2014武汉泛海cbd写字楼及商业价格报告

泛海武汉CBD写字楼及商业项目价格预测报告,谨呈：武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司,2014年3月15日,2,报告目录,项目研究背景,影响价格因素,附件,价格预估方法,3,1,项目研究背景,项目本体价值分析价格预估对象确定预估对象概况,4,企业背景：中国泛海控股集团，上市企业，具备雄厚资金实力和品牌影响力,项目本体分析,住宅项目北京泛海国际居住区项目,公寓项目上海泛海国际公寓项目,商务中心项目杭州泛海城市广场项目,房地产业与基础设施建设是中国泛海集团的主要产业之一，集团控股的房地产开发集团和房地产项目公司15家，主要分布在北京、上海、深圳、武汉、杭州等城市，现拥有可开发面积及土地储备超过1200万。项目用地均位于城市中心的黄金地段；2011.03泛海建设荣获由人民网主办的中国房地产口碑排行榜中的房企品牌奖；同时公司武汉泛海国际居住区项目及杭州泛海国际中心荣获产品品质奖；2011.07泛海建设在“博鳌21世纪房地产论坛”荣获“2011年度最具投资价值地产上市公司大奖”；杭州泛海城市广场项目获得了“2011年度中国城市综合体新地标大奖”；2011.09泛海建设在第八届中国房地产品牌发展高峰论坛荣获“2010中国华北房地产公司品牌价值TOP10”大奖。,5,定位：武汉CBD，立足华中、服务全国、面向世界”的一流现代服务业中心，是武汉城市各功能中心的连接中心,项目本体分析,广州CBD体量:780万；形成时间：1993-2001,深圳CBD体量:780万；物业比例：办公：商业娱乐：市政交通：住宅公寓=49：13：13：25形成时间：1993-2001,武汉CBD体量:1300万,不是所有的城市都有一个CBDCBD是城市未来的中心,6,规模：武汉CBD总建面1300万，二环以内唯一城市运营级别的区域开发项目,项目本体分析,7,地铁规划5条线路共有6个站点，其中核心区3线“十字形”型换乘，边缘区有3个换乘站、2个一般站2号线：范湖站，王家墩东站通车时间：2012年3号线：区域内设站点：范湖站、王家墩北站、王家墩中心站、双墩站通车时间：2014年7号线：王家墩中心站，王家墩东站；10号线及12号线均规划有站点交通规划-两纵三横101号路-连接常青路与宝丰二路通至汉阳王家湾102号路-连接常青路与宝丰二路通至汉阳沌口开发区103号路-连接青年路与汉西路通至东西湖台商开发区104号路-连接建设大道与汉西路204号路-连接航空路与汉西路市政道路商务区范围内共有25条道路，道路全长19公里，包含雨水、污水、电力、综合管沟等相关管线。2012年将完成所有道路建设（除受地下空间影响外）,交通：内外交通及市政道路规划完善，未来发展利好明显,项目本体分析,8,资源：王家墩、梦泽湖双公园布局，为市中心绝版绿色资源,项目本体分析,王家墩公园是武汉市市级公园，位于武汉CBD北部，占地约12公顷，由四山两坡为骨架，旨在创造一个真正自然的、森林的山地环境，为整个CBD提供天然“氧仓”，成为连接启动区、商务核心区生态走廊的重要组成部分梦泽湖公园，作为武汉市最大的开放式人工水体公园群，位于CBD南部，总面积约49.6公顷。其中湖水面约22公顷，形成具有生态效用的大型公共开敞水域空间。梦泽湖四周将建环湖景观带，由环湖而生的超五星级酒店、主题商业街、文化艺术馆、演艺中心、各类娱乐休闲景点组成，构筑一条活力四射、魅力超凡的商务休闲长廊,9,武汉CBD前无先例，后无来者，武汉CBD蕴藏巨大能量，蓄势待发项目未来价值平台将不断提升,10,价格预估对象,11,写字楼,城市广场一期：位于武汉CBD东北部，规划总建筑面积约30.1万，是武汉CBD首个集购物中心、酒店、写字楼等功能于一体的大型城市综合体项目；城广一期写字楼定位：为5A甲级办公，项目于2009年6月开工，写字楼于2012年7月封顶，2013年投入使用；,土地权属：用地性质为商业用地，土地使用年限到2047年9月。