麒麟山庄二次市场分析

S122省道改造,项目价值,地铁规划,麒麟科技创新园,项目定价建议,产品提升建议,园林景观建议,麒麟科技创新园总体规划,科技园总体规划：麒麟科技创新园所处的麒麟地区分属玄武、白下、栖霞、江宁四区；根据南京市城市总体规划（2007-2020），该地区一方面，要落实全市生态廊道、城市重要通风走廊的功能；另一方面，未来麒麟地区要高水平规划建设南京科技创新园，力争建设成长三角区域科技研发、成果转化、创新型科技建设的先导区和示范区，国家一流的创新中心。科技园区位：位于主城东侧，东临青龙山、西临紫金山，北侧为仙林副城、南侧为东山副城，西侧为南部新城。科技园规划范围：西至绕城公路、东至青龙山脊线、北至沪宁高速公路、南至宁杭高速公路，总面积约82.3平方公里。科技城规划愿景：1.低碳高效的科技城；2.环境优美的生态城；3和谐便捷的宜居城。科技园的总体战略：生态优先；文化复兴；科技引领；交通引导；功能混合。科技园规划期限：规规划近期-2015年，规划远期-2030年。,本案位于科技园的北部，科技园的规划和发展将带动本案整体价值的提升,麒麟科技创新园产业规划,科技园未来将形成“1120”的研发平台：“1”：一个创新服务科技商务区；“1”：一个科技产业园；“20”：20余个科技创新园；未来将积极引入创新支撑设施：国家重点实验室、国家工程技术研究中心、国家工程中心、国家企业技术中心、国家检测认证中心等；产业目标：2015年-GDP675亿元，2020年-GDP900亿元，2030年-GDP1740元；未来该园区将计划入驻基地各类企业总数达200家，基地数字内容总产值超100亿，带动就业人数15000人，园区居住人口达到18000人，日前，由神州数码投资50亿打造的神州数码电子商务产业园区已在积极建设中；主要致力于推动智能、低碳、生物、新能源、新材料等领域的技术研发与产业化。集聚高端技术、高端产业、高端产品、高端客户、高端人才，着力打造物联网产业技术研究院、智能交通产业技术研究院、依托南京城东高校集中区、仙林大学城、江宁大学城的科教资源优势；麒麟科技园将打造成南京东南部科技创新走廊的创新高地，麒麟科技园周边有50多所高校，600多所科研机构，70多万在校大学生，80多位两院院士。,板块未来将成为南京新的高端人群聚集地,麒麟科技创新园交通规划,科技园的交通将形成“三纵三横”的高快速路网系统，“三纵”即绕城公路、东麒路和绕越公路，“三横”即沪宁高速、宁杭公路和宁杭高速。,目前开工建设的道路包括沧麒东路、光华东路、柳营南路、钟学路、钟学北路、石杨路、麒麟科技园九号路等建设工程,绕城公路,东麒路,绕越公路,沪宁高速,宁杭公路,宁杭高速,麒麟科技创新园交通规划,本案所在区域规划道路呈方格网状，核心区道路结合地形地貌呈生态自由式结构；,本案所处位置的现阶段的破碎交通现状将得到大大改善，带来区域交通价值提升,麒麟科技创新园公共服务设施规划,本案,本案,本案所在地为规划中的麒麟地区级中心，将配套20-30万人规模的公共服务设施，5所小学、4所中学及1所地区级的医院,本案的“宜居”指数将大大上升,麒麟科技创新园景观规划,中央公园：科技园中央规划建设一个中央公园，建成后将成为科技园重要的休闲场所、南京城市级公园、南京最具吸引力的旅游目的地之一；,生态网架：重点保护青龙山-紫金山之间500米的生态主廊道，形成“一心七横五纵”的生态网架；,历史文化：将对科技园区域内的文保单位进行保护与利用：百里土城头路风光带、运粮河、初宁陵石刻、万安陵石刻、窦村四方井、古戏台、文天祥碑等；,本案,本案,根据科技园区的景观规划，可以预见本案所处的区域，将可成为南京一个独立的、具有丰富自然与历史资源的景观区域,本案所处区域规划,本案所处于科技园的规划中为集低碳、绿色、生态、人文为一体的麒麟居住综合片区。按照生态城的区域规划，本案是麒麟老镇居住区地区中心；麒麟综合居住片区按照城市标准进行开发建设，除道路、绿地、水域以外的其他各类城市建设用地的开发总量将控制在该地区总面积的60%左右。