大盘开发模式与新市镇开发模式探讨

开发模式专项研究,目录,大盘开发模式新市镇开发模式,第一章大盘开发模式研究,一、大盘开发个案研究,1、典型板块：华南板块,洛溪板块,华南板块1330,星河湾80,南国奥园67,华南新城253,祈福新村433,广地花园80,雅居乐300,华南新干线-番禺大桥,广州大道-洛溪大桥,丽江花园80,广州奥园,广州碧桂园100,洛溪新城200,锦绣香江200,华南碧桂园80,板块剖析,时间延续：洛溪大桥1990年代洛溪板块起步发展；华南新干线21世纪初华南板块快速起步发展点评：突出整体板块的形象；把配套设施和未来便利的预期作为主要概念诉求；社区作为小社会；通过复合式交通体系用时间概念消除空间概念；快速发展期2年，预期透支后的滞涨期1年充分利用趋同效应快速启动板块，形成板块的倾向性购买。主要缺陷：缺乏城市整体规划；概念的冲击和引导多于实质性利好,星河湾,总规模：80万m2配套：热带水景园林（社区水文化）、中小学、高级商务中心酒店、骑江观光木道开发模式：高投入快速启动型点评：在新兴区域，不确定因素较多，短期内加强冲击,南国奥园,总规模：67万m2配套：导入社区高尔夫运动开发模式：复合地产点评：重速度与创新，重概念炒作，短期内聚集注意力实现快速营销,祈福新村,总规模：433万m2，2万户，15万人口配套：成熟，8万平米五星级会所，34万平米全国最大私人屋村人工湖及环湖公园开发模式：渐进式的积累完善型（1991至今）点评：滚动式开发风险较小，但对可持续发展的要求高,综述：模式比较,品牌价值文化价值,土地价值产品价值,华南碧桂园高起点规模开发模式,南国奥园原创性复合地产开发模式,丽江花园渐进开发模式,星河湾高投入快速启动模式,华南新城专业化开发模式,2、长三角：天都城,总规模：7000亩，467万平米，12万人口。主要元素：主题公园、度假中心、体育广场、商业街区开发模式：卫星城镇开发点评：集旅游景区、教育园区、数码社区、现代住区为一体,长三角：上海大盘开发研究,3、万科系列深圳万科四季花城,采用街坊式社区概念和小镇主题，成功弥补边缘社区缺少配套的缺陷；形成自成体系的居住小城镇式的公共空间序列。,万科系列万科城市花园,集居住商业娱乐休闲等为一体的多功能社区，满足住户多层次的生活需求；生活方式是开放的丰富的，而非单一性和共存性。大型社区开发模式：开放封闭开放；销售营建重建,万科系列点评,开发模式：郊区城镇开发点评：专业化品牌运营模式：明晰的方向，特定的目标客户群和特定的产品，资源整合文化及战略与公司产品的融合和协调一致,综述：模式比较,品牌价值文化价值,土地价值产品价值,上海奥园原创性复合地产开发模式,证大家园/恒大翰城渐进式开发模式,万科假日风情专业化开发模式,康桥半岛高起点规模开发模式,天都城卫星城镇开发模式,锦绣华城高起点规模开发模式,二、大盘开发研究,1、大盘开发的战略考量：,大盘操作在战略层面上取决于：对大势的预判对项目定位的适度超前对开发模式的创新和策略的掌控,大盘主要面临:产品结构性过剩的竞争风险,板块缺乏可持续力产品同质化开发模式和策略的同质,取决于在市场博弈中能否胜出？,新世纪板块在广域板块和大盘中的博弈基地在长沙大盘中的博弈,影响区域倾向性购买的因素,客观因素：区位、区域和广域大环境主观因素：产品力、创新力、可持续性,最终实现的价值,区域的倾向性购买开发模式的成熟品牌价值,战略选择的价值所在,产业链序列:选择正确的地点选择正确的时间选择正确的产品,2、大盘开发的全国考量,新一轮城市化运动推动的住宅郊区化趋势明显，带动地产空间拓展，新的地产扩张模式不断冲击着市场，改变着区域的价值；不同的发展模式取决于区域和市场的成熟度和操作方的实力、资源和手段。