碧桂园工程项目招标及总承包合同重点解读

碧桂园工程项目招标及总承包合同重点解读(现场部分),碧桂园集团工程造价管理部邢国生2010年7月23日,课程安排,一、简述招标流程(8:30-9:30)二、解读碧桂园建设工程施工合同（2010）现场部分(9:00-11:0014:0016:00)三、互动、交流、问题探讨(11:00-12:0016:00-17:00)四、考试（17:15-17:45）1、填空题（最多每空三个字）涉及数字用阿拉佰数字2、单选题（每空一个字母）3、多选题（每空一个字母）4、改错题重点数字、责任重点字着眼下手，不要在语法、含义方面下功夫！(我不是孔乙已,不会在”茴”字的几种写法上下功夫),培训的三种方法,一、照本宣科，一成不变！二、结合现场，传授经验！三、互动讨论，活学活用！,死、活管理,一、管理中存在的问题或需要解决的问题：管理死、死管理、管死理、死理管！(视频)二、管理的目标或管理的境界：管理活、活管理、管活理、活理管！(视频)三、管理没有静止不变的放之四海而皆准准则，是以动制动，随机应变的能力。没有最好的管理模式，只有更好的管理思路！,碧桂园工程总承包合同(2010版)简介,碧桂园工程管理的特点：1、工程规模大2、工期短3、质量高4、工程造价管理严5、付款及时6、工程分布广7、工程复制性强（标准化高）8、集团决策、区域运作,如何理解频繁合同的修改？,1地产形势在变，碧桂园的发展战策也在变。地产形势三月一点刹，九月一急停！多变的形势，必有多变的策略，策略体现于合同中。2承包人在变，管理中不断有新问题出现，亡羊补牢，犹未晚也。争点防面，快速防范。3发包人在变，强中自有强中手，自我完善方呈圣！碧桂园成长为地产巨人，主要是学习和自我完善能力的别于其它企业。如现在推行的创优100计划，大手笔，起宏图。4合同本身的发展规律。没有一成不变的事物，任何事物的发展都是螺旋线式的上升，这才是发展。,碧桂园合同版本与国家标准版的区别,结构是一致的(四部分)内容是相同的权益有区别制定的99版国家范本(建设部工商行政管理局制定)、FIDIC施工合同通用条件和香港土木建筑施工合同示范文本如何理解霸王条款”?,五、如何理解碧桂园合同的“霸王条款”？,1、合同版本不同承包人说得“霸王条款”主要是对比99版国家标准范本，此版本更适用发包人是国有企业性质公司采用，大家认为有更多的所谓“公平与对等”；应引导承包人对比的主体是FIDIC施工合同通用条件及香港土木建筑施工合同示范文本。2、合同发包人主体性质不同国有企业讲的是公平与对等，私营企业讲得是效率与双赢，没有绝对的公平与对等，只有强强联合，各自发挥自己的优势，才能赢得未来。3、开发模式不同碧桂园“双快”开发模式，动如惊雷，一气呵成。绝对不会因为非主流因素动摇“快速开发、快速销售”的决心，决不充许承包人因各种原因拖延工程，为了防范部分承包人先占有工程，再以各种借口索赔拖延，才有强有力的处罚条款及对于碧桂园来说的不可抗力的承担。4、开发的地域环境要求，碧桂园开发的楼盘多数处于相对欠发展的城乡结合部，这样的区域是市政配套的主干神经的末稍，电压不稳、水压不够、村民起哄时有发生，这样的专营的产品及区域的风土人情不是碧桂园可以左右的，需要参与各方共同努力方能推进工程。,招标流程,2009-6-16关于明确外包工程招标及合同签订审批流程的通知.pdf2009年11号（关于对明晰区域负责制及其权限的通知的修改通知）.pdf招标立项书实样酒店、超豪别墅及周边的石材问题？,思考问题：1、集团模式2、区域模式3、权限问题4、肢解工程现象,合同的组成部分,一、第一部分协议书二、第二部分通用条款三、第三部分专用条款四、第四部分合同附件,项目管理的法宝-47.4.特别约定,47.4.特别约定承包人已经清楚明白,目前发包人对工程管理、质量、进度、安全施工有其特殊的要求，并且有其制度，承包人愿意接受其监督管理、配合巡查；并且接受日后发包人所制定的新的管理制度。目前管理制度及文明施工及安全管理守则另附。,问题：1、项目管理部角色：组委会、裁判员、运动员？2、集团管理巡查部的罚款有没有依据？3、后续的管理制度如何体现？,第一部分协议书,一、工程概况,1.4.