城市规划原理第四章

第四章,城市用地及其规划布局,2,PrinciplesofUrbanPlanning4,第一节城市用地一、城市用地,（一）概念城市规划城市土地利用规划确定城市用地的规模和范围进行用地的功能组合和划分合理利用并节约土地定义：是指用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地，它们既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市建设规划区范围而尚待开发使用的土地,3,PrinciplesofUrbanPlanning4,（二）城市用地的特征1、自然特征：不可移动性、空间定向性、耐久性2、归属特征：社会隶属关系（如使用权、产权）3、经济特征：区位经济价值（地价差异）开发价值（生地与熟地）所有权价值（所有权的出让和转让）4、法律属性：土地不动产的资产类别通过法律而具备法律属性（三）城市用地的价值：使用价值、经济价值（四）城市用地的区划：行政区划、用途区划、房地产权属区划、地价区划、环境区划、农业区划等（五）城市用地的归属与管理,4,PrinciplesofUrbanPlanning4,二、城市用地的适用性评价,（一）用地的自然（环境）条件评价1、地质条件（1）地基承载力（地耐力）：影响建设造价一般地耐力要求：最好150Mpa（1T/M2=10Mpa）最低100Mpa（2）地震依据地震基本烈度，进行设防标准的确定基本烈度百年内该区可能出现的最大烈度，是设防的依据设计烈度切实而经济的烈度考虑地震时，土地改变情况。如：土质的液化等,5,PrinciplesofUrbanPlanning4,（3）滑坡与崩塌常发生在丘陵或山区、河道、路堤等用地选择应避免使用不稳定的坡面或采取工程措施（4）冲沟水土流失、切割土地增、增加建设工程投入对地表水导流、绿化、修建护坡工程等（5）矿藏资源之一，其分布与开采影响到城市用地的选择和城市布局的形态如：淮南市,6,PrinciplesofUrbanPlanning4,7,PrinciplesofUrbanPlanning4,2、水文及水文地质条件（1）水文条件：江河湖海（泊）等地表水的状况使用价值：城市水源地、水运交通等环境价值：改善气候、稀释污水、排除雨水、美化环境地表水的防洪问题（灾年的水位、设防标准、重现期）重要的城镇、工业重心、大城市按100年一遇，200年一遇较核验证；一般城镇按2050年一遇（2）水文地质条件：地下水状况（存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温、流动态势等），作为城市水源，地下水的合理开采利用水位下降所引发的地面沉降地下水的水质污染地下水的补给措施统一管理，合理开采加强植被，减少径流开挖蓄水池，保留水面，以加强渗透,8,PrinciplesofUrbanPlanning4,3、气候条件（1）太阳辐射住宅和建筑物的最佳朝向日照间距（InsolationStandard）（2）风象1）风向玫瑰图、风速图2）污染风向玫瑰图fp=f或依据污染系数作图污染系数=风向频率/风速2）静风和微风盆地和峡谷地区静风：V0.1m/s空气滞留，不利污染扩散城市布局、道路走向、绿地分布等方面，应考虑有利于城市的自然通风，如楔形绿地、风道等开敞空间,9,PrinciplesofUrbanPlanning4,10,PrinciplesofUrbanPlanning4,（3）温度：城市“热岛效应”：在大中城市，由于建筑密集，绿地、水面偏少，生产与生活过程散发大量热量，出现市区气温比较外要高的现象。（4）降水与湿度雨量的多少及降水强度对城市排水设施有较突出的影响滨水城市的防洪排涝问题，山区城市的山洪问题城市相对湿度比郊区低，对城市居住环境有较大影响,11,PrinciplesofUrbanPlanning4,4、地形条件1）地形条件对规划和建设的影响主要体现在：城市规划布局、平面结构与空间布局特色的创造、城市轮廓线的形成。