2013年上海新明国际儿童城项目市场调研及定位报告_139页_前期策划

,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,2013.08.15,上海新明国际儿童城市场调研及定位报告,谨呈：新明集团,目录,1.0宏观市场城市及区域概况上海经济上海城市规划小结5.0项目定位项目思考项目定位消费者定位功能定位主题定位业态规划,2.0商业调研上海商业发展嘉定商圈分析南翔商业研究小结6.0亮点建议地铁接驳河流水景利用音乐剧场退台利用迷宫广场小火车主题景观打造本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,3.0参考案例南京水游城深圳COCOPARK香港MEGABOX星期八小镇东越宝贝城7.0销售区域销售面积测算销售区域划分销售区域划分原则,4.0本体分析项目概况项目周边环境交通动线项目SWOT分析2,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,开发目标理解,实现资金快速回笼，降低开发成本。实现项目的可持续发展、提升项目知名度。建立市场口碑与品牌影响力，提升开发商品牌知名度。成功打造儿童主题商业标志性项目，树立儿童主题商业品牌，为全国性布局树立样板工程。,政府角度,打造成为具有影响力的城市商业名片，使之成为上海西商业新标杆提升城市形象，促进商业繁荣。,企业角度,项目销售目标企业品牌目标,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,1.0宏观市场城市及区域概况上海经济上海市城市规划,4,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,中国第一大城市，处于长三角前缘，地理位置优越1.区位概况：上海市面积6340.5平方公里.位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，是“中国优秀旅游城市”和“国家园林城市”。2.行政区划：上海市辖有黄浦、卢湾、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口、杨浦、宝山、闵行、嘉定、浦东新区、南汇、奉贤、松江、金山、青浦18个区和崇明县。3.城市人口：至2012年末，全市常住人口总数为2380.43万人。其中，嘉定区常住人口达到了150.62万人,南翔镇常住人口11.6万人4.发展目标：上海正在建设成为国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心及国际航运中心。,宏观市场,城市及区域概况,经济发展,城市规划,小结,5,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,地区生产总值增长速度,2012年上海市全年实现生产总值（GDP）20101.33亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5%。按常住人口计算的上海市人均生产总值为8.5万元。,14069.87,15046.45,17165.98,19195.69,20101.33,9.7,8.2,10.3,8.2,7.5,120009000600030000,1800015000,21000,2008年,2010年,2012年,(亿元)24000,9630,12,15,(%)18,2009年GDP总量,2011年比上年增长,嘉定区GDP2012年嘉定区GDP为969.7亿元，排在上海14个县区的第6名，常住人口152.8万，人均GDP达到63462.04元数据来源：上海统计网,2008-2012年上海市生产总值及其增长速度,GDP突破两万亿,逐年稳步增长,城市及区域概况,经济发展,城市规划,小结,宏观市场,6,主要年份上海三大产业所占GDP比重（单位：%）,嘉定区保持“一产稳定、二产主导、三产加快”的发展格局。,整体以第三产业为主导的发展阶段,第一第二产业,第三产业,2012年上海第三产业比重首达60%,嘉定区三大产业占比图本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,嘉定区三大产业增长趋势图,城市及区域概况,经济发展,城市规划,小结,宏观市场,7,2012401882009,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,2012年中国主要城市人均可支配收入排名,人均可支配收入稳步增长,消费支出逐年增加2012年上海全年城市居民家庭人均可支配收入40188元，比上年增长10.9%，扣除价格因素后增长7.9%。上海近年居民家庭人均可支配收入（亿元）,年份人均可支配收入20092883820103183820113623028838318383623020102011上海近年最终消费支出（亿元）,401882012,2012年全区城乡居民可支配收入排名2012年嘉定区城镇可支配收入33222元，位列上海市区县第6名，增幅为11.6%，位列第二名。（数据来源：嘉定统计网）,城市及区域概况,经济发展,城市规划,小结,宏观市场,8,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，进一步促进长江三角洲和长江经济带的共同发展。,上海市城市总体规划（2004-2020）,上海市总体规划：重点发展国际经济、金融、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心.,3、拓展沿江沿海发展空间，形成宝山新城、外高桥港区（保税区）、空港新城、海港新城、上海化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带。,1、继续推进浦东新区功能开发和形象建设。城市发展方向,5、集中建设新城。