广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议-中地行.ppt

K区规划及产品建议,二五年六月二十日,目录第一部分规划建议第二部分开发步骤第三部分产品建议,第一部分规划建议,基本资料,备注：根据发展商提供资料推算,现状市场供货分析,注：以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括：保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。,结论：近几年珠江新城在售户型面积集中在90180，这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。,未来市场供货分析(近两年),K1地块,主力户型140-200,主力户型200,主力户型200,主力户型110150,主力户型150,主力户型138148，占68,主力户型85175,小复式，商务公寓,恒烨,未来住宅用地规划一览表,结论：未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在60以下的商务公寓，中区以110150为主力户型，东区则以180200的大户型为主。,中海珠江公园地块户型面积比例,备注：以上统计为约数，实际以中海公布为准,珠江新城容积率分析,根据对珠江新城内占地超过1.3万以上的小区进行容积率的对比分析，我们发现：西区的容积率普遍高于东区；东区项目容积率低于规划容积率；要把项目售价高于同区位项目，则须牺牲部分容积率。,户型比例考虑,K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以150大户型为主要产品推出市场（如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等）本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的大户型产品同质化严重，竞争激烈本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求,户型比例设置建议,通过计算，总户数约1390户平均面积约150,规划原则,地块为长方形（长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计楼宇高差设计应注重“天际线”的设立南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低，为整个小区引入东南风小区南面设置一梯两户是为了扩大“朝南”和“望花园”的优势；若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且临路，南向单位的价值不高；北向单位虽有景观支持但朝向差，缺陷明显。这样，4户的价值都不能最大限度的发挥出来。,规划原则,幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值的景观，现实建筑园林化的生态设计建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林化的生态设计为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值，小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化,商业分布建议,西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北面的裙楼；商业面积要求40,000万平方米左右，故在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。,总规划图-方案一（不设超高层）,规划后（方案一）的基本资料,备注：项目的容积率相对较高，以上规划方案相对合理，预期售价相对较高，发展商的利益可以保障。,总规划图-方案二（西北、西南设超高层）,利雅湾,西面的景观价值最高，故选择西向栋别（A、N栋）作超高层的设置，但西面朝向较差，西向户型西晒严重；同时，N栋对北向楼宇的景观有一定影响。,规划后的基本资料,备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。,总规划图-方案三（北面设超高层）,利雅湾,选择北向栋别（、栋）作超高层的设置，能够最大限度的发挥项目的价值：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。,规划后的基本资料,备注：此设置与规划许可容积率“7”接近。,第二部分开发步骤,开发原则,首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度每期开发尽可能包含大部分户型或面积超高层产品最后开发每期开发的产品必须有特色（特别是首期产品），而且能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而“高速”、高价的完成销售。,利雅湾,花城大道,中海K区项目,30,30,30,30,30,30,28,18,18,22,22,18,30,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,180,150,150,150,150,120,120,120,120,120,120,150,150,90,90,90,90,110,110,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,120,120,150,150,16,180,30,150,150,A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,O,冼村路,三期开发,一期开发,二期开发,开发顺序,第三部分特色产品建议,2梯2户（、栋）,客厅。层高4.1米，采光良好，宽阔视野空间卧室。安静、舒适，私密性高厨房、卫生间、餐厅。干湿分区，方便合理,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,1.客厅。层高4.1米，采光良好，宽阔视野空间.卧室。,2梯2户（、栋）,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,2梯2户（、栋）,错层空间，透视图,2梯2户（、栋）,板式结构首层架空，立体化园林，通透23层二三层退台式空中别墅层以上为标准大平层设计,150,220,150,220,200,200,200,200,200,200,180,150,150,I,J,K,L,M,N,私家