%，6月份为70.40元/平方米月，环比上升1.07%，对整个区域甲级写字楼租金均价影响最大的是重庆国际金融大厦（喜来登），其均价为120元/平方米月，在主城区都算是最高的。,九龙坡区第二季度甲级写字楼租金均价为42.58元/平方米月，4月份租金均价为40.97元/平方米月，环比上升2.36%，5月份为42.25元/平方米月，环比上升3.12%，6月份为44.52元/平方米月，环比上升5.37%。,租赁市场,乙级写字楼租赁市场概况,2011年第二季度重庆主城乙级写字楼存量房有30栋，总建筑面积为131.12万平方米，第二季度租赁市场均价为45.64元/平方米月，4-6月份租赁市场走势及区域价格对比见图三十五、图三十六。,图三十五：2011年第二季度4-6月份重庆乙级写字楼租赁市场价格走势图,图三十六：2011年第二季度主城五区乙级写字楼租赁市场价格对比图,从图三十六列出的各个区域乙级写字楼租赁市场均价来看，渝北区租金均价为51.69元/平方米月，对价格影响最大的楼盘有财富大厦B座、土星商务大厦、天王星商务大厦等，像财富大厦B座甚至超过同区域甲级写字楼的租金均价；其次是江北区，为49.07元/平方米月，乙级写字楼租金价格最低的是南岸区，只有31.60元/平方米月。,从图三十五看出，第二季度乙级写字楼租赁市场均价呈上升趋势，4月份均价为44.14元/平方米月，环比涨幅为5.10%，5月份为45.31元/平方米月，环比涨幅为2.65%，6月份为47.46元/平方米月，环比涨幅为2.15%。,租赁市场,乙级写字楼租赁市场区域分析,渝中区,江北区,渝北区,渝北区第二季度乙级写字楼租金均价为51.69元/平方米月，4月份租金均价为49.29元/平方米月，环比下降6.54%，5月份为49.65元/平方米月，环比上升0.73%，6月份为56.12元/平方米月，环比上升13.03%。,图三十七：2011年第二季度4-6月渝中区乙级写字楼租赁市场价格走势图,渝中区第二季度乙级写字楼租金均价为44.16元/平方米月，4月份租金均价为43.25元/平方米月，环比上升2.04%，5月份为44.05元/平方米月，环比上升1.85%，6月份为45.19元/平方米月，环比上升2.59%。,图三十七：2011年第二季度4-6月江北区乙级写字楼租赁市场价格走势图,江北区第二季度乙级写字楼租金均价为49.07元/平方米月，4月份租金均价为47.62元/平方米月，环比上升2.63%，5月份为49.38元/平方米月，环比上升3.70%，6月份为50.22元/平方米月，环比上升1.70%。,图三十八：2011年第二季度4-6月渝北区乙级写字楼租赁市场价格走势图,租赁市场,乙级写字楼租赁市场区域分析,南岸区,九龙坡区,九龙坡区第二季度乙级写字楼租金均价为35.36元/平方米月，4月份租金均价为35.00元/平方米月，环比上升4.58%，5月份为34.21元/平方米月，环比下跌2.26%，6月份为36.87元/平方米月，环比上升7.78%。,图三十九：2011年第二季度4-6月南岸区乙级写字楼租赁市场价格走势图,图四十：2011年第二季度4-6月九龙坡区乙级写字楼租赁市场价格走势图,南岸区第二季度乙级写字楼租金均价为31.60元/平方米月，4月份租金均价为28.50元/平方米月，环比下跌17.26%，创2011年上半年单月租金最大跌幅，5月份为34.61元/平方米月，环比上升21.44%，创2011年上半年单月租金最大涨幅，6月份为31.70元/平方米月，环比下跌8.41%。,租赁市场,高档公寓租赁市场概况,图四十二：2011年第二季度主城五区高档公寓租赁市场价格对比图,图四十一：2011年第二季度4-6月份重庆高档公寓租赁市场价格走势图,2011年第二季度重庆主城高档公寓存量房有16栋，总建筑面积为59.22万平方米，第二季度租赁市场均价为39.50元/平方米月，4-6月份租赁市场走势及区域价格对比见图四十一、图四十二。,从图四十二列出的各个区域高档公寓租赁市场均价来看，江北区租金均价最高，为46.39元/平方米月，主要是受朗晴广场公寓、协信中心公寓及世纪英皇公寓租赁市场的影响，其次为渝中区，租金均价为45.52元/平方米月，九龙坡区高档公寓租金价格最低，仅为25.22元/平方米月，地段对租金的影响最大。,从图四十一看出，第二季度高档公寓租赁市场均价呈上升趋势，4月份均价为38.50元/平方米月，环比涨幅为2.70%，5月份为39.66元/平方米月，环比涨幅为3.01%，6月份为40.33元/平方米月，环比涨幅为1.69%。,租赁市场,高档公寓租赁市场区域分析,渝中区,江北区,渝北区,图四十三：2011年第二季度4-6月渝中区高档公寓租赁市场价格走势图,图四十四：2011年第二季度4-6月江北区高档公寓租赁市场价格走势图,渝中区第二季度高档公寓租金均价为45.52元/平方米月，4月份租金均价为45.00元/平方米月，环比上升1.12%，5月份为44.84元/平方米月，环比下跌0.36%，6月份为46.72元/平方米月，环比上升4.19%。,图四十五：2011年第二季度4-6月渝北区高档公寓租赁市场价格走势图,江北区第二季度高档公寓租金均价为46.39元/平方米月，4月份租金均价为45.67元/平方米月，环比上升1.49%，5月份为46.32元/平方米月，环比上升1.42%，6月份为47.20元/平方米月，环比上升1.90%。