大悦城商业地产开发设计管理策略

1,设计管理草案,2010.4,2,一、引言二、商业地产开发流程三、设计管理主要内容四、设计管理的管控模式五、设计管理架构及岗位职责六、设计管理标准操作程序,3,一、引言,4,一、引言,设计管理的目的,设计管理适用范围,设计管理草案依据,5,1.1设计管理的目的,建立科学、系统的设计管理程序，服务于中粮置业战略发展目标。规范各项目设计管理的操作程序，优化配置各项目设计资源，加强各项目设计的监控与管理，提高工程设计质量，加快工程建设进度，控制工程造价。建立设计管理部门与各相关业务部门、各项目公司及及外部设计单位及时有效的沟通机制，实现与置业各部门及各项目公司之间的无缝对接，从而有效推动各项目公司地产开发的进程。,6,1.2设计管理适用范围,中粮置业新建、改建项目在投资决策前期、投资建设时期各阶段的设计管理工作，已运营项目的设计管理工作。规划设计、建筑设计、市政、景观园林设计、照明设计、室内精装修设计、标志标识设计。,7,1.3设计管理草案依据,建设项目设计管理工作中的经验及所遇问题，工作成果的实践理论总结。同行业标杆企业的成功范例。（华润、凯德置地、万达、万科、金地）,8,二、商业地产开发流程,9,二、商业地产开发流程,改进的开发流程,常规开发流程,对比分析,10,2.1常规开发流程,市场分析,项目选址,项目定位,规划设计,工程建设,项目招商,项目开业,线性开发流程,11,2.2改进的开发流程,市场分析,项目选址,项目定位商业规划,投资效益评估,市场招商摸底,主力业态招商,招商,产品策划,概念设计,方案设计,初步设计,施工图设计,工程建设,项目开业,12,2.2改进的开发流程,机电设计顾问公司,商业策划公司,招商代理公司,酒店管理公司,其他管理公司,幕墙设计顾问公司,室内设计公司,景观园林设计公司,照明设计公司,标识标志设计公司,商业招商管理,规划设计管理,商业顾问公司,规划设计院,建筑设计院,交通顾问公司,结构设计顾问公司,13,2.3对比分析,招商后置设计修改、工程拆改、成本控制难度招商前置招商难度、租金测算压力,规划设计阶段应尽量满足招商业态及其可能产生变化的需求,14,三、设计管理主要内容,15,三、设计管理主要内容,各专项设计管理主要内容,设计管理的关键环节,商业建筑设计资讯研究,16,3.1各专项设计管理主要内容,设计前期阶段项目资料收集分析从投资发展部收集项目周边相关基础资料，包括用地规划地形图、道路红线、市政条件图、地质水文、相关规划文件等。从招商部收集商业规划书。概念性规划设计根据收集资料传达给规划设计咨询公司，跟进概念性规划设计。组织概念性规划设计汇报会。配合相关部门取得政府部门相关审批文件。,3.1.1规划设计、建筑设计管理内容,17,方案设计阶段向设计单位发出设计邀请函、设计任务书，接收设计单位方案回标。组织设计单位进行方案汇报。相关部门、公司领导、顾问公司对设计方案进行评审，评出中标方案。配合合约部与中标单位签订设计合同，委托中标单位进行方案设计。汇总招商、物业等部门设计条件，向设计单位发送设计任务书。组织方案设计评审会，方案能够符合业主要求，出具方案确认函；不符合设计要求的编制设计业务联系单，修改设计，直至方案符合业主要求。设计成果存档并报送相关部门。,3.1.1规划设计、建筑设计管理内容,3.1各专项设计管理主要内容,18,初步设计阶段配合合约部与中标单位签订设计合同。向设计单位提供经规划部门批准的方案设计。根据招商业态调整，整合设计条件，向设计单位发送建筑、结构、电气、暖通、给排水、燃气专业初步设计任务书。组织专业设计协调会，调整修改设计。确认设计单位提交初步设计成果。（配合）办理消防设计报审、人防设计报审、建设工程规划许可证。设计成果存档并报送相关部门。,3.1.1规划设计、建筑设计管理内容,3.1各专项设计管理主要内容,19,施工图设计阶段配合合约部与中标单位签订设计合同。向设计单位提供政府部门相关批文。根据招商业态调整，整合设计条件，向设计单位发送建筑、结构、电气、暖通、给排水、燃气专业施工图设计任务书。组织专业设计协调会，调整修改设计。确认设计单位提交设计成果。组织施工图纸审查，如符合设计要求，向各相关部门及单位发送施工图；如不符合要求，返回设计单位进行修改，直至符合设计要求。（配合）办理建设工程规划许可证。设计成果存档并报送相关部门。,3.1.1规划设计、建筑设计管理内容,3.1各专项设计管理主要内容,20,配合现场施工阶段组织设计单位向施工单位进行设计交底。设计图纸资料发送管理。汇总施工单位的设计交底记录，追踪设计单位解决设计问题。汇总施工单位的设计交底记录，追踪设计单位解决设计问题。组织设计协调会，汇总相关部门提出的设计变更需求，委托设计单位进行变更设计。