2014上半年年重庆房地产市场报告

,2014年上半年重庆楼市总结及预判,TheannualMarketResearchofCQRealEstatesSERVICEPROPOSAL,CRIC克而瑞,克而瑞重庆研究中心2014.07.10,Catalog,目录,14年上半年宏观环境,一,14年上半年土地市场,二,三,14年上半年商品房市场,四,14年下半年市场预判,14年上半年宏观环境,1,1.全国宏观经济,GDP：经济增长低于市场预期，GDP同比下滑明显，政府或出台“微刺激”,面对经济下行的压力，官方多次表态并不会推出“强刺激政策”。6月18日，李克强总理在英国智库发表题为共建包容发展的美好世界演讲。面对外界对于中国经济放缓的担心，李克强表示，中国经济不会硬着陆。就眼前来说，中国政府对经济的运行实行区间调控、定向调控，保证它的下限不越过7.5%。,数据来源：国际统计局,1.重庆宏观经济,重庆经济运行总体态势良好，经济指标稳中有进、稳中向好，物价平稳,今年一季度，重庆市实现地区生产总值2982.71亿元，同比增长10.9%，较全国平均水平高3.5个百分点。居民人均可支配收入5296元，较去年同期增加了603元，增幅11.4%，比全国平均水平高0.3个百分点。全市社会消费品零售总额1244.00亿元，同比增长12.9%，高出全国平均水平0.9个百分点。,6,6,3.政策环境调控政策,十八大以来，中央层面对房地产调控转向，减少“一刀切”式行政干预，更多依靠市场自身调控，放权地方政府结合实际情况自住调整。一方面，建立市场配置和政府保障相结合的多层次住房体系制度，努力扩大供应，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局；另一方面，通过新型城镇化规划、不动产统一登记制度、房地产税收改革等顶层设计，建立房地产市场调控的长效机制。,中央放权：市场化路线，减少行政干预，建立顶层调控长效机制,14年上半年重庆地方房地产政策,3.政策环境地方政策,地方政策：重庆自主调控力度较弱，提供公积金贷款项目少，对市场影响不大,重庆14年信贷持续收紧，公积金普遍停止接受，首套房利率上浮直接影响刚需,3.政策环境地方政策,14年重庆信贷政策,一定程度上影响GDP下滑,GDP下滑，经济增速放缓银根紧缩、利率上浮,房地产市场观望严重，成交下滑,政府微刺激还将持续：实行分类调控，中央放权减少行政干预；地方政府出台多样化的调整政策的可能性被加大，出台的进程将会加快、力度也将更大,小结,政策判断,后市影响,政策放宽，特别是利率的松绑对缓解市场压力意义重大，将会直接刺激房地产市场成交量的上涨,政策猜想,逐步放宽限购限贷政策降低银行贷款利率放宽公积金贷款、刺激刚需降准，释放流动资金,14年上半年土地市场,2,1.整体情况整体特征,2012-2014.6年重庆主城商品房用地总体交易一览表,2013.6-2014.6月重庆主城商品房用地成交面积月度走势图（万方）,整体特征：2014年上半年重庆土地市场趋冷，土地交易面积环比下降了52%，每亩土地单价下降5%。但楼面价保持11%的增长。,数据来源：cric,1.整体情况价格特征,2009-2014年上半年重庆主城商品房用地综合溢价率及底价成交情况走势图,2014年上半年土地市场溢价率下降，底价成交比例扩大,14年上半年土地市场底价成交比例占到73.68%，与13年相比，底价成交比例增大近10个百分点；溢价率方面，14年上半年土地综合溢价率为8.08%，较13年减少6.8个百分点；,数据来源：cric,2014年上半年重庆主城商品房用地用途结构表（万方、元/）,1.整体情况类型特征,2014年上半年成交土地中，从土地类型来看仍是以商住综合用地为主，但市场占比逐渐萎缩，而商业商务用地增加10个百分点；,数据来源：cric,2.板块成交区域分布,2014年上半年年重庆主城商品房用地成交区域分布表,2014年上半年成交土地主要集中在渝北区，市场占比达35%，有进一步上升的趋势；另，大渡口、沙坪坝两区受到重钢片区和双碑井口片区土地成交影响，市场占比直线上升；去年的热点区域巴南由于地块减少，土地成交占比逐渐趋冷；,数据来源：cric,2、板块成交热点板块,2014年上半年年重庆主城商品房用地热点地块分布图,重钢片区组团,礼嘉组团B分区,双碑组团E分区,礼嘉组团B分区，由于华侨城欢乐谷项目的入驻，瞬间成为各界的关注点，区域地块升值被开发商关注。