2012房地产项目经济测算及相关内容培训

房地产项目经济测算及相关内容沟通,投资顾问部2012-3-14,内容目录,一、关于容积率及建筑形式,二、规划设计条件简明规范,1、关于层高的控制：住宅类地上层高不可以超4.9米、地下户内不可以超2.2米；写字楼项目层高不可以超过5.8米、共享空间按一层面积计算；2、关于楼梯及电梯设置：住宅12层以下且有2个单元对接的，电梯可为1部，楼梯为折返梯；住宅18层以上建筑电梯为2部，楼梯为剪刀梯；3、所有项目凡涉及人防工程的，人防等级均建议为“常规6级”；,三、房地产项目成本构成,成本工程要素,一、土地成本；二、开发前期费用；三、建设成本；四、管理费用；,附表1，土地成本：总投入2038万元，单位成本206元/平米。,一、土地成本；,二、开发前期费用；,附表2，项目前期费：总投入1072万元，单位成本87元/平米。,三、建设成本；,附表3，建安及配套费：总投入28922万元，单位成本2700元/平米。,四、管理费用,附表4，其他行政事业费用：总投入382万元，单位成本31元/平米。,附表5，其他费用：总投入1063万元，单位成本86元/平米。,附表6，不可预见费：总投入943万元，单位成本76元/平米。,测算模板示例,测算模板示例,四、各类建筑工程造价结算表,1、建安总成本（不含园林施工）：,2、部分敏感成本分拆明细：,园林景观施工：一般效果200-250元/绿化面积；中档效果350-400元/绿化面积；高档效果500元起/绿化面积；市政工程：北京地区大小市政约300元/平米（总建面）外省市大小市政约90-200元/平米（总建面）,五、项目经济测算,开发模式建议,Part1,项目开发模式建议,介于：开发商的初投资能力及本案销售初期迫切的回款要求；本案体量及产品多样性的前提，应避免产品自身在同一销售周期内产生冲突；现有市场实际去化速度较慢的现实；因此：分期滚动开发模式是本案的唯一选择,模拟测算,假设：本案首期开盘均价为5300元，销售率为70%，回款率为合同金额的80%则若实现5亿回款，所需放盘量X？,X*70%*5300*80%=5亿X=168463平方米若首期每户平均为90平方米，则半年内共需销售1872套，日均去化10.4套,项目分期策略建议,项目分期开发原则：满足开发商对本案初投资要求，加速资金回笼；减少初期投入，加速资金周转速度，降低财务成本；配套先行，既是对本案的有力支撑又与竞品形成明显差异优势；循序渐进，预留合理、充足的利润空间。,项目工程施工分期建议：1、2012年7月前完成公园及营销中心建设；2、建议本案工程部分分二期开发完成，一期启动A、C地块；二期启动A1、B地块。3、先期开发A、C区以保证本案开发初期的规模及现金流、同时完善自身配套提升品质，为后期产品的品质提升预留合理空间即以时间换空间。4、A1、B区为本案的价值提升区，同时也是利润增长点。,A1,项目分期技术指标模拟,开发节奏建议,依据上文“项目分期建议”，建议项目开发节奏为：,开发原则：分散总体开发量，避免施工及用款高峰期集中出现，实现滚动开发，降低开发风险；最大限度的为销售工作前置创造有利条件，实现部分款项预先回流；最大限度保证一期同期竣工。,各期产品形态及比例建议,产品形态为住宅及商业裙房，其中住宅以两梯三户或两梯四户的中小户型一居、二居为主，少量点缀部分三居室户型；商业以二层裙房为主，局部为三层。具体面积划分及比例如下：,住宅部分：,公寓部分：,集中商业部分：,各期产品形态及比例建议,产品形态为住宅及商业裙房，其中住宅以一梯两户及两梯三户的舒适型二居、三居为主，少量点缀部分四居室及一居室户型；商业以二层裙房为主。具体面积划分及比例如下：,营销方式建议,影响营销策略的因素：销售初期要实现高去化率，高回款总额；本案与其他竞品存在明显的工程形象差距，培养忠实客户是当务之急；本案售价与其他竞品存在一定差距，客户潜在抗性大；区域整体去化速率与本案要求存在差距。