天津中航_营销中心及样板间设计建议

2020/5/27,天津中航项目营销中心及样板间设计建议,谨呈：深圳市中航地产股份有限公司,世联工商写字楼事业部,2,一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议,3,一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议,4,整体思路,本项目先期以公寓入市，后期推出写字楼,一、整体销售建议：1.整体推售顺序：先推出公寓，再推出写字楼和商铺；2.公寓推售顺序：先推B栋公寓，再推出A栋公寓。二、理由说明：1.符合风险控制原则：公寓面积小，总价低，购买门槛低，可作前期快速销售回款产品；2.保留综合质素好的物业在后期推出：先推出B栋公寓，再推A。3.增加后期B栋溢价可能性：后期推出B栋公寓，实现溢价。,A栋公寓,B栋公寓,5,项目重要工程及营销时间节点,外展场营销中心完工开放（含内部的公寓样板间）,入伙,9月,6月,9月,7月,2015.11,营销节点,11月,2012年,2013年,开始储客,工程节点,公寓开盘,8月,大堂完工,写字楼大堂营销中心开放，（预计公寓、写字楼实楼一样板间完工开放）,写字楼开盘,6,一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议,7,整体概述,先设外展场（浙商大厦底商），再过渡到写字楼大堂,2012.6,2013.9,外展场选址建议,选择较大面积的商铺，作为外展场营销中心和公寓样板间,选择浙商大厦7铺，面积为927的商铺作为外展场选址理由：1.树立项目高端形象：其他企业选择面积较小的商铺，相比而言，选择面积较大的商铺，便于建立良好的项目形象；2.面积充裕：有足够的空间做营销中心和公寓样板间。3.靠近写字楼大堂：靠近写字楼大堂，整体昭示性好；,本项目外展场,9,内部分区,营销中心1内部主要包括销售展示区及后台工作区,二楼为公寓样板间,销售展示区,销售展示区：包括前台接待、模型区、洽谈区和3D播放区。此区域为客户主要活动空间。后台工作区：包括会议室、销售经理办公室、发展商办公室等，为工作场所。后台工作区服务于销售展示区。在满足销售展示区的空间需求后，设置后台工作区。洗手间内部可按照交楼标准进行精装。样板间展示区：展示两种户型的公寓样板间,销售展示区,后台工作区,样板间展示区,样板间展示区,销售展示区,（1F内部分区）,（2F内部分区）,洗手间,后台工作区,后台工作区,10,布局方案,布局以满足功能需求为前提，本建议仅提供大体功能布局，具体布局方案由设计公司深入设计,样板间户型1（）单房,样板间户型2（2F）,布局原则：1.保证空间开阔，尺度阔绰；2.保证看楼动线顺畅、便捷；集约、合理利用空间；3.确保各区域的设置能够满足展示需求。,（1F内部功能区细分）,（2F内部功能区细分）,发展商办公室,代理团队办公室,会议室,员工休息室,前台接待,模型区,3D影音室,VIP洽谈区,洽谈区,洗手间,财务资料室,银行咨询室,水吧,销售物料储藏室,销售经理办公室,合同室,11,接待动线,便于顺畅地接待客户，避免不必要的路径重复,前台接待,模型区,洗手间,3D影音室,VIP洽谈区,销售经理办公室,洽谈区,礼宾接待：礼遇式接待直接打动客户，且高品质营销中心设计向客户传达发展商实力。模型展示：通过项目模型全方位展示产品特征和特色，让客户对项目形成直观感受。3D影音室：让客户感知三维动画效果的视觉冲击与听觉震撼力，引发客户兴趣及关注点。（上）样板房展示：全程“一对一”式陪同客户参观精装样板间，眼见为实，让其切身体验。,洽谈区：看楼后客户可在洽谈区休息，与销售代表进一步沟通，并有水吧饮食服务。