2015年写字楼市场二季度分析

2015年第二季度深圳写字楼市场调研分析报告,调研部门：园区及写字楼事业部2015年6月24日,一、2015年全国各城市写字楼市场情况,三、重点项目对标,二、深圳写字楼市场情况,汇报提纲,四、一季度团队重点对标项目分享,五、总结分析,1、北京写字楼市场情况,图一：北京甲级写字楼租金走势（20052015Q1）,图二：北京各商务片区写字楼空置情况（20052015Q1）,根据第一太平戴维斯研究数据：北京甲级写字楼平均租金连续四个季度实现小幅增长，截至2015年第一季度，北京全市写字楼平均租金为320.7元/平米/月，环比上涨0.6%。北京各商务片区中，金融街、CBD片区的写字楼物业价值最高，金融街片区甲级写字楼租金达到521元/平米/月，CBD片区则达到364.7元/平米/月。截至2015年第一季度，北京写字楼物业整体空置率为4.2%，环比下降0.6%。2015年一季度，北京写字楼供应量达89000平米，北京写字楼总存量达到988万平米，为中国最大的写字楼市场，同时本季度净吸纳量达到14.2万平米，较高的净吸纳量使得市场维持了较低的空置率。,要点：北京写字楼平均租金320.7元/平米/月，整体空置率4.2%，写字楼总存量达988万平米，写字楼市场规模全国最大。,图三：北京甲级写字楼供应量、净吸纳量情况（20052015Q1）,一、2015年全国各城市写字楼市场情况,2、上海写字楼市场情况,图一：上海甲级写字楼租金走势（20052015Q1）,图二：上海各商务片区写字楼空置情况（20052015Q1）,图三：上海甲级写字楼供应量、净吸纳量情况（20052015Q1）,要点：上海写字楼平均租金258.9元/平米/月，全市整体空置率8.1%，写字楼总存量达580万平米，市场表现平稳。,根据第一太平戴维斯研究数据：截至2015年第一季度，上海全市写字楼平均租金为258.9元/平米/月，环比上涨0.1%。上海各商务片区中，浦东中央商务区租金水平最高，平均租金达276元/平米/月，环比上涨0.7%。截至2015年第一季度，上海写字楼物业整体空置率为8.1%，环比上升0.1%。2015年一季度，北京写字楼新增供应131,900平米，全市存量达580万平米，本季度净吸纳量达119,883平米，空置率略有上升。,3、广州写字楼市场情况,图一：广州甲级写字楼租金走势（20052015Q1）,图二：广州各商务片区写字楼空置情况（20052015Q1）,图三：广州甲级写字楼供应量、净吸纳量情况（20052015Q1）,要点：广州写字楼平均租金为152.7元/平米/月，整体空置率为11.4%，写字楼总存量达349万平米。,根据第一太平戴维斯研究数据：2015年第一季度广州写字楼整体租金水平保持平稳，全市写字楼平均租金为152.7元/平米/月，同比上涨0.6%。广州各商务片区中，珠江新城片区的写字楼物业价值最高，写字楼平均租金达169.7元/平米/月。截至2015年第一季度，广州写字楼物业整体空置率为11.4%，环比下降0.8%。2015年一季度，广州无新供应，全市写字楼总存量保持在349万平米，本季度写字楼净吸纳量27,750平方米，环比下降53.1%。,4、深圳写字楼市场情况,图一：深圳甲级写字楼租金走势（20052015Q1）,根据第一太平研究数据：2015年第一季度全市写字楼整体租金水平保持平稳，全市写字楼平均租金为218.3元/平米/月，同比上涨8.9%。深圳各商务片区中，福田片区的写字楼物业价值最高，写字楼平均租金达257元/平米/月，同比上涨3.1%，这与福田区成熟的商业氛围、基础设施和高质量的项目品质有关。截至2015年第一季度，深圳写字楼物业整体空置率为8.1%，环比下降0.1%。2015年一季度，深圳新增供应19.23万平米，全市写字楼总存量保持在469万平米，本季度写字楼净吸纳量10.2万平方米，环比下降4.6%。预计下半年深圳将有超过100万平米的写字楼项目入市，其中项目主要集中在南山片区，届时将推高空置率，并对售价和租金造成影响，同时由于大体量新项目集中在南山前后海片区，市场重心将逐渐西移，南山也将迎来办公物业的高速发展期。