2015年扬州市场半年报

2015年扬州年中市场报告,市场部2015-07,2015TJBR078-YZ,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归天际本日置业顾问有限公司所有，未经天际本日置业顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,伍、楼市预判篇,肆、楼市营销篇,叁、房产市场篇,贰、土地市场篇,壹、经济政策篇,报告架构,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,1月，“国十一条”4月，“国十条”9月，“9.29新政”,1月“新国八条”,四大行首套房贷利率降到基准线,3月“国五条”,8月，“松购潮”9.30，“房贷新政”10月，“放宽公积金”,“调控启动”,“全面打压”,“喊话调控”,“履新调控”,“政策扶持”,2015年上半年,“330”房贷新政三次降息和三次降准公积金政策,政策回顾：市场决定政策走向,新政扶持不断。,宏观政策,2014年年初，房地产信贷全面紧缩，房地产市场逐步下降，成交量大幅缩水，年中央行发文力挺首套房贷，但未落实。11月22日，央行降息新政出台，是房贷政策转向。2015年上半年经济下行压力凸显，央行3次降息、3次降准，货币宽松政策密集出台，旨在稳定经济增长，增强购房房者和房企的入市积极性，加快楼市复苏节奏。,2014年,2015年,2014年-2015年中国房地产相关货币政策演变进程。,宏观政策,宏观政策,主基调：今年“两会”上，李克强总理提出了“因地制宜，分城施策，鼓励居民自主性住房和改善型住房的需求，保持房地产长期平稳健康发展”的大方向。,330新政,营业税免征期“5改2”,三次降息和三次降准,公积金政策,其他措施,不动产登记暂行条例正式落地实施,商业贷款：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买2套房，最低首付款比例不低于40%。公积金贷款：购买首套普通自住房首付最低20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款再次公积金贷款的，最低首付款比例为30%。,个人住房转让营业税免征期由5年改为2年。,三次降息效果累计来看，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了5.4%，三次降息的调整幅度达0.75个百分点。,多地放宽了公积金使用限制，提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等。,多个城市还出台了财政补贴，契税减免和奖励购房等多重措施。,2015年上半年全国出台的政策,【首套房】：9.5折是主流，个别低至9折【二套房】：二套房房贷政策没有放松，目前对于二套房执行首付最低4成，利率不低于1.1倍的政策【分析】：有降息预期，近期或仍维持9.5折,政策调控下的扬州楼市,全国房价,总体来看，全国房价涨了，但城市分化却很严重。,一线城市上涨5.17%，二线城市下跌0.75%，三线城市下跌1.25%,行业动态,房子卖得怎么样？各城市上半年月均成交量（单位：万),同比增长37.0%,三线城市,二线城市,同比增长18.5%,一线城市,同比增幅超过45%,再等等？,房价要涨还是跌？,买还是不买？,赶紧出手？,房企如何应对？,行业动态,小结,全国：2015年上半年多部门推楼市新政,货币宽松政策密集出台，楼市逐步回暖；购房门槛降低，利好自住型和改善型住房需求；一线城市量价齐升；二、三线城市以价换量，城市高库存将有所缓解；总体来看，全国房价涨了，但城市分化却很严重，各房企出招积极应对。扬州：政策放松，对于扬州大市趋于利好；但扬州作为三四线城市，市场需求依然是以刚需产品为主，并仍以去库存为主基调，短期内难以见成效；后期改善型需求有一定上升空间，长期市场比较看好。有降息预期，近期或仍维持9.5折。,伍、楼市预判篇,肆、楼市营销篇,叁、房产市场篇,贰、土地市场篇,壹、经济政策篇,报告架构,土地市场概述,上半年扬州土地市场遇冷，供求同比大幅下降。,3月27日，住建部国土部曾联合发文要求在建住宅用地规模过大的市、县减少住宅用地供应量甚至暂停供应计划，这或许对扬州的供地计划有所影响，而且出于减少开发商负担，减轻库存的考虑，政府或许也会减少供地量。,土地市场概述,3月5日首推3宗地扬州国土局发布【2015】1号土地出让公告，推出三宗地，一宗住宅，另两宗是商业地块,3月23日2号土地推让扬州国土局发布【2015】2号土地出让公告。