第7章投资性房地产

2020/5/27,1,本章内容在考试中可能出现在单项选择题、多项选择题这些客观题题型中，也可能在综合题中出现。教材删除了部分说明和例题最近三年本章考试题型、分值分布,第七章投资性房地产,2020/5/27,2,本章主要考点1.投资性房地产的概念、确认及初始计量2.投资性房地产的后续计量及会计处理3.投资性房地产的转换及其会计处理4投资性房地产的处置及其会计处理5投资性房地产与非货币资产交换、债务重组、所得税会计、会计政策变更及合并财务报表等内容相结合的会计处理,2020/5/27,3,第一节投资性房地产的特征与范围,一、投资性房地产及其特征,概念,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。,特征,1、投资性房地产是一种经营性活动。,2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为经营用场所的房地产和房地产企业用于销售的房地产。,3、投资性房地产有两种计量模式。,2020/5/27,4,2、持有并准备增值后转让的土地使用权,1、已出租的土地使用权,3、已出租的建筑物,是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权，,二、投资性房地产的范围,（一）属于投资性房地产的项目,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。闲置的土地不属于投资性房地产。,是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。,注意：企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物、土地使用权不属于投资性房地产,2020/5/27,5,特例,对企业持有以备经营出租的空置建筑物如董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。,“空置建筑物”是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。,2020/5/27,6,（1）自用房地产,（二）不属于投资性房地产的项目,2、作为存货的房地产,是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。,是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。,以下两种情况不属于投资性房地产企业出租给本企业职工居住的宿舍即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。企业拥有并自行经营的旅馆饭店不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。,2020/5/27,7,（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产,1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,2、企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务,用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产,所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。,3、关联企业之间租赁房地产的,如母公司出租房屋给其子公司，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。,2020/5/27,8,一、投资性房地产的确认,投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：,第二节投资性房地产的确认和初始计量,（一）投资性房地产的确认条件,2020/5/27,9,（二）投资性房地产的确认时点,1、已出租的土地使用权已出租的建筑物,租赁期开始日,3、企业持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物,2、持有并准备增值后转让的土地使用权,企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期,企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期,2020/5/27,10,二、投资性房地产的初始计量,2、自行建造投资性房地产,1外购投资性房地产,应按照取得时的实际成本进行初始计量。实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出,成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等,投资性房地产应当按照成本进行初始计量。,2020/5/27,11,投资性房地产初始确认的会计处理,采用成本模式进行后续计量,投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备,借：投资性房地产贷：银行存款,采用公允价值模式进行后续计量,投资性房地产成本公允价值变动,借：投资性房地产成本贷：银行存款,2020/5/27,12,三、投资性房地产的后续支出,资本化的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本,企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。通过“投资性房地产在建”账户核算,费用化的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。,2020/5/27,13,1、采用成本模式计量的投资性房地产（1）转入改扩建：借:投资性房地产在建投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产,2020/5/27,14,（2）发生改良或装修支出时：借：投资性房地产在建贷：银行存款等（3）改良或装修完成时：借：投资性房地产贷：投资性房地产在建,2020/5/27,15,2、采用公允价值模式计量的投资性房地产（1）转入改扩建：借:投资性房地产在建贷：投资性房地产成本公允价值变动,2020/5/27,16,（2）发生改良或装修支出时：借：投资性房地产在建贷：银行存款等（3）改良或装修完成时：借：投资性房地产成本贷：投资性房地产在建,2020/5/27,17,【例题1】甲公司对投资性房地产采用成本计量模式进行后续计量，2011年3月，甲公司经营出租给乙企业的一栋办公楼租赁合同即将到期。该办公楼的原价为4000万元，累计折旧为1000万元。为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对办公楼进行装修，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自装修完工时将办公楼出租给丙企业。3月31日，与乙企业的租赁合同到期，随即对办公楼进行装修。12月1日，办公楼装修完工，共发生支出200万元，按照租赁合同出租给丙企业。假定甲公司发生的装修支出符合资本化条件。,2020/5/27,18,甲公司的有关账务处理如下（单位：万元）：,借：投资性房地产在建200贷：银行存款等200,借：投资性房地产3200贷：投资性房地产在建3200,(1)3月31日，投资性房地产转入改扩建,借：投资性房地产在建3000投资性房地产累计折旧1000贷：投资性房地产4000,(2)发生相关支出时,(3)2011年12月1日，装修工程完工时,2020/5/27,19,第三节投资性房地产的后续计量,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。