房地产投资分析概述

张海兰,房地产投资分析,概述,1.1房地产的价值与价格1.2房地产投资概述1.3房地产投资分析概述,CompanyLogo,1.1房地产的价值与价格,1.1.1投资价值投资价值就是投资对象预期的未来收益的价值。房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。,CompanyLogo,1.1.2市场价值市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。市场价值的要素包括：买方自愿、卖方自愿、公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当事人双方各自精明，谨慎行事。,CompanyLogo,1.1.3投资价值与市场价值的关系,CompanyLogo,1.1.4交易价格交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过的数值，一般认为是历史价格。,CompanyLogo,CompanyLogo,图1-1价值关系：交易区间,1.2房地产投资概述,1.2.1投资概述1投资及投资要素投资是经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。,CompanyLogo,2投资的分类（1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资和间接投资。（2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资产投资和流动资金投资。,CompanyLogo,1.2.2房地产投资的内涵1房地产投资的概念房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。,CompanyLogo,2房地产投资的三要素,CompanyLogo,时机区位质量,3房地产投资的特点投资金额巨大，回收期长投资不确定因素多，风险较大依赖金融部门的支持具有专业性具有相互影响性具有保值、增值性,CompanyLogo,1.2.3房地产投资的分类1按房地产投资形式划分,CompanyLogo,（1）房地产直接投资（2）房地产间接投资,2按房地产投资的用途划分,CompanyLogo,（1）住宅房地产投资（2）商业房地产投资（3）工业房地产投资（4）特殊用途房地产投资,3按房地产投资经营方式划分,CompanyLogo,（1）出售型房地产投资（2）出租型房地产投资（3）混合型房地产投资,1.2.4房地产投资的作用1房地产投资的宏观作用,CompanyLogo,（1）房地产投资有利于国民经济的发展（2）房地产投资能够协调优化社会资源配置（3）房地产投资可以有效地改善城市投资环境,2房地产投资的微观作用,CompanyLogo,（1）房地产投资是一种增值手段（2）房地产投资的风险与收益适当（3）房地产投资可以获得避税收入（4）房地产投资可以提升投资者资信等级,3.房地产投资的影响因素,CompanyLogo,1经济因素2社会因素3政治和行政因素4政策法规因素5技术因素,1.3房地产投资分析概述,1.3.1房地产投资分析的任务,CompanyLogo,1为投资者提供投资方向2为投资者提供运作方式3为投资者预测投资收益4为投资者分析风险并提供避险策略,1.3.2房地产投资分析的内容,CompanyLogo,1房地产投资的环境与市场分析2房地产项目成本估算与融资方案择优3房地产项目投资的财务分析4房地产项目投资的不确定性分析5房地产投资项目的风险分析6房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价7房地产投资决策分析,1.3.3房地产投资分析的方法,CompanyLogo,1理论联系实际的方法2定量分析与定性分析相结合3静态分析与动态分析相结合4宏观分析与微观分析相结合,2.3.4现金流量图,图2-3某房地产开发公司现金流量图,2资金等值的计算（1）一次支付的现值系数与终值系数在现金流量图的时间点t=0时的资金现值为P，利率i已定，则复利计息的n个计息周期后的终值F为F=P(1+i)n式中，“(1+i)n”称为“一次支付终值系数”。根据上述公式，在已知F和i时，就可以计算复利计息条件下的P为：P=F/(1+i)n式中，“1/(1+i)n”称为“一次支付现值系数”。,（3）等额序列支付的终值系数和存储基金系数等额序列支付的终值系数和存储基金系数就是在已知A的情况下求F和已知F的情况下求A。在前面已讲解了等额序列支付的现值系数和资金回收系数，根据P与F的关系公式，可以推导出：A=Fi/(1+i)n-1式中，“i/(1+i)n-1”称为“等额序列支付存储基金系数”。F=A(1+i)n-1/i式中，“(1+i)n-1/i”称为“等额序列支付终值系数”。,（5）等比序列的现值系数和年费用系数等比序列是指资金的流出或流入在每个计息期之间以固定的比例递增或递减。这种等比递增或递减在房地产市场的租金和折旧中也有所体现。将递增或递减比例记作g，第n年的资金流出或流入为A1(1+g)n，则计算等比序列的现值为P=A1/(i-g)1-(1+g)/(1-i)n（当ig时）P=A1n/(1+i)（当ig时）如果将等比序列的现金流量变换为等额序列的现金流量A，则A=A1i/(i-g)1-(1+g)n-1/(1+i)n-1,3.房地产市场分析,3.1房地产市场概述3.2房地产市场分析概述3.3房地产市场调查3.4房地产市场预测,3.1房地产市场概述,3.1.1房地产市场的特征1房地产市场是信息不充分的市场2房地产市场的区域性强3房地产市场的垄断性4房地产市场是房地产权益的交易市场5房地产市场存在时滞6房地产市场的反经济周期性7房地产市场服务的专业性,3.1.2房地产市场的功能,1调节供求的功能2优化资源配置的功能3政府宏观管理的基础,3.1.3房地产市场的结构,1房地产一级市场2房地产二级市场3房地产三级市场,3.1.4房地产市场的分类1.按照区域划分如北京房地产市场、安徽房地产市场、华北房地产市场、华东房地产市场等。2按照用途划分如可以将房地产市场划分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场及特殊用途房地产市场等。3按照功能划分如可以将房地产市场划分为房产市场、土地市场、房地产金融市场、房地产信息技术市场等。4按照交易方式划分如可以将房地产市场划分为房地产销售市场、租赁市场、担保市场和保险市场等。,31,3.1.5房地产市场供求的影响因素1房地产市场供给的影响因素,（1）房地产价格。（2）开发商目标收益率。（3）开发成本。（4）建筑技术。（5）房地产开发能力。（6）融资难度。（7）国家宏观调控。,2房地产市场需求的影响因素,图3-1供给大于需求的情况下的需求层次结构图,图3-2需求大于供给的情况下的需求层次结构图,影响房地产市场需求的主要因素有以下几个方面:,（1）人口数量和结构的变化。（2）房地产价格。（3）家庭收入。（4）城市化进程。（5）宏观调控。（6）消费者预期。,3.2房地产市场分析概述,3.2.1房地产市场分析的必要性1房地产投资决策需要市场分析2房地产经营管理需要市场分析3房地产价格策略的制定需要市场分析,3.2.2房地产市场分析的限制1成本限制2时间限制3技能限制4偏好限制,3.2.3房地产市场分析的内容,房地产市场分析的内容概括起来主要包括市场调查与市场预测。