中牟市场调研报告2015-8-15.ppt

中牟市场调研报告,央行货币政策引导，为房地产市场持续发展铺平道路,2015,2014,2015年整体市场趋于波动状态,2014年市场下行，2015年整体市场进入“新常态”,2014年房地产市场供销“双降”，2015年新开工面积、投资额增幅趋于平缓，成交价稳中有升。,从2013年开始，政策对房地产的影响开始降低，而中国整个房地产市场的走势也开始变得平稳，分化也越来越明显，国家统计局预估2015年中国房地产投资占比在7%左右，而楼市也将在今年年底筑底之后逐步回升。,中牟,开封向西,省政府新址,板块解读：中牟县历史悠久，自身农业资源丰富，拥有较强的工业产业。交通便利，是郑州周边区域的发展热点。区域城市战略位置：中牟板块是郑州新区的主要组成部分，是郑汴一体化的连接点。位居中原经济区、郑汴一体化、郑州新区三区叠加建设的核心增长区域，未来城市发展的核心卫星城市。,项目位于郑汴发展核心轴线，郑州新区、郑汴一体化等区域叠加地带,项目地处中牟新老城区交汇之处，临近省政府新址，在郑汴、郑牟一体化进程中起到了承启作用。,本案,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,行政文化中心、新兴商业服务中心教育文化中心及宜居生活区,发展目标：规划区人口规模达到37万人，城区面积达到24平方公里；三条主干道交通（郑汴大道、绿博大道、郑开大道）提升了区域对外连接能力。,郑汴物流通道,郑开大道,前程大道,区域交通：“四纵四横”。四纵：京珠高速、前程大道、新107国道（万三公路）、广惠街。四横：郑开大道、郑汴物流通道、商都大道、航海东路。项目位于泰安街与商都大道交汇处，毗邻商都大道。商都大道是贯穿东西的主干道，距郑开大道仅4.9公里，距郑汴物流通道仅2.5公里，距京港澳高速仅8.0公里，距新107国道仅5.0公里。,广惠街,学苑路,本案,项目区域被“四纵四横”交通主干线覆盖，出行环境便利,发达的交通路网，为区域产业经济发展和腾飞奠定了基础，为区域新城市中心的形成增添助推剂。,新107国道,商都大道,郑民高速,航海东路,京珠高速,两大组团将形成囊括方特欢乐世界、方特梦幻王国、绿博园、华夏非物质文化遗产传承展示基地等5-10个主题展示区，对于大郑东白沙、绿博组团的居住优势提升明显。,区域内方特、绿博园等公共休闲配套，更享有规划中的华谊兄弟文化城和冯小刚电影公社等国内知名文化产业园，居住舒适度较高。,建业华谊兄弟电影文化小镇选址中牟县绿博组团内的郑州国际文化创意产业园，项目总体规模约2000亩。首期工程计划开建1942民国街，其内容集建筑、电影、商业、旅游于一体，完整展现上世纪百年间的城市街区风情，计划工期为18-20个月。第二期工程计划开建陈家沟太极村和丽江、乌镇等南北风格的村落。,以河南版“横店”带动周边区域的异域风情居住舒适度。,绿博组团（中牟新城）的城市功能，定位为高品质生活居住区与文化创意产业区，兼有商务办公与休闲旅游功能，至2020年，规划建设用地24平方公里，人口规模37万人。,500亩的天鹅湖，不仅拉近了人类与大自然亲近的距离。而且满足了在这个繁华的都市中人们对美好生活环境的渴望，这也是我们项目的核心竞争力所在。,项目北临贾鲁河湿地公园、南依大郑东唯一500亩天然湖景（天鹅湖），居住环境在整个大郑东无与伦比。,区域地位：中牟位于郑州市东侧，主要卫星城市之一，紧邻郑东新区，是郑州向东发展的第一站；新城规划：项目位于郑州与中牟、开封城市发展轴线及三大片区叠加区域，同时是中牟县新区核心行政区；中牟新区将建成集行政、商业、教育及宜居生活为一体的现代新区；产业状况：城市经济快速发展，项目所在区域拥有多个经济产业组团，经济发展动力强劲；交通路网：项目周边四纵四横的交通网络，提供了便利的交通环境；配套设施：项目处于新老城区交汇处，周边区域内的行政商业配套较为完善。,启示：郑州与中牟交融核心地带，多产业带聚集的城市行政、商业、商务中心新区。,中牟县房地产项目较多，竞争激烈；以万三路为界，西侧为白沙组团，东侧为中牟新区，本项目位于中牟新城区，发展潜力较大。,天怡佳苑,东岸曦城,锦润年华,东润华景,龙泽嘉园,格林上东,雅居乐国际花园,上东城,中央花园,星城国际,绿博半岛,绿城百合花园,森林里,东润朗郡,中央御景,尚东庭高层,壹号公园,七里香溪,建业春天里,万三路,晨胧华庭,东方观天下,绿都褐石街区,郑东春和景明,本案,金帝城,东润城,开发商：郑州市沃土千年置业有限公司项目位置：商都大道与新圃街路南代理公司：泰赢咨询占地面积：100亩建筑面积：26万容积率：3.3绿化率：35%物业类型：高层主力户型：两房88-89、三房117-137、“2+1”户型103-107销售动态：目前3#/5#/6#/7#/8#/9#高层房源在售，户型为103的两房、126的三房，优惠后成交价格约5300-5400元/，5000享3年0月供优惠。