,开发模式综合比较,基本模式：产业链的前后推演创新模式：产业链的嫁接,郊区化运动与地产空间拓展,住宅郊区化：卫星城镇-居住型副城区地产空间：小政府、大社区，大型聚居区（第一居所概念）趋势：当高档别墅向远郊推进时，近郊地段逐渐被联体和小独栋占领。,地产开发新趋势,郊区化城市化运动；大盘化规模效应和土地储备；个性化细分市场；国际化区域外向型泛化边缘性地产的丰富功能,华南模式比较,品牌价值文化价值,土地价值产品价值,华南碧桂园高起点规模开发模式,南国奥园原创性复合地产开发模式,丽江花园渐进开发模式,星河湾高投入快速启动模式,华南新城专业化开发模式,启示：泛地产开发模式,整合各种概念和理念的复合体不同产业打造的主题功能区域+房地产城镇/板块空间结构的相互支撑和融合采取品牌策略，先做概念，通过概念炒作，把生地变熟地，打动市场，随后开发地产快速启动，可持续调控,上海模式比较,品牌价值文化价值,土地价值产品价值,上海奥园原创性复合地产开发模式,证大家园/恒大翰城渐进式开发模式,万科假日风情专业化开发模式,康桥半岛高起点规模开发模式,天都城卫星城镇开发模式,锦绣华城高起点规模开发模式,启示：开发理念比较,专业地产：专注产品概念地产：赋予地产独特的概念，使之独特性；泛地产：整合各种概念、理念而形成的复合体；产业地产：通过不同产业的带动和融合，形成各种产业房地产，举例：科技园区独立SOHU科研商住楼；综合地产：通过不同地产类型的相互融合，形成良好的综合配套，举例：B.P.，万达商业广场，新天地,结语：成功的大盘操作的共性因素,大势把握开发策略调控项目的可持续竞争力以全新的理念整合资源市场领先者适时造势，持续发力市场相对独特优势,第二章新市镇开发模式研究,城市化推动的城镇化和区域再造循环系统,一、新市镇开发模式评述,1、新市镇开发模式要略,自给自足、可持续发展的综合社区生活空间；先进完善的公共服务设施和服务体系公共空间；多元、丰富的社区活动/文化精神空间。,概要,新市镇NewTown的概念起源于欧美，是发达国家城市化居住革新的必然产物，美国的Clumbia、Reston为新市镇概念的典范之作。城市中心工商业的集中，人们对居住环境的追求和城市捷运系统的发达，为市郊新市镇的发展提供了基础。新市镇需要有花园式的居住空间，也需要有先进的公共服务设施、公共服务体系以及独特的、丰富的社区文化。,缘起与发展,新市镇，于20世纪50年代在美国出现；发展新市镇的社会意义在于：为母都市带来人口压力和城市用地的缓解，为市镇带来商业繁华与新经济的增长，为居住者带来生活品质的提升。新市镇的出现，是建立在大城市的高速发展之上的。经过数十年的发展，新市镇已成为国际化的居住概念，发展出完善的开发架构，并已成为新时代城市生活的标志。,第一阶段新市镇开发,新市镇的开发，自1945年英国工党任命赖兹(Reith)主持研究新市镇开发的组织管理与财务问题后，并于1946年完成新镇法案(NewTownAc-t)同时指定33个新镇进行开发事宜。点评：城市居住功能与生产功能结合,第二阶段新市镇开发,美国于19世纪末20世纪初提出，建立在汽车普及和郊区化蔓延之上，主要是纯居住区。盛行于20世纪50年代。,第三阶段新市镇开发,美国的新都市主义阶段：盛行于20世纪90年代,2、对新市镇模式的应用实践,1）香港新市镇开发实践,香港从1973年开始在新界兴建新市镇。经过30年的发展，9个新市镇以群星拱明月之势，紧密地环绕在老城区周围，形成了母城与新区相结合的城市格局。港九母城作为香港的政治、经济、文化中心，是整个城市的核心，9个世界级的新市镇则构成城市的次核心，加上具有乡土气息的小镇，形成了“三级城镇体系”。