VIP洽谈室：客户若有较高诚意度，由销售代表引领进入VIP洽谈室，进行最终洽谈。,开发商办公室,水吧,12,贴合项目作为城市综合体的整体定位，同时考虑到公寓与写字楼风格的统一与变化：以精致、亲和的装修风格为主，偏商务调性,外展场装修风格,装修风格要点：本项目为以商务物业为主的综合体项目，同时为提升项目的档次，故调性应偏商务；内部桌椅、展示架等均用高品质材质制做；适当选取木制材料，体现简约现代、亲和、精致的装修风格；配合声光电一体化展示，建立项目科技、现代、时尚印象。,13,前台接待区奢华的装修风格与亲和商务的背景墙设置，让客户第一眼的印象就被深刻震撼,设计建议,景观墙示意,设计要点：考虑长条型接待台设计，让销售代表依次排开，第一时间欢迎客户上门，并有效对销售接待人员进行排序，提高接待工作效率；奢华的前台装修风格，背景墙推荐做亲和商务的景观墙，也可考虑用较好的天然石材做成刻有项目案名LOGO的背景墙。,14,模型展示区通过项目仿真实体制作结合楼体展示灯，生动的展示项目风采,模型外观：立体模型，仿实体制作，需拥有优美线条感，将项目的装饰线条清晰的表现出来，材质质感及颜色应表现得与实际尽量符合。制作要点：项目比例尺建议为1:1201：100，使主楼（写字楼）高度在1.5-2米左右，模型底座高度约0.6米左右，底座装饰与售楼处的装饰风格统一夜光展示：设楼体展示灯，利用LED等各种灯具控制沙盘灯光。办公空间展示：在项目模型平台内设置公寓户型抽屉，内设计办公空间的展示模型，此方式即直观又方便讲解使用，使客户形象的了解项目更多信息。,设计建议,15,3D播放区多种设备组合和视觉听觉震撼效果，使客户真正沉浸到3D影音之中,功能说明：由多通道投影、弧形屏幕、环绕立体音响和数字区域投影沙盘共同组成；设计要点：区域3D影片震撼、大气、美观，能使客户感受到项目的高端形象及区域的优势；区域素模材质选用精致、耐用的材料；尺寸：弧形屏幕尺寸在6米长*2米宽左右，区域素模尺寸2.5米长*2米宽；需2到3台投影投影设备；影音室内预留10至15人的座位。,设计建议,16,洽谈区不是面对面的生意谈判，而是与客户平等交流、自由畅谈的平台,设计建议,设计要点：沙发或桌椅的风格和颜色应与营销中心整体调性统一，材质高档、美观；座位之间适当用软装或植被隔断，增强洽谈私密性；,17,VIP洽谈区给客户高端尊贵的感受,设计建议,设计要点：设置香薰系统、休闲饮品等，让客户深刻感知不一样的高端礼待；VIP洽谈区可设置2到3间VIP洽谈室，保证相对封闭，有一定私密性。,18,18,18,一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议,19,看楼动线,电瓶车停留位置,营销中心导视牌,车行动线,营销中心入口,地上停车区域,保安岗亭,人行动线,地上停车位需预留50个左右；北侧和东侧的人行和车行动线周边园林景观需达到展示要求。写字楼北侧幕墙需安装完毕，东侧幕墙尽量安装完毕。若不能安装到位，可采用喷绘包装；,A栋公寓,B栋公寓,写字楼,营销中心,写字楼,A栋公寓,B栋公寓,营销中心,20,内部分区,销售展示区（排布于1F）：包括前台接待、模型区、洽谈区和3D播放区。此区域为客户主要活动空间。后台工作区（排布于2F）：包括会议室、销售经理办公室、发展商办公室等，为工作场所。后台工作区服务于销售展示区。在满足销售展示区的空间需求后，设置后台工作区。洗手间内部可按照交楼标准进行精装。,销售展示区,营销中心内部主要包括销售展示区及后台工作区,销售展示区（1F）,后台工作区（2F）,后台工作区（2F）,21,布局方案,布局以满足功能需求为前提，本建议仅提供营销中心大体功能布局，具体布局方案由设计公司深入设计,3D影音室,模型区,前台接待,水吧,VIP洽谈区,洽谈区,洽谈区,挡板,挡板,后台办公区2（2F）,布局原则：1.