连锁门店选址手册-店址评估

1选址模型简介城市布点店址评估社区评估 人口状况 经济状况 商业状况 发展状况 商店外部力可接近性地点特征 商店内部力内部结构与成本 社区消费力社区潜在需求量社区需求结构 内部竞争力社区产品现有供给量，社区产品供给结构 社区发展力目标门店对业务的吸引力目标社区的需求与供给状况与均衡发展的趋势通过区域市场来看目标消费群的成熟度原理： 1 目标店址=社区因素*相关权重+店铺因素*相关权重 2目标店需求量=社区IT产品服务预计需求量*相关权重+社区IT产品服务实际流动需求量*相关权重 3社区IT产品服务预计需求量=（潜在社区IT产品服务需求量社区产品与服务的有效供给）社区发展系数 4社区IT产品服务实际流动需求量通过社区目标店的人潮数量来获得5店址评估5.1店址评估原理在同一个社区中，按照可接近性和人流量也可以分为不同层次的“点”，店址评估就是要在这些“点”中选择最优质的。5.1.1店址外部评估评估维度评估指标获取数据方法 可接近性经过店址的交通工具的数量和类型经过店址的行人数量和类型街道的质量街道的拥挤程度实地测量 地点特征所属主要商业业态周围商店的相容性顾客进入的难易程度从街道上能否看到商店实地测量成果：填写表7，评估目标店址外部情况。如何测量目标店的人潮数量？目的：通过社区内人潮走向的变动来评估社区IT产品服务实际流动需求量。主要内容 ：1、寻找调研地点、比如：a目标店址社区商业中心到社区核心住宅小区的道路上2、平日及假日社区人潮状况3、将一周之时间区分为段 a、周一周五、 b、周六、周日、法定假日 4、以9点到21点每两小时细分为一个小段。5、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、汽车数。6将每抽样之数，转变成以两个小时之人潮流动数 例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y8 Z，则为其可能之人口流动数。7、将其数字依时段填入（表-8）8、将人潮流动抽样之数字以线图表示 小贴士：可以找当地大学生来做社会调研工作5.1.2店址内部评估通过衡量目标店址的内部条件，简单核算投资成本。目标店址的内部条件主要包括：租金核算以及门面的结构。一般原则：月租金不超过店面营业额的2%，门店结构以正方形为佳，位于道路转角处，有较大的门头面积。5.1.3决策评估的简单办法如果几家门店总得分接近，我们可以用以下的方法来从中选择一家（注：此方法适合有大量开店数据之后操作）方法1：类比法Step1: 选择一家开业且业绩最好的门店Step2: 查阅此家店在开业时候的得分Step3: 找出此家店获得最高得分的几项Step4: 在备选门店中找出这几项的得分最高的店铺方法2：多元回归法Step1：找到所有已经开店的选址评估得分Step2：选址评估得分与月平均销售额一一建立关系Step3：得到回归方程 月平均销售额=abx销售额（月） 选址总得分 Step4：把目标店址的总得分，代入方程式，可以推算未来新门店的月销售额 Step5：根据各个门店运营费用，选择投资回报率最高的门店5.1.4计算投资回报率主要预测项目得到方法数量收入平均人流量（/10分钟）人流统计日营业时间 (10小时-12小时）月人流量（单位：人）预计成交率 社区商业环境好，则成交率高月销售台数 预计单台售价 (1300-1500)社区经济性得分高，则预测单价高月销售流水 销售毛利率销售毛利费用房租（分摊到月）毛利房租比 成为三倍房租店，房租 成为五倍房租店，房租 押金及返还方式 转让费（分摊到月）预计装修费用总额 月摊销装修费（单位：元/月）水电费（单位：元/月）人员工资及奖金（单位：元/月）直接炒作广告费（单位：元/月）后勤间接费用摊销额（单位：元/月）预计税金及附加支出（单位：元/月）其他费用说明（摊销到月，单位：元/月） 费用总计（单位：元/月） 盈利盈利预测 5.2店址评估流程5.3店址评估操作内容与规范、操作方法工具与成果示例操作规范操作方法成果示例1店址评估立项1) 收集齐全门店社区所在资料参见社区调研报告江燕路江燕路社区调研报告.ppt南洲南洲花园社区调研报告.ppt2) 如果有选择的话，最好比较调研该社区不同的店址，从中挑选最好的参见社区调研报告江燕路江燕路社区调研报告.ppt南洲南洲花园社区调研报告.ppt2店址调研计划1) 社区调研工作流水表选址工作流水表选址工作流水表.xls2) 人员到位可选择大学生做兼职3实地调研组织(店址外部调研、店址内部调研)1) 实地测量调研表所列示项目，主要为人流、车流量的统计人流、车流调研办法：参看如何测量目标店的人潮数量？江燕路江燕路人流统计.doc南洲南洲花园人流统计.doc2) 通过访谈获取调研表所列示项目填写店铺内部条件调查表主要通过访谈得到4填写实地调研表认真填写店铺内部、外部条件调查表联想目标门店外部条件标准： 可接近性若门面距离街道有10级以上或是以下台阶，则改门店不予考虑，则亦不必填写门店外部条件调查表） 地点特征所属主要商业业态周围商店的相容性（禁止相邻的店铺为餐饮大排档、五金、修车、汽配、建材、门窗、装修等为邻，若有此情况，则立刻终止该店，不必填写门店外部条件调查表）联想目标门店内部条件标准：月租金不超过店面营业额的2%，门店结构以正方形为佳，位于道路转角处，有较大的门头面积江燕路江燕路店铺报表.doc南洲南州花园店铺报表.doc5测算店铺投资回报率填写门店投资回报率表江燕路江燕路目标店投资分析表.doc南洲南洲花园目标店调研报告.ppt6撰写完整的门店调研报告完整的门店调研报告包括内容：1) 社区楼盘分布情况 2) 楼盘详细资料 3) 社区商业情