,发展的阶段,自给自足第一代：荃湾、沙田和屯门是香港的第一代新市镇，从70年代初开始发展。从设计理念来讲，新市镇一起步，就强调均衡发展、自给自足，不仅为居民提供足够的居住设施、商业设施和康乐设施，而且还能为居民创造就业机会。70年代末期，港英当局把新市镇这一构思扩展到元朗、粉岭/上水、大埔，发展起第二代新市镇。在原则上仍然注重创造良好、完善的居住环境，但是它更强调保持原有的、自然的乡村环境。因为选址都位于香港古老的墟镇。“水泥森林”第三代：将军澳、天水围和东涌，几乎全部是从零开始。在规划发展时减少了工业用地，强调兴建集体运输系统的重要性。,香港模式点评,讲整体规划，讲统筹协调，讲配套先行，政府主导，发展商配合，这一开发风格贯穿始终，是香港新市镇建设得以成功的关键。,2）新加坡新市镇开发实践,1960年代整体发展战略;作为长线战略持续推进;整体规划,预留管线;与捷运系统相配合;公共空间打造;考虑市民对城市的未来需求,3）中国内地新市镇开发实践,起步晚但发展迅猛；创新模式层出不穷；未来发展空间巨大。,发展的阶段,新市镇的发展基本经历了2000年的萌芽、2001年起步、2002年低谷和2003年后的发展4个阶段。在2001年起步阶段，华润置地推出北京新市镇作品No.1翡翠城，引领北京新市镇开发向前迈出具有历史意义的一步。,城镇/造城发展模式比较,基础设施带动型：芦潮港卫星城镇带动型：天都城主导产业带动型：宋城新城带动型：松江新城产业区带动型：金桥、张江区域再造型：新江湾城新区带动型：浦东新区会展带动型：海南博鳌、亚运村重大项目带动型：大三林,3、理想的新市镇开发,必备之要件,区位、配套、规模：应能提供完整的都市设施，包括就业机会、购物、保健、教育、休闲，使社区的居民享有舒适与满足的生活，并平衡都会区发展的功能，协助疏解都会区人口的压力。,开发预期,配置大众运输系统，采格网式大街廓设计，主要道路经过市中心，市镇中心则有大步行区规划，计划以5年开发期，建设开发规模约一万人左右的现代化新市镇。,重要支撑,成片生地开发计划，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因。完善的基础公建；各项服务设施(如教育、社会、卫生等)、及公共设施(如学校、公园、停车站)。,二、中国新市镇开发个案研究,实践一：华润翡翠城,2001年5月，在北京大兴黄村卫星城100万平方米的土地上，华润置地新市镇作品No.1翡翠城破土而出。2003年9月，LATTETOWN理想的拿铁镇诞生，标志着华润置地之新市镇由初级阶段跨入发展阶段。点评：翡翠城崇尚自然健康的“新市镇”生活，绿色畅流的社区和城市商业区之间有着迅捷便利的交通相连。,总体布局点评,中高边低原则：将人口密度较高的多层及小高层住宅集中布置在用地中部，令其紧邻镇中心及商业设施。围绕中心区周边设置3层联排别墅与4层底商公寓，居中用地的高密度区与周边低密度区以道路及河流相隔，实现互不干扰。线性开放空间与组团开敞空间相结合原则：充分利用现状树、河道组合居住区及开放步行空间，将水、步行路有机引入主绿化走廊中。组团内部设置小型开放空间，为居民提供聚会、休闲场所，亦丰富道路景观。,【B1区规划要点】占地面积：4.57万建筑面积：2.94万容积率：0.64，绿化率：40%B1区由南区和北区两部分组成，间隔以一条东西向市政道路。方正地块与楼座南向布置，决定了端正有序的分布形态。以联排别墅为主，包含少量独栋和双拼别墅，多品种宅间绿地穿插。