第04章 房地产开发资金的筹集

RealestateDevelopment&management,概述筹资方式资金筹集规划,4.1房地产开发资金筹集概述,房地产开发企业为解决开发项目资金来源及调整企业或项目资本结构而进行的融资活动。,开发资金总额构成、开发资金筹集分类、目的、原则,4.1房地产开发资金筹集概述,4.1.1房地产开发（项目）资金总额的构成,4.1房地产开发资金筹集概述,4.1.2房地产开发资金筹集分类与方式按资金占用时间按资金性质按筹资渠道,4.1房地产开发资金筹集概述,4.1.2房地产开发资金筹集分类与方式按资金占用时间,4.1房地产开发资金筹集概述,4.1.2房地产开发资金筹集分类与方式按资金性质（权益）,4.1房地产开发资金筹集概述,4.1.2房地产开发资金筹集分类与方式按筹资渠道,4.2房地产开发资金筹集,2011年全国房地产开发企业资金来源（亿元）,资料来源：国家统计局网站,4.2房地产开发资金筹集,2012年全国房地产开发企业资金来源（亿元）,资料来源：国家统计局网站,4.2房地产开发资金筹集,4.2.1房地产开发项目融资组织形式4.2.2自有资金4.2.3向银行借款4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.5发行债券融资4.2.6房地产融资创新（REITs、BOT）,4.2房地产开发资金筹集,4.2.1房地产开发项目融资（主体）组织形式既有项目法人融资新设项目法人融资,4.2房地产开发资金筹集,4.2.1房地产开发项目融资主体组织形式既有项目法人融资,又称公司融资，即不组建新的独立法人，由已有公司出面筹集资金，投资于新项目。公司融资方式下的项目资本金，来自于公司的自有资金。房地产开发公司自有资金（4.2.2）,4.2房地产开发资金筹集,4.2.1房地产开发项目融资主体组织形式新设项目法人融资又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。新设项目法人的项目资本金，主要为项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入。,从广义上讲，为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。从狭义上讲，项目融资（ProjectFinance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资活动。,4.2房地产开发资金筹集,4.2.1房地产开发项目融资主体组织形式新设项目法人融资又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。新设项目法人的项目资本金，主要为项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入。,新设项目法人项目资本金筹措渠道不包括（）。（2008年房地产估价师考试之经营与管理试题）A.政府政策性资金B.国内外企业入股的资金C.个人入股的资金D.资产变现的资金,4.2房地产开发资金筹集,4.2.2自有资金房地产开发企业自有资金的组成（P94）房地产开发项目资本金,4.2房地产开发资金筹集,4.2.2自有资金房地产开发企业自有（自筹）资金的组成,资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金,4.2房地产开发资金筹集,资本金：企业在工商行政管理部门登记的注册资金。设立企业必须有法定的资本金。设立房地产开发企业的最低限额为100万元（法定资本金）。资本金在不同类型的企业中的表现形式有所不同。股份有限公司的资本金被称为股本，股份有限公司以外的一般企业的资本金被称为实收资本。,4.2.2自有资金房地产开发企业自有（自筹）资金的组成,资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金,4.2房地产开发资金筹集,资本公积金：由投资者投入及资产本身或其他原因形成的权益收入，所有权归投资者，但不构成实收资本（注册资本）的那部分资本。资本公积金与企业经营取得的收益无关，可按法定程序转增资本，但不能用于补亏。资本公积金主要来源：股票溢价收入、法定资产重估增值、受赠的财产等。,4.2.2自有资金房地产开发企业自有（自筹）资金的组成,资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金,4.2房地产开发资金筹集,4.2.2自有资金房地产开发企业自有（自筹）资金的组成,资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金,盈余公积金：企业按规定从税后利润中提取的积累资金。法定（盈余）公积金：企业按税后利润10%提取，累计额达到公司注册资本50%以上的，可以不再提取。任意（盈余）公积金：股份有限公司提取法定公积金、支付优先股股利后，按公司章程或股东会议决议，可提取任意盈余公积金。盈余公积金可用于补亏、扩大生产经营、转增资本金，也可用于分配股利。,4.2房地产开发资金筹集,一般企业：税后利润-弥补以前年度亏损-提取法定盈余公积金-提取任意盈余公积金-向投资者分配利润股份有限公司：税后利润-弥补以前年度亏损-提取法定盈余公积金-支付优先股股利-提取任意盈余公积金-普通股股利,4.2.2自有资金房地产开发企业自有（自筹）资金的组成,资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金,4.2房地产开发资金筹集,发行股票融资企业资产变现、折旧资金政府政策性资金以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式,4.2.2自有资金房地产开发企业自有（自筹）资金的组成,资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金,4.2房地产开发资金筹集,4.2.2自有资金房地产开发企业自有资金的组成,股票融资,4.2房地产开发资金筹集,4.2.2自有资金房地产开发项目资本金的筹集,项目资本金：项目总投资中由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。