2011年房地产新政解析及市场走势研讨

中国指数研究院2011年2月,2011年房地产新政解析及市场走势研讨,一、回顾：1998-2010年市场走势分析二、模型：房地产中长期发展动态模型三、研判：2011年新政解读及中国房地产市场预测四、建议策略,1998-2010年商品房销售指标增长率,1998年-2010年，全国商品房销售额从2513亿元扩大至5.2万亿元，累计增长近20倍（复合增长率28.8%）；销售面积从1.2亿平方米增长至10.4亿平米，累计增长7.6倍（复合增长率19.6%）；销售均价从2063元/平米上涨至5029元/平米，累计上涨1.4倍（复合增长率7.7%）。以2004年为界，两个时期（1998-2004和2005-2010）的销售额增速基本不变（25%左右），但价格复合增长率从2004年前的5.1%扩大到9.7%，而销售面积涨幅从21.0%缩小到13.5%。,需求：1998年至今，商品房销售额大幅增长，前期是由于销售面积的拉动，2004年后，价格涨幅明显放大,1998-2010年商品房销售指标复合增长率,1998-2010年商品房销售指标累计上涨倍数,注：2005年起销售统计口径有变化,数据来源：CREIS中指数据、,2005-2010年全国及不同城市商品房销售指标复合增长率,2005年来一线城市价格涨幅最高，但二三线和其他城市销售面积增长更为显著,2005和2010年不同城市商品房销售指标占比,数据来源：CREIS中指数据、,注：一线城市指北上广深，二三线城市指其他直辖市、省会和计划单列市（不包括拉萨，共31个），一二三线城市统称为35个大中城市，下同。,2005-2010年，一线城市销售面积复合增长率为负，占全国的比重从15.6%下降至5.3%，而销售均价复合增长率为17.7%，在各类城市中最高；销售额占比从33.1%下降至16.1%，缩小约一半；二三线和其他城市的销售面积复合增长率分别为11.2%和18.9%，高于全国和一线城市水平，但销售价格增长率为13.2%和12.8%，低于一线城市。从占比来看，二三线城市销售额占比略有上升，而其他城市销售面积和销售额占比提高显著。,1998年-2010年，全国商品房投资总额从3614亿元增加到4.8万亿元，累计增长12.4倍（复合增长率24.1%，各年增速基本在20%以上）；新开工面积从2亿平方米扩大至16.4亿平米，累计增长7倍（复合增长率19%）。从具体年份来看，房地产开发投资在2009年仅为16.1%，2010年扩大到33.2%，是近十年的最高水平；2008-2009年的新开工面积增速分别为7.5%和13.5%，增速显著低于历史平均水平，而2010年扩大到40.7%，是1999年来的最高水平。,投资&开工：总体平稳，但近三年波动幅度扩大,数据来源：CREIS中指数据、,1998-2010年房地产开发投资和新开工面积增长率,1998-2010年房地产开发投资和新开工面积复合增长率,1998-2010年商品房投资指标累计上涨倍数,2005-2010年全国及不同城市商品房投资指标复合增长率,2005年以来一线城市商品房投资规模增速减小，但二三线和其他城市正加速扩大规模,2005和2010年不同城市商品房投资指标占比,数据来源：CREIS中指数据、,2005-2010年，一线城市商品房投资额复合增长率为11.3%，占全国的比重从23.3%下降至13.1%，而新开工面积复合增长率为0.7%，在各类城市中最抵，占全国的比重从12%下降至5.1%。二三线的投资额和新开工面积复合增长率分别为25.5%和17.9%，与全国水平基本持平，其他城市的投资额和新开工面积复合增长率分别为30.2%和22.7%，略高于全国水平。从占比来看，二三线线城市的投资额和新开工面积占比基本稳定，而其他城市的占比提高显著。,1998年-2010年，开发企业的土地购置费从375亿元增加至9992亿元，累计上涨25.6倍（复合增长率31.5%）；而土地购置面积从1亿平方米扩大到4亿平方米，累计增长3.1倍（复合增长率12.4%）；土地单价从371元/平方米上涨至2439元/平方米，累计上涨5.6倍（复合增长率为17%，同期商品房均价上涨1.4倍，复合增长率为7.7%）。2004年起，土地购置面积进入低增长阶段，2005-2010年复合增长率仅为1.4%，其中2005-2006年连续两年下降，而土地单价涨幅从之前的9.7%扩大至26.3%。,土地：2004年土地购置面积增速显著下滑，而地价涨幅扩大,数据来源：CREIS中指数据、,1998-2010年土地购置指标增长率,1998-2010年土地购置类指标复合增长率,1998-2010年土地购置类指标累计上涨倍数,2005-2010年全国及不同城市土地购置类指标复合增长率,一线城市土地价格涨幅最高，其他城市土地购置面积占比有所扩大,2005和2010年不同城市土地投资指标占比,数据来源：CREIS中指数据、,2005-2010年，一线城市土地单价的复合增长率为37.6%，在各类城市中最高；其他城市为23.1%，低于全国水平。