扬州市国土资源局决定以挂牌方式出让1（幅）地块的国有建设用地使用权。,6月5日新推6宗地，5宗商业5日，扬州市本级新推6宗地块，共计10万。这6宗地块仅901地块是商住，其余5宗皆为商业地块。分区域来看，东区4宗，西区2宗,6月8日再推3宗地为一拆三块地继5日推地后，8日，市区再发布今年第四号推地公告，推出扬子江路与扬溧路交汇处一宗商业用地，该地块分成三个地块出让。,下半年,推地,4次推地13地块,01,02,03,04,05,研究数据表明，上半年挂牌了13块地，11块地为商业性质。住宅占据很少一部分，从上半年推地上看，下半年楼市主力还是以去库存为主；,2015年上半年土地供应13宗、33.0万，同比宗数下降48.0%，同比面积下降68.1%；其中3月份、6月份集中推量。,土地出让市场,供应量：上半年土地市场供应量同比大幅下降。,3月底一直都未推新地块，给开发商为去库存准备了一个缓冲时期,土地出让市场,供应区域：东区建设加快，土地供应量最多，北区发展雄起，推出四宗地块再助力。,2015上半年扬州土地出让主要集中在东区，东区为现届政府导向板块，西区为扬州传统的房地产热点区域，也是政府规划的主导发展区域，目前区域开发已进入中后期；北区发展逐渐雄起，今年新推4宗地块再助力！,2015年上半年在扬州土地挂牌出让的13宗地块中有10宗是商业用地，1宗是商住用地，1宗其它性质的用地，而纯住宅用也仅为1宗，开发商对于商业用地比较热衷。,土地出让市场,供应土地性质：政府推出的土地性质以商业用地为主。,2015年上半年土地成交2宗、3.5万，同比宗数下降91.7%，同比面积下降96.7%。仅3月份有成交。,土地成交市场,成交量：上半年土地市场成交量同比大幅下降，月度市场仅3月份有成交。,土地成交市场,成交区域：上半年南区及西区各交易一宗地块。,土地成交市场,成交土地性质：上半年仅交易两宗商业用地,2015年上半年扬州市成交土地平均溢价率为0%，相比2014年下降了3.6%，创下近年来新低；,土地成交市场,溢价率：上半年土地均以底价成交。,综述：2015年上半年受土地供应政策及出于减少开发商负担，减轻库存的考虑，扬州政府减少了供地量，整体土地市场比较冷清；上半年仅成交2宗地块，均以底价成交，作为楼市“风向标”，土地市场的动向牵动着楼市未来发展的每一根神经。2015年上半年土地市场表现：1、土地出让：供应总量：供应33.0万，同比下降68.1%；供应区域：受区域建设发展影响，东区、北区地块受追捧；土地性质：政府推出的以商业用地为主；2、土地成交成交总量：成交3.5万，同比下降96.7%；成交区域：南区及西区各交易一宗土地；土地性质：交易的均为商业用地；土地溢价率：均以底价成交，平均溢价率为0%，较往年相比创下新低。,土地市场总结,上半年土地市场遇冷，供求同比大幅下降，挂牌地块均底价成交。,伍、楼市预判篇,肆、楼市营销篇,叁、房产市场篇,贰、土地市场篇,壹、经济政策篇,报告架构,2015年上半年商品住宅（不含江都区）整体供应量成交量；2015年上半年商品住宅累计供应66.8万，成交98.3万，供应量缺口31.5万，供求比为1:1.47。,商品住宅市场,供求比：上半年商品住宅整体呈现供小于求的趋势。,（供求比=1：成交量/供应量）,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,2015年上半年供应量5829套、66.8万，套数同比下降24.5%，面积同比下降25.0%；2015年上半年月度市场：月均供应971套，11.1万；,商品住宅市场,供应量：上半年商品住宅市场供应量同比下降1/4。楼市以去库存为主。,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,商品住宅市场,成交量：上半年商品住宅市场成交量同比上升五成；年后多重政策因素利好，楼市月度成交逐月递增。,2015年上半年成交量为8285套，98.9万，套数同比上涨49.7%，面积同比上涨52%；2015年上半年月度市场：月均成交1380套，16.5万；二月整体表现平稳，三月政策接踵而至楼市回暖，四月央行发力给“银四”带来后劲。五月楼市成交依托着扬州楼市政策的变化，公积金贷款的利率的降低，“红五”赶超“金三银四”；六月节点较多，开发商宣传也较为频繁，成交大冲刺，成交创上半年度高峰。