,但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,2020/5/27,20,会计处理,应按固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，投资性房地产存在减值迹象的，还应按照资产减值的有关规定，经减值测试后发生减值的，应当计提减值准备。,1按期(月)计提折旧或摊销时,借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销),2取得租金收入时,借：银行存款其他应收款等贷：其他业务收入,一、采用成本模式进行后续计量投资性房地产,3经减值测试后确定发生减值的,借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备,2020/5/27,21,二、采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产,（一）采用公允模式进行后续计量的条件,企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。,1投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。,2企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,即采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足以下两个条件：,2020/5/27,22,注意,企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,但在极少数情况下，已经采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式进行计量直至处置，并且假设无残值。对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早）再以公允价值计量。,2020/5/27,23,会计处理,采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）,资产负债表日，公允价值高于其账面价值,借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益,资产负债表日，公允价值低于其账面价值,借：公允价值变动损益贷：投资性房地产公允价值变动,（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理,2020/5/27,24,企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。,三、投资性房地产后续计量模式的变更,成本模式,公允价值模式,一定条件下,成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。,借：投资性房地产成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产利润分配未分配利润盈余公积,2020/5/27,25,成本模式转为公允价值模式的会计处理借：投资性房地产成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产利润分配未分配利润盈余公积,2020/5/27,26,【例题2】2009年末，甲公司将完工的一栋写字楼对外出租，并采用成本模式进行后续计量。2012年1月1日，假设甲公司持有的投资性房地产满足了采用公允价值模式进行后续计量的条件，甲公司决定采用允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。2012年1月1日，该写字楼的原价为7200万元，已计提折旧480万元，账面价值为6720万元，公允价值为7600万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲公司无其他的投资性房地产。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产成本76000000投资性房地产累计折旧4800000贷：投资性房地产72000000利润分配未分配利润7920000盈余公积880000,2020/5/27,27,第四节投资性房地产的转换和处置,房地产转换是指房地产因用途发生改变而对房地产进行的重新分类。,一、投资性房地产的转换,投资性房地产,自用的房地产,用途改变,用途改变,作为存货的房地产,2020/5/27,28,1、投资性房地产开始自用,（一）房地产转换的形式,2、作为存货的房地产，改为出租,4、自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值,3、自用建筑物停止自用，改为出租,5、房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售,2020/5/27,29,为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期,（二）房地产转换日的确定,转换日,1、投资性房地产开始自用,2、作为存货的房地产改为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租,转换日,为租赁期开始日,3、自用土地使用权停止自用，改用于资本值,转换日,为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期,2020/5/27,30,（三）投资性房地产转换为自用房地产的会计处理,1、采用成本模式计量投资性房地产转换为自用的房地产应将房地产转换前的账面余额作为转换后的入账价值,分别转入,会计分录：借：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定（无形）资产减值准备,2020/5/27,31,（三）投资性房地产转换为自用房地产的会计处理,2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）,转入,会计分录：借：固定资产、无形资产（公允价值）贷：投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益,按公允价值入账,差额,2020/5/27,32,（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理,（1）将自用的房地产转为投资性房地产应将房地产转换前的账面余额作为转换后的入账价值,分别转入,会计分录：借：投资性房地产累计折旧固定（无形）资产减值准备贷：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备,1、采用成本模式计量投资性房地产,2020/5/27,33,【例题3】甲公司拥有一栋的办公楼，原用于本企业总部办公，因新办公大楼建成投入使用，甲公司将企业总部搬迁至新建的办公大楼办公。由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司决定将其出租，以赚取租金收入。2011年6月30日，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将原办公楼整体出租乙企业使用，租赁期开始日为2011年7月1日，租赁期5年。2011年7月1日，该栋办公楼的账面余额为9600万元，已计提折旧3200万元。