双碑组团E分区，双碑大桥和双碑隧道今年的通车，使该地区成为了开发商眼中的宝地。重钢片区组团，渝富出让，渝富回购，或为市场托底，或转战二级市场！,数据来源：cric,2014年成交土地总价TOP10（亿元、万方、万方）,2014年上半年成交土地总价重钢片区地块以26.56亿元略微领先；入榜门槛明显降低，理性回归。,3.地王排名总价排行,数据来源：cric,2013年成交土地楼面价TOP10（元/、万方、万方）,单价地王和入榜门槛都较13年有明显回落，在楼市不景气降价跑量的市场环境下，房企需警惕土地成交单价高溢价带来的盈利风险。,3.地王排名楼面价排行,数据来源：cric,18,4、土地市场总结及预判,整体市场趋冷，量价齐降：2014年上半年重庆土地市场成交76宗，成交面积环比下降52%，建筑规模环比下降50%，土地单价环比下降5%；2014年上半年成交土地主要是以底价成交，且占比明显扩大，综合溢价率也出现走低。渝北区仍是重庆土地成交核心区域，重钢、双碑等区域开始发力；渝北区成交占比达35%，位居榜首；大渡口、沙坪坝两区受到重钢片区和双碑井口片区土地成交影响，市场占比直线上升；礼嘉组团B分区，重钢片区组团，双碑组团，成为上半年成交土地中的热点地块总价地王成交金额环比下降了50%，单价地王楼面价降低了40%，企业拿地趋于理智。,上半年政府推地较少，下半年或迎来供地高峰。考虑下半年房企销售将进入高峰期，资金相对较为充裕，拿地意愿有所抬头，再加上地方政府财政压力，下半年各地政府的土地供应量势必增加。底价成交、流拍现象将继续扩大，溢价率可能走低。房企拿地积极性回升，但拿地势必依然谨慎，高溢价地块难现，整体溢价率将走低。同时，随着下半年土地的集中入市，流标及底价成交的情况将继续上演，土地市场难复2013年的荣光。,预判,14年上半年商品房市场,3,20,1.商品房市场市场供求价走势,整体市场：成交量明显回落，市场调整压力大，价格上涨受阻,14年上半年商品房市场供应1019万方，同比下滑11%，环比下滑17%；成交974万方，同比下滑18%，环比下滑9%成交均价7424元/平方米，同比上涨4%，环比下滑2%；市场量价均出现下滑，但供求关系仍保持平衡；,半年度市场供求价走势,月度商品房市场供求价走势,数据来源：cric,21,2013年上半年、2014年上半年重庆主城各区域供求价对比,1.商品房市场区域供求走势,渝北区市场仍是重庆楼市主战场，成交供应量均最大，成交市场份额占27%；九龙坡区、北碚两区域开始发力，市场成交占比均增长3个百分点；,数据来源：cric,22,2.分类产品整体对比,2014年上半年主城各物业类型产品供求价走势,（1）整体：2013年新增供应普通住宅占65%，洋房占12%，别墅5%，办公9%，商铺8%；成交中普通住宅占69%，洋房占10%，别墅占6%；办公8%，商铺7%；（2）普通住宅：14年上半年成交规模仅为13年40%，均价下滑3%；（3）洋房：14年上半年成交为去年规模的45%，但价格跌幅严重，下跌幅度超10%；（4）别墅：14年上半年成交为去年规模的45%，价格跌幅为5%；（5）办公：写字楼在2013年进入“价格年”，“走量“成主旋律，进入14年随着市场供应减少，主要以存量去化为主，供求失衡得以改善，价格受到瑞安重庆天地以及解放碑、江北嘴区域的高端写字楼影响，出现21%的上涨；（6）商业：商业供应持续爆发，14年上半年供求比为1.27，反超办公市场供求比值，商业价值被市场看好，价格涨幅达38%；,普通住宅供需供需基本平衡；洋房供大于求，别墅市场供求平衡；办公市场供应减少，主要去化历史库存；商业供应持续爆发，上半年供求比超办公；,数据来源：cric,23,2014年上半年重庆主城各区域普通住宅物业成交建面均价对比图（元/）,2.分类产品普通住宅,2014年上半年重庆主城普通住宅物业成交区域分布图（套数比）,普通住宅共计成交6.5万套，渝北区需求最为旺盛，各区域价格差距拉大，最高和最低价格区相差3700元以上；,2014年上半年重庆主城普通住宅渝北区成交占比最大，达到25%；第二梯队为江北区、九龙坡、沙坪坝区、南岸和巴南区，成交占比普遍在11-14%；整体市场表现的刚性需求十分突出；,渝中区成交价格最高，建面均价达到8840元/平方米，多数区域建面价格在6500-7000元/平方米；价格最高区（渝中区）和价格最低区（北碚区）价差3700元/平米,数据来源：cric,24,2.