,本案所在区域未来将成为生态城生活中心之一,麒麟科技创新园对项目的影响,南京未来的又一独立景观区域丰富的自然人文景点,20-30万人地区级中心配套丰富的教育医疗资源,科技城生态城宜居城,改变区域城郊结合部的特征，本案所在区域将建设为城市区域生活中心；改变区域大交通对用地的割裂现状，项本案所在区域将具有完整的生活商业划分；改变区域交通交通设施不如，缺乏可达性的现状，本案所在区域将具有快速、便捷的网格状交通设施；改变区域生态景观利用保护不足的现象，本案所在区域将成为南京又一独立的优秀景观区域。,麒麟科技创新园的规划与建设将彻底改善麒麟地区的羸弱现状，大力提升麒麟区域的地块价值，本案项目价值得到提升,S122省道改造,项目价值,地铁规划,麒麟科技创新园,项目定价建议,产品提升建议,园林景观建议,S122省道公路改造工程,S122省道南京段改扩建工程，起点位于南京东郊百水桥，终点位于镇江句容新塘，沿途经过栖霞区马群街道，江宁区麒麟街道、汤山新城、汤山工业集中区等，线路全长20.97公里；全线按照一级公路兼城市快速路功能设计，双向10车道，其中6股主线，不设红绿灯；4股辅道，与地方道路实现连通。工程完工后，从中山门上沪宁高速，出马群上百水桥，经新S122省道主线至句容新塘，将没有一个红灯；新S122省道南京段一般路基全宽60米，主线双向6车道，设计速度80公里/小时；辅道双向4车道，两两设置在主线两侧，设计时速40公里/小时，与沿线地方通道“右进右出”；S122省道南京段改扩建全部工程将于2012年年底前全部完成；,改造计划,白水桥,麒麟街道,S122省道扩建工程,汤山新城,S122省道公路改造影响,改变道路周边的无序、脏乱的现状，解决道路灰尘漫天、堵塞严重的问题，同时对道路两旁老建筑进行拆迁，将大大提升区域形象,改造结束后形成的双向10车道不设红绿灯的高速通道，大大加快与主城区的交通速度，区域交通价值得到大幅度提升,改造结束后与绕城公路相连接，交通价值的提升将带来麒麟地区经济发展的提速，全面拉动麒麟地区的经济发展和城市建设,S122省道改造,项目价值,地铁规划,麒麟科技创新园,项目定价建议,产品提升建议,园林景观建议,麒麟区域地铁现状,本案所处位置距离2号线马群站约5.5km，公交车游5、147、121路直达，耗时30分钟左右，驾车约10分钟。,16号线,8号线,麒麟区域地铁规划,根据南京地铁2050年的规划（如右图），有两条地铁线将直接通过楼盘所在麒麟区域，分别为地铁8号线和地铁16号线；地铁8号线主要将由宁芜铁路改造为轻轨而成，设置铜井站仙新路站，25个站点；地铁16号线对接马群站，设马群站、麒麟站、东郊小镇站、侯家塘站、江南汤泉站、汤山站、万安站、上峰站（临时站名）8个站。,本案所处位置优越，处于规划通过麒麟镇的8号和16号地铁线的交接处，对接2号线马群站，提供与南京市中心城区的快速通道,S122省道改造,项目价值,地铁规划,麒麟科技创新园,项目定价建议,产品提升建议,园林景观建议,马群周边在售项目概况,紫金山一号,紫园,距离5.4km，约10分钟车程,目前马群地区有两个在售项目：紫园和紫金山一号，其小高层产品的单价分别为20000元/、24000元/,马群周边在售项目与本案对比,本案所在的麒麟板块目前与马群地区项目房价存在存在一定的价差，但随着区域规划及交通的逐步发展与改善，可以预见，本案还存在巨大的升值潜力。,S122省道改造,项目价值,地铁规划,麒麟科技创新园,项目定价建议,产品提升建议,园林景观建议,周边项目分布,周边主要在售项目：东郊小镇东城天骄周边主要待售项目：东方红郡周边主要老项目：阳光之旅银河湾华汇康城,区域土地存量分布,目前麒麟科技园仅有富力地产G60/G61地块土地，已于今年2月26日破土动工；该项目富力地产将投资80亿元，吸纳“研商住”组团式开发理念，将建设成为一个集聚高新技术产业和人才的科技基地；依循现代科技园区发展模式，项目将分别打造三个区域，分别为科技研发办公区、商业配套服务区和生态智能住宅区，；G61地块由近20万平方米的居住用地，预计项目将于2016年结束；,地块概况,区域内项目分析,区域内在售项目,区域内待售项目,未来区域内供应项目较少，仅有东郊小镇和东方红郡两个项目,东郊小镇,项目地址：江宁区汤山街道麒麟镇麒东路777号项目类别：多层、小高层、联排开发商：百胜麒麟（现为银亿地产）占地面积：1277333建筑面积：1300