2015年上半年市场预判

,2015年上半年市场预判,2014年11月24日,【报告思考路径】,宏观政策,微观市场,政策层面土地市场北京外扩廊坊机遇小结,预判竞争格局推盘项目地图代表项目解析成交走势预判小结,营销建议,营销建议,【报告思考路径】,宏观政策,微观市场,营销建议,政策层面土地市场北京外扩廊坊机遇小结,预判竞争格局推盘项目地图代表项目解析成交走势预判小结,营销建议,7月,8月,9月,10月,11月,12月,11月22日起央行降息,9月30日“央行930房贷新政”,政策是增加了房地产开发商个别贷款的贷款年限，增强了开发商对棚户区改造和保障房建设的积极性，为的是活跃房地产市场及房地产的次级市场，刺激经济。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。,一、加大对保障性安居工程建设的金融支持二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求三、增强金融机构个人住房贷款投放能力四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求,政策层面,改,土地市场,广阳、安次区住宅性质土地成交：,由于广阳区可开发土地已逐渐减少，在未来可售土地将愈发减少；随着安次区的规划不断完善，公建设施的速度建设，大型商业配套的进驻，未来安次区的发展潜力巨大；2014年售市场及政策影响土地成交均有所减少。广阳区仅有7万平米成交面积。,北京外扩,首都困局,超级城市群,北京作为首都，在就业机遇方面拥有先天的优势，对外来人口的吸纳能力极强；但是正由于如此，北京目前常住人口已达到3300万，人口膨胀、交通拥堵、环境污染、房价高企，宜居程度逐年下降。,周边简介,北京外扩,首都困局,超级城市群,由于人口过快增长，北京的土地供应远远跟不上需求。限购只是使京城房价的增长速度放缓，价格走势却依然持续向上。,在限购和经济大环境的双重压力下，2012年京城房价经历了春季的持续低迷后，于年中渐渐回暖。下半年更是一路高歌猛进，11月均价更是接近了三万元大关。,周边简介,改,北京外扩,首都困局,超级城市群,在发展的背景下，“大北京超级城市群”的形成成为必然！,周边简介,北京外扩,首都困局,超级城市群,周边扩容,燕郊、香河等地主要吸引京津产业化人群外溢及投资客户固安以开发区和第二机场，以轨道交通吸引产业外溢人群廊坊则以廊坊开发区、永清等产业资源，市区城市化资源，吸引北京南部及县下客群廊坊的竞争力：城市感，城市化配套，宜居属性,固安：人口四十余万，城市功能主要为生活居住以及高新技术产业、汽车零件产业、现代装备制造业香河：人口不足四十万，城市功能主要为生产制造业，商贸业，会展旅游业廊坊：城区人口逾百万，城区分为安次区、广阳区、开发区主城区：廊坊市的政治、文化中心开发区：高新技术产业、教育科研、经贸交流（会展）,廊坊机遇,50公里的直线距离，30分钟的高速车程；每日8班，20分钟的高铁距离；全国铁路系统将在2014年11月21日起。廊坊站7：23开，北京南站7：44到。北京南站20：41开，廊坊站21：02到。恒大等知名品牌开发商持续进驻，印证城市发展；北京南部最具都市感的新城区域，城市级生活、教育及娱乐配套；6000-8000元的购房均价，与北京形成的价格势能；北京第二机场建设带来的投资价值。,五大优势决定了廊坊有机会成为北京南部溢出人群的首选之地，都市感是他们选择这里的核心驱动力！,小结,北京宜居程度持续下降，人口外溢势在必行；北京第二机场建设带来的投资价值；全国铁路系统将在2014年11月，新增早晚车次；品牌开发商持续进驻，印证城市发展趋势；廊坊作为北京南部最具都市感的区域，城市级配套在未来机会更多。