规划新城11个，分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。4、将崇明作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。,6、加强中心镇发展（规划朱家角、泗泾、周浦（康桥）、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等22个左右中心镇。）,2、加快中心城空间建设（中心城空间包括中央商务区和主要公共活动中心。中央商务区由浦东小陆家嘴和浦西外滩组成，公共活动中心指市级中心和市级副中心。市级副中心包括徐家汇、花木、五角场、真如。）,城市及区域概况,经济发展,城市规划,小结,宏观市场,9,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,A.对外交通规划以三港两路建设为重点，建设上海国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统,B.市域交通规划市域交通以两网建设为重点，加快大容量城市轨道交通系统的建设；形成市域高速公路网，完善中心城道路网络.形成以轨道交通与地面公交密切衔接、各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系,上海市总体交通规划：三港两路+两网,人民广场,青浦区,嘉定区11号线,江苏,A30,A5,宝山区A20,A12,中环内环徐家汇站,中山公园闵行区,A17,嘉闵高架虹桥枢纽松江区,城市及区域概况,经济发展,城市规划,小结,宏观市场,10,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,11,城市及区域概况,经济发展,城市规划,小结,上海经济发展水平处于全国前列，为商业市场发展提供强劲的动力。近年整体经济保持较快速度增长，GDP五年来年均增长率8.7%；城市居民人均可支配收入及消费性支出位居全国前三甲，具有强劲的消费力。嘉定区经济发展在上海市位居前列。2012年嘉定区城市居民人均可支配收入高达33220元，较上年增长11.6%，位居上海区县第二，2013年上半年社会消费品零售总额快速增长，增幅居上海郊区县第二。城市规划为项目所在区域发展带来良好契机。嘉定新城规划为上海市三大新城之一，南翔镇规划为大型居住区、文化中心及商业中心区，区域未来发展潜力巨大。,宏观市场,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,2.0商业调研上海商业发展嘉定商业分析南翔商业研究,12,上海商业市场发展历程,1994年之前商业街铺为主传统本地百货1994年之前，上海商业市场处于初级发展阶段，以商业街铺和传统本地百货为主，主要集中于市中心板块的各大商圈。初级阶段,1995-2002年百货发展成熟、购物中心开始出现自1995年起，本地百货发展日趋成熟，外地百货开始进入市场，全市零售商业发展不断提速；在这期间，各大市区商圈不断发展，早期的购物中心业态开始出现，市级商圈定位收到认可，高端品牌认知度逐步提升。成长阶段本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,2003-2011年购物中心迅速发展国际高端品牌涌入随着购物中心业态的不断成熟，上海商业市场发展日趋完善，大量知名商业开发商涌入，推动了整体商业氛围的不断提升；随着市区板块商业发展的成熟，上海商业发展重心开始向城市外围区域转移，大量郊区大体量物业开始出现，城市外围区域商业中心起步发展。,2012年之后商业发展郊县化区域商业中心随着上海城市化发展的推进，城区范围逐渐外扩，区域型商业中心逐渐呈现并迅速发展。成熟阶段,商业调研,13,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,14,商业调研,上海商业发展,南翔商业研究徐家汇商圈南京西路商圈陆家嘴商圈中山公园商圈,消费者研究南京东路商圈淮海路商圈五角场商圈曹安路商圈,嘉定商业分析上海主要商圈,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,嘉定新城,南翔组团,嘉定核心发展区域，目前大量住宅项目集中上市，商业开发正在逐步推进，具有良好的规划和政策扶持优势，同时也存在较大的竞争风险和不确定性因素。安亭组团与其他组团相比相对发展滞后，主要通过汽车产业带动的，目前主要是新源路商业街、安亭老街、墨玉路金融一条街、汽车俱乐部一条街、F1文化休闲商圈和市民广场楼宇商圈，形成安亭的“四街两圈”。,以工业、旅游带动整体发展的城镇商业发展已较为成熟，商业以解放街为核心向两边扩散，综合商场以中冶祥腾城市广场为主，并有以旅游商业衍生的购物广场，主要在留云禅寺以及双塔的周围。江桥组团市区商业发展辐射，并受到较大癿外部客户拉动作用，目前以万达广场为首的商业发展相对成熟，是嘉定区商业发展南重北轻的典型表现,安亭组团,嘉定新城江桥组团,南翔组团,四大组团形成嘉定区商业格局，南翔、江桥相较而言先期基础较好，受到市区辐射较大；嘉定新城受政策影响发展潜力明显,15,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研,3,2本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,1,3,南翔商业格局相对分散，没有形成大的商圈，整体处于逐步成长阶段;南翔商业类型看，三个片区的商业规模都较小，,以传统商业为主，购物中心兴起阶段，档次以价,格导向和价值导向为主。本项目,南翔商圈概况南翔主要商业集中区域1.南翔地铁口商业板块2.古漪园商业板块3.