房地产开发项目资本金：在房地产开发项目（工程建设）总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。,1996年：国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知,建立项目资本金制度的意义房地产开发项目资本金比例,4.2房地产开发资金筹集,4.2.2自有资金房地产开发项目资本金的筹集,项目资本金：项目总投资中由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。房地产开发项目资本金：在房地产开发项目（工程建设）总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。,建立房地产开发项目资本金制度的意义：资金不足半拉子工程、烂尾工程、基础设施不配套拖欠工程款保证项目按规划实施保障购房人利益宏观调控手段,4.2房地产开发资金筹集,4.2.2自有资金的筹集房地产开发项目资本金的筹集,项目资本金：项目总投资中由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。房地产开发项目资本金：在房地产开发项目（工程建设）总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。,房地产开发项目资本金比例：1998：房地产开发经营管理条例，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20。2003：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，30%2004：国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知，35%2009：国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，保障房和普通住房项目20%，其他项目的最低为30%。,4.2房地产开发资金筹集,4.2.3向银行借款借款种类借款程序还款方式借款合同借款优缺点,4.2房地产开发资金筹集,4.2.3向银行借款借款种类房地产开发企业流动资金贷款房地产开发项目贷款,4.2房地产开发资金筹集,4.2.3向银行借款借款种类房地产开发企业流动资金贷款房地产开发项目贷款信用贷款担保（抵押）贷款,4.2房地产开发资金筹集,4.2.3向银行借款借款种类房地产开发企业流动资金贷款,房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款，不与具体项目相联系，贷款的期限较短。流动资金贷款管理暂行办法（2010）流动资金贷款，是指贷款人发放的用于借款人日常生产经营周转的本外币贷款。关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文）关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号）,商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。,流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。,4.2房地产开发资金筹集,4.2.3向银行借款借款种类房地产开发项目贷款,金融机构（银行）向房地产开发企业发放的项目建设资金贷款，只能用于指定的开发项目，不允许改变资金用途或挪用于其他项目。房地产开发贷款条件：项目已取得“四证”；项目资本金比例。,关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（建住房2002217号）：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30。关于加强商业性房地产信贷管理的通知（2007）：对项目资本金比例达不到35%或未取得四证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。,4.2房地产开发资金筹集,4.2.3向银行借款借款种类房地产开发项目贷款信用贷款担保（抵押）贷款出让土地房屋及其占用土地在建工程,城市房地产抵押管理办法：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。,4.2房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售（定金及预收款）商品房预售的实质定金及预收款,4.2房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售商品房预售的实质,商品房销售的一种方式兼有融资功能，实质为一种预收货款的商业信用行为。,城市商品房预售管理办法（1994）第二条：“本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”,4.2房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售定金及预收款定金,担保法：定金是通过当事人一方在债务履行前交付对方的金钱，在不履行时发生不返还或双倍返还的效力，起到担保效果的一种担保方式。