,廊坊有机会成为北京的城南之城！,【报告思考路径】,微观市场,预判竞争格局推盘项目地图代表项目解析成交走势预判小结,营销建议,营销建议,宏观政策,政策层面土地市场北京外扩廊坊机遇小结,竞争格局,竞争格局分析,潜在竞争简析,竞争格局,竞争格局分析,潜在竞争简析,恒大、红星美凯龙等知名品牌开发商在安次区在一期产品推出后，相继推出第二期产品。由此可窥廊坊市的未来发展、安次区的未来发展潜力都是巨大的；廊坊本地开发商在2015年相继推出近37万平米住宅产品，以高层住宅为主。,项目地图,荣盛华府,瑞河兰乔,海德公园,大拇指广场,阳光逸墅,高街国际,狮子城,新世界中心,德荣帝景,恒大名都,苗场,孔雀城,加推项目,新推项目,四季花语,中科紫峰,苏荷糖,红星西苑,凯旋大道,锦绣官邸,香邑拉菲堡,和平郡府,未来城,新朝阳,翡翠华庭,壹佰剧院,京汉君庭,2015年上半年预计16个项目推货，预计新增10个项目，分别为广阳6个，安次6个；其中3个项目以商业为主。,廊坊孔雀城,基本信息,预计推货,廊坊孔雀城处于政府重点规划的文化新城内。项目南起北凤道，连接城市成熟居住区，北面是城市绿色走廊，天然绿色屏障。东侧延伸至“梦廊坊文化产业园”，西至西外环。首开项目廊坊孔雀城1.1期位于北凤道以北，丰盛路以东，总建筑面积30万平米，绿化率高达34.25%，主要包含三条产品线，花园洋房、情景叠墅、通透名邸，打造三种不同的优雅生活。,基本信息,预计推货,2015年推售情况：预计明年推售公园海1.4期、公园海1.5期、公园海1.6期，共计6085套洋房37套，面积段为95-110，预计均价8500-9000元/；小高层1270套，面积段为80-120，预计均价8000-8500元/；高层4778套，面积段为75-120，预计均价7000-7500元/,廊坊孔雀城,新世界中心,基本信息,预计推货,新世界中国地产于廊坊新中央商务区，筑就城市前所未有的地标级中央建筑群新世界中心，雄踞廊坊市广阳区周各庄新中央商务区，总建筑面积约45万平方米，以全球NEWBUSINESSCENTER视野定制高端建筑标准，成就集商业服务、办公、酒店、公寓及高尚居住于一体的地标级城市建筑群。,大拇指广场,基本信息,预计推货,廊坊“证大大拇指广场”项目是上海证大房地产开发有限公司继上海大拇指，青岛大拇指后，又一城市综合体项目，项目地处廊坊安次区龙河中心区腹地，位于常甫路以东，南龙道以南，西侧为安次区行政审批中心及红星美凯龙家居广场，南侧紧邻规划中的富士康工业园区，地理位置优越，区内交通便利向北1.5公里即为京沪高铁廊坊站，周边配套齐全，明珠商场、瑞丰公园、廊坊市第五中学、第十四小学、安次区第一幼儿园等遍布周边。,大拇指广场,基本信息,预计推货,证大项目2013年6月10日售楼处开放，目前高层1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、16#，洋房20#、21#、22#、23#、25#售罄。预计15年上半年加推10#、11#、12#、15#高层，18#、19#洋房。,瑞河蓝桥,基本信息,康城瑞河兰乔位于廊坊市爱民西道与西昌路交汇处，是由廊坊市康城房地产开发有限公司投资开发的廊坊首席50万花园洋房项目，项目以学府区的雅士生活为诉求点，力图营造高品质城市洋房典范生活。南区洋房为英式草原风格、北区洋房为英式都铎风格，强调温暖、回归家的感觉，高层住宅采用ArtDeco风格强调竖向线条，高耸、傲然屹立，三种风格的搭配使项目浑然一体彰显品味生活。