,研究对象概况城广一期写字楼,城市广场一期写字楼为5A甲级写字楼，土地收益年限到2047年9月,12,预测时点写字楼商务氛围并不成熟，配套设施无较大改善,一期写字楼及楼下购物中心,Soho城,研究对象概况城广一期写字楼,王家墩公园,住宅片区,13,城广三期商业为餐饮业态为主的商业街铺与独立功能式商业，土地收益年限到2047年9月,城广三期商业：总建面1.43万，由2层的临街商业和一栋4层独立酒楼组成。商业预计2012年9月达到预售条件.商业定位：餐饮业态为主，中高端定位土地收益年限：2047年9月,研究对象概况城广三期商业,14,销售时点商业氛围尚未成熟，居住氛围较弱，人流导入能力相对较弱,城广三期商业,Soho城,研究对象概况城广三期商业,王家墩公园,住宅片区,15,SOHO城裙楼商业：中高端定位，办公裙楼商业，预计2012年4月达到预售条件土地收益年限：2047年9月,SOHO城商业为办公裙楼商业，土地收益年限到2047年9月,研究对象概况Soho城商业,16,销售时点商业氛围尚未成熟，商业人流导入性弱，昭示性不强,Soho城,研究对象概况Soho城商业,王家墩公园,住宅片区,17,总结,随着项目开发的逐渐推进，区域逐步成熟，项目价值平台将不断攀升，竞争层面将会逐步扩大基于现实情况和项目的整体规划，住宅产品是可以卖预期价值的写字楼和商业产品的运作需要商务、商业氛围，从短期来看，项目自身商办物业市场氛围相对淡薄，对价格的支撑力度不够,18,2,影响价格因素,城市发展水平宏观政策写字楼市场竞争商业市场竞争,19,武汉城市地位、经济发展、强劲消费力，为商办物业市场发展提供了有利大环境,城市发展水平,2001-2011年武汉地区生产总值及增幅走势（单位：亿元，%）,数据来源：武汉市统计局,2007-2011年武汉社会消费品零售总额及增长率走势（单位：亿元，%）,近几年随着武汉城市圈的建立，武汉市经济得到了快速发展，2004-2008年武汉GDP增长速度一直保持在15%以上，高于全国GDP的增速。2011年GDP为6500亿元，全国排名第11。,2011年前11月，武汉社会消费品零售总额达到2614.22亿元，同比增长17.8%，相比2010年全年增长3.61%。2015年预计突破5000亿元,20,政府对住宅市场宏观调控，促使住宅市场投资资金转向，商办物业迎来了发展机遇,宏观政策,21,宏观政策,商业物业历年成交量（万）,商业物业历年成交均价（元）,2011年，全市商业成交面积96.27万，同比增加3.52%；占全市商品房成交量的7.39%。,2011年，全市商业成交均价15526元/，与2010年同期相比，涨幅达15%。从近几年商业成交均价走势看，一直保持明显的上涨趋势。,数据来源：武汉市统计局，世联地产监测平台,武汉正式执行限购令以来，商办物业量价呈整体上升趋势，发展机遇良好,22,从短期来看：政策的延续性为商办物业的发展带来了机会，商办物业集中上马现象凸显，竞争压力激增,总结,2010年各类物业新增供应情况,2011年各类商业物业新增供应情况,2011年新增商业供应量同比增加16%，且商铺增幅最大，达47%。2011年供求比总体呈递增趋势,2011年武汉销售型商业营业用房供求比走势,数据来源：武汉市统计局，世联地产监测平台,23,从长期来看：武汉商办物业在消化政策红利之后，品质走高的同时市场将逐渐趋于平稳,总结,西园商业街,武汉天地企业中心5号,万达中央文化商务区,商业地产发展机遇中亦蕴含风险，商业地产投资回报期长，对开发企业的专业能力要求高，挑战性较大开发企业转战商业市场，市场后续潜在供应可能过大，加大市场竞争及销售压力武汉商办物业未来将由高速发展期进入平稳发展期,24,小结,从武汉的城市地位、经济发展、居民消费力等角度来看，武汉商办物业具备市场发展机会从宏观政策来看，项目商办物业销售期内要充分考虑政策红利带来的竞争压力，从而调整价格策略,25,本项目入市时间2012-2013年左右，大约对应2007-2008年左右的深圳市场阶段，处于写字楼发展阶段,写字楼部分发展趋势,一、起步阶段阶段特点贩卖地段客户核心关注位置价格交通办公成本二、萌芽阶段阶段特点重视立面、大堂客户核心关注商务形象办公环境三、发展阶段阶段特点重视产品打造客户核心关注产品尺度细节四、成熟阶段阶段特点附加值打造，持有为主客户核心关注增值服务理念科技设计感,26