其数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。具有预先给付性质，但有别于预收款。,2011年全国房地产开发企业资金来源（亿元）,4.2房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售定金及预收款预收款订金（定金，主要作用为融资）一次性付款分期付款首付款+按揭贷款,4.2房地产开发资金筹集,4.2.5发行债券融资公开发行公司债券的条件公司债券筹资的优缺点,企业债券管理条例（1993年）：企业债券，是指企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券。公司法（2005年修订）：公司债券，是指公司依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。,4.2房地产开发资金筹集,4.2.5发行债券融资公开发行公司债券的条件（证券法（2005修订）,股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元；累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十；最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；筹集的资金投向符合国家产业政策；债券的利率不超过国务院限定的利率水平；国务院规定的其他条件。上市公司发行可转换为股票的公司债券，还应当符合公开发行股票的条件，并报国务院证券监督管理机构核准。,4.2房地产开发资金筹集,4.2.5发行债券融资公司债券筹资的优缺点,4.2房地产开发资金筹集,4.2.6房地产融资创新REITs基本含义,4.2房地产开发资金筹集,4.2.6房地产融资创新REITs基本含义,房地产证券化产品，结合房地产市场与资本市场参与主体多样化品种可为股票或信托受益凭证投资标的多元化,4.2房地产开发资金筹集,4.2.6房地产融资创新REITs分类组织形态资金投向与运用方式,4.2房地产开发资金筹集,4.2.6房地产融资创新REITs分类组织形态,公司型REITs,契约型REITs,具法人资格，资金使用方式按照公司章程规定。投资人既是REITs的持有人又是公司的股东，以股息形式获取投资收益。,不具有法人资格，资金使用方式按照信托契约规定。投资人是信托契约的当事人，通过受益权享有信托利益。,4.2房地产开发资金筹集,4.2.6房地产融资创新REITs分类资金投向与运用方式,权益型,抵押型,主要以房地产本身为投资标的。主要收入为房地产租金收入，经营利益或处分房地产之资本利得。,投资标的非房地产本身而是对房地产开发公司放款、抵押贷款债权或是相关证券，故其主要收入为抵押贷款之利息收入。,混合型,投资标的包含房地产本身与房地产抵押贷款的REITs。,4.2房地产开发资金筹集,4.2.6房地产融资创新REITs优点提高不動產商品資產流動性及變現性：一般投資不動產金額動輒千萬，非一般小額投資人玩得起。REITs產品可讓小額投資人也可當大樓或購物中心的股東。增加資產流通性。對大型建商或財團而言，REIT可讓原本流動性低的實質資產轉化為流動性高的資本證券,對活絡不動產市場交易有相當大的助益。收益穩定：REIT的收入一般主要來自租金收入，雖與總體經濟景氣息息相關，但畢竟起伏較小。收益相對穩定。,资料来源：活絡營建業的新利器不動產投資信託(REITs)簡介.tw/info/%E6%8A%80%E5%B8%AB%E5%A0%B1/452-2-1.htm,4.2房地产开发资金筹集,4.2.6房地产融资创新REITs优点分散投資組合風險：REITs與股票、債券等其他資產類別的相關係數低，投資REITs可達分散風險效果。可抗通貨膨脹：一般物價產生通貨膨脹時，租金會提高，是以REIT收益與通膨兩者往往同向變動，是以投資REITs可有抵抗通膨之能力。具節稅功能：以富邦發行富邦一號REIT為例，採分離課稅稅率6%，相當吸引投資人。若投資國外以外幣計價之海外REIT基金，則屬海外所得，即無課徵所得稅問題。,资料来源：活絡營建業的新利器不動產投資信託(REITs)簡介.tw/info/%E6%8A%80%E5%B8%AB%E5%A0%B1/452-2-1.htm,4.2房地产开发资金筹集,4.2.6房地产融资创新REITsREITs与房地产信托的关系,REITs作为一种投资基金，既源于信托，又不同于一般信托。它首先必须符合信托的基本特征及原理，但又有其特殊的运作结构和规则。从法律上讲，它是一种特殊的信托。,流通性不同信托业务不同产品周期不同委托人不同收益方式不同,4.2房地产开发资金筹集,4.2.6房地产融资创新REITsREITs与房地产信托的关系,资料来源：祝红梅，房地产投资基金：创新中需留一份谨慎2007.4.16上海证券报,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.1房地产开发资金筹集规划的含义4.3.2房地产开发资金成本及其计算4.3.3房地产开发资金筹集方案选择,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.1房地产开发资金筹集规划的含义概念内容,根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度（或分期）投资需要量，通过编制投资计划与资金筹措表（或资金来源与运用表），研究、安排资金的来源与运用，通过对各种可能的筹资方案的安全性、经济性和可行性的比较分析，为项目寻求适宜的资金筹集方案，以适应项目预期的现金流量。