分类产品普通住宅,成交结构：成交最多的为套内60-70平方米总价40-60万的产品，其次为套内70-80平方米，总价60-70万产品。,数据来源：cric,25,2.分类产品普通住宅,2014年上半年重庆主城普通住宅物业成交建筑面积TOP10（万方、元/）,上半年重庆市场高层物业成交排名前十的均为品牌开发商项目，其中成交面积最多的是恒大照母山项目，成交建筑面积达到了14.92万方；,数据来源：cric,26,26,2014年上半年重庆主城各区域洋房物业成交建面均价对比图（元/）,2.分类产品洋房,2014年上半年重庆主城洋房物业成交区域分布图（套数比）,普通住宅共计成交6800套，九龙坡区成交套数最多，北碚区洋房市场不容小觑，渝中区成交单价最高；,2014年上半年重庆主城洋房物业九龙坡区成交最多，达20%；其次为渝北区、沙坪坝区、北碚等区域，其中北碚市场洋房产品成交不容小觑；,渝中区成交价格最高，建面均价达到10074元/平方米，多数区域建面价格在7500-8500元/平方米；第三梯队为巴南、北碚、沙区等区域，成交建面均价不超7000元/平方米；,数据来源：cric,27,2.分类产品洋房,成交结构：洋房产品两极分化，成交最多的为套内70-80平方米总价50-60万类高层产品和套内90-130平方米，总价70-110万产品。,数据来源：cric,28,2.分类产品洋房,2014年上半年重庆主城洋房物业成交面积TOP10（万方、元/）,洋房产品上半年成交看低，价格下滑，其中成交面积最多的是隆鑫花漾汇，成交量为3.81万方，排名第十的奥园水云间仅1.85万方，创新小面积洋房受到市场青睐；,数据来源：cric,29,29,2014年上半年重庆主城各区域别墅物业成交套内均价对比图（元/）,2.分类产品别墅,2014年上半年重庆主城别墅物业成交区域分布图（套数比）,别墅物业共计成交2679套，受金科城、嘉悦湾影响，北碚别墅成交占首位，经济型别墅带动整体去化；,2014年上半年重庆主城别墅物业北碚区占比最大，为24.53%，主要是受到金科城和嘉悦湾的带动；其次为渝北区和南岸区，分别占23.48%、20.36%；,从区域价格看，大部分区域别墅产品超万元，其中江北以14246元/平方米领先其他区域，其次为南岸区和渝中区；沙坪坝区受大学城别墅影响，成交均价仅7246元/平方米，成为别墅单价最低的区域。,数据来源：cric,30,别墅成交结构：控制总价和单价，经济型联排、经济型叠拼是别墅产品主要成交类型，总价在150-200万，面积130-150平方米产品取得热销；,2.分类产品别墅,数据来源：cric,31,2.分类产品别墅,2014年上半年重庆主城别墅物业成交面积TOP10（万方、元/）,上半年重庆别墅市场产品以经济型别墅为主，其中成交面积最多是金科城项目，达到了5.46万方；,数据来源：cric,开发商推货热情减低，认购率也出现持续走低；普通住宅仍是市场主力，供应套数占比达89%，但认购率走低，别墅物业认购率上升，达51%；,2014年上半年与2013年、2012年重庆主城新开盘情况对比表,2014年上半年重庆主城新开盘物业分布表,3.开盘统计,数据来源：cric,渝北区、九龙坡区、沙坪坝区新推房源量位居前三；江北区、沙坪坝区、北碚区开盘当日认购率位居前三，大部分区域认购率在40%左右，认购率最低的是大渡口区，仅29%；,2014年上半年重庆主城新开楼盘区域分布表,3.开盘统计,数据来源：cric,34,4.商品房市场总结,市场量价齐跌，但供求关系保持平稳：14年上半年市场供应1019万方，同比下滑11%，环比下滑17%；成交974万方，同比下滑18%，环比下滑9%；14年上半年成交均价7424元/平方米，同比上涨4%，环比下滑2%；市场量价均出现下滑，但供求关系仍保持平衡；北区仍是楼市看点；渝北区市场仍是重庆楼市主战场，成交供应量均最大，成交市场份额占27%；九龙坡区、北碚两区域开始发力，市场成交占比均增长3个百分点；区域价格涨跌互现，渝中区受到瑞安写字楼影响，区域价格涨幅达36%，渝北、巴南、大渡口等区域价格涨幅超10%，而江北、北碚等区域价格下浮8-10%；市场仍是刚需年，洋房、别墅等物业继续控制面积和总价，逐渐分别向类高层、类洋房发展：普通住宅供需供需基本平衡，市场占比占69%；洋房、别墅产品分别占10%、6%。