,B1区产品创新点评,以Town-Soho、中厅house、台地house为代表的七类联排别墅换代型产品：1、每个户型都拥有一个中心区域，成一个情感归属、家人交流、情趣满足的精神空间。2、Town-Soho，使“前商中庭后居”的传统商业家庭生活形态得以实现；设计手法，完全超越了以居住功能为中心的常规手法，由一层通往三层的长楼梯，通过一桥与二层发生联系，实现了一种衍生于城市街区的建筑中的建筑。3、错落式台地house，不仅使建筑层次感得以丰富，更为关注的是高层次居住人群的领域感和心理满足。4、组合house，颠覆传统两户并列关系，相互咬合。5、巷院house的双拼或独栋形式，形成独特的景观化印象。,市镇社区中心点评,公建轴“左岸广场”，用地37000平米，从东向西安排有会所、生活示范单位、幼儿园、街角酒吧等服务设施，形成不同功能的段落空间。4700平方米的翡翠城会所分为南北两楼，除了桑拿、游泳等设施外，兼有各具特色的各类小店。动感公园：以绿色为背景、运动为主题的翡翠城公园，占地56000平米。网球、篮球场、滑轮广场、儿童游戏场、健身跑道等散布在绿荫丛中，因自然河流的引入，公园显得更加健康、充满活力。商业街：位于广场中部的米兰大道，200米长的商业街，分列大道两旁极富调情的西餐厅、咖啡馆、画廊、酒吧、花店等各种时尚场所，共同构筑出高雅而富于品质的休闲氛围。,公建点评,理想的拿铁镇以全面的功能配备、有序的业态规划，形成自给自足、自我循环的社区生活形态。Town-Center、商店街、幼儿园、学校、镇公园构成其硬件格局。关注艺术家的话语权：B区Town-Soho“雅皮博物馆”，源于对“理想业主”有依据的揣摩，成为一个集结新时代中国新兴阶层的生活形态和观念的前沿阵地。点评：通过尝试对人群标定、生活方式、艺术介入、时尚文化进行深入性探讨，从而奠定理想的拿铁镇在中国大都市低密度住宅人群研究及新市镇住区发展中的精神影响力地位。,实践二：上海万科假日风情,规划总建筑面积约55万平方米，可容纳1.6万人口，共分5期开发，历时4年竣工。新市镇规划了假日广场、假日会、学校、幼儿园、郊野绿园、儿童天地、蔚秀湖、社区服务中心等诸多国际化大型配套。,建筑点评,错落有致的住宅布局：少量布置的多层住宅为购房者青睐的产品，建筑形式简洁自然，现代新颖，并营造舒适的室外空间环境；沿保留河道风景区布置了连排复式住宅和双拼别墅，是低密度区；沿春申路和郊野公园布置了景致的小高层住宅，使整个社区有围合特征；在地块中心区也有小高层住宅作为某个组团的导向性建筑，也增加了每个组团空间的活跃。；在入口及邻里公园旁点缀了几栋高层，营造社区中心的城市景象。造型简洁的新型建筑：利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线。,公建点评,假日广场：占地10000平方米，分上下两层，建筑面积7400平方米，是一座由5栋建筑物组成的步行街式的商业广场，集购物、休闲、娱乐、社交于一体。郊野绿园：总面积71300平方米，规划了2个面积达10000平方米的人工湖泊、慢跑道、网球场、篮球场、健身场、烧烤区等多种功能区域。蔚秀湖：占地19000平方米，保持原始生态湿地风貌。假日会：运动型娱乐休闲会所，总建筑面积3500平方米，内设标准泳池、网球场、室内体育馆、乒乓球室、台球室、健身房、体操房、跑步廊和棋牌室等多项专业水准的运动设施。儿童天地：占地面积约4600平方米，分为五个功能区（大型组合游乐区、迷宫区、AGITO区、老年健身区、成人休闲区），设计主题为北欧森林。学校：占地11507平方米，共开设27个班小学15个班，初级中学12个班。幼儿教育中心：共设18个班，占地10800平方米，以中英文双语教学为办学特色，为孩子提供高质量的启蒙教育。