如河谷、低山区、山区、平原、水网地区等地面的高程与高差对制高点的利用、竖向规划、供排水等地面的坡度供排水、建设土方量、道路走向地形与小气候的形成向阳坡的利用地形对其它方面的影响通讯广播的影响2）城市各项建设的适宜坡度（P.78，表4-2-5）,12,PrinciplesofUrbanPlanning4,（二）城市用地适用性评定进行土地使用的功能与工程适宜程度城市建设的经济性与可行性的评估作用：为城市用地选择和用地布局提供科学依据1、用地评定的要求（P.78）,13,PrinciplesofUrbanPlanning4,2、用地评定的分类对城市用地作出适宜性区划。一般分为三类：一类用地：一般不需要或只需要稍加工程措施即可用于建设的用地二类用地：需采取一定的工程措施，改善条件后才能进行建设的用地。对设施或项目有一定的限制三类用地：不适宜于建设的用地不同地区不能做用地质量类比3、用地评定的成果包括图纸和文字说明城市规划文件之一城市用地工程地质评价图：进行城市土地质量的综合评价，确定用地适宜性区划，提出土地的工程控制要求可根据用地的具体情况分别标出各项分析与评定的内容，如地下水深线、洪水淹没线、地形坡度、地基承载力、地下矿藏分布范围等,14,PrinciplesofUrbanPlanning4,（三）用地的建设条件评价1、土地的产权属性，规划用地的性质（合理型、存在问题）2、地面建筑物、构筑物的保留与撤迁分析3、地块的交通条件4、地区的设施水平（水、电等）5、地块与城市中心区联系的方便程度,15,PrinciplesofUrbanPlanning4,三、城市用地选择,（一）用地选择的影响因素城市用地选择是城市规划的重要内容。城市用地选择须由用地适用性评价的成果为依据，同时根据规划和建设的需求，综合考虑，对用地的适用性评价作出综合考虑。1、建设现状2、基础设施3、土地利用总体规划4、生态环境5、文化遗存6、社会问题（二）用地选择的原则（P.81）,16,PrinciplesofUrbanPlanning4,四、城市用地的分类,（一）城市用地的性质分类依据：城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）1、按土地使用的主要性质进行划分和归类。主要原则：（1）土地使用性质单一、分类明确的用地，按性质归类。如：公园公共绿地，道路道路用地（2）独立地段的单位用地，按单位主要性质归类如：大学校园内的仓库、实习工厂、宿舍等均应归于高等院校用地（C61）注：单位内的职工生活区（含住、公、道、绿等用地），应划归（R）,17,PrinciplesofUrbanPlanning4,（3）具有双重使用性质的用地，应按实际使用的主要性质归类如：颐和园应为公共绿地（G1），而不是文物古迹用地（C7）故宫博物院文化娱乐用地（C3），而不是文物古迹用地（C7）（4）多功能的用地应按使用的主要性质归类；难以确定时，应按底层使用的主要性质归类如：商住楼、多功能综合楼（5）利用上空和地下作多种用途的用地，应按地面使用的主要性质归类2、城市用地分类（P.84，表4-3-1，需要熟记）采用大类、中类、小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类,18,PrinciplesofUrbanPlanning4,19,PrinciplesofUrbanPlanning4,（二）城市用地的用途分类1、中、小城市(P.85图4-3-1)市区（中心城区）市区小城市郊区中等城市近郊区远郊区2、大城市（P.85图4-3-1）市区（中心城区）近郊区(Suburb,Suburbia)大城市近郊工业区远郊区(Exurb,Exurbia)、城镇卫星城（镇）等,20,PrinciplesofUrbanPlanning4,21,PrinciplesofUrbanPlanning4,第二节城市主要组成要素的规划布局一、工业用地城市中的布局,（一）总论1、定义工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等的用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地（不包括露天矿用地，该类用地归入E）。