南翔老街商业板块南翔商业格局概况,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研,16,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,片区描述,业态组合发展潜力,目标群体,档功,次能,片区特点,周边片区高端居住人群,南翔地铁口片区轨道交通开通带动了周边住宅片区的开发，导入了大量人口，形成了以地铁为纽带的商业区，片区商业进入快速发展阶段,以价格导向为主以购物、日常消费为主,片区最早引入的大型高端商业项目精品零售、超市、特色餐饮、休闲娱乐随着片区的功能改变以及轨道交通的开通，导入大量消费人群，片区商业处于快速发展阶段,17,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研,片区描述,业态组合发展潜力本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,目标群体,档,次,功,能,片区特点,来南翔游园人群,古漪园片区片区商业多以沿街商业为主，以特色餐饮为主，主要满足上海周边短途游客的日常需求为主,中档,旅店、餐饮为主，其中南翔小笼包为特点,片区商业主要为满足来古漪园游玩的需求为主,餐饮、小型超市、特色旅游商品等古漪园片区商业主要以满足来游园客群需求发展，随着轨道交通开通后，古漪园游客数量呈现快速上升态势，片区商业租金快速上涨，但片区周边改造空间有限，片区商业发展受阻，前景一般。18,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研,片区描述,业态组合发展潜力本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,目标群体,档功,次能,片区特点,以南翔原住民为主,南翔老街片区南翔老街商业主要有德华路特色商业街和民主街社区商业街构成，主要以满足原住民的衣食住行等消费需求,中低档满足居民日常生活所需,沿街商铺为主，经营档次多为中低档，经营状况良好,餐饮、服装、日杂生活用品、鞋类、美容美发、等随着南翔各种新型商业项目的不断涌现，居民消费力分流现象明显，落伍的商业业态已经不能适应居民的需求，老街商业区未来发展前景有限,19,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,中冶祥腾,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研中冶祥腾城市广场,20,上海商业发展,嘉定商业分析本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,南翔商业研究,消费者研究,商业调研中冶祥腾城市广场,21,上海商业发展,嘉定商业分析本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,南翔商业研究,消费者研究,商业调研中冶祥腾城市广场,22,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,经营状况分析业态综合，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的南翔首个城市精品MALL设施完善、购物环境一流;以整个南翔镇为目标市场，结合南翔现有商业业态，很好的实现了错位经营招商和经营状况良好;更好的满足了南翔片区高端人群的购物休闲娱乐等要求，提升了南翔片区的商业档次;主力业态餐饮、娱乐、休闲在其中占比超过0%.引领了南翔片区的商业潮流,23,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研中冶祥腾城市广场,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,金域广场,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研金域广场,24,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,经营状况分析金域广场由集中商业和一条休闲商业街构成，目前经营状况一般。项目于2006建成后，一直未能引入主力店进场经营，家乐福是2011年10月开业经营后，经营状况一直不佳;而金域广场的休闲一条街（第十九大街）经营更是十分惨淡，现商铺开业比例不足30%，大量商铺空置金地格林世界前期由于售价较低，客户群大多为投资客户，小区入住率较低，这是造成金域广场经营惨淡的主要原因不过，随着地铁11号线的开通，格林世界小区的入住率不断攀升，项目周边地块日渐成熟，周边在建项目众多，未来金域广场的商业价值将得到极大的提升。,25,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研金域广场,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,骏丰嘉天下,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研骏丰嘉天下广场,26,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,经营状况分析骏丰嘉天下作为距离南翔老城区最近的多功能的商务综合体项目，区位优势无疑十分优越;项目目前除沪宜公路沿街面商业有零星开业外，其他商铺基本全部处于闲置状况，已开业商户除餐饮外，也全部经营不佳;项目同样采用散售方式对外销售，经营上缺乏统一规划，后期招商举措匮乏，直接导致项目后期运营失败。,27,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研骏丰嘉天下广场,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,附表（南翔商业租金调查表）,28,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研,工业区,商业用地,项目周边主要有两个较大的专业市场嘉大建材市场,区位：浏翔公路1000号占地面积：10万平方米仓储面积：4万余平方米，商铺：500余间商户：300多家租金水平：0.6-1元/天主营：家俱板、建筑模板、陶瓷、五金、涂料油漆等家庭装潢材料，经营档次较低。