工程内容：施工总承包（包括土建、室内安装工程、室外工程【包括分户围栏、庭院内排水，道路工程、永久围墙，附属工程（其它排水、电缆沟、挡土墙等）及室外安装工程】等。6.2发包人有权决定承包人标段红线范围内及红线外距离50米范围之内增加零星工程是否由承包人施工，如发包人决定将以上工程委托给承包人施工，承包人必须充分理解发包人对该委托的要求，予以配合并按时完成，价格按照合同内同类工程和合同约定条款计取。如承包人拒绝接受发包人指令，发包人将该项工程委托给分包单位施工，并按照该项工程造价的20%索取违约金。,思考:1、临时道路与永久道路有冲突时如何处理?2、政府专营工程、指定分包如何协调统筹？,二、工程承包方式,2.1.单体土建工程的承包方式2.1.1分部分项工程采用工程量清单综合单价包干（详见附件5）；2.1.2措施费（含其它项目费）采用建筑面积单方造价（报价户型采用固定总价）包干。（详见附件5）；2.2.室内装修工程、室内安装工程采用全费用综合单价包干的承包方式（详见附件5-3及附件8）；2.3.室外工程【包括分户围栏、庭院内排水，道路工程、永久围墙，附属工程（其它排水、电缆沟、挡土墙等）及室外安装工程】采用单项全费用综合包干单价承包方式；（详见附件9）（每平方米造价包干、每延长米造价包干等）,问题：1、根据合同单价的性质如何合理的安排现场施工程序？,三、合同价款及支付（1）,3.2.本工程实行工程预付款，预付款为本工程合同价款暂定金额的10%，即（大写）人民币元；（小写）￥。预付款的扣回从工程进度款累计金额达到合同价款暂定金额的40%（含本数）开始扣回，至工程进度款累计金额达到合同价款暂定金额的80%（含本数）全部扣完（详见专用条款24.工程预付款）。3.3、进度款支付：当期进度款应按当期实物量完成量的80进行支付。【详见专用条款26.工程款（进度款）支付】。,合同价款及支付（2）履约保函,3.4、在签订施工合同前（承包人收到中标通知书三天内），承包人提交由发包人认可的在中华人民共和国注册并经营的地市级以上银行出具的履约保函（附件*），履约保函金额为本工程合同价款暂定金额的10%。（详见专用条款41.担保）。,思考问题：1、履约保函的作用？签定合同的前提，预付款、质量、进度、管理的担保。2、履约保函的时效？3、提供保函的对象？必须是地市级以上银行4、不能提供保函用更换保函如何处理？,五、质量标准,五、质量标准工程质量标准：按专用条款的约定及现行的国家相关行业及工程所在地的技术规范及质量验收评定标准，工程质量一次达到当地政府质监部门验收合格等级并备案完毕。,思考问题：1、质量如何控制？2、如何做到全员质量管理？3、地产质量的特殊性是什么？、地产对于质量的特殊要求项目管理如何运做？,各种桩的约定,6.1.1.13.桩基工程结算桩长（管桩）：按经发包人确认的实际入土桩的长度，不另计送桩、桩尖长度（送桩及桩尖费用在综合单价考虑）。如发生断桩时，原则上每个断桩位只计量一根（除土质特殊情况外）。如遇特殊地质情况，承包人应向监理工程师及发包人提交可行的施工方案，并经监理工程师及发包人审定确认后方可继续施工，因特殊地质情况造成的断桩由发包人负责，若承包人不提交特殊地质情况施工方案或不按工程师及发包人审定确认的施工方案施工，造成的经济责任与工期延误由承包人负责。l16.1.1.14.夯扩桩的工程量（钢筋笼除外）按设计图示截面积乘以设计桩顶至实际桩底的长度按立方米计算。l2,1、PHC管桩的分类？特别注意非标桩在工程中的应用。（镇江管桩）2、桩的计算规则？,土方的约定,6.1.1.15.本工程清单的挖基础土方及回填土方的综合单价，不适用于大开挖的土方工程。l36.1.1.16.土方及余泥场内运输需按发包人指定的地点进行堆场推平，此费用由承包人在投标报价时综合考虑，结算时不另计取。l4l1按实际情况修改，无桩基础工程的合同可删除此条l2同上，且夯扩桩的工程量计算规则，每次问专业组提供。此条款不完全准确。l3“本条款不适用于需要大开挖及基坑支护的工程”l420100629插入,思考问题：1、土方清单的规则？2、土方的调配？,6.1.4.建筑、装修及安装的材料品牌,6.1.4.