,营销方式建议,搭便车战略利用区域其他项目的推广本环节为借势策略，目的是与其他项目形成推广合力，加速区域成熟度的营造，加速区域客群的导入。价值最大化战略放大主价值点,提升产品附加值本环节为造势策略，目的是完成产品核心竞争力的塑造，占领区域制高点，形成各项目间竞争的排他性。强调新的评估标准颠覆购房规则本环节为创新策略，也是引导客户认可本案核心竞争力的重要步骤，是实现客户对产品价值发现不可或缺的一环。,强势推出企业品牌建立客户对城建品牌的信心达成在客户心中树立符号化、标签化的目的，实现产品的品牌信任度及附加值。建议：在营销工作展开前先行完成2万平米绿地公园及营销中心的建设；先行完成主力商业的招商工作，完善自身配套；先行落实教育产业带的可行性，形成幼儿园+小学+中学完善的教育产业带；抢夺竞争项目客户别人的客户就是我们的客户营销手段的升级是实现争夺客户的必然前提，也是项目和企业浓缩的展示窗口，因此体验式营销、一站式服务将是本案的必然选择。建议：在营销工作展开前先行完成产品样板展示+园林环境展示+配套服务+企业形象展示于一体的客户体验系统。,营销方式建议,销售价格预测,市场比较法与综合评定法相结合定价法市场比较法涵义定义指在评估某项目房地产价格时，将待估对象与近期发生交易的类似房地产项目加以对比，然后根据已经发生交易的类似房地产项目的价格进行各种修正后，得到对象房地产项目价格的一种评估方法。原理商品的相关、替代原则为依据。在同一市场中，一是具有相同价值和性质或效用的产品价格应该相同，二是在两个以上具有替代关系的商品同时存在时，价格会互相影响，最终接近或一致。,运用步骤收集资料，收集交易实例的房地产项目资料，包括位置、用途、规模等等。确定参考项目，要与待估项目同区（或同等区域）、同类型、交易期接近、特征接近的正常交易案例。制订比较表进行各种因素的修正，包括区位因素、个别因素、时间因素等计算出修正后的价格公式原理市场比较法公式(加权值计算公式)加权值A（权重系数）+B（权重系数）+N（权重系数）理论价格计算公式：X（本项目理论价格）=Y（本项目加权值）/A1（样本项目加权值）*A2（样本项目参照份额）+Y（本项目加权值）/B1（样本项目加权值）*B2（样本项目参照份额）+Y（本项目加权值）/N1（样本项目加权值）*N2（样本项目参照份额）,销售价格预测,选取市场上相关项目进行综合评定，预测本项目当前住宅价格：,销售价格预测（住宅）,考虑到本案推出时间为2012年7月，按目前市场整体涨幅趋势判断，预计将有10%的价格上升空间，因此本案开盘均价约为：5200-5400元/平米,销售价格预测（商业）,考虑到本案商业部分推出时间较晚（预计2013年5月），按目前市场价格趋势判断，预计将有不少于10%的上升空间，因此本案开盘均价约为：11000-12000元/平米,销售周期建议,项目销售周期建议原则：本案开发初期快速实现持续稳定的现金流对本案能否顺利开发具有重要意义。因此将销售工作前置成为必然选择。在尊重市场的前提下加快销售速率缩短销售周期。预计销售周期为4年。,各物业价格建议,总结：经充分考虑本案自身情况及市场竞争特点，预计本案自开始销售后各物业价格预计如下表。,后期产品价格提升的支撑点：市场整体价格的提升，按10%/年预估；自身后期推出产品的提升；自身形象支撑；,1、基本指标：,项目收益分析,2、各期收入测算,技术指标,收入测算,2、各期收入测算,技术指标,收入测算,各期收入总计为：260753.6万元,项目总成本：,项目成本分析,项目总成本分项：,项目成本分析,项目总成本分项：,项目成本分析,项目总成本分项：,项目成本分析,项目总成本分项：,项目成本分析,项目总成本分项：,项目成本分析,项目总成本分项：,项目成本分析,项目各期成本构成,项目利润：,盈亏平衡预测分析,敏感性分析,资金流入流出预测,资金计划说明,由于对土地价款的支付方式不明，因此在本资金计划中未将土地费用列入；月销售收入的测算方法为：当月为合同额的50%+次月回款