,实践三：天津万科东丽湖,总规划面积：4095亩目标：华北最大的生态居住区开发期：810年开发策略：完善的生态环境、优越的生活配套、产业支撑点评：项目未动，概念先行：建造体系完备、功能齐全的新市镇；引进产业：引进高新技术产业，发展餐饮服务娱乐休闲等的第三产业，解决可持续发展问题，目标4050居住人口实现就业本地化。同时兴建大型教育园区等，为区域提供可持续的动力；活动推广：选择首届世界大学生滑水锦标赛作为项目的切入点，迅速炒熟区域，启动项目。,实践四：万通新新小镇,总评,1215亩大自然空间，1.8万顷原始次生林和优质水源，涤尽凡尘与浮华，构筑小镇风情。一期德国建筑原味，严谨规划，沟通东西文化，构筑多元生活。在“万通造镇计划”中，规划是生活理念强有力支撑，用独特的规划、建筑手法，在清新、现代、简约、时尚的德式小镇建筑风格之外，使新新小镇的人文氛围更为浑厚，与低密度的第一代郊区化住宅有着本质的区别。,社区经典组团点评,玉衡坊是小镇推出的经典社区组团，提供B1户型的全新升级版。室内设置冷暖型独立中央空调，三楼是大型阳光活动室（带威卢克斯天窗）；文溯坊纯独栋别墅组团，水边豪宅，体验都市贵族高品质生活。,公建点评,新新小镇会所，总建筑面积约5000平方米，由新新客栈、商业街、健身中心组成。1、新新客栈：设有可容纳百余人的大餐厅及五间风格各异的包房；运动主题的西式酒吧、沙壶球室、阳光茶室、古色古香的书吧，相嵌其中；小镇艺术画廊、历史展览馆；古朴典雅的40余套客房，Motel标准。2、健身中心：设有室内泳池、羽毛球场、健身房、台球、沙壶球；室外标准网球场、篮球场、足球场。3、商业街：超市、美容院、面包房、洗衣店、书店、自助银行将为业主的生活提供全方位的服务。4、良好的人文环境：小镇一期建设已告完成，绿化率高达54%。以会所钟楼为中心，鸟瞰纯欧洲小镇风情。,主要特点,街坊式组团小镇中心广场小镇的园林设计以统一、协调为原则，富有生活情趣，注重生态与景观,实践五：广厦天都城,项目总占地面积6579亩，总建筑面积400余万平方米。包括欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、住宅区以及相配套的学校、医院等多个部分。项目预计总投资超过80亿元，开发周期6-8年。项目开发成功后，居住人口将达10万，可提供7000-8000人的第三产业就业机会，实现房产、旅游、休闲度假三大板块的完美结合，是新世纪卫星城镇建设的典范。,点评,在项目的开发思路上，遵循总体规划、分期实施、综合开发、滚动发展的原则：先启动旅游休闲，后做房产，而后进行综合开发、滚动发展。由欢乐四季公园、天都国际度假中心等构筑起广厦天都城的强大旅游背景，不仅是满足人们休闲度假生活中各种需求的场所，同时也作为未来房产的配套。既突破了旅游产业的单一化动作模式，又把传统的房地产业上升到泛地产阶段。,实践六：上海一城九镇与城镇体系建设,为了构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系，上海市政府规划了一城九镇的宏伟设想，每个新市镇都由国际知名的建筑规划专家参与，与众不同的是新市镇不只在建筑形式、绿化环境等产品表象深化，并且更加注重健康、价值、分享的国际化生活内涵。未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城新城中心镇一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系。,点评,指导方针：综合考虑城镇的功能定位、历史文脉等因素，借鉴国