进一步细化，可以将其归纳为以下四个方面。1地区经济分析2市场概况分析3专业市场供求分析4项目竞争分析,3.3房地产市场调查,3.3.1房地产市场调查的内容1房地产市场环境调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查（4）社区环境调查,2房地产市场需求调查（1）房地产消费者调查（2）房地产消费动机调查（3）房地产消费行为调查,3房地产市场供给调查（1）行情调查。（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。（4）建筑设计及施工企业的有关情况。,4房地产市场营销活动调查（1）房地产市场竞争情况调查（2）房地产价格调查（3）房地产促销调查（4）房地产营销渠道调查,3.3.2房地产市场调查的方法1普查法2抽样调查法,3.3.3房地产市场调查的程序,图3-3房地产市场调查程序图,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,摘要1市场分析的目的。2分析方法、主要假设条件和风险因素。3建议做/放弃/推迟/改进以后可以做。,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,概述1国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。2地区经济概况（可与国家进行对比分析）。,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,3城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品）。4市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况）。,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,需求分析1预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房地产类型的市场需求）。（1）就业分析；（2）人口和家庭分析；（3）收入分析。,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,2吸纳率分析（就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。（1）市场吸纳和空置的现状与趋势；（2）预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需求）。,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,供给分析1调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。（1）相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量等；（2）估计短期的新增供给数量。,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,2分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。3分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,竞争分析1列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能、装修标准）。（1）描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点）；（2）描述计划建设中的竞争性项目。,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,2市场细分，明确拟建项目的目标使用者。（1）目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、消费模式）、地理分布、需求的区位分布及流动性；（2）了解每一细分市场下使用者的愿望和需要；（3）按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,市场占有率分析1基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。（1）估计项目的市场占有率；（2）在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率；（3）简述主要的市场特征。,市场分析应用举例某房地产市场分析报告大纲,2市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期）。（1）在一定时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量；（2）有利于增加市场占有率的建议。,3.4房地产市场预测,3.4.1房地产市场预测的种类1定性预测2定量预测,3.4.2房地产市场预测的方法1指标法：指标法又称朴素预测法，是通过一些通俗的统计指标，利用最简单的统计处理方法和有限的数据资料来进行预测的一种方法。2德尔菲法,3销售人员意见综合预测法4购买意向预测法以问卷形式征询潜在购买者未来的购买量，由此预测出市场未来的需求。5移动平均法移动平均法可以分为简单移动平均法和加权移动平均法。,（2）加权移动平均法加权移动平均给固定跨越期限内的每个变量值以不同的权重。加权移动平均法的计算公式为Ft=w1+w2+w3+wn式中：w1第t-1期实际销售额的权重；w2第t-2期实际销售额的权重；wn第t-n期实际销售额的权重；n预测的时w1+w2+wn=1,（1）简单移动平均法简单移动平均的各元素的权重都相等。简单移动平均法的计算公式为：,6指数平滑法指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，是取预测对象全部历史数据的加权平均值作为预测值的一种预测方法。注：在实际工作中，平滑常数一般是根据原预测数与实际数的差异大小来确定。如果差异较大，a应适当取较大值；如果差异较小，a应适当取较小值。为了计算方便，一般根据经验估计，当差异较大时，a取0.70.8为宜；当差异较小时，a取0.20.3为宜。,7回归分析法回归分析法是在分析市场现象自变量和因变量之间相关关系的基础上，建立变量之间的回归方程，并将回归方程作为预测模型，根据自变量在预测期的数量变化来预测因变量。,8趋势法趋势法分为直线趋势法和曲线趋势法。直线趋势法又称直线趋势预测法、线性趋势预测法，是对观察期的时间序列资料表现为接近于一条直线的上升和下降时采用的一种预测方法。,趋势直线的方程式是:Yt=a+bx式中：x自变量，是选定的任何x值；Yt因变量，对于选定的x值，相应变数Y的平均估计值，即第t预测周期的预测值；a、b未知参数。曲线趋势预测法是指当变量与时间之间