,要点：深圳写字楼平均租金218.3元/平米/月，整体空置率为8.1%，写字楼总存量达469万平米，未来将有较大供应。,图二：深圳甲级写字楼供应量、净吸纳量、空置率情况（20052015Q1）,5、成都写字楼市场情况,图一：成都甲级写字楼租金走势（20052015Q1）,图二：成都各商务片区写字楼空置情况（20052015Q1）,图三：成都甲级写字楼供应量、净吸纳量情况（20052015Q1）,根据第一太平戴维斯研究数据：2015年第一季度成都写字楼整体租金水平保持平稳，全市写字楼平均租金为100.32元/平米/月，环比上升0.1%。成都各商务片区中，CBD片区的写字楼物业价值最高，写字楼平均租金达108.57元/平米/月，东大街片区紧随其后，写字楼平均租金达107.96元/平米/月。截至2015年第一季度，成都写字楼物业整体空置率为32.1%，环比上升2.1%，空置率水平远超10%的合理范围，写字楼租金有较大下行压力，市场存在风险。2015年一季度，成都写字楼新增供应7,3000平米，全市写字楼总存量保持在195.5万平米，本季度写字楼净吸纳量6,200平方米，市场呈现供大于求的形势。,要点：成都写字楼平均租金100.32元/平米/月，整体空置率32.1%，物业积压情况严重，写字楼总存量达195.5万平米。,6、天津写字楼市场情况,图一：天津甲级写字楼租金走势（20052015Q1）,图二：天津甲级写字楼供应量、净吸纳量、空置率情况（20052015Q1）,根据第一太平研究戴维斯数据：2015年第一季度天津写字楼整体租金水平较为平稳，全市写字楼平均租金为142.6元/平米/月，环比上升0.2%。天津各商务片区中，南京路片区的甲级写字楼物业价值最高，写字楼平均租金达167.3元/平米/月。截至2015年第一季度，天津写字楼物业整体空置率为26.5%，环比下降1.4%，空置率水平较高，写字楼租金上涨乏力并存在下行可能。2015年一季度，天津写字楼无新增供应7，全市写字楼总存量保持在61.4万平米，本季度写字楼净吸纳量8,500平方米，环比下降20%。,要点：天津写字楼平均租金142.6元/平米/月，整体空置率为26.5%，办公物业存在积压情况，租金存在下行压力，写字楼总存量为61.4万平米。,总结：,根据第一太平戴维斯一季度各城市市场报告：一线城市北京、上海、广州写字楼市场均保持10%左右的合理空置率，其中北京空置率为4.2%，上海8.1%，广州11.4%，深圳8.1%，数据显示一线城市供需平衡，市场呈良性发展态势；二线城市中成都、天津的空置率普遍超过25%，达到市场警戒线，存在租金下行压力及较大风险。从各城市写字楼租金水平分析，北京平均租金为320.7元/平米/月，居全国之首，其次为上海258.9元/平米/月，深圳218.3元/平米/月，广州152.7元/平米/月。从各城市写字楼存量分析，北京以988万平米的存量规模居全国之首，其次为上海580万平米，深圳469万，广州349万平米。从各城市写字楼净吸纳量分析，一季度北京的净吸纳量达14.2万平米，上海11.99万平米，深圳10.2万平米、广州2.78万平米。,二、深圳写字楼市场情况,三、重点项目对标,一、2015年全国各城市写字楼市场情况,4、片区对比,汇报提纲,四、一季度团队重点对标项目分享,五、总结分析,根据中原研究数据分析：深圳2015年二季度租赁市场：2015年1季度深圳市甲级写字楼的平均租金为256元/平米/月，环比15年一季度253元/平米/月，上涨1.2%，同比上涨12.3%;品质次之的准甲级写字楼平均租金为198元/平米/月，环比15年一季度203元/平米/月，下降2.4%，同比上涨11.9%。,1、深圳写字楼租金及售价走势,要点：二季度深圳写字楼租金表现平稳，甲级写字楼租金达256元/平米/月；5月写字楼售价大副上涨，达51487元/平米。,二、深圳写字楼市场情况,深圳市二手甲级、准甲级写字楼租金走势（20112015）,深圳市写字楼、商务公寓售价走势（20132015）,深圳2015年二季度销售市场：深圳中原研究中心数据显示，5月全市办公物业平均售价达51487元/平米，环比4月大幅飙升60%，写字楼物业的上涨主要得益于卓越前海壹号的入市超80000元的单价。