,瑞河蓝桥,基本信息,预计推货,康城瑞和兰乔2013年9月首次开盘，截止到2014年10月共开盘六次，21#洋房，13#、25#、28#高层未推售，预计2015年上半年加推。,7,8,9,1,3,4,5,6,17,2,高街国际,基本信息,中建高街国际，是全球建筑领袖-中国建筑旗下的中建地产在廊坊倾力打造的现代欧洲生活典范的首个项目。采用规则式园林与自然式园林结合的方式，着力雕琢每一个生活细节。以ArtDeco建筑风格与古典元素的精华相结合，来展开每一个景观组团的塑造。每个组团入口通过规整序列的景观元素，营造富于仪式感的空间，尤其在园林中央设置了大尺度的绿地果岭，打造出具有贵族气息的品质感。,预计推货,高街国际,基本信息,预计推货,高街国际2013年11月首次开盘，目前A区在售，B区5#、6#以开盘，2014年年底将加推B区1#、2#两栋。预计2015年上半年加推B区3#、4#两栋。,社区产品规划情况：住宅产品，共15栋楼，面积区间为64165平米；loft产品，共2栋楼（S1、S2），50年产权；写字楼，1栋（S3#），50年产权；商业楼栋共8栋，其中6栋为临街商铺，2栋为loft（S1#、S2#）底商；,海德公园,基本信息,预计推货,远景海德公园，项目位于廊坊市区核心地段，紧邻城市主干道金光道，占地面积6.36万平米，总建筑面积12.7万平方米，绿化率42%，容积率2.0，是远景地产精心筑造的英伦风格高端宜居住区。海德公园以纯粹英式园林为蓝本，依临城市水系景观，施法自然台地，布局五重中心景观，连缀多主题人文小品组团。通过林荫、树阵、花簇、草坪及路道等元素的运用，方寸间演绎英伦浪漫格调，全面雕琢自然博物大境。,海德公园,基本信息,预计推货,项目在2013年6月30日采取内部认购的方式，销售楼栋为2#、4#单元、7#、8#，共推出360套左右，当天销售180套。价格方面：高层均价7000元/，洋房均价8500-9000元/。产品方面高层：85-112两居到三居；洋房：140-248预计2015年加推商业。,信息汇总,2013年上半年，廊坊市商品住宅成交面积约93.1万；2013年一季度，廊坊市商品住宅成交价格一路看涨，月度环比增长3.7%；随着“国五条”政策的落地，短期内并未对市场形成迅速干扰，在3、4月份市场小阳春阶段，成交量出现井喷，过渡透支了5、6月份的成交量，使各项目为刺激市场、争取销量，不断采取降价措施，使二季度价格一路走低；,2014年总结,走势预判,2015年市场预判,如上图所示，廊坊市在2010年和2011年房地产市场较好的年份内，年度成交量约在170万；2012年受调控政策影响市场年度成交仅146万，可知在受调控政策影响较弱的2013年预判2013年度商品住宅总成交158万；2010年至2012年，上半年成交量较下半年成交量高出约66%-96%，则预判2013年廊坊市场仍为此种成交配比；通过政策、市场、客户心理等综合衡量，采取对2011年的上、下半年成交比例69%的数据采取样本，则预判2013年下半年成交量约为65万；,走势预判,2014年总结,2015年市场预判,总结,廊坊市场目前存量144.9万，15年预计新推货量为66.8万，合计推货量211.7。预判2015年上半年市场去化105.85万，去化率50%；,【报告思考路径】,微观市场,营销建议,预判竞争格局推货项目地图代表项目解析成交走势预判小结,营销建议,宏观政策,政策层面土地市场北京外扩廊坊机遇小结,营销建议,一、问题预判：下半年高层产品供应井喷应对策略：高层产品大批量入市，势必直接分流本案蓄水客户，为避免此种情况发生，一方面，尽快解决工程节点问题，尽量提前开盘的时间，从而避免客户被稀释；另一方面，加强蓄水期客户的维系，尽可能以冻结或电商购优惠