,政策接踵而至，楼市回暖,楼市年中大冲刺，6月节点多，开发商宣传频繁，楼盘大促,公积金贷款的利率降低,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,2015年上半年，西区市场，累计共成交45.7万，面积同比47.2%，结构占比46.2%；东区，成交26.3万，面积同比76.7%，成交结构占比26.6%；北区，成交24.5万，面积同比36.9%，成交结构占比24.7%；南区，成交2.0万，面积同比37.4%，成交结构占比2.0；老城区，成交0.5万，占比0.5%。,商品住宅市场,成交区域：西区成交主导大市，东区北区紧随其后。,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,商品住宅市场,成交产品结构：上半年刚需、改善需求两旺，改善型产品同比有上升趋势。,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,商品住宅市场,存量：截止至上半年底，扬州商品住宅存量208万，理论去化周期2.1年。,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,商品住宅市场,成交价格：上半年扬州房价整体略跌，但八成楼盘保持了价格稳定不变态势，楼市房价整体呈现良性稳定。,2015年上半年房价稳中有跌；由于扬州住宅存量大，购房者心态逐渐趋于理性，很多开发商为扭转颓势用降价、折扣、赠送等手段吸引更多购房者。从涨跌的楼盘看，有的楼盘价格是因推出产品本身的变化，但更多楼盘是因受上半年各种政策出台刺激市场，开发商顺应市场处理存货而做出的价格调整。其中八成楼盘保持了价格稳定不变态势，楼市房价整体呈现良性稳定。,注：取样调查的185个楼盘中共有27个楼盘发生了变化（包括产品变化以及纯市场变化）,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,商品住宅市场,扬州市2015年上半年商品住宅成交排行榜,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,商品住宅市场,扬州上半年商品住宅去化率排行榜,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,2015年扬州上半年办公用房供跌求涨，其中供应端成交端，研究数据表明办公用房1-6月份累计供应0万，成交7.4万，供求比为0。扬州办公产品的成交量仅占到住宅成交量的7-10%，市场需求较弱，主要为产品同质性较大（SOHO公寓泛滥市场），高档办公前期供应较少，市场未被广泛开挖；,办公市场,供求比：扬州上半年办公零供应，成交不足十万方，办公市场份额小，争夺有空间，但需培育和酝酿期。,（供求比=1：成交量/供应量）,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,办公市场,供应量：2015年上半年扬州办公市场零供应。,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,2015年上半年办公用房成交668套，7.4万，套数同比上涨16.6%面积同比上涨8.8%；主要支撑项目为东区的“扬州中港金属“、“环球金融城”、北区的”东方国际食品城“及西区的”扬州三盛国际广场项目。,办公市场,成交量：上半年扬州办公市场成交量同比略涨。,环球金融城、三盛广场、力宝广场集中备案,五亭龙商务国际、环球金融城、扬州中港金属交易城集中备案,环球金融城、东方国际食品城集中备案,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,办公市场,上半年扬州办公用房成交排行榜,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,2015年扬州上半年商业用房供跌求涨，其中供应端成交端，研究数据表明商业用房1-6月份累计供应5.5万，成交10.1万，供求比为1:1.84。,商业市场,供求比：上半年商业用房供跌求涨，整体呈现供小于求的趋势。,（供求比=1：成交量/供应量）,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,2015年上半年供应量为561套，5.5万，套数同比下降8.8%、面积同比下降44.4%；供应项目主要为“万科城”、“宝龙城市广场”、“四季金辉”、“联发君悦华府”等十一个项目。