北京市泛海国际居住区产业用地及配套商业项目定位及功能策划方案.ppt

第一部分：本项目市场研究范围及市场分析,第三部分：本项目市场研究成果及各物业类型规划可行性,第二部分：本项目周边环境状况分析,第四部分：本项目总体概念定位,主要内容,第五部分：本项目物业布局方案,第六部分：本项目各物业类型规划方案,第一部分本项目市场研究范围及市场分析,针对未来可发展的各种物业形态，其所需研究、参考之市场区域及样本范围，除包括由本项目自身特性所决定之核心辐射区域外，尚应着重参考本项目核心辐射区域以外之以发展成熟、发展中及待发展区域市场环境要素及客群特点，以保证我司针对本项目所提出之定位规划方案建立在充足的市场数据基础上。,本项目公建类物业地上可规划建筑面积约70万平方米，总体规模大要求本项目所参考的市场要素及相关客群资源范围较大。,北东风南路,本项目核心辐射区域,东东五环路,南朝阳路,西朝阳公园路,四方新区,本项目参考及辐射区域,望京区域,丽都/酒仙桥区域,燕莎区域,CBD及周边区域,朝青板块,百子湾新区,商务办公类物业发展状况,办公类物业供应状况,目前本项目区域内办公类物业供应量较小，项目之间竞争小。本区域目前正处于发展阶段，商务氛围尚未形成气候。近几年随着住邦2000、远洋商务中心的上市本地区的商务氛围有逐步兴起的势头。根据北京市“两轴两带多中心“的规划，本区域正好处于东部发展带。在CBD区域土地紧缺的情况下，继续向东发展已成为必然之势，因此本项目蕴涵着丰富创业机会与升值潜力。,区域内办公类物业分布,本项目区域内办公类物业分布较为分散，暂时未形成具有较强影响力的商务圈。本项目区域属东部泛CBD区域，有着完善的交通系统，具备发展办公类物业的条件。,办公类物业价格水平及档次,以上为办公类物业档次详表，通过此表可看出，本区域内写字楼售价在10000-15000元/平米之间，租金在1.8-3.5/平米/天之间。本区域内写字楼的平均租金与售价远低于CBD以及其它成熟商圈平均价格。区域内现有写字楼与CBD及其它商圈写字楼档次相比差距并不大。,办公类物业目标客户,区域内办公类物业进驻企业多以中小型企业为主。主要需求面积为50-300平方米。这些公司企业因经济实力有限，无法承受CBD及其它成熟商圈高额的租金，所以选择租金相对低廉的东部泛CBD区域。随着区域的发展，本项目区域内办公类物业的需求会继续增加。,办公类物业空置状况,区域内办公类物业整体空置率暂时偏高，主要原因是开盘销售时间较近，部分正处在建设之中尚未入住，因此造成局部空置率偏高。办公类物业在本项目区域具有一定的市场需求，但因本项目区域内办公类物业市场尚处于培育期，商务氛围较为淡薄，暂时还不能吸引大量企业进驻。未来随着CBD区域的东扩以及央视的东迁，此种局面亦会随之得到改善。,酒店类物业发展状况,根据区域内酒店类物业统计分析，现本区域内酒店类物业供应偏小，而且分布比较分散。酒店档次以中档及高档为主。区域内酒店类物业档次差距较大。酒店类物业在本区域内位置分散，目标客群定位鲜明。,区域内酒店类物业总供应状况,区域内酒店类物业分布,东四环迎宾大道与本项目区域近在咫尺，往返于机场与市中心人群会对本项目区域内的酒店类物业起到支撑作用。根据本项目区域位置结合未来商务的发展，区域内商务活动会比较频繁，未来本项目区域内对酒店类物业的需求还会增加，区域内酒店类物业仍会有放量。,区域内酒店类物业档次及价格水平,区域内酒店类物业定位以中高档及高档为主。中高档以上东国际酒店以住邦2000酒店为代表，高档则以万豪国际酒店为代表。区域内数量有限的酒店类物业定位鲜明，根据其物业档次及各自的功能性分析可以判断出各类型酒店分别垄断着本区域内不同的目标客群。,酒店类物业目标客户,5星级酒店在国内阶段性居住的外籍人士经常往返于国内与国外的外企管理者跨国公司驻京管理人员外企来国内洽谈、考查与投资人士3-4星级酒店外省市公司企业来京谈判考查人员与旅游公司长期合作外省市旅游团,酒店类物业空置状况,上表为区域内酒店类物业空置率统计。对于酒店运营周期来讲这一时期相对处于淡季，整体空置率在30%左右，运营状况良好。区域内酒店类物业竞争性小，各个档次的酒店都有自身的稳定客群。,商业物业发展状况,区域商业总供应量,区域内商业类型中商业物业的供应量占有较大的比重。