瞿富强：房地产开发与经营，P203,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.1房地产开发资金筹集规划的含义概念内容,筹资条件分析：对企业和项目的内外因素进行分析合理确定筹资活动期望达到的目的和要求编制投资计划与资金筹措计划筹资方案选择,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.1房地产开发资金筹集规划的含义概念内容,筹资条件分析：对企业和项目的内外因素进行分析内：企业或项目开发经营状况、筹资能力、财务状况等；外：社会经济环境、政策法规、资本市场供需状况等。,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.1房地产开发资金筹集规划的含义概念内容,合理确定筹资活动期望达到的目的和要求资金数量与使用时机资本结构较（最）低的综合资金成本（4.3.2）较低的财务风险,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.1房地产开发资金筹集规划的含义概念内容,编制投资计划与资金筹措计划项目总投资估算及用款计划编制资金筹集方式规划编制投资计划与资金筹措表,4.3.2房地产开发资金成本及其计算,4.3房地产开发资金筹集规划,房地产开发企业通过各种渠道筹集资金，不仅要考虑是否可能，而且也要考虑所付代价。,4.3.2房地产开发资金成本及其计算,资金使用报酬是指在资金使用期内按年或按月支付给资金供应者的报酬，如股息、红利、利息、租金等。,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.2房地产开发资金成本及其计算,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.2房地产开发资金成本及其计算个别资金成本率的计算,特点：资金成本主要表现为按期支付的利息，利率事先确定，且在债务期一般固定不变；本息按期偿还；利息为税前扣除项目。,4.3房地产开发资金筹集规划,债务资金成本率计算银行贷款（长期借款）资金成本债券资金成本率权益资金成本率计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,4.3.2房地产开发资金成本及其计算个别资金成本率的计算,4.3房地产开发资金筹集规划,债务资金成本率计算银行贷款（长期借款）资金成本债券资金成本率权益资金成本率计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,特点：权益资金成本主要由投资者的预期投资报酬和资金筹集费用构成；除优先股外，投资报酬非事先约定，故权益成本计算有很大的不确定性。权益资金报酬是税后支付，故无减税效应。,4.3.2房地产开发资金成本及其计算个别资金成本率的计算债务资金成本率计算长期借款资金成本债券资金成本,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.2房地产开发资金成本及其计算个别资金成本率的计算债务资金成本率计算长期借款资金成本债券资金成本,发行企业债券的筹资成本较低：债券利息税前扣除；发行债券筹资也可使股东获得财务杠杆收益，当公司赢利时，可以增加每股税后赢余；债权人的求偿权先于普通股和优先股股东，使债权人风险相对于股东风险较小，从而导致其资金报酬率较低。,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.2房地产开发资金成本及其计算个别资金成本率的计算权益资金成本率计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,4.3房地产开发资金筹集规划,优先股年股利（=优先股票面总额年股利率）：优先股兼有普通股和债券的性质，投资报酬为股利形式且股利支出固定。,优先股筹资的资金成本高于债券和银行借款：筹资费用较高；股利税后支付；优先股股东的求偿权在债券持有人之后。,优先股筹资额,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.2房地产开发资金成本及其计算个别资金成本率的计算权益资金成本率计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,普通股股利不确定的。理论上为普通股股东在一定的风险条件下所要求的最低投资报酬。普通股资金成本的常用估计方法：股利折现模型资本资产定价模型债券收益率加风险报酬率,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.2房地产开发资金成本及其计算个别资金成本率的计算权益资金成本率计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.2房地产开发资金成本及其计算个别资金成本率的计算权益资金成本率计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3.2房地产开发资金成本及其计算个别资金成本率的计算权益资金成本率计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,留存收益由企业税后净利润形成，其性质等同于普通股股东对房地产开发企业进行了追加投资。企业使用留存收益与普通股资金成本相同，仅无筹资费用。,4.3房地产开发资金筹集规划,第j种来源资金占总资金的比重,第j种来源资金的成本,4.3.2房地产开发资金成本及其计算综合（加权平均）资金成本率,4.3房地产开发资金筹集规划,4.3