000容积率：1.2绿化率：40建筑风格：新古典销售均价：8000元/面积区间：30-120销售总价：24-122万元推盘节奏：2010年9月推出第六期，六期售罄,户型图,形象展示,新古典风格,东城天骄,项目地址：南京市麒麟镇宝山路一号项目类别：小高层开发商：南京市北晨房地产开发有限公司)占地面积：30000建筑面积：59904容积率：1.8绿化率：35建筑风格：现代风格销售均价：10000元/面积区间：88-123销售总价：88-123万元推盘节奏：2009年4月推出第一期，二期销售,户型图,形象展示,现代风格,银河湾,项目地址：麒麟镇宁杭公路以南、悦民东路以北项目类别：小高层开发商：南京华光地产开发有限公司占地面积：70000建筑面积：120000容积率：1.7绿化率：40建筑风格：新古典二手房均价：10010元/面积区间：50-135销售总价：50-135万元推盘节奏：已售罄,户型图,形象展示,新古典风格,东方红郡（新盘，待售）,项目地址：麒麟镇东麒路与悦民路交界处项目类别：小高层开发商：南京宇达置业占地面积：98424建筑面积：300000一期占地面积：68692一期建筑面积：155964容积率：1.8绿化率：35建筑风格：现代一期户数：176户面积区间：86-110推盘节奏：预计6月开盘,04栋,07栋,户型图,形象展示,现代风格,区域项目对比,东郊小镇具有很大的价格优势，并且是一个体量大盘；东城天骄区位稍好，但景观较差，体量小；银河湾区位、产品、配套、景观都比较优良。,区域内项目以90-110的户型为主，均价在1万/平方米左右，景观较为普通，总价在70-110万之间；,项目定价建议,参照市场比较法，预估本案均价为11500左右,注：银河湾数据按照二手房价格带入计算,S122省道改造,项目价值,地铁规划,麒麟科技创新园,项目定价建议,产品提升建议,园林景观建议,低碳系统提升外墙保温、屋顶隔热保温系统,对建筑外墙和屋面等材质进行全面升级，形成建筑外围护系统。建筑外墙采用30毫米xps保温挤塑板，屋面使用50毫米xps保温挤塑板，楼面使用20毫米聚苯板以及LG彩色共挤塑钢中空玻璃5+12A+5窗，全方位提升建筑的隔热保温效果，并能够有效隔离外界噪音。,低碳系统提升单户式新风系统,“下送上回”低速送风方式保证新风和废气的分离，控制室内空气流动方向经预处理后的新鲜空气比室温略低自然沉积在下方形成“新风湖”淹没人体新鲜空气顺人体上升，经呼吸变为废气后经上部排风口排出,人体24小时呼吸新鲜空气低速送风，无噪声、无气流感、无扬尘楼顶设冷/热能量回收装置，回收排出室外的冷/热能量降低/升高引入的新风温度，节省新风预冷/预热成本,智能化系统,家居自控系统，可通过手机、电脑、电话对家用电器进行远程控制；家庭自动化系统，全方位控制家电的灵活调节与控制；远程自动计量收费与网上查询系统，轻松网上查询和缴费；电视、电话、网络（小区无线网络覆盖）系统,智能化已经成为衡量楼盘现代程度和居住的安全、舒适性的重要标准,地漏系统,水流冲击时开,水流通过时闭,不反水、无异味,防害虫,不锈钢双面密封地漏细节同样决定居住质量。,建筑细节提升,单元入口,挑高入户大堂,挑高入户大堂，豪华电梯厅提升产品品质感,电梯轿厢,单元电梯厅,建议采用高档时尚的门窗系统，如德国柯梅令、或瑞士JANSEN等,建筑细节提升,物业服务提升,无线网络：社区各个角落均可无线上网虚拟社区：构建网络生活圈，跳蚤市场、生活指南、网上交友、淘宝店,无线社区、虚拟社区,充分满足现代网络生活需求,物业服务提升,建议在目前的方案中扩大物业用房面积，增强物业服务功能。组织业主活动，倡导社区文化体系。社区网站、社区电台、组建培训吧、组织主题Club、兴办社区特色文化节、开创社区跳蚤市场、启动社区漂书活动电话唤醒、衣物送洗服务托儿所、早教中心等婴幼儿服务宠物托管服务代客订花、订水、订餐、订票等各类代办服务家电维修、室内清洁服务,S122省道改造,项目价值,地铁规划,麒麟科技创新园,项目定价建议,产品提升建议,园林景观建议,园林景观建议,中心景观建议,水景资源价值相对较高，有利于增加园林景观的档次；水景有利于形成良好的视觉中心，营造轻松活跃的社区氛围。,园林景观建议,景观小品