商业类物业发展迅速，已经体现出沿街商业将向规模化、品质化的商业物业转型的趋势。随着区域内中高档住宅及写字楼供应的增加，现有商业供应将不能满足区域日益膨胀的消费需求。,区域内主要商业物业分布,本项目区域内只有朝阳路沿线商业较密集，其它区域相对商业较分散。距本项目最近的主干道姚家园路沿线缺少大型商业类物业。四环内大体量富人居住区与本项目区域仅一桥之隔，项目周边聚集着大量高端消费人群。,商业价格水平及档次,临街商业价格水平,商业类物业价格水平及档次,商业类物业目标消费群,周边居住人群，消费目的为满足日常生活需要，为中小型商业类物业提供最主要支撑条件。周边商务人群，其主要消费场所为商务配套类商业物业及购物中心等业态。发挥特色商业辐射功能而聚集的东部其他商圈或边缘居住集团的消费人群。,商业类物业空置状况,上表为区域内商业类物业空置状况统计，通过上表可看出，本区域内已开业的商业类物业空置率较低，经营状况良好，市场前景广阔。除国美第一商街外其它商业类物业均属于中小型商业，分布较分散，对本项目威胁不大。且区域内中高档商业类物业总供应量偏小，与本项目区域发展速度相比略显滞后。,第二部分本项目周边环境状况分析,人口状况,本区域现有常住人口总数量近25万人。预计未来区域总人口数量将超过40万人,人口数量,年龄比例,性别比例,受教育程度,职业组成,本区域消费类型,交通状况,据朝阳区市规委规划，预计将青年路扩宽到40米，改建后的青年路及平房西路将使朝阳路、朝阳北路，姚家园路实现纵向连接，形成较为便利的道路网络。平房西路改造后红线宽45米，规划为城市次干路，南起朝阳北路，北至姚家园路。,青年路及平房西路,姚家园路已例为北京17条快速路之一，将修建姚家园立交桥，主要位于朝阳区姚家园路与五环路的相交处。由东三环路的长虹桥通住平谷新城，时速设计为80公里/小时，成为城市主干路。,姚家园路未来道路规划状况,未来道路规划,第三部分本项目市场研究成果及各类型物业规划可行性,写字楼档次正在逐步提高，主要目标客群为中小型企业及公司。本区域处于东部发展带区域内，在CBD土地紧缺的情况下继续向东部区域发展已成为必然。本区域内写字楼的供应还会继续增加，商务氛围会越来越浓厚。区域内四通八达的市政道路外加日益完善的公交系统将为办公类物业的发展提供强有力的硬件支撑。CBD昂贵的租金使大部分中小型企业望而生畏，而这些企业将为本区域的写字楼物业提供客群支撑。中央电视台在东三环选址会连带诸多广告媒体类公司随之东迁。,我司分析区域内未来办公类物业会有长足的发展，区域内对办公类物业的需求也会有所增加，所以我司初步认为办公类物业在本区域内具有一定的可实施性。,办公类物业初步可行性分析,随着东部区域的持续发展，商务办公氛围的日趋成熟使得酒店需求不断增加区域规划有着发达的交通系统，特别是临近首都机场，区域相邻的东四环四元桥至四惠桥路段是从机场到市中心的首条道路，该路段在其功能作用上已经提升为北京市的迎宾大道。可见往返于机场与市中心的人群，将对区域内的酒店类物业提供一定的消费力支持。本区域内对于酒店类物业有较大的需求，而且需求还会继续增大。而现有市场供应远无法满足与日俱增的需求膨胀，所以我司认为酒店类物业在本区域内有一定的可实施性。,酒店类物业初步可行性分析,我司认为区域内有着对商业类物业潜在的需求，又是市政规划商业类物业的热点区域，未来不断完善的交通线路也可为发展商业类物业提供硬件交通条件，发展商业物业是使本项目发挥更大开发价值的必然途径。但是，由于本项目总体规模较大，其未来的商业辐射效应必将覆盖整个北京东部城区，而在东部区域商业发展的大环境下，本项目必将面临大量的商业竞争威胁。因此，如何核定本项目商业物业规划体量，使本项目在充分的市场发展支撑的条件下，发挥最大性价值，是本项目商业物业发展的关键。,商业类物业规划可行性分析：,本项目各类型物业规模核算,物业规模核算方法,针对商业及公建类物业而言，接近70万平方米的地上建筑面积，使得如何合理分配规划各种类型物业面积，成为本项目总体运作的重点和难点之一。在各种物业类型中，核定本项目经营性商业物业总体规模，是本项目各物业类型规模核算的基础。