,市场格局：从区域角度来看，武汉商办物业价值链由北向南呈三级递减梯队，本项目处于价格第一梯队的延伸区域,写字楼租户,建设大道及解放大道,中南中北,光谷,写字楼租金,典型项目,民生银行、建银大厦、新世界国贸大厦、瑞通广场,中商广场、世纪广场、中建工行广场,慧谷时空、光谷国际广场、国际企业中心,通用、诺基亚、微软、汇丰银行等国际知名企业,中建三局、中煤国际、爱普生等国内外知名企业,主要为高科技中小企业和创业型企业,60-120元/*月,45-60元/*月,25-55元/*月,商办物业的集聚效应导致成熟商务区写字楼物业租金抬升，并进一步导致商办物业的升级提档。,写字楼部分市场格局,27,销售价格：汉口成熟区域甲级写字楼售价约为1.8-1.9万/，非成熟区域写字楼约为1.3-1.5万/,写字楼部分销售价格,28,出租价格：核心商务区甲级写字楼租金多在60元/.月以上，商务外围区租金约为30-55元/.月,写字楼部分出租价格,29,出租率：成熟商务区写字楼出租率普遍超过95%，租赁市场非常繁荣,目前，写字楼一般为2-3年一个租赁期，租约稳定，空置率低；租金与使用年限关系:写字楼租金稳步上升，与使用年限呈正比关系；世联权威报告,写字楼部分出租率,30,供应量：项目销售期内武汉甲级写字楼供应量约为90万万，竞争压力偏大,写字楼部分供应量,项目预计2012至2013为销售期，统计时暂时未含2014-2015年及以后项目数据,31,供应量：项目销售期内武汉甲级写字楼供应量约为90万万，竞争压力偏大,写字楼部分供应量,项目预计2012至2013为销售期，统计时暂时未含2014-2015年及以后项目数据,32,需求面积：以300以下的中小户型为主（68），但仍有20的需求500以上的大客户；大客户特征：以内资企业为主，部分知名跨国企业武汉分公司、国企入驻；基本以从事实业、零售、金融为主，其中外资大客户从事实业的比重较大；国企主要是四大银行在武汉的分公司为主。,写字楼部分客户,客户需求以300以下为主，部分500以上；大客户多为内资企业,大客户比例占20%,33,写字楼部分客户,地段、商务氛围等为客户核心关注的外部因素，建筑本体及硬件配置为内部因素,地段、周边商务氛围及配套、景观资源是客户最为关注的外部因素；建筑本体（平面布局、外立面、大堂尺度、层高、公共空间装饰等）、硬件配置（电梯、空调、幕墙等）为客户对产品本体主要关注点；整售会返租客户尤为关注最低年收益率。,外部因素,内部因素,34,外部优势：公园景观资源；外部劣势：非核心商务区，商务氛围不浓厚；项目不在核心商务区范围，商务氛围不浓厚，仅有公园景观资源优势，项目竞争力相对较弱。,产品分析：从客户关注点出发，项目在地段、商务氛围方面竞争力较弱,写字楼部分产品分析,35,产品分析：从而客户关注点出发，项目硬件及相关配套不具备明显优势,写字楼部分产品分析,内部优势：车位配比高；项目特点：相对区域内优质写字楼项目不具备突出优势，项目硬件及配套部分不具备绝对竞争优势。,36,本项目区域：核心商务区外围，售价及租金均不处于领先地位非成熟商务区，写字楼售价：1.3-1.5万/核心商务区外围，写字楼租金：30-55元/月本项目竞争：基于项目高站位，本项目写字楼未来竞争压力较大，价格提升需谨慎本项目质素：从客户敏感点出发，本项目内外部质素并不具备绝对领先的地位，价格提升有一定难度,小结,37,销售模式：目前主要为散售模式，随着供应增加，未来整售、定制式模式会逐渐增加,写字楼部分销售模式,38,整售案例1：武汉天地企业中心5号-整售给平安保险，目前平安保险自持一部分用于办公，另一部分用以出租,写字楼部分整售案例,开发及运营管理方：武汉瑞安房地产开发公司物业管理方：瑞安全资子公司-上海丰诚物业管理有限公司）所有权方：中国平安保险整售条件：保证平安最低年收益率,39,整售案例2：万达时代中心-散售与定制型销售共同组合，目前已有1栋为整售，2栋在谈；整层及半层销售则以98折优惠，大客户93折优惠,写字楼部分整售案例,万达时代中心销售情况：销售状况良好，以大客户定制为主,写字楼部分整售案例,K3-1栋情况：10楼以上租赁给政府，10楼以下对外报价起价为14000元/平米，销售员口头折扣便达95折。