9.土地增值税.ppt

第九章土地增值税会计,一、土地增值税概述,（一）土地增值税的概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（二）土地增值税纳税人土地增值税的纳税人是转让房地产并取得收入的单位和个人。单位是指各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。（三）土地增值税征税范围土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。（四）土地增值税税率土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象的增值率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。,（五）土地增值税纳税期限、地点,土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。,（六）土地增值税优惠政策,1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，可免缴土地增值税。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，可免缴土地增值税。3.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时，暂免缴纳土地增值税。4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价人股进行投资作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免缴土地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免缴土地增值税。,二、土地增值税的计算,1、计税依据以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额。税率实行超率累进税率。应纳税额=（转让房地产的总收入-扣除项目金额）*适用税率转让房地产的收入：房产的产权人、土地的使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的收入。,2.扣除项目金额的确定(1)取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款或出让金，以及按国家规定缴纳的有关费用。(2)房地产开发成本，是指纳税人房地产开发的实际成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。(3)房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的营业费用、管理费用和财务费用。,(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让旧房及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(5)与房地产转让有关的税金，包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税(房地产开发企业的印花税列入管理费用中，不予单独计算扣除)以及教育费附加。(6)财政部确定的其他扣除项目，根据财政部的有关规定，对从事房地产开发的企业，还可按上述第(1)、第(2)项金额之和，加计20的扣除。,3.增值额的计算：土地增值额转让房地产的收入扣除项目金额4.应纳税额的计算土地增值税采用超率累进税率，只有在计算增值率后，才能确定具体适用税率，并据以计算应纳税额：增值率(增值额扣除项目金额)100应纳税额(每级距的土地增值额适用税率)或可采用下列简便的计算方法：应纳税额土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数5.计算举例：例1、2,三、土地增值税会计处理,1、会计科目应设置“应交税费应交土地增值税”科目。2、会计处理企业缴纳的土地增值税应根据具体情况，分别在“营业税金及附加”、“固定资产清理”科目中列支。企业计算应交土地增值税时，借记“营