保证大堂空间开阔，尺度阔绰；2.保证看楼动线顺畅、便捷；集约、合理利用空间；3.确保各区域的设置能够满足展示需求。,灵活使用区,后台办公区1（2F）,22,接待动线,考虑本项目写字楼和公寓销售期可能有所重叠，所以设两个洽谈区，使客户分流,3D影音室,模型区,前台接待,水吧,VIP洽谈区,洽谈区,洽谈区,挡板,挡板,挡板,3D影音室,模型区,前台接待,水吧,VIP洽谈区,洽谈区,洽谈区,挡板,挡板,挡板,写字楼接待动线示意,公寓接待动线示意,礼宾接待：礼遇式接待直接打动客户，且高品质营销中心设计向客户传达发展商实力。3D影音室：让客户感知三维动画效果的视觉冲击与听觉震撼力，引发客户兴趣及关注点。模型展示：通过项目模型全方位展示产品特征和特色，让客户对项目形成直观感受。样板房展示：全程“一对一”式陪同客户参观，从精装到简装逐一展示，让客户一次感受到项目的全部。洽谈区：看楼后客户可在洽谈区休息，与销售代表进一步沟通，并有水吧饮食服务。VIP洽谈室：客户若有较高诚意度，由销售代表引领进入VIP洽谈室，进行最终洽谈。,写字楼接待动线,公寓接待动线,备用洽谈区,备用洽谈区,备用洽谈区,备用洽谈区,23,一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议,公寓样板间,A-0c,A-1b,A栋公寓,B-0b,B-1a,B栋公寓,25,装修风格,公寓客户精装修需求，呈现出个性化、定制化的特征；百变、时尚、个性空间可以满足其实用、个性的偏好,通过对目前市场各项目蓄客构成的研究得出：1.购买客户：预计本项目入市时期，主力购买客户仍为目前市场上的投资客户。其对装修风格的喜好取决于未来租户的偏好；2.未来租户：以年轻一族，在滨海内大型国企、私营企业较高收入的白领，其个性是求新、求变、求个性，不喜欢传统呆板的装修风格。同时对于房间的实用性有较高的要求。,现代感、通透感，小户型变换大空间,受户型限制，建议采用现代简约的风格，提升视觉感受，但细部微调进行区分。在色彩搭配上尽量选择接受度较高的，明快色系，可放大空间，给人以真正放松舒适感,26,百变空间打破区域拼奢华装修标准的格局，以优质装修之下，最大化项目的实用性，以精巧、创新、实用的储藏空间打赢竞争,公寓样板间装修建议,本项目精装修策略通过满足客户个性化和人性化需求，提升精装修竞争力，进而提升项目价值,公寓样板间装修建议,公寓客户敏感点：,人性化,收纳功能,实现方法：邀请名师设计，“轻装修重装饰”可与整体家居代理商合作，为客户定制家居解决方案，提供“家居设计解决方案指导+整体家居套餐赠予”的个性化服务。,个性化提升：采用模块化精装菜单，平衡客户的“惰性”与“个性”，满足客户自主选择需求,公寓样板间装修建议,模块化精装菜单：从基础装修标准上将户内空间区分为厨室、卫浴及厅卧三个功能模块，三个模块相互独立却又和谐搭配，设计多套基础方案，客户可以根据自身喜好，随意配搭不同模块,模块化菜单设计原则：1）只改变设计形式感。户内设计的功能性不变，形式感变化，且装修标准相同2）整体风格简洁现代，三套方案相互协调。在简洁、现代风格下，通过改变套内家具摆设、色彩等方式打造相互协调、具有一定区别，能具混搭效果的三套风格主题3）三大功能空间形成相对独立的模块，厨室、卫浴、厅卧空间能够实现不同主题的搭配,公寓样板间装修建议,入户玄关空间设置衣帽、鞋柜，最大限度满足收纳衣物的功能，符合入门换鞋的居住习惯,嵌入式衣、鞋柜,结合镜面处理可作为出门整装镜，同时可放大室内空间,入户挂钩设计,尽量设置能收纳衣帽、鞋柜整体玄关柜，考虑居民进户脱衣的居住习惯，大小满足长风衣的挂置空间，柜面选择镜面设计，符合人出门整理的习惯玄关处的收纳鞋柜隔档必须考虑居住人口数量及生活习惯，满足放置鞋量的需求。