3月中旬推出K3-1六层（2、3、6、7、8、9）特惠房源，价格低至12000元/平米，消化了3层。K3-2栋情况：2011年11月19日开盘，对外报价1800019000千元，从其办理银行贷款的财务了解到年前销售实收价格为13000-15000元/平米；经市调销售员算价的22层和26层价格约为18000元/平米，销售员口头折扣95折，额外折扣可以详谈。K3-3栋情况：2011年8月27日开盘，开盘当天去化90%，对外报价1700018000元/平米，从其办理贷款银行得知实收均价约为13000元/平米，折扣力度较大；K1-4：湖北银行整栋购买；K3-4，K1-3：整栋意向客户洽谈中。,1、折扣力度大：万达时代中心对外报价在1700019000元/平米，但是折扣力度大，销售员折扣权限达到95折，大客户更能享受额外优惠，折扣体系非常灵活，因此，万达时代中心部分楼层成交价格相对较低。从前期科创大厦项目流失客户得知，甚至有客户以9000元/平米的价格成交。2、销售策略得当：万达时代中心从2011年底至今，一直对外推出其特价房（以低区单位为主），价格低至12000元/平米。同时上周推出2.5成首付购买万达写字楼物业的政策，对投资客户有较大的吸引力。,万达时代中心价格策略：高开低走,写字楼部分整售案例,42,整售案例3：广泽中心两栋写字楼分别整售给对外进出口银行与兴业银行，自持底商裙楼物业,开发及运营管理方：盛泽集团（全子链公司：武汉江绅物业服务有限公司）；所有权方：商业裙楼盛泽集团，写字楼分属对外进出口银行与兴业银行；出售价格：以维护客户关系为目的；（盛泽集团之前做汽车行业，因购置进口汽车及国产车与两家银行建立资金链关系，而此次广泽中心之前是用来做4S店，后期因市内不可做转做商办物业，为维护与银行关系而整售。）,写字楼部分整售案例,43,写字楼部分销售模式,整售模式：市场较为少见，多为金融、保险类机构自用、资产投资为主,44,武汉商业发展早在“十一五”规划中就提出：2010年,使武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到1-1.1；培养建成30个市级商业副中心(市级商业副中心指在居民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业服务中心)：徐东路、解放路、水果湖、鲁巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新、沌口、吴家山、前川、邾城、纸坊、蔡甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙承担此功能。,商业部分市场格局,从武汉整体商业发展格局来看，武汉将形成市级商业中心为主导，市级商业副中心为辅，社区商业遍布全城的商业主干网,45,历年的发展，武汉市经济依附的传统商圈具有较高的成熟度,随着城市扩张、城市格局演变，商业形态逐渐丰富，商业由集聚走向扩散阶段，散点化发展态势趋显，武汉多商圈时代来临,1,2,3,4,5,6,7,新商圈,老商圈,商业部分发展趋势,趋势一：新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域星状分布,46,从不同区域居民消费首选目的地可见，商业基础越薄弱的区域，对核心商圈依赖性越高，随着未来区域型、社区型商业的发展，中心商业区对非中心版块辐射力将下降。,商业部分发展趋势,趋势二：社区商业、区域型商业的蓬勃发展，不断削弱中心商业区对汉口非中心版块消费者的捕获力,47,销售价格：区域在售成熟商业项目整体均价在3-4万元/,商业部分销售价格,48,出租价格：项目周边中高端成熟商业项目平均租金约200元/，非成熟商业租金均在100元/以内,商业部分出租价格,49,出租率：项目周边商铺出租率普遍在95%以上，中小面积商铺租金每年6%-10%递增，大面积5%以下,一般从第2-3年开始涨租，中小面积商铺每年递增6%-10%，面积超过600，递增会低于5%21世纪不动产王经理,青年路沿线商铺出租率约98%,汉西路沿线商铺出租率95%,发展大道沿线商铺出租率约98%,商业部分出租率,50,供应量：项目销售期内区域商业项目均处于销售的中后期，市场竞争压力不大,商业部分供应量,51,商业销售模式：以街铺全散售，集中商业部分自持+部分散售为主，整售形式并不多见,商业部分销售模式,52,整售案例：原武汉赛博数码广场6.3万裙楼，5亿挂牌转让,商业部分整售案例,项目挂牌时间：2010.11.02-2011.12.30项目挂牌价格：单价为7937元/同期武汉商业市场均价：2010年全市商业成交均价13529元/，2011年，全市商业成交均价15526元/，涨幅15%。