第一章 房地产金融基础知识

张丽经济与管理工程学院工商管理系,房地产金融,本课程设置的意义和学习目标,设置意义有助于学习房地产金融的相关知识，培养相关专业技能，了解我国房地产金融的理论、制度和实践学习目标掌握房地产金融的相关知识，熟悉我国房地产金融的有关制度，基本能够应用房地产金融知识解决未来房地产业实践中的问题,总评成绩,平时成绩占40%其中出勤占20%、作业占10%、课堂表现占10%期末考试占60%,课程的基本内容,房地产金融基础知识房地产金融概述房地产金融市场房地产信贷房地产证券化房地产信托房地产保险住房公积金,第一章房地产金融基础知识,学习要点货币的职能货币政策工具信用的形式,第一节货币与货币制度,要学习金融，必须先了解货币。在现实的社会经济生活中，没有人不知道货币，社会上的每一个人、每一家企业，几乎天天都在和货币打交道，但是对货币的产生和发展过程、货币的性质、货币的运行规律、职能作用等问题，人们却未必都能了解。,货币的起源：货币是商品交换发展到一定阶段的产物。,货币的本质：货币是固定地充当一般等价物的特殊商品。,货币的产生过程（四个阶段）,（1）偶然的物物交换,等价物,（2）扩大的物物交换,A柴（茶）B米（柴）C油（米）D盐（油）E酱（盐）F醋（酱）G茶（醋）,(3)以一般等价物为媒介的交换,困难总是和解决困难的条件一起产生的。人们在无数次的交换中发现，如果：把交换分成两步：第一：自己的商品大家都愿意接受的商品第二：大家都愿意接受的商品自己需要的商品问题就可以解决了。,一般等价物：就是从商品中分离出来，可以直接和其他一切商品交换并能表现其他一切商品价值的商品。=2把斧子=4匹布例如一只羊=5斤盐=5斤茶叶其他一切商品羊就是一般等价物,新的一般等价物应该具备的特点,（1）价值比较大，用较少的物品能进行较大量的交换；（2）易于分割，分割之后不会减少价值，又给交换带来方便；（3）易于保存，不会因为保存时间的长短而使价值发生变化；（4)便于携带，以利于在广大地区进行交易。,贝类：便于携带，但价值较小牲畜：价值大，但不便于分割和保存布帛：不便于分割金银：满足以上所有要求，体积小、价值大、便于携带、久藏不坏、质地均匀、容易分割,2、货币的含义,货币是从商品中分离出来，固定的充当一般等价物的商品。货币与一般等价物的差异：（1）产生的时间不同。其他一般等价物早。（2）特征不同。其他一般等价物只具有货币的某些特征。（3）货币是固定充当一般等价物，其他一般等价物不是固定的充当一般等价物。两者联系：都是商品都是一般等价物，可以其他商品交换，并表现其他商品的价值。,3、货币的本质,（1）货币是商品，但不同于一般商品，它是一般等价物。（2）货币是一般等价物，但不同于一般等价物，它是贵金属固定充当一般等价物时才产生。（3）货币的作用就是起到一般等价物的作用。,资源链接:扩展阅读:我国的古钱币,我国的钱币品种繁多，有古钱、金银币、纸币、铜元等四大门类，真是浩如烟海。仅古钱一类，质地有铜、铁、铅、银、锡、陶等，而铜又有红、青、紫、白、黄之分。钱币专家朱卓鹏先生精辟形象地把中国历史古钱比喻为社会化石。我国商代使用的钱币是“贝”。随着商品交换的进一步深化，对自然界天然“贝”币的需要量逐步提高，真贝开始供不应求，于是出现了不同质地的仿制贝钱。青铜贝钱则是其中的代表，开启了金属铸币的先河。春秋战国时期，开始出现了形态各异的古钱，其形大多模仿当时的生产工具或生活用具，有布币、刀币、带铭铜贝以及圜币等。秦始皇兼并六国。在全国范围内推行外圆内方的半,两钱，这是中国历史上的一次币制改革。这种外圆内方的钱币在形制上从此固定下来，并为历代沿袭，直至清末。唐高祖武德四年宣布废除汉五铢钱，改铸开元通宝。从此，以重量为钱文的铢两钱制系统宣告结束，标志着中国第二次钱币革命。宋代铜、铁钱并用，铸钱数量相当可观。宋钱具有高度的艺术性，其书法多姿多彩，把我国钱币文化推向高潮。