建筑、装修及安装的材料，除图纸及补充说明作了规定品牌和要求外，没有要求的，承包人应选择中等以上品牌厂家的优质产品【要求为省名牌产品（须为省名牌网站可查询）以上，承包人收集有关材料上报，报发包人项目管理部及监理工程师确定后方可采购，其中钢筋必须按发包人指定品牌。在施工前，承包人须将材料样板送监理单位及发包人确认封板后方可使用。,思考:如何操作?1、承包人申报时必须提供；2、发包人代表一定按要求审查；3、审查办法如下；详见查询省名牌网站指引4、省名牌的范围。（各省名牌而非工程所以及省名牌）,6.1.5.发包人指定品牌材料（2）,湖南区域钢筋品牌：采用以下品牌“博升”牌、“博长”牌、“武钢”牌、“双菱”牌、“湘钢”牌、“豫信”牌、“袁河”牌、“山凤”牌）,思考问题：1、为什么要强调钢材的质量？2、确定的品牌的原则是什么？,6.1.5.发包人指定品牌材料（1）,6.1.5.发包人指定品牌材料，承包人要求的到货时间从订货时间的间隔不得少于48（广东省内30）个日历天。所有发包人指定品牌材料由材料供应商供货至施工现场（承包人应负责运货集装箱车能够到达的指定地方的场内道路修建），承包人负责卸货及采购保管，卸货、场地内的运输及采保费用包含在单体土建工程综合单价及室内安装工程全费用综合单价、室外工程【包括分户围栏、庭院内排水，道路工程、永久围墙，附属工程（其它排水、电缆沟、挡土墙等）及室外安装工程单项全费用综合包干单价中。,思考问题：1、甲指材料有那些种？2、甲指材料指什么？三指基本的四指是:品牌系列型号价格3、甲接材料如何管理？,6.2.承包范围（1）,6.2.承包范围承包人按发包人提供的招标图纸及现行国家规范确定的施工范围完成工程建设、承包人对发包人指定的分包工程进行总承包管理及配合。因政策或市场原因造成发包人发展战略的调整，而使本合同工程不能持续发展或停止发展、或发包人变更工程规划类型、减少工程施工面积的，发包人有权终止合同，风险共担,承包人不要求发包人进行任何赔偿、补偿；如发包人要求继续履行合同的，发包人有权对承包人的承包范围进行适当调整，承包人同意继续履行合同，并不要求发包人进行任何赔偿、补偿。若承包人对本工程部分分项工程拒绝施工时，则属于承包人违约行为，发包人有权在合同价款中扣除相应分项工程造价，同时承包人应向发包人支付相应分项工程造价的20作为违约金。,重点理解：因政策或市场原因造成发包人发展战略的调整，而使本合同工程不能持续发展或停止发展、或发包人变更工程规划类型、减少工程施工面积的，发包人有权终止合同，风险共担,承包人不要求发包人进行任何赔偿、补偿；如发包人要求继续履行合同的，发包人有权对承包人的承包范围进行适当调整，承包人同意继续履行合同，并不要求发包人进行任何赔偿、补偿。,6.2.承包范围（2）,发包人有权决定承包人标段红线范围内及红线外距离50米范围之内增加零星工程是否由承包人施工，如发包人决定将以上工程委托给承包人施工，承包人必须充分理解发包人对该委托的要求，予以配合并按时完成，价格按照合同内同类工程和合同约定条款计取。如承包人拒绝接受发包人指令，发包人将该项工程委托给分包单位施工，并按照该项工程造价的20%索取违约金。l120100528新修改合同条款,思考问题：1、为什么有此规定？2、实际施工时如何协调？3、承包人不配合时如何处理？,材料价格调整原则(一),6.3.5.（措施项目费不予调整）6.3.5.1.本工程的土建工程结算时的材料价格按以下方式进行调整：本工程投标时的当期材料信息价是采用政府造价部门公布年第月份l1的信息价。在合同约定的施工期间内（超出此施工期间的价差不予调整，除合同约定顺延工期的情况外）钢筋、商品混凝土、砌块材料，调整价差，进行涨价补差、降价减差，价差只计取规费及税金,其费率按当地文件规定执行，价差不参与下浮。,材料价格调整原则(二),6.3.5.1.2、具体价差调整原则如下：6.3.5.1.2.1.钢筋材料价差调整原则：按施工期间当地政府造价部门公布的材料信息价（按此施工期间信息价的算术平均计算）与投标时当期材料信息价进行对比，调整价差（结算时双方确认的工程量该种材料价差）。该种材料价差调整时工程数量根据上述6.3.5.1.1条款约定的施工期间按月平均计算。6.3.5.1.2.2.