,数据来源：深圳中原研究中心,元/月,2、各核心片区写字楼租金售价涨幅情况,深圳各核心片区甲级、准甲级写字楼租金,深圳各核心片区甲级、准甲级写字楼售价,要点：一季度深圳各区域写字楼租金售价中，福田中心区居全市之首，甲级写字楼达278元/平米/月，准甲级达221元/平米/月。,从各区域租金表现来看，中心区写字楼价值最高，甲级平均租金已达到278元/平米/月，环比上季度增长1.09%，准甲级平均租金221元/平米/月，环比涨幅-0.45%。各片区甲级写字楼环比涨幅排名：南山区（2.49%），福田中心区（1.09%），福田中心西区（0.98%）、罗湖蔡屋围（-1.00%）。各片区准甲级写字楼环比涨幅排名：福田中心区（-0.45%）、福田中心西区（-2.21%）、南山区（-2.86%）、罗湖蔡屋围（-3.17%）。,各片区写字楼售价同样是福田中心区最高，甲级写字楼售价达53429元/平米，环比涨幅-0.95%；准甲级写字楼售价达44213元/平米，环比上升1.26%。各片区甲级写字楼售价涨幅排名：南山区（60.71%），罗湖蔡屋围（2.46%），福田中心区（-0.95%）。各片区准甲级写字楼售价涨幅排名：中心区（1.26%），南山区（-0.08%），中心西区（-0.76%），罗湖蔡屋围（-2.27%）。,深圳各核心片区甲级、准甲级写字楼租金,2015年一季度深圳写字楼存量及新增供应,20142015年深圳市各区域写字楼供应情况,2015年二季度写字楼新增供应19.79万平米，新增供应主要来源为2个新入市项目，分别为宝安区的深业世纪工业中心（19万平米），龙岗区六和商业广场一期（6988平米）。二季度其它区域未监控到成交数据。,要点：2015年二季度深圳写字楼新增供应19.79万平米，新入市项目主要分布在宝安、龙岗片区，2015年至今市场总供应达39万平米。,2014年深圳写字楼新增供应量达51万平米，截至2015年二季度，深圳写字楼新增供应为39万平米。截至15年二季度，各片区新供应占比为：宝安区（48.9%）、南山区（30.5%）、龙华区（14.6%）、罗湖区（6%）。,3、深圳写字楼市场供应情况,（万平米）,数据来源：深圳中原研究中心,数据来源：深圳中原研究中心,2015年二季度写字楼成交约29.2万平米，环比一季度上升311.3%，市场成交大幅上涨得益于4、5月份众多新项目入市。二季度成交主要集中在南山、龙岗、福田片区，其中南山区共成交约11.9万平米，在全市成交占比达41%，其次为龙岗区成交约9.1万平米，占比31%，福田成交3.8万平米，占比13%，其他片区占比先后分别为：宝安区（8%）、盐田区（5%）、罗湖区（2%）。蛇口自贸区成立以来，南山区整体市场都受到极大的追捧，住宅市场更是呈现量价齐升的局面，无疑，写字楼市场也受到住宅市场的带动，成交出现爆发式的增长，创下历史新高。二季度写字楼市场成交将近一半来自南山，而南山成交全部来自卓越前海壹号一个项目，成交面积达10.2万平，成交均价达到80000元/平米。,4、深圳写字楼市场成交情况,要点：2015年二季度深圳写字楼销售成交29.2万平米，成交主要集中在南山、龙岗片区，其中南山的卓越前海壹号开盘一月即售罄，去化达到10.2万平米。,29.2万平米,20152019年，深圳写字楼将有大量新增供应，总量达555万平米，其中南山区达320万平米，福田区达121万平米，罗湖区达43万平米，其他片区供应71万平米。而南山区中，前海、后海片区是新增项目最多的区域，前海达到187万平米，后海达116万平米。南山区新增供应量集中在2015、2016年。,5、市场未来供应情况,要点：深圳未来写字楼供应量巨大，以南山区最高，达321万平米，南山区新增供应集中在前海、后海片区，预计于2015、2016年集中入市。,2015年预计新增项目9个，总办公面积138.41万平米，其中南山区106.1万平米，福田区32.2万平米；总租赁面积71.13万平米，南山59.41万平米，福田11.71万平米。