2005年来，一线和二三线的土地购置面积复合增长率均为负，其他城市复合增长率为2.7%，到2010年，一线城市土地购置面积占全国比重从5.1%下降至3.6%，二三线城市占比从33.4%下降至30.7%，而其他城市从61.5%扩大至65.7%。从土地购置费来看，各类城市增长率差别不大，占全国的比重基本平稳。,一、回顾：1998-2010年市场走势分析二、模型：房地产中长期发展动态模型三、研判：2011年新政解读及中国房地产市场预测四、建议策略,关于“房地产中长期发展动态模型”,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，影响商品房市场发展的重要因素有：土地货币政策保障房建设居民收入地方财政赤字,土地、货币政策是影响商品房市场发展的重要因素,土地招拍挂政策、经济增速加快是2005年-2010年房地产市场走势出现变化的主要原因,2005-2010年，商品房均价涨幅从之前的5%扩大到10%，而销售面积增长率从21%缩小到13%，主要源于两个原因：,1998-2010年不同指标复合增长率（以2004年为界）,2005年后，招拍挂政策导致土地出让面积增速大幅下降，土地购置面积复合增长率从26%大幅下降至1%（2005-2006年连续两年下降），而土地单价复合增长率从10%上升到26%，大大高于同期商品房均价涨幅。另一方面，宏观经济从2005年起进入新的增长周期，2005年-2010年GDP、人均GDP、M2、居民存款等指标的复合增长率大大高出此前水平。如GDP增长率从11%扩大到17%（不考虑通货膨胀）,商品房需求的影响因素中，货币供应量影响最大，其次是居民收入，然后是保障房建设和利率。,商品房需求的影响因素,商品房价格的影响因素,商品房价格的影响因素中，需求和供给起主导作用，货币供应量和土地价格也有重要影响。,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算：,商品房需求的影响因素中货币供应量影响最大，其次是居民收入,一、回顾：1998-2010年市场走势分析二、模型：房地产中长期发展动态模型三、研判：2011年新政解读及中国房地产市场预测四、建议策略,“国八条”,限购差别化信贷税收,加大保障性住房建设力度加大土地供应量,明确约谈问责制,明确房价调控目标坚持和强化舆论引导,确保落实,稳定预期,差别化信贷：二套房首付60%，利率1.1倍,税收：二手房买卖不满5年全额增收营业税,2011新政：“国八条”力度大大超过2010年，限购政策最为突出,各城市细则：北京最为严格，上海、南京等地与国八条基本一致，成都、青岛等地相对宽松,截至2月22日，已有上海等17个城市出台细则（部分城市未正式发文）。各城市在限购套数上没有区别，但在限购区域和纳税证明实现上有较大差异，北京最为严厉，上海、南京等地与国八条基本一致，全市限购且需提供一年以上纳税证明，而成都、青岛、贵阳等地相对宽松，限购区域仅限主城区。,房产税：上海仅针对新购住房，税率低，目的在于限制购买套数，从而降低需求；重庆主要针对高档住房，税率相对高且跨度大，目的在于控制成交均价，降低高档房需求。,重庆税率相对高0.5%/1%/1.2%,上海税率税率相对更低，为0.4%或0.6%，但计算应纳税额时需乘以70%。,总基调：调控影响深远，市场将发生显著变化,基本假设：政策方面，“国八条”得到严格执行，2011年政策环境将更加严厉；M2增长率为16%（根据央行2010年第四季度中国货币政策执行报告），利率上调75-100个基点；住宅用地供应量不低于前两年平均水平（“国八条”要求）。主要结论：房地产市场将发生明显变化，预计全国商品房销售面积下降3%-8%，其中住宅下降5%-10%，市场供应量上升改变市场供求关系，价格趋稳并可能出现结构性下调。新政打破此前各方博弈平衡，各方预期和行为都将发生显著变化。2011年企业资金压力将显著增加，预计新增房地产类贷款下降约30%，企业自筹资金占比预计增长7%-8%，地方政府将巧妙灵活落实限购规定，银行可能再加息两次，各类需求都将受到抑制，外来购房者比重高的城市受影响更大。,2011年市场量价预测,数据来源：根据房地产业中长期发展动态模型测算,（1）商品房销售面积预计2011年商品房的销售面积为9.6至10.1亿平米，相比2010年下降3%-8%。,（2）商品房销售均价预计2011年商品房销售均价为4816至4958元，相比2010年下降1%-4%。,图：1997-2011年商品房销售面积及其增长率,图：1997-2011年商品房销售价格及其增长率,开工面积,数据来源：根据房地产业中长期发展动态模型测算,（3）施工面积预计2011年全国商品房施工面积为47.6至48.3亿平米，比2010年增长17.3%到19.1%。