,22,PrinciplesofUrbanPlanning4,2、城市中工业用地的比例关系1525%，1025m2/人其中：城市规模越大，工业用地所占比例一般越低没有大中型工业项目的中小工矿城市工业用地的比重最大不宜超过30%。3、工业用地在城市布局中的作用：工业用地的布局会影响和制约其它用地的布局。如：工业用地仓储用地居住用地绿地系统公共服务设施城市或区中心位置,23,PrinciplesofUrbanPlanning4,（二）工业用地的选择1、工业用地的一般要求（1）形状和大小一般应较为规整，不宜过于狭长或形状奇特应有足够的面积，满足扩建的可能性（2）地形和地势1）地形：最大纵坡：i=2%，（0.5i2）最小纵坡：i=0.5%（大于排水沟纵坡i=0.3%）利用重力运输的工厂，最好布置在大斜坡上2）地势：结合工厂的规模、特点和要求进行选择,24,PrinciplesofUrbanPlanning4,（3）工程地质和水文地质1）工程地质不宜选在7级及7级以上地震区要满足工业厂房、设备、产品等对土地耐压强度的要求，地耐力一般不宜小于150Mpa（有锻压车间的情况除外）2）水文地质地下水位最好低于厂房建筑的基础，并能满足地下工程的要求地下水质要求不能对混凝土产生腐蚀作用，化工厂的地下水水质不能对管道造成腐蚀，以免造成有害、有毒物质的渗漏，且最好是干燥不渗水的地质情况,25,PrinciplesofUrbanPlanning4,（4）交通运输良好的交通区位1）工业用地应有利于便利的交通运输条件考虑接轨（专用线）的要求工业用地应在国家干线、接轨站、编组站的同侧专用线应尽量不穿越河流、深谷、起伏较大的地区2）沿江、沿海的工业用地，应考虑建港的要求港址应选择在岸线稳定、冲刷变化不大、水域较宽、水深可供船舶安全离靠、地质地形良好的河段、海岸，并有足够的陆域布置生产及辅助设施使用3）工业用地应尽量靠近公路干线或靠近适于修建进厂公路支线的地方,26,PrinciplesofUrbanPlanning4,（5）防洪：1）工业用地应避开洪水淹没区，并应高出最高洪水位0.5米以上设防标准：大、中型企业百年一遇小型企业五十年一遇2）厂区不应位于大型水库坝址下游地带（6）其它要求1）大运输量的要求冶金、煤炭、电力等企业用地应尽可能地靠近原料产地，并争取设置铁路专用线应尽可能利用航运，争取能从船上直接经厂区装卸货物,27,PrinciplesofUrbanPlanning4,2）大量用水的企业火力发电厂、造纸厂、炼油厂、石油化工、氮肥厂等用地应尽可能靠近丰富的水源地，并尽可能地缩小与水源的标高差选择用地时应注意工业生产对水质的要求，如造纸、食品等均对水质有特殊的要求3）大量用电的要求铝厂、铁合金厂、电炉炼钢厂、水泥厂等用地应尽可能靠近电源如采用高压输电（架空线路），必须有一定的开阔地带发电机电压直接输电的允许距离：10Kv，45Km6Kv，34Km3Kv，1.52Km,28,PrinciplesofUrbanPlanning4,4）大量用汽（热）的要求炼油厂、染料厂、胶合板厂等厂址应尽可能靠近热电厂（站）（送汽过程中，每公里约损失1.5个大气压），一般约在1.50.5KM为宜，不得了超过4KM。输送热水时，一般可至45KM，有时可达1012KM,29,PrinciplesofUrbanPlanning4,2、工业用地选择的原则（1）可达性条件（Accessibility）1）产品和原材料的可达性产品或原材料的体积较大、重量重等工业，如纺织、冶炼、食品等产品或原材料均由外埠销售或提供，如深圳的加工工业对外交通运输设施的依赖性比较大，尤其是大运量、快速的运输方式2）市场可达性产品的标准化程度决定了其对市中心的依赖程度。