刚需仍是市场绝对主力产品；创新型小面积洋房获得市场青睐，主打高层客户，而别墅也继续控制面积、总价段，实现产品创新，大面积赠送；开发商推货热情减低，认购率也出现持续走低，仅41%，近三年最低；,35,13年企业成交金额TOP10,5.楼市排行企业排行,14年上半年企业成交金额TOP10,黑马融创反超龙湖，夺得上半年榜首，恒大、瑞安上半年业绩超去年全年，金科完成去年销售额的63%；多数企业业绩完成情况不足去年全年的一半；,数据来源：cric,36,14年上半年企业成交面积TOP10,13年企业成交面积TOP10,5.楼市排行企业排行,数据来源：cric,13年单盘成交金额TOP10,5.楼市排行单盘排行,14年上半年单盘成交金额TOP10,数据来源：cric,14年上半年项目成交面积TOP10,13年项目成交面积TOP10,5.楼市排行单盘排行,数据来源：cric,14年市场预判,4,40,政策预判-全国,环境逐渐宽松，“微刺激”将成常态,国务院总理李克强6月18日访英期间表示，中国政府对经济运行实行区间调控、定向调控，保证GDP下限不越过7.5，保证充分就业增长；并确保CPI上限不越过3.5；并承诺不会采取强烈的经济刺激措施。由此来看，“微刺激”、“双向调控”将成常态。,土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于地方压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控“原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快、力度也将更大。,41,重庆政策方向：以放宽公积金政策、降息等政策主要刺激刚需市场，调整幅度较小,房产税：重庆房产税进入试点阶段已经2年，对楼市实际影响较小。存在着演变成物业税的可能，即意味着应税范围将从增量房扩张到存量房，这将加大市场影响力度，但由于操作难度大，条件不成熟，未来3-5年内实施的可能性不大。,住房保障政策：住建部表示从2014年起将廉租房并入公租房体系中，棚改房是未来五年内的重点工作。目前重庆已建成公租房1915万平方米，改造城市棚户区113万平方米。十二五期间重庆4千万平米保障房目标完成可期，因此保障房按目前工期进行即可,政策重点,利率：目前重庆住宅市场首套房利率多上浮5-10%，二套房利率多上浮10-20%，相比上半年，部分银行和优质客户的利率已经出现一定幅度的回落，随着中央释放一定的流动性出来，利率有望下调。,其他政策：尽管重庆市场14年上半年供应量、成交量均有不同程度下滑，但供需双方仍保持平衡，下滑幅度不超2成，整体来看，市场发展仍旧处于良性状态，那么14年下半年重庆不太可能出台大的强刺激政策刺激楼市，主要以降低购房门槛、保证刚需市场为主,政策预判-重庆,42,重庆房地产市场预判整体情况,供应量：房企业绩压力，市场触底回升将助推14年下半年的供应量出现上涨,成交量：降价促销、营销升级，政府微刺激激发刚性需求，成交量小幅回升,整体预计：2014年下半年市场进入调整期市场的回稳，更多取决于降价的力度和广度以及利率的调整；需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。在没有外力干预的情况下，市场调整期预计在今年年底、明年一季度结束。,成交均价：隐形降价导致市场均价小幅回落，四季度逐渐企稳,市场进入调整期，年底市场或将回暖2014年下半年重庆房地产供应量将超上半年，约有1200万方，成交量也将出现一定程度的上涨，预计有1100万方，房价涨幅回落，逐渐企稳；,43,重庆房地产市场预判产品发展方向,高层：实用型刚需产品仍然是市场主要方向,洋房：逐步向类高层产品或类别墅产品方向发展,别墅：继续控制单价和总价，产品创新、大赠送依旧是主要趋势,市场以自住为主，投资投机性客户占比仍然较少。1+1房、2+1房等实用型刚需产品仍然是高层主要方向。,1、洋房高层化：经济型洋房方向，面积控制小。多在60-90平方米，总价低，单价拼小高层；2、洋房别墅化：跃层洋房、大赠送，高挑空，和经济型别墅舒适性比拼。,经济型联排、经济型叠拼是别墅产品主要供求类型，通过产品创新实现大面积赠送、良好舒适度同时又控制了总价的产品竞争力优势将得到明显爆发；,刚需为主，以价换量，