,总结：,根据中原研究数据分析：2015年二季度深圳写字楼租金保持平稳，甲级写字楼租金为256元/平米/月，准甲级写字楼租金为198元/平米/月；5月份写字楼售价大副上涨，达51487元/平米，售价上涨主要因卓越前海项目入市所致；截至2015年二季度深圳写字楼总供应为39万平米，二季度新增供应19.79万平米，新入市项目主要分布在宝安区、南山区；二季度深圳写字楼销售成交29.2万平米，成交主要集中在南山、龙岗片区；未来35年南山区写字楼供应量占全市之首，其中前海、后海片区供应量巨大达300万平米，对片区写字楼租金及空置率带来竞争压力。,三、重点对标项目二季度情况,二、深圳写字楼租赁市场情况,一、2015年全国各城市写字楼市场情况,汇报提纲,四、新盘资讯,五、总结分析,1、写字楼监控样本分布地图,南山区,龙岗区,车公庙,中心区,罗湖区,要点：二季度各片区写字楼成交平均租金水平为：南山区163元/平米/月，罗湖区148元/平米/月，龙岗区51元/平米/月，福田中心区266元/平米/月，车公庙片区174元/平米/月；全市写字楼租金水平排名：福田中心区车公庙片区南山区罗湖区龙岗区,南山区,罗湖区,龙岗区,福田中心区,福田车公庙片区,招商局广场,新时代广场,海运中心,163,148,51,266,174,深圳二季度各片区监控写字楼项目平均租金,数据来源：市场监控,2、监控项目片区租金情况,SCC中州控股,海岸城大厦,田厦国际,天利名城,京基100,地王大厦,鸿隆世纪广场,嘉里中心,新时代广场,嘉里建设广场一期,正中时代广场,天安数码城,万汇大厦,卓越时代广场,卓越世纪中心1号楼,嘉里建设广场二期,诺德中心,安联大厦,金中环,新世界中心,NEO绿景广场,东海国际中心,万科富春大厦,时代科技大厦,阳光高尔夫大厦,喜年中心,南山区,罗湖区,车公庙片区,福田中心区,15.5%,13.5%,7.1%,8.3%,3、监控写字楼项目空置率情况,要点：二季度各片区写字楼空置率从低到高为：车公庙（7.1%），福田中心区（8.3%），罗湖区（13.5%），南山区（15.5%）,4、2013年后入市项目，去化速度对比,深圳2013年至今入市甲级写字楼主要以销售为主，因此销售去化率一并纳入考虑。去化率最高的项目是2014年入市的SCC中洲控股B座，开盘3个月即销售90%货量，月均去化率达到30%，剩余10%货量自留；招商局广场租赁月均去化率4.5%，去化速度在13年至今入市项目中位于中游。,数据来源：世联市场监控,5、监控写字楼项目租金对比,（选取各监控项目15、30层租金对比）,(15F),(15F),(30F),(30F),(30F),(30F),(15F),(15F),要点：招商局广场目前租金价格相比南山区、罗湖区、车公庙片区位居上游，而相比福田中心区租金水平处于中下游水平，由于项目景观资源优越，高区租金涨幅较大；新时代广场租金价格相比南山区、罗湖区、车公庙片区位于中游水准，相比福田中心区处于下游；海运中心租金价格相比南山、罗湖片区处于中游位置，相比福田中心区及车公庙片区处于下游位置。,南山区监控项目租金,南山区监控项目租金,中心区监控项目租金,中心区监控项目租金,罗湖区监控项目租金,罗湖区监控项目租金,车公庙监控项目租金,车公庙监控项目租金,数据来源：监控项目调研,表格一览,南山区重点项目,二季度南山租赁市场成交13160平米，环比一季度上涨14%；平均成交租金为168元/平米/月。本季成交较多的项目为招商局广场、海运中心、天利中央广场、海岸城东西座，其中招商局广场成交2849平米，成交均价302元/平米/月，海运中心成交5455平米，均价89元/平米/月。,招商局广场,中铁南方,田厦国际,芒果网大厦,软件产业园,智慧广场,海岸城东西座,SCC中洲控股,数据来源：深圳世联行,海运中心,重点对标楼盘SCC中洲控股大厦A座,要点：二季度成交面积300平米，为23层单位，平均成交租金240元/平米/月，环比一季度上升19.4%；项目低楼层15F以下成交租金为190240元/平米/月，1538F租金是240330元/平米/月；目前出租率达60%。