元明推行纸币，铜钱铸造较少。明中叶以后，白银成了主要货币。清光绪年间，两广总督张之洞吸收西方铸币的选进技术，率先开创机器制币，实施了中国钱币史上的第三次革命。民国中期，主币从银元让位于纸币。,古币欣赏,明代郑和下西洋五十两金锭：此金锭为郑和第五次下西洋回途中所买或外帮来献之物，纪年纪时准确，文史价值极高，推翻了史料中关于明代金质货币中无大钱的说法，是中国金属货币中的顶级大珍，属国家珍品。“武阳一两”三孔布：武阳在今河北易县南，原为燕国下都，与赵国易地后，属赵所辖。此钱铸造与战国，开后世货币中“铢、两”制之先河，存世极罕，属顶级名誉珍品。,天盛元宝：西夏仁宗李仁孝天盛年间铸币，其钱为折十型大钱，铸造精湛，推翻了西夏无大钱的旧说，为目前唯一存世孤品。早年出土于陕北一带，后流失海外，几经周折由金泉钱币公司重金购回，更显得其珍贵无比。当列古钱大珍之纲要。金代铜钞版：金卫绍王崇庆年间（公元1212年）所铸的小额交钞版，此钞版准确地记载了崇庆纪年等内容，是印刷人类最早正式通货纸币的钞版之一，比西方印刷纸币提前了四百余年。此钞版只使用了八个月，因年号短暂，是目前发现的唯一孤品。,清钱之王-咸丰通宝大清壹百：此钱为咸丰年间宝福局铸造的集国号、年号、纪局、纪值于一身的当百大钱，文字秀美绝伦，且径大厚重，未曾流通，存世罕见，堪称“清钱之王”。保宁通宝：辽景宗保宁年间铸行。目前仅发现三枚，存世罕见。,保得铜贝：人类历史上最早的青铜铸币。开元通宝：五代十国时期闽国铸钱。此钱背有“月孕包星”纹饰，极为罕见。,商品货币：贝壳、谷物、皮革、家畜、布匹、茶叶等。,金属货币：以金属作为币材的货币。,货币形态的演变,纸币：以纸张为币材的货币。,存款货币：客户存在银行的活期存款。,电子货币：银行卡、信用卡等。,价值尺度：货币作为衡量商品价值标准的职能。,流通手段：货币在商品流通中充当商品交换媒介的职能。,货币的职能,贮藏手段：货币可作为社会财富的代表而贮藏或保存起来。,支付手段：货币可作为价值运动的独立形式进行单方面转移。,世界货币：货币可在世界市场上发挥作用。,是一个国家以法律形式确定的该国货币发行和流通的组织形式。,货币制度,构成要素：货币金属货币单位各种通货的铸造、发行和流通程序(主币和辅币)准备制度,货币制度的演变,银本位制,金银复本位制,金本位制,纸币本位制,我国的货币制度,货币名称和货币单位：货币名称为人民币。货币的基本单位为元，辅币单位为角、分。,人民币的法定货币地位：人民币必须依照法律规定使用。,人民币的发行：人民币实行集中统一发行制度。,人民币的流通：人民币的流通在中央银行监督下进行。,货币政策,货币政策的含义：货币政策是指中央银行为实现特定经济目标，利用金融工具调控经济变量的各项制度和措施的总和。,货币政策的构成要素：货币政策工具作用于货币政策中介指标，通过货币政策中介指标去实现货币政策目标。,货币政策工具,含义：货币政策工具是中央银行为实现货币政策目标而使用的各种策略手段。,分为一般性政策工具、选择性政策工具和其他补充性政策工具三类。,货币政策工具,一般性政策工具：1）法定存款准备金政策存款准备金是金融机构为应付客户提取存款和资金清算而准备的货币资金，是银行存款量与贷款量之间的一个固定差额部分。法定存款准备金是指金融机构按中央银行规定的比例上交的部分。,通货膨胀时，提高法定存款准备金率，从而减少货币供给；经济萧条时，降低法定存款准备金率，从而增加货币供给。,货币政策工具,一般性政策工具：2）再贴现政策再贴现政策是指央行通过制定和调整再贴现率来影响市场利率和投资成本，从而调节货币供给量的一种货币政策工具。,通货膨胀时，提高再贴现率，从而减少货币供给；经济萧条时，降低再贴现率，从而增加货币供给。,商业银行在资金不足时，将未到期的商业票据卖给中央银行从而取得资金，称为再贴现。