如：当季女士长靴、高跟鞋、运动鞋、拖鞋的放置，另外，选择带多个抽屉的，可收纳梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。在收纳柜旁边空白墙壁上安装挂钩和搁架，收纳进门后脱下的衣物、包等物品，方便寻找。,立体大衣柜，（足够高度，以免规整大衣折损、变形）,男鞋柜,女鞋柜（可竖直放置长筒女靴）,步入式拖鞋柜（不必弯腰取鞋）,玄关储物空间,必做项,公寓样板间装修建议,设计原则：方便、安全、易于清洗，打造符合人体习惯的卫浴空间,洗面台：增大洗手台面，满足日常用品放置需求，台面下结合上下水水管设储纳箱，并考虑放置用品的高度,卫生间：置物板或柜子，挂物处（居室人口所需放毛巾、书籍、挂洗浴或晾洗的衣物）的设计,淋浴间：市场上淋浴间普遍没有考虑到放置洗漱用品的位置，建议设计放置换洗衣物、放置洗浴用品的空间,镜柜设置：洗面台上方设置镜柜，并进行防雾处理（选做）,必做项,公寓样板间装修建议,设计原则：方便、安全、整洁，打造符合人体用取习惯的厨房收纳空间,必做项,公寓样板间装修建议,卧室设计要点：结合房间立柱，考虑人体使用习惯，分别设置悬挂、平置、抽屉、隔间区域，为长、短衣物、裤子、内衣、裙子、围巾、领带、饰品等预留空间，打造宜人衣橱空间,客厅设计要点：结合临窗位置，打造专属晾衣空间，设置晾衣架，地砖注意防滑、防霉处理,选做项,公寓样板间装修建议,细节提升通过细节设计，提升居住意向、着力打动客户,阻尼系统应用：卧室衣柜开合空间如：门、柜、抽屉等处、卫生间马桶均采用阻尼系统。使关闭过程匀速、无声、无撞击，实用性强，在无论多大的推力作用下，都可使抽屉缓慢关闭，不会发生实物与固定框的碰撞，保证屋内设施不受损坏，同时，也减少了室内噪音的产生。,空间灵活考虑，电源接口预留：2居中次卧功能弹性较强、不同时期可作客房、儿童房、书房等，布线应包括电源线、照明线、电视线、电话线、电脑线、空调线、报警线、背景音乐、视频共享等9支线路。写字台或电脑台位置台面上方应装电源线、电脑线、电话线、电视线终端接口，从安全角度应在写字台或电脑下方装电源插口1-2个，以备电脑配套设备电源用。照明灯光若为多头灯应增加分器可安装在书房门内侧。空调欲留口，应按专业安装人员要求欲留。报警线应在顶部欲留接线口。,卫生间、卧室阻尼系统建议必做项；,单房家具创新，转向电视柜,可转向电视柜的设置增加了居室的灵活性，减少了电视柜重复设置对室内空间的占居；,公寓样板间装修建议,示意图,单房家具创新，可收起的床,公寓样板间装修建议,示意图,可根据实际造价在单房小空间采用,公寓样板间标准,硬件品牌在冰箱、洗衣机、液晶电视等保持高端；次要家电可适当降低档次,37,37,37,一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议,38,精装样板间,简装样板间,样板间设置,设置位置营销中心设在写字楼大堂，写字楼样板间设在写字楼6-7层。更高层区，效果更佳，视工程进度情况而定。设置原则满足接待、办公必要的空间需求；景观资源占优势方位做简装样板房，较差方位做精装样板房；回避项目周边不利环境因素；设置原因精装样板间打通来整体装修，不分隔出户型，有效节约成本、空间感强，满足大客户的需求；通过精装效果弥补户型缺陷，获得客户对项目各类户型的认可。,样板房的设置需保证客户看楼动线的流畅，且将景观资源较好的方位做简装样板房，较差的做精装样板房,39,简装样板间不做隔墙，设置产权划分示意，注重整体的舒适整洁度,简装样板房展示要点：1.不做隔墙，无吊顶，地面网络地板；2.墙面及屋顶刷白，