木材批发市场（国家木材批发市场）区位：南翔丰翔路8号占地面积：6.5万平米建筑面积：4万平米商家：150家租金水平：1-1.2元/天该市场主要经营国内外各种原木、成材、胶合板、人造板、中密度板、木地板、木制品、林化产品及其他生产资料、生活资料于一体的华东地区大型的木材交易市场。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,29,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研项目周边商业,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,南翔未来供应商业分布图,本项目,南翔未来商业供应主要集中在菁英湖国际社区和银南翔商务区，未来将会有大量商业项目供应。,五彩城,塔博曼,银南翔,30,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研南翔未来商业供应,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,世盟壹天地区位：南翔沪宜公路槎溪路（古猗园对面）商业形式：商业综合体开发商：上海世盟置业有限公司建筑面积：总建面11万目前在售精装公寓，价格约1.8万商业开业时间：2014年世盟壹天地由4幢高层SOHO（14-16层），1幢酒店（9层）、相互连通的商业裙楼及规划有主题下沉式广场组成。建筑风格以海派建筑为主，商业裙房风格保留了海派石库门风情，形成一个围合式主题的商业“天地”。,31,商业调研南翔未来商业供应,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,华润五彩城区位：芳礼路99弄商业形式：区域商业综合体开发商：华润置地建筑面积：4.5万预计开业时间：2014年定位区域商业中心，已签约嘉禾影院、必胜客、肯德基等，辐射范围主要为菁英湖新兴住宅区。五彩城是华润置地旗下的第二条商业产品线，地位仅次于都市综合体万象城，是华润置地商业地产战略的重要组成部分，目前已在北京、南宁、合肥、余姚等全国11座城市相继落地。作为区域中心级商业，它以家庭消费群体为目标，力争满足区域内人群的购物、娱乐、休闲需求。其业态主要为百货、餐饮、娱乐、精品店。,32,商业调研南翔未来商业供应,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,东方伟业广场：区位：银翔路与众仁路交汇开发商：东方伟业（投资）控股商业形式：商业综合体建筑面积：7.51万预计开业时间：2013年底结构基本规划为：地上商业部分8430平方米，规划为休闲时尚生活购物中心；地下商业部分近3万平方米，为乐购及室内商业步行街；地上写字楼部分3.37万平方米，规划为中小企业总部办公楼，该项目定位为银南翔商务区商业，已和乐购签约。,33,商业调研南翔未来商业供应,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,绿茵置业商业广场区位：银翔路南，古猗园路西商业形式：商业综合体，商业用房地下二层，地上四层建筑面积：4.6万预计开业时间：2013年底该项目设计理念为“都市生活的触媒”，即把不同的绿色广场、中庭、街道分层立体相连，构成新的都市森林，创造出人们休闲约会的场所。裕府旺角广场（中川石油总部广场）区位：东至边界，西至槎溪路，南至边界，北至翔二河商业形式：商业综合体建筑面积：6.2万竣工时间：2014年底该工程计划新建一栋办公楼、一栋公寓式办公楼和商业。,34,商业调研南翔未来商业供应,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,旭辉集团商业用地区位：东至:基地边界,南至:棉翔路,西至:宝翔路,北至:棉伯浜占地面积：21455.2平方米规划建筑面积：68615.2平方米商业面积：5363.8平方米容积率：2.5土地出让日期：2012-11-22绿化率：25%机动车位339塔博曼商业综合体区位：南翔镇沪嘉高速公路以西、真南路以北、地铁11号线花园站（规划）商业形式：大型地铁口商业综合体建筑面积：约30万2012年7月19日已和嘉定区政府签订合作意向书,35,商业调研南翔未来商业供应,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,36,上海商业发展,嘉定商业分析,南翔商业研究,消费者研究,商业调研,古猗园商业板块和老街商业板块为南翔老的商业区域，基本还是围绕南翔旅游产业和原有的老旧住宅区生活配套为主，发展空间有限。南翔地铁口商业板块为购物中心兴起阶段，档次以价格导向和价值导向为主。南翔未来供应主要集中在南北两个区域，这和政府确立银南翔商务区和高档住宅区有关。预计未来5年有8个左右商业项目供应，总商业体量约55万平米左右，竞争激烈。南翔老的商业板块租金水平在1.5-6元/天，经营的业态基本为低端的沿街商业，租金成长区间有限。中冶祥腾城市广场与今年4月开业，目前招商的租金价格在5-15元/天，根据承租店铺的品牌号召力、经营水平、区位会有一定的弹性空间。消费者特征以中青年消费为主，高中学历以上占54%，高收入白领占34%；感兴趣的业态为儿童乐园、艺术展、美食广场、国际影城、书城、量贩式KTV、真冰溜冰场、电玩城；消费者对项目感兴趣程度高，但也有消费者持怀疑态度，都希望能有更好的购物环境和品牌，消费理念越来越注重休闲娱乐等体验式的家庭型消费。,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,首先，从宏观市场来看:上海经济发展水平良好，整体以第三产业为主导；嘉定区经济水平处于上海前列，人均可支配收入和社会消费品零售总额都保持快速增长态势；其次，从商业方面来看:上海未来商业竞争将更为激烈。