,商业市场,供应量：上半年扬州商业市场，供应量同比小幅下跌,万科城,万科城、联发君悦华府、四季金辉集中推量,扬州宝龙城市广场集中推量,万科城集中推量,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,2015年上半年扬州商业用房成交629套,10.1万，套数同比持平，面积同比上涨23.2%；主要得力于为西区的“星河汇水街“、东区的“扬州中港金属交易城”、北区的”万科花园“及南区的”古渡生活广场等项目的热销。,商业市场,成交量：上半年扬州商业市场，成交量稳中有涨；,扬州中港金属交易城集中备案0.97万,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,商业市场,成交排行：上半年扬州商业用房成交排行榜,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,2015年扬州上半年别墅供跌求涨，其中供应端成交端，研究数据表明别墅1-6月份累计供应3.8万，成交6.8万，供求比为1：1.79。,别墅市场,供求比：上半年扬州别墅同比供跌求涨，整体呈现供小于求的趋势。,（供求比=1：成交量/供应量）,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,2015年上半年别墅供应166套、3.8万，套数同比下降47.5%，面积同比下降42.4%；供应项目主要为“华利珑庭”、“华信沁园”、“中海运河丹堤”、“香缇花园“等项目。,别墅市场,供应量：上半年扬州别墅市场供应量同比下跌；,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,2015年上半年扬州别墅成交302套，6.8万，套数同比上涨16.6%,面积同比上涨23.6%；主要靠”华信沁园”、“和昌森林湖”、“香缇花园“、水韵福邸”、“伴岛”、“美锦云天“、等热销项目支撑。,别墅市场,成交量：上半年别墅市场，成交量同比上涨。,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,别墅市场,上半年扬州别墅成交排行榜,商品住宅市场办公市场商业市场别墅市场,综述：2015年上半年，楼市已由低潮期走向回暖。特别是二季度以来成交增长显著。在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。自去年下半年以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，楼市升温明显。2015年上半年楼市表现：1、住宅市场：量价表现：上半年商品住宅整体”供跌、求涨、价跌“，主要以存量去化为主；区域表现：西区成交引领全市，东、北两区平分秋色；产品结构：刚需及改善产品需求两旺，尤其是改善产品同比有大幅度上升趋势；存量去化周期：扬州商品住宅存量高达两百万方，理论去化周期约2.1年。2、办公市场上半年办公用房零供应，成交同比上涨，但成交量仅占到住宅成交量的7-10%，市场需求较弱，主要为产品同质性较大；3、商业市场上半年扬州商业同比供跌求涨，整体呈现供小于求的趋势。4、别墅市场上半年扬州别墅用房同比供跌求涨，整体供小于求，热销三甲楼盘半年去化不足一万方。,上半年多重利好政策刺激楼市回暖，以存量去化为主，以价换量为当前主要手段。,房产市场总结,伍、楼市预判篇,肆、楼市营销篇,叁、房产市场篇,贰、土地市场篇,壹、经济政策篇,报告架构,从2015年上半年开盘量来看，扬州楼市实际开盘的达57次，包括纯新盘入市和老盘推新，其中共有11个纯新盘问世，老盘加推项目次数46次。2月初下调存款准备金率、2月底及3月底的降息对楼市开盘量没有多大的影响，年初开发商们为了助力回家置业推出新房源，随后3个月以去库存为主要基调，5月和6月开盘量攀升，达到一个小高峰。,楼市开盘跟踪,上半年扬州楼市共开盘57次、11个纯新盘问世。金三银四在开盘上无明显的表现，5月、6月开盘量攀升。,楼市开盘预测,下半年扬州楼市预计67盘入市,研究数据表明：截止2015年6月30日，扬州楼市商品房2015下半年预计67家楼盘入市，包括15家纯新盘、44家老盘加推，分别占比31%、66%。其中西区开盘数最高，达到28家，东区22家，北区、南区紧随其后，分别为14家、2家，北区仅为1家。这67家将要入市的楼盘，物业类型多种多样，包括普通住宅、别墅、商铺及写字楼。,少儿书法大赛,露天电影,软陶diy,“速饮王”争夺赛,五一节活动,钓鱼活动,恒大帝景：上半年多次加推，暖场活动频繁，上半年住宅成交排行TOP3,楼市营销活动,关键词：多次开盘+系列暖场活动考量楼盘是否活跃，还是看楼盘的推盘次数及系列暖场活动,万科金色梦想：6月7日万科金色