项目周边在售项目：大智嘉园商铺2-4.7万/，E品搜秀城3.25万/。无论是周边在售项目还是全市商业成交均价，均高出项目挂牌价格很多。,根据世联操作楼盘经验，整售商业价格多为散售价格的0.8倍。,53,随着武汉城市的发展，区域商业及社区商业具备发展机会本项目区域：非成熟商业中心，商业氛围较为淡薄，租售价格水平不具备市场领先性售价：区域成熟商业整体成交价格约为3-4万/租金：区域成熟商业租金约200元/，非成熟商业均在100元/以内涨幅：2-3年涨租，中小商铺年租金涨幅在6%-10%，大面积商铺5%以内竞争状况：项目销售期内区域商业供应量不大，市场较为乐观3.整散售比价关系为：0.8-0.9,小结,54,3,价格预估方法,市场比较法收益还原法成本法剩余法,55,价格测算方法介绍,56,测算对象选取,57,测算假设前提,收益测算年限：分别测算了20年和40年，本案中短期销售物业价格取值为20年，40年测算值供参考写字楼部分散售与整售比价关系：武汉市场写字楼整售和散售系数区间为0.64-0.93，结合世联操作市场案例显示通常在0.8-0.9，本项目中取均值0.85年租金涨幅：40年考虑年限长租金涨幅取均值3%，20年多为销售物业参考收益年限，短期内参考国内CBD涨幅（见附件P94-96），取相对保守值10%折现率：估计中通常按6%-8%，本项目取均值7%测算市场比较法与收益还原法权重设置为：市场比较法占比为40%，收益还原法占比为60%商业部分散售与整售比价关系：世联操作市场案例显示通常在0.8-0.9，本项目中取均值0.85年租金涨幅：40年考虑年限长租金涨幅取均值5%，20年多为销售物业参考收益年限，短期内参考国内CBD涨幅（见附件P94-96），取相对保守值12%折现率：估计中通常按6%-8%，本项目取均值7%测算市场比较法与收益还原法权重设置为：市场比较法占比为40%，收益还原法占比为60%,58,市场比较法测算：泛海城市广场一期写字楼2013年7月租金测算约为86元/,经过打分测算：项目当前租金可达78元/20年内租金涨幅率参考10%，则2013年租金约为86元/,备注：商务氛围、交通对写字楼的影响较大，在期转现的过程中，交房时间长短对销售价格均有较大影响，因此权重设置较大。,59,泛海城市广场一期写字楼租售价格测算-综合测算方法泛海城市广场一期写字楼2012年7月份整售价格建议为14617元/,备注：商务氛围、交通对写字楼的影响较大，在期转现的过程中，交房时间长短对销售价格均有较大影响，因此权重设置较大。,单位：（元/）,60,城市广场商业测算-综合测算方法城市广场三期商业街，2012年9月份散售价格建议为31112元/独立酒楼，2012年9月整售价格建议为28199元/,城市广场商业街部分分层售价建议：一层均价建议：5万/二层均价为一层的0.5-0.6倍：约2.75万/,备注：商业氛围、交通对商业的影响较大，在期转现的过程中，交房时间长短对销售价格均有较大影响，因此权重设置较大。,61,泛海SOHO城写字楼商业测算-综合测算方法2012年7月份散售价格建议为28334元/,12月份为28954元/2012年7月份整售价格建议为24084元/，12月份为24611元/,分层售价建议：一层均价建议：5万/二层均价为一层的0.5-0.6倍：约0.25万/三层为一层的0.3，四层为一层的0.25-0.3，三四层建议持有,备注：商业氛围、交通对商业的影响较大，在期转现的过程中，交房时间长短对销售价格均有较大影响，因此权重设置较大。