预计总体量达到55万平，差异化的发展道路是规避竞争的主要选择；通过消费者调研分析，显示出消费者对购物环境比较关注，消费理念也在发生改变，越来越多的人开始追求体验和休闲玩乐、聚餐等家庭生活体验感较强的业态。最后，从住宅及写字楼来看：市场情况较好。通过对南翔住宅调研，我们发现，今年南翔住宅均价在15000-19000之间，主力户型在140左右，外来人口导入较快，销售情况乐观。,37,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,38,3.0参考案例,南京水游城深圳COCOPARK香港MEGABOX星期八小镇东越宝贝城,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,夫子庙,新街口商圈,南京水游城:核心商圈（新街口）边缘成功商业项目位置：南京中华路，新街口商圈与夫子庙商圈之间，距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步,行距离占地面积：26770,总建面：167333容积率：2.95绿化率：26%,物业组成：商业（10万）酒店（2.7万）公寓（1.2万）,开业时间：2008年8月商家数量：约200家年人流量：约1100万,租金：楼层租金差异小，约450480元/月/,水游城位于位于夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处。,新街口商圈：全国最大的商业集中带，上百万平方米的商业面积，集中了金鹰国际、沃尔玛、家乐福等商业航母，节假日最高客流量超过一百万人次。夫子庙商圈：南京民俗文化的发源地，年均超过四千万的游客更为它带来,了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。,南京水游城的定位：以水为主题，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等功能于一体，开启了体验式购物新时代,39,香港MEGABOX,南京水游城,深圳COCOPARK,参考案例,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,业态分布：以消费者需求为主导进行业态的组合，使各楼层商业价值均好改变传统的以商业类别进行分区，采取以消费者需求进行业态组合，每一层安排不同的业态进行组合，提升购物者的购物乐趣,40,香港MEGABOX,南京水游城,深圳COCOPARK,参考案例,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,规划特色：以运河水系为主线进行整体规划布局，水系贯穿整个商场，建筑形式标新立异建筑形式标新立异，穹宇型中庭、人工运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑设施；阳光、空气、流水、绿色植物等元素被自然地引入其中，处处体现了开放式购物公园的先进理念；水中表演舞台独具一格，观众可从里三层、外三层、高三层从各个角度观看表演，成为商厦一景，它将通过365天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞台、表演照明灯使其长时保持新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。,41,香港MEGABOX,南京水游城,深圳COCOPARK,参考案例,总结：差异化的特色主题定位、主题的极致落位是项目成功的关键,以水为主题，整体规划以运河水系为主线，贯穿整个商场，打造独具一格的水中表演舞台，365天全天候表演，开创“时间性消费”的全新商业理念。,主题的极致落位,品牌差异化业态布局差异本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,南京水游城差异化定位,引进南京没有但深入人心的人气品牌，相对于新街口等传统商圈，达到了约60%的差异率，这使得它的客群表现出更大的广域性和循环性。改变传统的以商业类别进行分区，采取以消费者需求进行业态组合，每一层安排不同的业态进行组合，提升购物者的购物乐趣。42,香港MEGABOX,南京水游城,深圳COCOPARK,参考案例,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,对项目启示：可将阳项目应打破传统的封闭式商业设施，充分利用自身建筑形态优势,形成开放式格局。光、空气、水流、绿色植物等元素自然地引入城中，设计球形中庭、运河、水岸、水上舞台、透光天棚等，打造开放式购物公园。为消费者提供一处愉悦的购物环境，用别出心裁的景观设计带动大量无消费目标客户群。项目业态布局上可以大量增加娱乐和生活功能，将零售业务从主要业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一部分，让消费者停留的时间更长，消费的心情更为愉悦。品牌引进方面，可以做差异经营可多引进国际二线品牌，如优衣库、H项目规模较大，且为半开放式的购物中心，临近河流水景资源可利用。,劣势Weak项目周边为新开发区域,工厂多,住宅少,目前人口少;项目周边没有商业氛围；,SWOT分析,未来规划为新镇住宅区,更多市区人口的导入;细分化主题商业的市场空白,抢先一步占领市场;南翔没有形成中心商圈,商业落后机会Opportunity本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,南翔文化商务区商业广场的冲击;嘉定新城商业的崛起;南翔未来大体量综合体,购物中心的竞争威胁Threaten,项目SWOT分析,交通动线,SWOT分析,项目周边环境,项目概况,69,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,70,5.0项目定位,项目思考项目定位消费者定位功能定位主题定位业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,71,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,定位思考1.