世联不同资源状况和市场背景下的大盘启动模.ppt

从不同资源状况和市场背景下的大盘启动模式分析模式和案例实证、联合研究模式、案例和启动模式参考经验和规律得到启发，制定了适合本项目的启动策略，研究了许多成功案例的启动策略，我们在分期开发的项目中，在不同的资源状况和市场环境下， 综合定义发现项目启动模式和产品选择不同的地块资源和区域成熟度两个要素的结果：启动地块环境资源、区域成熟度、相对低端产品，随环境逐渐上升，启动相对较低的产品，完善设置，建立形象，提升产品，启动高级产品， 树立形象，推进后期产品开发，符合本项目，推进中高端产品形象，推进后期开发，启动区战略与产品路线相对位置图，第二象限案例模型研究与启发杭州浪漫与山、谷纯现代别墅、 突破与启动模式分析建立第一期开发资源最佳项目，树立形象与品牌，推进后期开发，项目背景：处于具有良好地区资源与环境景观资源的相对不成熟的开发区域， 区域各基础设施不完善的项目启动模式：以景观最优势的区域为启动区域，通过完善一举确立项目市场形象的社区商业辅助设施提供基本辅助项目后期开发：通过项目品牌，逐步推进后期产品开发开发时间：截至2003年1月，利用景观资源，一举提高，弥补辅助不足的情况，建立形象，回归后期，首先建立强资源区，建立形象基准，建立资源环境一般区域的中高端产品，回顾第二象限项目的建立和节奏控制可以提高、后期项目的土地利用率，削弱、劣势产品的素质，树立高级产品形象，最大化销售价格，提高土地利用率，增加收益，提高高级房地产形象开发价值， 宣传弱化区划资源不均衡利用项目形象吸引客户，项目地点：福田香蜜湖度假村项目分三期开发：一期：临水别墅和小高层：临水高层，售价13000元/222222222222222222222222222222222222222222222二卡卡卡卡卡卡项目一次开发完成水TOWNHOUSE (联排别墅)、高层、小高层和多层等项目的开发步骤： TOWNHOUSE、多层小高层高层(园楼)、1、2、3、 第三象限案例模型研究与启发深圳香蜜湖熙园，充分展示景观资源，以最高档产品进入市场，推进后期产品开发，提高开发价值，利用现有景观资源，高档产品进入市场，后期中高档产品提高土地利用率，回顾第三象限项目的开始和节奏控制：222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222 第四象限个案模型研究济南日光100国际新城，项目背景：属于元济南水泥厂、东方红水泥厂用地、周边环境不良、规模1500亩、规划面积200万平方米济南市引擎区，区域程度尚充分，距交通干线道路10公里。起点战略：以最近的地区为起点，以最接近市场的产品户型和面积管理为起点，低价进入市场，半年销售1000套。 随后的开发：软件：日光100品牌效果硬件：现场现实展示效果区划：回避周围不利因素的第二期“坡地北欧风情”上市，产品质量提高，户型面积和区间扩大，现售价4500元/平方米。 开发期：截至2002年7月，利用当前辅助资源优势，产品接近市场，逐步展示质量、包围空间，后续高端产品加强品牌，第一期产品接近市场，包围社区空间相对提高高端产品质量，加强品牌， 回顾第四象限项目的起点和节奏控制：成熟启动区域高产品质量接近客户的产品和价格在社区空间有一定协作，销售价格最大化，提高项目品牌和形象，提高收益产品开发的许多可能性， 整体提升项目质量削弱外部资源短缺形势提升形象，加强品牌，第一象限案例模型研究深圳万科城一期，项目背景：位于深圳市龙冈区布吉镇坂雪冈工业区，以邻华为基地。 属关外，占地面积39.7万，建筑面积43.7万，地价合计9.7亿，各基础设施短缺万科城一期开始：资源状况以普通西房产品为主，少量townhouse推进项目形象，根据产品检测资源的全面整合， 充分展示公共合作，消除地区陌生感，削弱合作不足，产生冲击效应，开放广场、九年制学校幼儿园、广景house、情景洋房、商业中心Loft、TOHO、小高层、万科城战略之一实景展示，景观中心首先完成，观看未来居住体验， 在主要景观体系前进，充分表现未来居住境界，弥补项目本身资源短缺的先天劣势，同邻中海日辉台项目销售价格比万科城低1000元/平米，品牌差异和展示体验差异是差距的根源。 万科城战略二启动区辅助商业的建立，弥补了项目辅助不足的劣势，区域功能服务商业中心在第一期项目全部建成，提前展示的销售时机可以说是一期住宅进入伙伴时，销售价格实现度大幅度提高的战略整体可以说是开发经验和资金力量的结合。 万科城战略三启动产品房地产组合，情景洋房为主，少量toho检测市场，提高形象，一期产品不同部分显示不同功能：商业中心：避免辅助不足景观中心：实体展示，提高品牌toho :接近主景观区， 同时检测市场情景洋房：市场切入点，为社区周边提供一定的合作LOFT :土地利用空间万科城最适合一期产品类型组合，在控制风险的同时，为后期开发创造了条件。 二期产品定位明显高，低密度产品所占比例明显增加，一期项目品牌形成和推广是重要作用，周边不利资源在一期合作中几乎消失，取而代之的是完美的社区实景体验。 万科城第二期产品形态的演变透视了其开发战略和开发节奏的变化，产品类型比例的变化表明了万科城在该区域的运营战略。 万科区域体系战略四形成区域垄断，从品牌社区到品牌区域，万科坂雪冈，占地面积： 37万建筑面积： 53万开发时间： 19992003，万科四季花城，万科城， 占地面积： 39.7万平方米建筑面积：