,图：1997-2011年全国商品房施工面积及其增长率,图：1997-2011年全国商品房新开工面积及其增长率,投资,数据来源：根据房地产业中长期发展动态模型测算,（5）房地产开发投资预计2011年全国房地产投资为56224至57038亿元，比2010年增长16.5%到18.2%（1998年来复合增长率为24.1%）。,图：1997-2011年全国房地产投资及其增长率,35个大中城市特别是住宅市场受影响更大，价格结构性下调,根据“房地产中长期发展动态模型”，预计2011年全国商品房销售面积约为9.6-10.1亿平方米，同比下降3%-8%，住宅销售面积下降5-10%，降幅更加显著。,数据来源：CREIS中指数据、,一线城市销售面积下降约27%-31%，二三线城市下降约10-15%，其他城市基本平稳；35个大中城市销售面积占比下降是均价（结构性）下降的主要原因。,注：35个城市指直辖市、省会城市、计划单列市（不含拉萨），其中北上广深为一线，其他为二三线。,Valuesystem,城市：一二线城市受影响最大，三四线城市发展稳健,一线城市：作为调控的重点，投资购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；二线城市：为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚需比重较大，受冲击力度小于一线城市，短期内有一定波动，但波动幅度较小，长期来看总体量价平稳；三四线城市：房价相对较低、发展潜力大、受政策调控影响小，市场总体量价上升，将成为企业扩大市场规模、分散经营风险潜力的重要扩张区域。,图：2010年35个大中城市住宅销售面积增长率,产品：投资性需求大幅下降，同时殃及改善性需求，商业地产几乎不受政策限制,2006-2010年全国各类物业销售面积增长率,2010年热销项目的价格相对水平继续下行,高端市场,商业地产,普通住房,各方影响：2011年新政改变相关各方预期和行为，此前的博弈平衡将被打破,新政,地方政府,中央政府,开发商,金融机构,购房者,开发企业：2011年将更加紧张，自筹资金能力至关重要,地方：明确“房价控制目标”，落实限购政策,金融机构：预计新增房贷下降30%,购房者：各类需求都将受到抑制,中央：保八无忧，高举调控大棒,地方政府：“不择手段”达成“房价控制目标”，巧妙灵活落实限购规定,资料来源：财政部、中国房地产指数系统,图：2005-2010年全国土地出让收入与地方财政收入比值,“不择手段”达成“房价控制目标”：减少或暂停高端项目的入市和签约（上海、北京2010年即采取类似措施）；房价上涨目标设定的较高，如重庆调控目标“房价涨幅三个不超过”：GDP、职工收入、人均收入；巧妙灵活落实限购规定：制定政策时即比国八条松：如成都、青岛、南宁等地仅限在主城区（国八条要求为全市范围内），其中成都对外地购房者的纳税证明无年限要求；部分城市房屋备案系统不充分，家庭住房情况认定不严。,金融机构：2011年房地产类贷款将下降30%，还会加息2次左右,数据来源：中国人民银行，中国房地产指数系统,图：2009-2010年新增房地产类贷款（单位：万亿元）,预计2011年全年新增贷款7万亿元，其中房地产贷款约1.4万亿，比过去两年下降30%。预计2011年还将加息2次左右，5年期以上贷款利率将达到7%（2007年曾达到7.83%，2010年来已3次加息）,开发企业：资金来源中的60%以上受到影响，对自筹资金的依赖程度将更加明显,货币供应量增速放缓,销售量下降,开发企业资金压力增大,多次加息,企业城市扩张及大规模拿地,贷款额度下降：预计2011年全年新增房地产类贷款1.4万亿元，比2010年下降约30%。多次加息：目前已进入加息周期，预计2011年还将加息2次左右，5年期以上贷款利率将达到7%（2007年曾达到7.83%，2010年来已3次加息）销售额下降，项目预售款下降约10%：35个大中城市需求受到显著抑制，带动全国销售面积下降，根据“房地产中长期发展动态模型”，预计2011年全国商品房销售额下降4%-12%。近五年，开发企业的资金来源中，来自开发贷款、个人按揭贷款、购房者定金和预付款三类资金的占比平均超过60%。调控政策将大大影响到企业的资金状况，企业对自筹资金的依赖程度将更加明显，2011年占比预计增长7-8个百分点，自筹资金能力弱的企业将受到显著影响。,购房者：各类需求都将受到抑制，外来购房者比重高的城市受影响更大,不同需求受新政的影响,图：部分城市外来需求占比（调研数据）,表：各类需求受影响的程度,一、回顾：1998-2010年市场走势分析二、模型：房地产中长期发展动态模型三、预测：2011年中国房地产市场预测四、建议策略,建议一：及时关注政策动态，把握市场营销拐点2011年政策调控最为严厉一年时刻关注最新出现的营销拐点，以便进一步清晰自己应该做什么，又当如何做？建议二：打造产品品质，“体验式”品牌营销战略关键把产品品质做好，提升项目整体价值；品牌是营销的灵魂和主线，更是房地产危机营销的成功利器；品牌企业和品牌物业的优势体现在良好的