站在城市发展的高度，规划上着眼未来，以实现短期经济收益的平衡和长期商业价值最大化组合；2.南翔已有的商业环境良莠不齐，处于初级阶段，急需与时代接轨，通过打造高品质商业项目建立新的商业形象；3.面对中冶祥腾、华润五彩城、万达广场等商业项目的激烈竞争，本项目仍需走差异化路线创造内部优势；4.个性鲜明的主题有利于提升销售部分的溢价能力，降低开发风险，快速回笼资金；5.本项目的成功将为新明进军上海进行战略站位，提升品牌影响力开创新的商业模式。定位策略本项目只有走特色化、差异化的路线才能脱颖而出，才能更好生存发展，而未来商业发展需求趋于个性化和丰富性，这就要求我们走集休闲、购物、玩乐、餐饮、情景式、体验式于一体的主题商业道路。,定位思路,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,72,73,上海西儿童家庭型体验情景式区域商业中心,家庭休闲娱乐商业形象主题元素本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,辐射范围区位优越交通便利,引领商业,新模式,营造消费,新体验,构筑品牌,新平台,体验式情景式区域商业中心,项目定位,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,74,一人欢乐，全家喜悦以儿童、家庭为主题，集购物、餐饮美食、休闲、娱乐、文化艺术、特色服务为一体“时间性、体验性”上海首席一站式情景体验式时尚消费中心,项目定位案名建议,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,75,项目定位概念描述,核心价值：提供高品质环境并能满足日常家庭型消费及活动的购物中心；产品概念：营造高品质环境来带动消费，突出儿童主题，带动餐饮、休闲娱乐特色的家庭型购物中心；情感描述：有生活气息的全家消费首选目的地。,全,天,候,业,态,主,力,店,驱,动,全,客,层,娱,乐,餐,饮,带,动,性,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,76,项目定位概念演绎,什么是儿童主题家庭型消费？时尚精致的生活体验，主题化家庭消费乐趣我们来到这里感受家庭的和谐孩子在主题乐园玩耍妈妈购物、SPA、享受生活爸爸看书、逛最新数码产品，休闲下午父母：吃饭、聊天喝下午茶家庭新颖放松享受美食聚会娱乐生活休闲欢聚,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,77,他们为精致生活的倡导者他们年龄在2645岁之间他们多数已组建家庭，大部分已有了孩子,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,78,他们多数从居住地去购物中心，常常会和家人一起前往他们经常去具有情景式、体验式的购物中心他们对购物环境的特色化非常关注家庭会携小孩一同去购物中心,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,79,目标消费者对购物环境的舒适性及服务质量要求更高他们的消费实力较强，因此对消费过程中的享受很重视他们消费较为理性，不盲从，喜欢从“逛”的兴趣中，发现“买”的乐趣！,80,消费者客群定位,其他片区中高收入消费群嘉定区访客、青年群体本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,核心消费者嘉定区中高收入家庭消费群次级消费者,边缘消费者商务人群周边城市人群,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,一级辐射范围内的消费者是本项目最直接的消费客群，他们到访本项目的消费频率高，是本项目最直接稳定的消费来源。辐射半径：15公里半径时间距离：20-30分钟车程覆盖区域：嘉定、宝山、虹桥枢纽出行方式：公交、步行、私家车或出租车二级辐射区域二级辐射区域主要通过浏翔路和外环线形成对外延伸。辐射半径：30公里半径。时间距离：50-60分钟左右车程覆盖区域：普陀、长宁、青浦出行方式：地铁、公交、私家车、出租车81,辐射范围及目标客群,核心辐射半径15公里二级辐射半径30公里本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,82,目标消费群体概述,尽管本项目与上海市商业中心存在一定距离，但项目所针对目标消费群体应该摆脱嘉定区，通过外部便利的交通条件，吸引周边区及嘉定下辖及周边县市的消费者。结合消费者调研报告，通过消费类型和交通方式的分析，我们将甄别出本项目的潜在消费群体以及他们的主要消费特征。,消费类型,以家庭型群体消费为主,以“儿童”为中心的消费会成为热点在购物中心内逗留时间较长在购物中心内满足吃、喝、玩、乐、购物多样化一站式需求交通方式一般通过私家车或公共交通而来步行距离较短，主要为南翔镇区居民,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,83,项目功能定位,儿童类组团,儿童情感本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,购物类组团聚集家庭元素,休闲娱乐类组团餐饮品类组团,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,84,项目功能定位,项目功能以“萌趣童真”儿童主题功能为驱动力，带动“品质生活”、“精品时尚”、“格调家居”、“特色美食”、“休闲娱乐”形成6大组团，满足家庭一站式消费需求。