产品非标准化程度高的企业主要有：服装、食品、印刷等此类企业布局的要求是：在城市中心地区或附近（如曼哈顿的服装产业）与市中心有方便的联系（与道路系统的组合）,30,PrinciplesofUrbanPlanning4,3）劳动力的可达性女性劳动力就业比例比较高的企业，应靠近城市居住区选址或与城市居住区同区；高质量的劳动力需求量大的企业（如高新技术产业）应靠近城市中心地带选址。劳动力可达性的好坏主要影响上、下班的通勤问题：时间、精力、费用等资料表明，劳动力的可达性越差，其劳动报酬就越高,31,PrinciplesofUrbanPlanning4,（2）邻里性质（Neighborhood）1）邻里相容的产业M1、M2相对周边环境的影响较小，可以与其他工业门类或城市中的其它用地相邻而居，甚至可布置在城市的居住区内如：服装业、电子业、组装业等等2）邻里不相容的产业M3对周边环境的影响较大，一般不适宜与其它用地相邻可将相同污染性质的工业集中布置在一起有大气和粉尘污染的工业，可布置在城市的下风向有废水污染的工业应布置在城市的下游有废渣排放的工厂要有足够的堆场（堆放期15年以上）（污染工业的集中布置，会导致该地区的地价和吸引力下降，形成城市中的衰亡之地。）,32,PrinciplesofUrbanPlanning4,（3）地价（Rent）在有偿使用城市土地的情况下，土地的地价具有明显的空间分布规律，即地租的劳伦兹曲线,33,PrinciplesofUrbanPlanning4,不同类型的企业对地价的承受能力不用，可以承受高额地价的企业，布置可向城市中心地区靠近，否则相反可以承受高额地价的企业经营规模比较小产品或原料的体积比较小生产过程中可以使用多层厂房寻求低地价的企业企业的生产规模比较大产品或原材料的存储体积较大只能使用单层厂房劳动密集型的产业，职工生活和服务用地较大依此，工业在城市中的分布便具备了一定的规律,34,PrinciplesofUrbanPlanning4,（三）工业用地在城市中的布局1、工业的发展过程及布局演变工业发展阶段划分：前期工业早期工业中期工业后期工业后工业（1）前期工业殖民地时代或工业革命之前特点明显的不确定性原因城市规模小，城市用地都是多功能的。非农业活动主要是手工劳作，仅带有一定的制造业的雏形。,35,PrinciplesofUrbanPlanning4,（2）早期工业十八世纪后期至十九时期前期工业革命发生后现代意义上的工业产生特点：工业布局的近水性水运输、动力、生产过程中的原材料要求工业坐落在郊外的有瀑布的地方，这些地区后来便成为城市中的工业区城市的居住也趋向于近水工业布局的向心性影响工业布局的另一个因素是城市中心区（CBD）由于向心性和近水性在工业用地选择中的共同作用，导致此间制造业布局在空间上的混乱,36,PrinciplesofUrbanPlanning4,（3）中期工业十九世纪中、后期工业化已进入成熟发展的阶段制造业在分布上向CBD以外的地区迁移，从而出现分散化的趋势是由于以下三者共同作用的结果：新地制造技术的出现运输、交通方式的改变运输和工业部门希望脱离传统的核心地带而开辟新的工业区但这种分散化却受到了交通运输网络扩建速度的限制，使铁路沿线的工业用地代价昂贵、条件较差,37,PrinciplesofUrbanPlanning4,（4）后期工业二十世纪七十年代以前最显著的特征是制造业在空间分布上的分散化工业的郊迁化这种分散化是以新建工厂为主的，其次才是工厂的搬迁旧城工业区改造的问题18691970年曼哈顿地区就业人员的变动情况,38,PrinciplesofUrbanPlanning4,（5）后工业（Post-industry)二十世纪七十年代以后“后工业社会理论”：美，DonialBell，后工业社会的到来社会预测初探1）后工业社会的主要特征经济上：服务性经济取代商品经济职业上：专业和技术人员占据主导地位统治上：理论和知识居于社会的中心地位技术上：对技术进行控制和规划，控制技术的发展，开展技术的评估决策上：智力技术成为制定政策的新型工具绝大部分的经济部门是第