假设甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产96000000累计折旧32000000贷：固定资产96000000投资性房地产累计折旧32000000,2020/5/27,34,（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理,（2）将作为存货的房地产转换为投资性房地产按存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值,会计分录：借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品,转入,2020/5/27,35,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,2、采用公允价值计量投资性房地产,转换当日房地产的公允价值小于原账面价值的差额,计入当期损益,转换当日房地产的公允价值大于原账面价值的差额,计入所有者权益（资本公积其他资本公积）,（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理,会计处理原则,处置时转入,其他业务成本,2020/5/27,36,会计处理,转换当日的公允价值小于原账面价值,借：投资性房地产成本存货跌价准备公允价值变动损益（差额）贷：开发产品,转换当日的公允价值大于原账面价值,借：投资性房地产成本存货跌价准备贷：开发产品资本公积其他资本公积,（1）作为存货的房地产转为投资性房地产,处置投资性房地产时,借：资本公积其他资本公积贷：其他业务成本,2020/5/27,37,会计处理,转换当日的公允价值小于原账面价值,借：投资性房地产成本累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产）,转换当日的公允价值大于原账面价值,借：投资性房地产成本累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产（无形资产）资本公积其他资本公积,（2）自用的房地产转换为投资性房,处置投资性房地产时,借：资本公积其他资本公积贷：其他业务成本,2020/5/27,38,【考题解析2011单选题】甲公司201年至204年发生以下交易或事项：201年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，204年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订曰，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。204年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第9小题至第l0小题。,2020/5/27,39,9下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是()A出租办公楼应于204年计提折旧150万元B出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元C出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3000万元确认为投资性房地产D出租办公楼204年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值【答案】B【解析】204年应计提的折旧=3000/206/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3000-3000/202.5=2625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2800-2625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D正确。,2020/5/27,40,10上述交易或事项对甲公司20X4年度营业利润的影响金额是()。A0B75万元C600万元D675万元【答案】C【解析】上述交易对204年度营业利润的影响=-75150/2（22002800）=600（万元）。,2020/5/27,41,企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。,二、投资性房地产的处置,当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。,2020/5/27,42,借：其他业务成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产,（1）取得处置收入,借：银行存款（处置收入净额）贷：其他业务收入,（2）结转账面价值,（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置,（3）确认应交的营业税等相关税费,借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税等,2020/5/27,43,借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动,（1）取得处置收入,借：银行存款（处置收入净额）贷：其他业务收入,（2）结转账面价值,（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,（4）结转累计确认的公允价值变动,借：公允价值变动损益（累计公允价值变动）贷：其他业务成本,（5）结转转换房地产产生的资本公积,借：资本公积其他资本公积贷：其他业务成本,（3）确认应交的营业税等相关税费,借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税等,2020/5/27,44,【考题解析2009年单选题】（新制度）207年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。207年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。207年2月20日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自207年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼207年12月31日的公允价值为2600万元，208年12月31日的公允价值为2640万元。209年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第13题至14题。,2020/5/27,45,13甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。A.207年2月5日B.207年2月10日C.207年2月20日D.207年3月1日【答案】B【解析】自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。,2020/5/27,46,14甲公司209年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）。A.160万元B.400万元C.1460万元D.1700万元【答案】C【解析】因出售办公楼而应确认损益的金额280026402400（32002100）1460（万元）,2020/5/27,47,【考题解析2009年单选题】（旧制度）甲公司从事房地产一发经营业务，208年度发生的有关交易或事项如下：（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计将残值为零，采用年限平均法计提折旧。（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法