商品混凝土、砌块主要材料按此施工期间当地政府造价部门公布的材料信息价与投标时当期材料信息价进行对比，若差价在3以内（含3）的，均不予调整；超过3以外的那部分价差【即C=B-A-A*3%（当B大于A时）或C=B-A+A*3%（当B小于A时），其中C就是可以调整的那部分价差，B为施工期间的材料信息价，A为投标时当期材料信息价】可调整，调整的原则如下：,1、钢筋调差的期间如何计算？2、商品混凝土与砌块的3%以外的那部分如何定？民法通则中，第一百五十五条民、法所称的“以”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数；所称的“不满”、“以”，不包括本数。所以在使用以、以下时，注意哪个区间需要含“本数”的概念,材料价格调整原则(三),6.3.5.1.2.2.1.主体结构部分：商品混凝土调整差价（结算时双方确认的工程量该种材料价差），该种材料价差调整时工程数量根据上述6.3.5.1.1条款约定的施工期间按月平均计算。6.3.5.1.2.2.2.砌块部分：砌块材料调整差价（结算时双方确认的工程量该种材料价差），该种材料价差调整时工程数量根据上述6.3.5.1.1条款约定的施工期间按月平均计算。6.3.5.1.3.以上6.3.5.1.2条款中约定的工程数量的“施工期间的按月平均计算”指的是算术平均。,思考问题：1、砌块材料包括那些？标准砖、各种砌块2、调差区间指什么？,2010版本关于土方的规定,6.3.8.4.承包人于签订合同后须会同发包人、监理单位全面测量现场土方面标高，并绘制成10米10米的方格网标高图（若地面起伏较大，应绘制满足工程量计算的方格网标高图）。于签订合同之日起或发包人发出开工之日起三天内将方格网标高图提供给发包人进行确认。如果承包人未能在规定时间内提供方格网标高图的，则视为已认可发包人提供的土方标高等数据。若因此造成差异而导致工期及造价增加的，发包人均不给予任何工期及经济补偿。若发包人交付承包人施工之施工现场（施工围墙内）土方标高超过设计室外标高的30cm以外的，则由发包人项目管理部解决。项目红线内土（石）方属发包人资源，发包人有权在项目红线范围内调配。承包人外运土（石）方时必须征得发包人同意，否则,承包人须按专用条款“35.2.2”约定向发包人支付违约金。,6.1.8.新型墙体材料及其它专项资金,6.1.8.新型墙体材料及其它专项资金由发包人按政府规定缴纳，专项基金预收款返退时，承包人需按发包人及政府有关部门的要求及规定提供新型墙体材料及其它专项资金专用发票及证明资料。若承包人没有按规定提供发票及证明资料或发票金额不足、证明不齐备的造成返退专项资金不全的，发包人有权在给承包人任何一次工程款支付中按差额的双倍作为违约金扣除；承包人除按前述约定承担违约责任外还须按专用条款“35.2.2”中约定承担违约责任。,思考问题：1、那些基金需要返还时需要承包人提供发票及证明？2、如何事前管理？,结算承包人需要提交的资料(重点讲解),6.3.9.结算承包人需要提交的资料：发包人、监理单位确认的竣工图、设计变更单（原件）、经发包人、监理单位确认的现场签证单（原件）、工程量计算书（包括钢筋抽料表）、工程结算表、结算需要的其它资料。基础部分完成并经监理单位及发包人验收合格之日起30天内，由承包人向发包人移交合格的结算资料（含桩基础、土方、签证、设计变更等），否则，发包人有权不予计取。,第三部分专用条款,建筑工程安全防护、文明施工措施费用,三、合同价款及支付3.1.合同价款暂定金额（大写）人民币。（小写）￥；（具体合同价款组成详见本合同附件4）本合同价款已含建筑工程安全防护、文明施工措施费用，按法规专款专用，具体金额及支付详见附件三。9承包人工作9.1.承包人应按约定时间和要求，完成以下工作：9.1.1.承包人合同签订之日起15天内须编制详细的可供监理检查的切实可行的质量控制、施工安全管理、文明施工管理、施工测量控制、施工人员安排及管理架构（有管理人员及特殊工种上岗证、资格证）、施工材料设备进场计划（含分包及发包人供材料）、承包人与发包人指定分包单位现场配合事项、成品保护措施等的施工组织设计，并报送监理单位、发包人审批；开工之日起10天内，承包人提交砌筑抹灰工程专项保质方案（含构造节点大样图）报送监理单位、发包人审批；承包人在收到发包人提供的防渗漏体系文件之日起10天内，根据该文件深入结合本工程实际，编制详细而具体的防渗节点深化设计图及专项保质方案报送监理单位、发包人审批；发包人和监理单位在提交之日起10个工作日内未予以书面形式确认或提出修改意见，视为同意。