,渝北区第二季度高档公寓租金均价为38.47元/平方米月，4月份租金均价为36.80元/平方米月，环比上升5.14%，5月份为39.20元/平方米月，环比上升6.52%，6月份为39.40元/平方米月，环比上升0.51%。,租赁市场,南岸区,九龙坡区,高档公寓租赁市场区域分析,图四十六：2011年第二季度4-6月南岸区高档公寓租赁市场价格走势图,九龙坡区第二季度高档公寓租金均价为25.22元/平方米月，4月份租金均价为25.00元/平方米月，环比上升0.81%，5月份为25.00元/平方米月，环比持平，6月份为25.65元/平方米月，环比上升2.60%。,南岸区第二季度高档公寓租金均价为39.75元/平方米月，4月份租金均价为38.75元/平方米月，环比下降2.52%，5月份为40.00元/平方米月，环比上升3.23%，6月份为40.50元/平方米月，环比上升1.25%。,图四十七：2011年第二季度4-6月九龙坡区高档公寓租赁市场价格走势图,需求市场动态,总体需求,办公需求,投资需求,总体需求,图一：2011年第二季度重庆写字楼市场需求指数对比图,第二季度重庆写字楼市场需求市场比较活跃，同1季度相比，环比上升15%。从市场需求分布来看，仍以租赁市场为主，二手市场不是很活跃，第二季度写字楼市场需求指数（需求指数是反映写字楼市场需求来源的比例系数，根据来电客户数量来定）见图一。,图二：2011年4月份重庆写字楼市场需求组成分布图,从图一可以看出，5月份需求指数明显高于其他4月份及6月份，是2011年上半年最活跃的需求市场，4月份、5月份及6月份的重庆写字楼市场需求组成见图二、图三、图四。,从图二看出，2011年4月份重庆写字楼租赁市场占比72%，环比增加10%；二手市场占比27%，基本与上月持平，双向需求占比不大，仅为1%。,销售市场整体分析,总体需求,从图三看出，2011年5月份重庆写字楼租赁市场占比53%，环比增加4.14%；二手市场占比45%，环比增加137%，主要因为渝中区大量甲级写字楼进入市场，许多投资客由写字楼二手市场向一手市场转化而引起的阶段性递增现象；双向需求占比小幅增加，但也只占2%。,从图四看出，2011年6月份重庆写字楼租赁市场占比76%，环比增加3.64%，把第二季度写字楼租赁市场推向高峰；二手市场占比22%，环比减少65.13%，整个写字楼二手市场回到正常需求水平；双向需求保持不变，仍为2%。,图三：2011年5月份重庆写字楼市场需求组成分布图,图四：2011年6月份重庆写字楼市场需求组成分布图,销售市场整体分析,投资需求,需求面积分析,图五：4月份重庆写字楼销售市场需求面积分布图,图六：5月份重庆写字楼销售市场需求面积分布图,从图五看出，4月份重庆写字楼销售需求面积最多的为100-200平方米，占28%，其次为100平方米以下，占23%，最少的为500-1000平方米，仅占9%，超过1000平方米的写字楼出现反弹现象，多为大型公司自购办公物业。,从图六看出，5月份重庆写字楼销售需求面积最多的为100-200平方米，占45%，从客户组成来看，多为投资客，且都有过投资写字楼的经验。其次为100平方米以下，占22%，最少的为1000平方米以上，仅占3%。,投资需求,需求面积分析,图七：6月份重庆写字楼销售市场需求面积分布图,图八：第二季度重庆写字楼销售市场需求面积指数对比图,从图七看出，6月份重庆写字楼销售需求面积最多的为100平方米以下，占34%，多为第一次投资写字楼，尝试从小面积写字楼下手。其次为100-200平方米，占30%，最少的为500-1000平方米，仅占1%，超过1000平方米的写字楼客户为大型公司自用。,从图八看出，第二季度重庆写字楼销售需求表现不是很活跃，市场波动不规律，整体呈波浪线走势，相比租赁市场，需求指数几乎都在0.6以下，5月份需求面积100-200平方米的客户指数最高为1.15。,投资需求,需求区域分析,图九：4月份重庆写字楼销售市场需求区域分布图,从图十看出，5月份重庆写字楼销售需求区域最大的为渝中区，占比73%，江北区占比12%，渝北区占比10%，南岸区占比仅为4%。,图十：5月份重庆写字楼销售市场需求区域分布图,从图九看出，4月份重庆写字楼销售需求区域最大的为渝中区，占比38%，江北区占比23%，渝北区占比21%，南岸区占比10%，其他区域占2%。,图十一：6月份重庆写字楼销售市场需求区域分布图,图十二：第二季度重庆写字楼销售市场需求区域指数对比图0,从图十一看出，6月份重庆写字楼销售需求区域最大的为渝中区，占比39%，江北区占比18%，渝北区占比16%，南岸区占比为15%，除主城六区外的其他区域销售需求有所增加，达6%。,从图十二看出，第二季度重庆写字楼销售需求区域最活跃的为渝中区，最重要的原因在于渝中区的写字楼交易市场最大，且渝中区为写字楼新盘集中销售区域，在供给市场同需求市场相对平衡的情况下，交易较活跃；其次为江北区、渝北区，这两个区域需求非常大，但是由于该区域写字楼处于市场前沿，供给市场非常小，所以交易不如渝中区活跃；其余各区写字楼新盘不多、二手写字楼市场相对较为薄弱，对重庆整个写字楼销售市场影响不大。,投资需求,需求区域分析,投资需求,投资需求市场总结,第二