,62,4,附件,商业问卷分析写字楼客户分析武汉宏观环境扫描国内CBD商办物业租售价格发展趋势,63,商业问卷分析,64,商业消费者认为需要引进综合超市、特色餐饮、电影院、品牌专卖店,商业问卷分析,65,商业消费者对项目地块现状印象一般；对项目地块发展前景看好，随着地铁2号线2012年通车，项目地块边的范湖站及王家墩东站将对项目地块产生的利好将逐步体现出来；消费者对本地块做大型商业认同度不高，只有部分人会经常光顾，66%问卷调查者偶尔光顾；,消费者对本地块现状印象一般，对未来看好，对做集中商业认同度不高,商业问卷分析,66,消费者大多去武广、江汉路商圈购物，以服装、日用品、食品化妆品为主，公交车是主要出行工具,商业问卷分析,67,消费者去超市的频率较高；63%的消费者每周最少去一次；消费者去超市消费金额多在200元之内；消费者去超市购买物品以生活用品、蔬菜肉类、副食饮料、烟酒为主，属于生活型购物,消费者去超市频率较高，消费能力一般，主要购买生活必需品,商业问卷分析,68,消费者去逛商场的频率多为一周一次和一月一次；消费者消费能力一般，多为500元以下；去商场购买物品主要为服装、美容护肤品、鞋类、金银首饰,消费者去商场频率一般，消费能力一般，主要购买服装、美容护肤品、鞋类、金银首饰,商业问卷分析,69,消费者大部分认同外出购物时就餐，39%被访者会经常就餐，51%被访者偶尔就餐；,不在外就餐的被访者觉得在外就餐味道不好、没时间、价格太贵,消费者购物偶尔就餐的占一半比例，不就餐的理由主要是味道不好，没有时间及价格太贵,商业问卷分析,70,消费者外出购物选择中式快餐盒西式快餐较多，20%选择大型餐饮店；消费者在大型餐饮店就餐消费金额多为50100元，35%被访者消费能力较高在100300元之间；消费者在快餐店就餐，41%被访者消费在2050元之间，30%被访者消费在5080元之间；,消费者外出购物就餐以快餐为主，消费额多在80元以内，去大型餐饮就餐人群消费额多在300元以内,商业问卷分析,71,被访者去娱乐场所的频率较高，38%被访者一周去一次，38%被访者一月去一次；被访者去的娱乐场所以KTV、电影院、网吧、电玩游乐设施；被访者消费能力较强，40%消费在50100元之间，38%消费在100300元之间,消费者去娱乐场所频率较高，消费能力较强,商业问卷分析,72,被访者以女性居多，多为2030岁年轻人、学历较高、月收入多为20003000,商业问卷分析,73,商业问卷分析,需求商业业态：主要需求体现在对综超、餐饮、休闲娱乐方面的需求,结合消费者需求：项目商业尚需时间培育，业态方面可考虑设置综超、餐饮、休闲娱乐等,74,商业补充,项目周边重点商业项目停车位及档次定位：,75,写字楼客户分析,76,新世界中心,世贸大厦,新世界国贸,汉口写字楼客户中实业占最大比重，如东芝、佳能、西门子等国际集团在武汉分公司，比重约23%；汉口作为金融贸易区，金融、贸易、零售企业比例较大，如汇丰、中行、汉口银行等国内外金融机构，约占34%左右；此外以用友、金蝶软件为代表的IT、咨询等第三产业也占较大比重；,实业,零售,金融,汉口写字楼客户从事行业以实业、金融、零售、IT、贸易为主,写字楼客户分析,77,汉口写字楼入驻的企业以内资为主，约为80%，外资企业比例约为18%；在外资企业中，以日本、美国、香港籍企业为主；,汉口客户以内资私营企业为主体；外资企业约占1/5的比例，以日本、美国、香港籍为主,写字楼客户分析,78,内资所从事行业分布图,外企所从事行业分布图,实业,零售,实业,贸易,金融,金融,汉口写字楼入驻的内资企业主要从事实业、金融、零售行业，行业相对分散，企业有上海震旦办公自动化、安讯金融设备系统等；,汉口写字楼入驻的外资企业主要从事实业、金融、贸易，其中实业所占比重较大（38%），如东芝、西门子等知名企业；,汉口内、外资企业均以从事实业、金融、零售、贸易为主，其中外资企业以从事实业为主,写字楼客户分析,79,汉口写字楼企业主要需求面积为150以下的中小面积办公单位，占总比例的36%；300以下单位面积占总比例的68%；中小企业为汉口写字楼客户的主流；需求500以上的中、大客户也占20%比例。