承包人未按时提交上述内容，承包人按本合同的专用条款35.2.1的约定承担违约责任，并按发包人、监理单位指定要求提交上述内容及整改措施。承包人合同签订之日起15天内须按附件3建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理协议的规定结合本工程所在地建设行政主管部门的要求及现场实际情况详细填写附件3-1建设工程安全防护、文明施工措施项目清单，报送监理单位、发包人审批后送建设行政主管部门备案；如承包人不按时提供或提供不合格的备案资料，发包人有权暂不支付此部分工程款。,七、材料设备供应,七、材料设备供应27.发包人、承包人双方采购供应的材料设备必须符合设计要求、国家相关质量标准及政府有关规定，均需有原出厂合格证明和质量保证书等必要的质量文件资料，必要的还须提供符合规定的生产许可证。本工程不准使用含铅油漆、含易碎石棉或含多氯聚笨等任何对人有害的设备材料，不准使用附件十三：禁用材料设备清单中所列的材料设备，且承包人必须确保所使用的设备材料符合环境卫生有关规定，并必须执行民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2006）中对材料要求的规定。,九、竣工验收与结算(1)重点讲述,32.分阶段结算资料提交及竣工验收32.1工程分“0.00（或地下室顶板）以下”和“0.00（或地下室顶板）以上”两阶段进行验收与结算资料提交。32.1.1.0.00（或地下室顶板）以下部分验收与结算提交：32.1.1.1.无地下室的建筑物（无论有无桩基础）：在0.00以下部分完成并经监理单位及发包人验收合格之日起30天内，由承包人向发包人移交合格的结算资料（含桩基础、土方、签证、设计变更等）；如不及时提供，发生争议引起的一切后果由承包人负责。,九、竣工验收与结算(2)重点讲述,32.1.1.2.有地下室的建筑物（分两次移交结算资料）：桩基础完成并经监理单位及发包人检测合格之日起30天内，由承包人向发包人移交合格的桩基础结算资料；地下室顶板完成后经监理单位及发包人验收之日起30天内，由承包人向发包人移交合格的从桩基础至地下室顶板部分的结算资料（含地下室、土方、签证、设计变更等）；如不及时提供，发生争议引起的一切后果由承包人负责。32.1.2.0.00（或地下室顶板）以上部分至工程竣工：工程竣工验收合格之日起30天内，由承包人向发包人移交合格的完整的工程竣工结算资料，且结算资料必须明确竣工结算的具体范围。如不及时提供，发生争议引起的一切后果由承包人负责。32.2.工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定的验收要求，提前15天向监理单位提供完整竣工资料、竣工报告及工程质量保修书。监理单位认为符合验收条件后组织发包人、监理单位初步验收。,竣工支付与备案移交,33.4.在工程各阶段完(竣)工检测或验收通过，承包人向工程所在地城市建设档案管办理备案手续、取得建设工程竣工备案证明书和房地产房屋初始总登记、与发包人完成完(竣)工资料移交之日起30天内支付至该部分工程总价的85%；并在初审完毕之日起15天内支付经发包人确认的该部分工程初审造价的90。在结算手续办理完毕之日起15天内支付至工程结算总价的95，留结算总价的5%作为保修金。,39.不可抗力,39.不可抗力39.1.双方约定不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或政策的颁布、改变、行政干预等政府行为、及其他非发包人承包人责任造成的爆炸、火灾，以及以下方面的自然灾害：39.1.1.5级以上的地震；39.1.2.8级以上持续24小时的大风；39.1.3.持续降雨24小时且降雨量为200mm以上；39.1.4.