交房时间：3#、7#、8#预计2016年中旬交房，5#、6#、9#2015年年底交房。,5#,3#,1#,2#,6#,9#,7#,8#,1#,2#,3#,5#,6#,一期楼栋,二期楼栋,103“2+1”房,126“3+1”房,销售情况分析,竞品分析壹号公园,3,开发商：绿都地产郑州绿桓置业项目位置：文博路与占杨路交汇处售楼部：商都大道与永福街交汇处联通公司西侧占地面积：110亩建筑面积：20万容积率：2.0绿化率：54%物业类型：多层、高层主力户型：89三室销售动态：目前7#高层房源（18层，两梯四户）在售，户型面积约89小三房，价格5500-5700元/，7月18号东单元已开盘，定房2万元，2年分期。交房时间：预计2016年底前交房,销售情况分析,89三房户型-B2,89三房户型-B3,开发商：新东润地产有限公司项目位置：中牟县商都大道寿圣街交汇处占地面积：129亩建筑面积：24万容积率：2.9绿化率：35%物业类型：高层、洋房主力户型：两房84、三房120-140销售动态：在售房源为高层（27层），剩余84两房、106三房，高层成交价格约5700-5900元/。交房时间：2015年7月底已全部交房，目前为现房。,103三房,84两房,客厅阳台,84两房,105三房,105三房,103三房,84两房,84两房,客厅阳台,主卧飘窗,2#/5#/13#高层标准层平面图,开发商：河南一九四九置业公司项目位置：商都大道与林文通路交汇处向南200米占地面积：50亩建筑面积：7.7万容积率：2.8绿化率：38%物业类型：多层、高层主力户型：89两房，131-146三房销售动态：目前主要在售1#、2#、3#三栋，成交价格为5000-6000元/交房时间：预计2016年5月交房,89两室两厅,131三室三厅,1#,2#,3#,5#,6#,7#,8#,10#,11#,12#,13#,15#,9#,在售楼栋,销售情况分析,开发商：河南金恒基地产发展有限公司项目位置：商都大道和宝峰街交叉口路南占地面积：400亩建筑面积：50万容积率：1.5绿化率：38%物业类型：多层、高层主力户型：88-145的两房、三房、四房销售动态：项目前3期已交房入住，目前四期高层前期咨询中均价5000-6000元/。交房时间：现为现房销售,销售情况分析,开发商：郑州鸿运置业有限公司项目位置：商都大道与雁鸣街交汇处南200米占地面积：100亩建筑面积：15万容积率：2.5绿化率：50%物业类型：小高层主力户型：120-140三房销售动态：目前主要为120-140小高层三房在售，成交价格为5500-5900元/。,120三室两厅,89两室两厅,6#,销售情况分析,开发商：河南建华置业有限公司项目位置：商都大道与交通路向东代理商：地产前沿占地面积：102亩建筑面积：18万容积率：3.49绿化率：60%物业类型：多层、高层主力户型：80m两居、100m三房销售动态：目前在售三期、11#、12#、13#2T6户。电商3000-5000元优惠5-10万，均价4600元。,销售情况分析,128m三室两厅一卫,35m一室一厅一卫,79m两室两厅一卫,开发商：郑州黛玛仕实业有限公司项目位置：商都大道与兴安街交汇处代理商：深圳众厦占地面积：100亩建筑面积：25万容积率：3.0绿化率：35%物业类型：高层主力户型：87-123三房销售动态：8月8日1#、2#、7#开始认筹排卡，共计324套房源，交3000元抵1万，目前排号约100个。,1#,7#,2#,销售情况分析,127m,88m,开发商：新东润地产有限公司项目位置：商都大道与前程大道交汇处向东1000米代理商：深圳泰辰、同策、自销占地面积：1000亩建筑面积：200万m容积率：2.5绿化率：35%物业类型：高层主力户型：85m2+1,90m两房，95-125m三房销售动态：目前项目在认筹阶段，交5000抵2万。一期预计2017年年底交房。,销售情况分析,建筑形态：本项目周边区域在售项目产品以高层、小高层为主，多层、洋房供应较少，别墅类项目缺乏供应。建筑风格：区域内在售项目风格以现代简约为主，缺乏亮点，异域风格的项目客户接受度高。销售价格：区域高层产品均价集中在5300元/左右，品质感较高的项目均价达到5700-5900元/。销售速度：目前区域市场上高层产品以东润朗郡为标杆，销售速度达到50套/月，其余项目月均去化15-30套左右。客户分析：区域内置业客户以中牟为主，周边村镇居民占小部分，郑州客户通常考虑白沙以西区域置业，客户选择多为准现房与现房。未来竞争：项目所在区域，存量较多，竞争压力相对较大，白沙大盘项目