,表示特别突出（此项指标在对标的所有项目中处于领先位置）表示较突出（此项指标在对标项目中处于前列）表示突出（较可比项目相对突出）表示劣势优势指标：10项劣势指标：11项优势要素：大堂高度及空间、层高、户型实用率、幕墙材料、电梯配比、车位比、交付标准、山海景观、入驻率；劣势要素：地段、体量、楼高标识性、标准层面积、公共走廊宽、租金水平。,重点对标楼盘海岸城大厦,要点：二季度海岸城大厦东西座共租赁成交1657平米，环比一季度上升366%；二季度成交租金均价为189元/平米/月，环比一季度下降3.6%项目整体出租率在97%。,表示特别突出（此项指标在对标的所有项目中处于领先位置）表示较突出（此项指标在对标项目中处于前列）表示突出（较可比项目相对突出）表示劣势优势指标：20项劣势指标：4项优势要素：产品硬件除电梯配比及户型实用率外均处于优势；劣势要素：地段、户型实用率、电梯配比、入驻率。,福田中心区重点项目,二季度福田中心区写字楼租赁成交12475平米，环比一季度上升12.5%；平均成交租金达252元/平米/月。,嘉里建设,卓越时代,卓越世纪中心,安联大厦,大中华广场,金中环,现代国际大厦,诺德中心,华融大厦,新世界中心,航天大厦,免税大厦,数据来源：深圳世联行,重点对标楼盘卓越时代广场二期,要点：福田区卓越时代广场2015年二季度监控成交293平米，环比一季度下降8成；二季度平均成交租金350元/平米/月，环比一季度上升3.2%。目前项目出租率达90%左右，只剩下约两个整层3000平米的面积。,表示特别突出（此项指标在对标的所有项目中处于领先位置）表示较突出（此项指标在对标项目中处于前列）表示突出（较可比项目相对突出）表示劣势优势指标：17项劣势指标：7项优势要素：楼高标识性、大堂空间、层高、标准层面积、幕墙、电梯数、车位比、交付标准、智能访客系统、山海景观、物业费；劣势要素：地段、体量、公共走道宽度、户型实用率、租金价值及入驻率,要点：项目出租率98%以上，目前仅空置1750平米，进驻企业要求高，非500强企业不接受租赁，并且只接受半层以上面积出租。二季度嘉里建设广场无租赁成交。,重点对标楼盘嘉里建设广场二期,一期,二期,表示特别突出（此项指标在对标的所有项目中处于领先位置）表示较突出（此项指标在对标项目中处于前列）表示突出（较可比项目相对突出）表示劣势优势指标：15项劣势指标：9项优势要素：体量、层高、幕墙材料、大堂高度及空间、电梯比、车位比、交付标准、山海景观；劣势要素：地段、标准层面积、户型实用率、租金水平及入驻率,罗湖区重点项目,本季罗湖区三级租赁市场罗湖写字楼租赁成交14827平米，较上季度涨幅达182%，本季写字楼平均成交租金为158元/平米/月。,京基100,地王大厦,国贸,深华商业大厦,彭年广场,鸿隆世纪,金丰城大厦,深房广场,世界金融中心,数据来源：深圳世联行,鸿昌广场,重点对标楼盘京基100,要点：二季度京基100租金成交1341平米，环比一季度上升49%；成交租金均价269元/平米月，环比一季度下降1.5%。目前出租率为75%。,表示特别突出（此项指标在对标的所有项目中处于领先位置）表示较突出（此项指标在对标项目中处于前列）表示突出（较可比项目相对突出）表示劣势优势指标：8项劣势指标：14项优势要素：层高、大堂高度及空间、幕墙材料、车位比、停车费、入驻率；劣势要素：地段、体量、楼高标识性、电梯配比、物业管理、租金水平。,重点对标楼盘地王大厦,要点：2015年二季度项目成交2905平米，环比一季度上升12.9%；二季度租金成交均价207元/平米月，环比一季度下降6.3%；目前项目出租率为85%,表示特别突出（此项指标在对标的所有项目中处于领先位置）表示较突出（此项指标在对标项目中处于前列）表示突出（较可比项目相对突出）表示劣势优势指标：15项劣势指标：11项优势要素：层高、大堂空间、幕墙材料、智能门禁系统、车位比、停车费、物业管理、交付标准、租金水平；劣势要素：地段、体量、楼高标识性、大堂高度、标准层面积、电梯配比、入驻率。,总结：,根据监控项目数据分析：2015年二季度各片区监控写字楼成交平均租金水平为：南山区163元/平米/月，罗湖区148元/平米/月，龙岗区51元/平米/月，福田中心区266元/平米/月，车公庙片区174元/平米/月；各区域写字楼租