,大客户比例占20%,汉口客户主要需求为300以下单位，占总比例的68%，为市场主流,写字楼客户分析,80,汉口租赁500以上写字楼的中、大客户以内资企业为主，约占80%比例；大客户以从事金融、实业、零售等行业为主，如中国银行、蒂森克虏伯电梯、欧莱雅、博士伦、周大福等；外资企业大客户中，以美、德、法、香港企业为主。,金融,实业,零售,大客户所从事行业分布图,大客户来源地,大客户以内资企业为主，占80%；以从事金融、实业、零售为主；美、德、法、香港籍企业为主,写字楼客户分析,81,汉口写字楼大客户中，内资、客户均以从事实业、零售为主，两个行业占到总比例约60%；外资企业以实业为主，占45%；国企中，以工商银行、建设银行等金融企业为主，占总比例的72%；,外资大客户所从事行业分布图,内资大客户所从事行业分布图,国企大客户所从事行业分布图,实业,金融,零售,实业,金融,内资大客户主要从事实业、零售业；外资大客户主要从事实业，且比重较大,写字楼客户分析,82,、从事行业：实业、金融、零售、IT、贸易为主；、资金性质：内资私营企业、国企为主体；、需求面积：以300以下的中小户型为主（），但仍有的需求500以上的大客户；、大客户特征：以内资企业为主，部分知名跨国企业武汉分公司、国企入驻；基本以从事实业、零售、金融为主，其中外资大客户从事实业的比重较大；国企主要是四大银行在武汉的分公司为主；,汉口客户特点总结,写字楼客户分析,83,77%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,地段,客户对于办公物业的外围关注点主要集中在区位形象、办公便捷性及景观资源等方面,地段、周边商务氛围及配套、景观资源是客户最为关注的外部因素,写字楼客户分析,84,客户购买或租赁专业写字楼目的在于借助高档物业提升企业自身形象，因此对于产品本体的关注点集中体现在表征“面子感”的地方，产品设计需在这些方面做足功课，赢取客户认同。,建筑本体（平面布局、外立面、大堂尺度、层高、公共空间装饰等）、硬件配置（电梯、空调、幕墙等）是客户对产品本体的主要关注点,写字楼客户分析,85,A、地段、周边商务氛围及配套、景观资源是客户最为关注的外部因素，但面对周边竞争项目，外部资源的类同将促使项目从产品内部进行竞争；、建筑本体（平面布局、外立面、大堂尺度、层高、公共空间装饰等）、硬件配置（电梯、空调、幕墙等）为客户对产品本体主要关注点。,启示：平面布置+立面+大堂+电梯，是目前客户最在意的四个点,客户需求敏感点总结,写字楼客户分析,86,武汉宏观环境扫描,87,城镇居民收支状况：2011年相对2010年收入及支出均呈增长趋势，消费能力增强,武汉宏观环境,备注：数据来源湖北省统计局核定；2010年武汉市城镇在岗职工年平均工资39303元。,88,产业结构及发展趋势：第三产业比重逐年增加，服务业的发展未来将形成更多的商圈,武汉宏观环境,2001年以来武汉市产业结构不断优化，第三产业占国民生产总值的比重不断增加。2011年1-3季度，武汉GDP总量为4925.22亿元，同比增长12.1%。第一产业实现增加值114.74亿元，增长3.9%；第二产业实现增加值2352.68亿元，增长15.2%；第三产业实现增加值2457.8亿元，增长9.7%。一、二、三产业比重为2.3：47.8：49.9。2011年武汉政府工作报告中提及“加快发展服务经济，建成全国重要的现代服务业中心”。大力发展生产性服务业，基本建成全国重要的物流中心、区域金融中心、会展中心和工程设计中心。2015年，服务业增加值力争达到5200亿元以上。随着武汉服务业整体水平提升，将会产生更多的商务商贸合作机会，吸引更多外来投资目光，也有利于促进形成更多的商圈在武汉遍地开花。,89,中国中部中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽；市域面积2010年为主城区建设用地402平方公里以内，规划2020年450平方公里以内；人口构成据第六次人口普查常驻人口9785392，年增长率1.97%；15-64岁人占比81.89%；武昌、洪山区占比人数最大，其次为江岸区；,武汉宏观环境,备注：数据来源湖北省统计局,城市概况：市域面积及人口增长呈增