,依据本项目自身及周边区域市场状况，预测本项目核心商业辐射范围、北京市东部各主要商业区域对本项目商业的支持商业人流及预计年总消费频次。通过目标消费人群的样本分析，提取各目标区域商业消费人群的人均消费频次，以此为计算基础推算本项目预计年总支持消费人群数量，并根据人均年消费支出计算本项目商业潜在消费市场容量。通过各类可规划经营客户的平均经营流水额，推算本项目的市场可支持商业面积。,针对经营性商业物业，我司采用“预计市场容量法”确定其规模。,物业规模具体核算,商业物业规模核算,周边各区域人均年消费频次统计,注：以上数据来源于对目标区域消费人群的问卷调研分析,本项目商业可获得消费支持力预测,商业业态经营流水额推算表,本项目商业物业规模核算,通过上述计算，确定本项目商业的市场可支撑商业规模为35万平方米。,酒店物业规模核算,北京市五星级酒店样本,样本范围中五星级酒店平均客房约540间。针对本项目而言，在北京市酒店供应数量及需求均快速增长的宏观背景下，我司认为本项目酒店规模可以进行相应放大，以迎合酒店类物业发展的总体趋势。我司建议本项目酒店规划客房数量在600800间，总体建筑面积8万平方米。同时，根据酒店客群的消费需求，结合其所形成的高档消费环境，规划酒店配套高档商业2万平方米。,本项目酒店物业规模建议,其他类型物业规模,我司分别确定了常规型商业物业面积35万平方米，酒店及配套高档商业10万平方米，其他如写字楼物业及医院物业规模如下。,以上为本项目所规划各类型物业面积统计列表，以及所在地块位置。针对各类型物业规划布局，我司将在后续篇章中详细阐述。,第四部分本项目总体概念定位,概念定位参考因素,区域总体规划发展前景,区域市场发展状况,项目周边环境特点,区域人群特点及消费需求,本项目自身物业构成状况,泛,东,海,莱,坞,区商业新核心,好,泛海,泛东海莱坞,海莱坞shoppingmall,海莱坞国际商务中心,海莱坞国际酒店,第五部分本项目地块物业布局方案,规划布局参考因素,各地块现有规划格局,针对各物业类型的交通支持性,针对各物业类型的展示性要求,配套商业物业功能规划布局,配套商业,会所,第六部分本项目各物业类型规划方案,泛东海莱坞,海莱坞shoppingmall,海莱坞国际商务中心,海莱坞国际酒店,美丽大道,星光大道,VIP私人空间,社区配套商业,商业物业的客户支持性,主力业态支持性,辅助业态支持性分析,商业物业初步产品建议,外立面风格设计简单大方，以使建筑透出诚实可信的理性色彩。建筑外立面虚实结合，韵律有致，使得建筑造型严谨而生动。建筑色彩采用深色调，以深色为主线，具有鲜明的时代特色。,外部建筑风格建议,内部色调以白色为主色调，可以为购物者营造一种简约明快的购物氛围。内部商铺装修风格应注重文化情调，以塑造轻松、闲适的购物环境氛围。,内部风格建议,泛东海莱坞,海莱坞shoppingmall,海莱坞国际商务中心,海莱坞国际酒店,办公物业客户定位,上述图表为区域内办公类物业主要目标客群图表，表中数据显示本项目办公类物业主要目标客户为传媒机构，占较大比例为27%，其次为外资企业比例较大占20%，主要原因为：,商务办公物业初步产品建议,外立面建议,外部产品风格建议,建议采用铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料，可以最大限度的展示自身的特点，充分提升办公类物业的档次。,内部产品风格建议,大堂建议,建议大堂地面及墙面应采用大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级等材料，以彰显写字楼物业的国际化品质。,电梯厅建议,地面、墙面建议采用高级石材，吊顶应采用防水石膏板。处处体现高档精致的办公气息。,公共走廊建议,地面建议采用高级石材，墙面建议采用高级环保漆，防水石膏板吊顶。,公共卫生间建议,建议地面、墙面采用诺贝尔、冠军或同档次的高级墙地砖，内部洁具采用TOTO、科勒或同档次品牌洁具。,户型建议,建议本项目写字楼主力户型为50300平米中小户型，以利于后期客户的分割组合的灵活性。,泛东海莱坞,海莱坞shoppingmall,海莱坞国际商务中心,海莱坞国际酒店,酒店类物业目标客户群,酒店物业初步产品建议,标准间面积（不含卫生间和走廊）不小于20平方米。设