,货币政策工具,一般性政策工具：3）公开市场业务公开市场业务是指中央银行在公开市场上买卖有价证券，调节货币供给量以实现其金融控制和调节的活动。,通货膨胀时，中央银行在市场上出售政府债券，从而减少货币供给；经济萧条时，中央银行在市场上购买政府债券，从而增加货币供给。,货币政策工具,选择性货币政策：是指中央银行针对某些特殊的经济领域或特殊用途的信贷而采用的信用调节工具。,消费信贷控制证券市场信用控制房地产信贷控制优惠利率道义劝告、窗口指导和金融检查等,第二节信用与信用制度,在一个发达的商品交换社会中，一切经济活动的开展都离不开信用。信用已成为现代市场经济的一个基本构成要素。信用是现代金融的基石。,信用的含义,日常生活中，信用通常包含信托、恪守诺言、实践成约等内容。经济学中，信用是一种以还本付息为条件的借贷行为，它体现了借贷双方特定的经济关系。本书中的含义：信用是指商品买卖中的延期付款或货币借贷行为。,信用的作用,使社会闲置资金得到充分利用丰富信用流通工具，节约流通费用推动了资本集中与积聚促进企业加强经济核算，提高资金使用效益调节国民经济的运行,信用的主要形式,商业信用银行信用国家信用消费信用,授予价值,偿还价值,商业信用的形式,赊销商品委托代销分期付款预付定金补偿贸易等,银行信用的形式,存款、贷款银行信用安全性强、风险小，且可以克服商业信用的局限性，已成为现代经济中最基本的、占主导地位的信用形式。,国家信用的形式,发行国库券发行国家公债发行专项债券向银行透支或借款向国外借款，或者在国际金融市场上发行政府债券,消费信用的形式,赊销分期付款消费信贷消费信用卡,THEEND,银本位制,主要内容或条件以白银作为本位货币币材，即作为货币单位及价格标准。白银可以自由铸造、熔化、兑换及输入与输出。银币具有无限的法偿能力。银币的面值与其所含的白银价值相等。,金银复本位制,主要内容或条件金银两种本位币都可以自由铸造，自由熔化。都具有无限法偿的能力。都可以自由输入与输出。都可以自由兑换等。,平行本位制,平行本位制金币与银币同时为一国的本位货币；二者均可自由铸造与熔化；均具有无限法偿能力；两者之间的交换比率完全由金币与银币的市场价格决定，法律上对其不做任何规定。,复本位制,复本位制也称双本位制，指国家和法律规定金、银两种铸币的固定比价，两种铸币按国家比价流通，而不随金、银市场比价的变动而变动。,跛行本位制,跛行本位制金币与银币仍同为本位货币，仍按照法定比价同时流通，两者均具有无限法偿能力，但只有金币可以自由铸造，而银币不得自由铸造。,1704年开始，英国殖民地西印度群岛及同时期的西班牙殖民地亦开始铸造及使用金币。1717年，当时任职英国皇家铸币局总监的艾萨克牛顿制定了金、银和当时英国钱币的兑换比率，令英国实际上以黄金作为货币标准。拿破仑战争以后，英国开始铸造金币并于1821年并正式确定使用金本位。同时期中美洲及南美洲各西班牙殖民地发生革命，令银的供应大减，于是英国的金本位制度逐渐取代银本位，先传至澳洲及其大洋州殖民地、南非，1853年加拿大及纽芬兰自治领引入金本位，1873年德国开始铸造马克金币，同年美国仍实质上采用了金本位，之后的35年各国逐渐转用金本位，除了中国及英属香港及英属威海卫继续使用银本位直至1935年才放弃使用。,金本位制,主要内容包括:以一定量的黄金计量和表示一国货币单位价格标准。货币可自由在国内外兑换为一定数量的黄金。黄金可以自由买卖，自由输入与输出。,自从英国于1816年率先实行金本位制以后，到1914年第一次世界大战以前，主要资本主义国家都实行了金本位制，而且是典型的金本位制金币本位制。,金本位制的三种形式,金币本位制指以金币作为本位货币的货币制度，它是早期的金本位制。金块本位制又称生金本位制，是指没有金币的铸造和流通，而由中央银行发行以金块为准备的纸币流通的货币制度。金汇兑本位制又称“虚金本位制”，规定金币为本位货币，但国内