三、第四、第五产业,39,PrinciplesofUrbanPlanning4,2）制造业的特征和布局三大特征制造业作为就业中心的地位开始下降（50%）新技术的作用日益提到，并提供了新型的制造业的就业机会制造业的就业岗位日益分散，并进而影响到城市地区的就业机会工业分布中的郊区化便成为主要的形式从城市的角度看，与工业的郊区化相伴随的是城市中心的再度繁荣,40,PrinciplesofUrbanPlanning4,2、工业的空间分布模式（1）中心型分布：工厂企业分布在CBD或靠近CBD地区处于中心型分布的产业（利用区位）产品的标准化程度企业的规模小技术更新的要求低呈现中心型分布的企业大都是一些传统的加工工业如：服装、印刷、出版、食品及小型电子工业等等,41,PrinciplesofUrbanPlanning4,综合，尽管在中心区有着高昂的空间费用，但其单位产出的平均费用可能是低廉的，对特殊原材料和有经验的劳动者的方便的可达性将和其高昂的土地租金费用相抵消，使中心型分布的企业依旧可以从它们的区位上获得相当的外部经济效果,42,PrinciplesofUrbanPlanning4,（2）离散型分布工业分布在城市中心区以外、城区以内的地区先决条件：原材料的供应、产品的销售、市场的分布大都是在城市以外地区属于离散型分布的产业机械工业（传统工业的典型代表）新技术产业中的电子工业、软件制造、医药工业等,43,PrinciplesofUrbanPlanning4,（3）随机分布出现的一种布局模式。表现为企业在进行用地选择时的随机（意）性和游离性比较大属于随机分布的企业大都是一些耐用消费品的组装业如：洗衣机、电视机、冰箱、空调等的组装,44,PrinciplesofUrbanPlanning4,（4）边缘分布规模较大的企业出现的机会比较多，有时为“飞地”的形式两个根本的性质需要大量的底层空间用于生产、储藏和其它用途大量用地其市场指向是非地方性市场的广泛性在正常情况下，需求大量开放空间和非地方性市场的产业多是一些大型企业，如冶炼、建材、石油等,45,PrinciplesofUrbanPlanning4,结论工业在城市中的分布不是一个随机、偶然的过程，不同类型的产业有着不同的区位要求而出现在城市中的不同地区，呈现明显的圈层状态ABCDCBDA中心区：印刷、食品、服装等B城区：包装、批发、轻工、纺织等C外围地区：机械工业、电子工业等D郊区：汽车制造、重型机械、石油、金属冶炼等,46,PrinciplesofUrbanPlanning4,（四）城市工业区的布局工业的郊迁化现象如：上海市工业布局的新格局：内环线以内都市型工业内外环线之间都市型工业+高科技产业和配套工业外环线以外石化、汽车、冶炼等国外自六十年代以来开始的“新型工业小区的设计”美国工业公园日本工业团地苏联工业枢纽东南亚出口加工区中国经济开发区,47,PrinciplesofUrbanPlanning4,1、工业区出现的历史必然性（1）新技术的出现传统工业衰退新型工业的发展以知识和技术密集型为特征国外以高科技工业为代表高科技工业：（美）指和半导体、微电子工业有关部门的工业这些工业主要集中在计算机、电话、电视、电讯、生物工程等领域主要特征：高度集中了新技术、新材料、新工艺，和传统工业有质的区别可改进性可预测性短生命期提供比较多的就业岗位，且其间接就业岗位是直接就业岗位的2.53倍。,48,PrinciplesofUrbanPlanning4,（2）中小企业的优势现代科学技术加速了企业的社会化和专业化的速度中小企业革新快、转产易、投资少，成为工业体系的基石如美国：中小企业占企业总数的98.4%从业人员占总数的51.1%（3）汽车运输的发展灵活、快速、安全工业区位选择自由度提高（4）市区土地获取的难度增加市区地价上扬，获取土地困难，加速了工业用地的扩散,49,PrinciplesofUrbanPlanning4,2、工业区的组织形式（1）按工业生产协作关系组织工业区,棉纺厂,织布厂,印刷厂,50,PrinciplesofUrbanPlanning4,（2）按资源综合利用组织工业企业（右图）为了利用同一资源或许多企业共同利用某一工业企业的副产品而组织起来的工业区,（3）按共同建设和利用公用设施组织工业区把生产性质上没有矛盾，可以共同使用和建设一些设施如铁路专用线、道路、上下水设施、热电站等，从而据此组织起来的工业区,51,PrinciplesofUrbanPlanning4,（4）按工业企业对环境污染的性质特点组织工业区把有污染的和没有污染的分开把有相同污染物的企业集中以利处理如：有污水排放的且污水性质相同或相近的企业集中设置在水体的下游并共同建设污水处理厂如：有大气污染的集中设置在城市主导风向的下风向，并可集中设置消烟除尘装置（5）综合工业区有时工业区的设置不可能那么理想，尤其是工业的门类较多且规模不大时，综合工业区的设置将会使大家均有收益如：各级各类开发区高新技术开发区经济技术开发区（其科技含量不同）经济开发区,52,PrinciplesofUrbanPlanning4,3、工业区的规模和选址（1）规模问题国外各级各类工业区总体规模都是比较小的。如:美国：80%的工业公园占地200hm2以下，平均用地120hm2左右日本：内陆工业团地平均占地107hm2菲利滨：四个主要出口加工区平均用地181hm2马来西亚：三个主要出口加工区平均占地100hm2台湾：三个主要出口加工区平均占地61hm2我国的工业区和开发区总体在规模上均偏大如：七十年代的工业区平均用地700800ha，职工人数56万人安徽的几个工业区平均规模为10km2，最小的为5km2,53,PrinciplesofUrbanPlanning4,小规模开发区的优势占地小：有利于节约用地启动快：投入资本小见效快：速成，有利于吸引企业入工业区易管理：企业的性质易于控制，各项管理和措施易于执行,54,PrinciplesofUrbanPlanning4,（2）选址一般的工业区或开发区，择址的两大因素交通条件基础设施,高新技术工业区（加工区）的择址主要特点：靠近终端用户（及时发现需要、开发新产品、售后服务工作）靠近高科技研究机构及相关企业（集聚效应，依赖与共生）专业化分工（以中小企业居多，集聚在三、四个大企业周围，提供专门化的技术及加工）要求能吸引高质量的人才,55,PrinciplesofUrbanPlanning4,导致择址的主要影响因素靠近大学或科研机构（大学和科研机构、工科类、互利和共享）优惠的地方政策（减、免税）靠近投资机构较低的启动资金（低地价、低厂房）寻求发展中的新区基础设施良好（用水少而用电多，靠近机场货运，交通等）服务设施便利（法律、财务、专利、工商注册及进出口服务）吸引专业人才（住房、交通、高质量的中小学）具有创业精神的城市氛围整体生活质量（气候、绿化、低犯罪率、文化生活）美国，具备这些条件的城市多是50100万人口的中等城市中国，在100150万人左右的一般的大城市如：新加坡工业园区落户的苏州；合肥市也正是这样的城市,56,PrinciplesofUrbanPlanning4,4、工业区的布局方式工业区的用地组成生产性用地：工业用地、仓储用地、其它生产性用地生活性用地：居住用地、公建用地、其它生活性用地交通性用地：高速公路、城市干道、铁路及其附属设施（1）生产性用地的布局、整个工业区即为一个生产单位，其生产性用地无分割,生产单元占据全部,生产单元占据大部分，其周边可以是预留地或防护用地,57,PrinciplesofUrbanPlanning4,、对生产性用地进行组织，将之分成若干个生产单元或工业组团若干个工业组团在同一工业区内a、工业组团占据整个工业区b、预留备用地的布局b1互无联系的生产单元b2互有联系的生产单元工业组团不在同一工业区内a、工业用地分别布置在工业区和居住区内前提：必须是无污染的b、工业用地分跨两个工业区,(a)(b1)(b2)(a)(b),58,PrinciplesofUrbanPlanning4,（2）工业用地和居住用地之间的关系根本原则：方便职工上下班减少污染、一