,精品时尚品质生活,特色美食,萌趣童真（驱动力）,休闲娱乐格局家居,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,85,萌趣童真,关注消费者的需求1、环境好、安全2、儿童娱乐为核心，品类齐全本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,组团特点以注重细节的高品质儿童娱乐为核心，实现精而齐全的品类,以儿童游乐为核心，辅以儿童体验、培训、童装玩具、母婴用品、儿童摄影等业态建设专属于孩子们的小小世界,儿童组团,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,86,精品时尚,关注消费者的需求1、性价比要高、业态丰富2、关注目标客群消费特点本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,组团特点主打快速时尚与基础时尚，考虑设计运动时尚品牌，提供多样选择,以快速时尚和基础时尚为核心，同时配以珠宝首饰、化妆品、鞋、眼镜及数码,精品购物,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,87,品质生活,关注消费者的需求1、便利的日常生活购物2、关注目标客群消费特点本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,组团特点精品超市及食品专业店相结合，体现便利与品质相融合的精致生活空间,以精品超市为核心，搭配休闲食品、面包店、保健品、药妆店和干洗等业态，打造周边居民心目中便利且有品质的购物去处,品质生活,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,88,格调家具,关注消费者的需求组团特点1、提高生活品质以家居家饰和精品家电为主，辅以精致2、式样材质新颖时尚、进口产品格调小店、中档品牌店,以家居家饰专业百货为核心，辅以精致格调小店、欧美品牌店，构成温馨且具品味的购物主题空间,格调家具,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,89,特色美食,关注消费者的需求1、环境好、性价比高2、倾向特色餐饮、主题餐饮本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,组团特点以特色餐饮和主题餐饮为核心，辅以休闲餐饮构筑全方位满足周边家庭客群需求的餐饮品类聚集，兼顾商务需求,以品牌连锁餐饮、地方特色餐饮聚集，辅以美食广场、川湘菜、休闲餐饮，构建满足所有味蕾的美食天堂,美食天堂,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,90,休闲娱乐,关注消费者的需求1、便利的日常生活购物2、关注目标客群消费特点本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,组团特点确保丰富的娱乐业态组合，在建筑空间上做好文章，打造嘉定区最high、最放松的休闲娱乐空间,以影院、KTV、电玩、健康美丽业态构成最high、最放松的欢乐汇,休闲娱乐,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,91,项目主题定位,时尚购物海洋,美食品鉴天堂,儿童欢乐世界,休闲娱乐王国,以儿童主题为驱动力的四大核心主题,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,92,儿童主题欢乐世界这里将成为周末父母与孩子们互动的乐园，体会这温馨的快乐时刻，孩子们的笑声在耳畔回荡。,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,93,家庭精致生活理想场所丰富的业态、一站式购物体验，这里能够满足当妈妈的你对购物品质的更高追求。,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,94,家庭聚餐的美食盛宴这里有你最想吃的特色美食，这里有一家人的欢聚的美好时光。,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,95,享受家庭生活美好时光将休闲、娱乐有机组合驱动，营造新的休闲时尚生活方式，引领大众高品质的生活理念和生活方式。,96,1儿童,2零售本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,3餐饮,4娱乐,核心业态规划,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,精品超市、家居卖场、礼品特产,业态剖面图,6F：,5F：,4F：3F：2F：,1F：,休闲餐饮、主题餐饮、咖啡,购物,餐饮,服务,休闲娱乐,-1F：,数码体验店,快时尚服装、精品零售、饰品、化妆品店,电影院,电影院,休闲餐饮,美食广场、特色餐饮、甜品,特色餐饮大型餐饮主题餐厅、自助餐厅,动漫城儿童早教，艺术培训家电卖场、精品零售,儿童体检中心,儿童职业体验馆,银行ATM,量贩式KTV、健身会所溜冰场儿童百货,功能定位业态组合,项目思考楼层,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,97,98,楼层业态主题,娱悦汇体验汇享乐汇童尚汇乐购汇精品汇生活汇,6F5F4F3F2F1FB1,电影院+景观餐厅+儿童体检中心+休闲美食儿童职业体验馆+电影院+休闲餐饮动漫城+量贩式KTV+健身会所+SPA会所+时尚美食儿童培训+儿童产品专卖+溜冰场+中餐+休闲美食流行时尚品牌+家电卖场+特色餐饮+主题餐饮国际快时尚品牌店+数码体验+主题餐饮、轻便餐饮精品超市+精品家具+美食盛宴本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,B1：业态区域划分生活汇精品超市+精品家具+美食盛宴精品超市满足家居生活需求家居生活馆作为该楼层大规模主力店吸引目标人群美食餐饮聚集区，满足人群聚餐需求。,99,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,B1：业态组合及品牌推荐,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,100,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,101,精品超市、家居卖场、礼品特产,美食广场、特色餐饮、甜品,银行ATM,-1F：,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,L1：业态区域划分精品汇国际快时尚品牌店+数码体验+主题餐饮、轻便餐饮快时尚、精品零售业态保证商场经营收入，吸引目的消费群充分利用靠近水系的景观地带，规划特色酒吧及主题餐饮。,102,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,1F：业态组合及品牌列举,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,103,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,104,1F：,休闲餐饮、主题餐饮、咖啡,快时尚服装、精品零售、饰品、化妆品店,数码体验店,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,L2：业态区域划分乐购汇流行时尚品牌+家电卖场+特色餐饮+主题餐饮该楼层主要规划儿童百货及精品家电，用大型主力店吸引目标人群，带动整个楼层。休闲餐饮的规划满足逛街人群休闲要求。,105,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,2F：业态组合及品牌推荐,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,106,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,107,2F：,主题餐厅、自助餐厅,家电卖场、精品零售,儿童超市,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,L3：业态区域划分童尚汇儿童培训+儿童产品专卖+溜冰场+中餐+休闲美食该楼层业态规划以餐饮、儿童娱乐、培训为主。靠近中庭的1800平米的真冰溜冰场，具有较大的展示面，吸引人流竖向流动，真冰溜冰场需要挑空空间，上层需加高。,108,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,3F：业态组合及品牌推荐,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,109,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,110,3F：,溜冰场,大型餐饮,儿童早教，艺术培训,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,L4：业态区域划分享乐汇动漫城+量贩式KTV+健身会所+SPA会所+时尚美食该楼层主要规划休闲、娱乐、餐饮，是孩子、父母娱乐、休闲的主要楼层，也是家庭聚餐的主要区域，体现项目全天侯业态定位。A区域独立电梯直达，便于吸引目标消费,111,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,4F：业态组合及品牌列举,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,112,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,113,4F：,动漫城,特色主题餐饮,量贩式KTV、健身会所,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,L5：业态区域划分体验汇儿童职业体验馆+电影院+休闲餐饮C区规划为儿童职业体验馆，现有面积5600平米，不能满足儿童职业体验馆规模，建议在B区增加一部分建筑面积，约为1600平米，两部分面积共同打造面积约7200平米的大型儿童体验娱乐区。,114,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,5F：业态组合及品牌推荐,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,115,116,5F：,电影院,儿童职业体验馆本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,L6：业态区域划分娱悦汇电影院+景观餐厅+儿童体检中心+休闲美食该楼层规划新颖业态1800平米儿童体检中心，是儿童定位的又一主力店。儿童体检中心为儿童打造一个舒适、快乐的体检环境。,117,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,6F：业态组合及品牌推荐,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,118,本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,119,6F：,电影院,休闲餐饮,儿童体检中心,120,整体业态比例,业态零售餐饮娱乐服务总计本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,可出租面积（）2720012000119001550066600,比例40.8%18%17.8%23.4%100%,功能定位,项目思考,项目定位,主题定位,消费者定位,特色亮点建议,业态规划,121,6.0建筑规划特色亮点建议,地铁接驳水景引入音乐剧场退台利用迷宫广场小火车景观小品本报告是严格