向各相关单位及部门发出设计变更。配合竣工验收。,3.1.1规划设计、建筑设计管理内容,3.1各专项设计管理主要内容,21,3.1.2景观园林、室内设计、标志标识设计、照明设计管理内容,方案设计阶段向设计单位发出设计邀请函、设计任务书，接收设计单位方案回标。组织设计单位进行方案汇报。相关部门、公司领导、顾问公司对设计方案进行评审，评出中标方案。配合合约部与中标单位签订设计合同，委托中标单位进行方案设计。向设计单位发送设计任务书。组织方案设计评审会，方案能够符合业主要求，出具方案确认函；不符合设计要求的编制设计业务联系单，修改设计，直至方案符合业主要求。设计成果存档并报送相关部门。,3.1各专项设计管理主要内容,22,初步设计阶段配合合约部与中标单位签订设计合同。整合设计条件，向设计单位发送初步设计任务书。组织专业设计协调会，调整修改设计。确认设计单位提交初步设计成果。设计成果存档并报送相关部门,3.1.2景观园林、室内设计、标志标识设计、照明设计管理内容,3.1各专项设计管理主要内容,23,施工图设计阶段配合合约部与中标单位签订设计合同。整合设计条件，向设计单位发送施工图设计任务书。组织专业设计协调会，调整修改设计。确认设计单位提交设计成果。组织施工图纸审查，如符合设计要求，向各相关部门及单位发送施工图；如不符合要求，返回设计单位进行修改，直至符合设计要求。设计成果存档并报送相关部门。,3.1.2景观园林、室内设计、标志标识设计、照明设计管理内容,3.1各专项设计管理主要内容,24,配合施工设计阶段组织设计单位向施工单位进行设计交底。设计图纸资料发送管理。汇总施工单位的设计交底记录，追踪设计单位解决设计问题。组织设计协调会，汇总相关部门提出的设计变更需求，委托设计单位进行变更设计。向各相关单位及部门发出设计变更。配合竣工验收。,3.1.2景观园林、室内设计、标志标识设计、照明设计管理内容,3.1各专项设计管理主要内容,25,3.2设计管理工作关键环节,设计单位的选择建立设计单位档案，注明设计业绩，合作经验，建立设计单位战略合作伙伴。组织设计方案招投标，确定设计单位。配合签订设计合约。设计任务制定整合设计条件，提供设计依据，包括政府批文、相关规范、设计条件。各个阶段，各项设计，各专业设计任务书制定。,26,3.2设计管理工作关键环节,设计质量控制在设计管理各个阶段组织设计汇报会、协调讨论会、专家论证会。将会议结果及时反馈给设计单位，控制设计质量。设计成果审查。设计进度把控及时跟进设计公司设计情况，把握设计公司设计进度设计变更注重设计变更流程控制设计变更引起的成本变化,27,3.2设计管理工作关键节点,设计交底组织设计单位及时向施工单位、工程技术部、预算合约部进行设计交底。设计单位进行设计交底，施工单位填写设计技术交底记录，并汇总报给工程设计部。设计部追踪设计单位对设计技术交底问题进行解决，并书面形式提交给工程设计部。设计将设计技术交底问题解决方式以设计变更或工程洽商解决。设计图纸及资料管理设计资料及时归档设计资料发放记录,28,3.3商业建筑设计资讯研究,设计资料分类汇总优秀商业建筑案例优秀室内设计案例优秀景观园林设计案例商业建筑工程设计条件资源整合已建项目各业态设计条件其他项目商业业态设计条件商业建筑工程设计资料研究城市规划相关研究一线、二线主要城市城市规划与商业布局各主要城市商业地产发展概况,29,四、设计管理的管控模式,30,四、设计管理的管控模式,管控方案一,分级管控，矩阵式管理,管控方案二,方案比较,31,4.1分级管控，矩阵式管理,管理对象特点各项目公司的各项设计、各专业设计横向管理各项目开发不同时段的纵向设计管理,设计前期,施工图设计,初步设计,方案设计,项目一,项目二,项目三,施工配合,32,4.1分级管控，矩阵式管理,管控策略置业层面对各项目设计工作进行全面把控置业层面对各项目设计资讯、资源实行优化配置置业层面对各项目设计工作重点环节进行管控项目公司对本项目的各项目工程设计进行管控项目公司设计部门对本项目技术力量实行优化配置项目公司设计部门负责人对项目公司主管领导及置业设计部门负责,33,4.2管控方案一,项目公司设计部,置业设计部,A：置业管控B：项目公司管控B-A：项目公司管理，向置业汇报,34,4.3管控方案二,项目公司设计部,置业设计部,A：置业管控B：项目公司管控B-A：项目公司管理，向置业汇报,35,4.4方案比较,方案一置业设计主要管理各项目设计前期、方案设计阶段项目公司设计管理由初步设计阶段启动，至项目工程建设结束方案二置业设计主要管理各项目设计前期、方案设计阶段、初步设计阶段项目公司设计管理由施工图设计阶段启动，至项目工程建设结束比较方案一优势：置业设计管理至方案阶段，容易兼顾多个项目，但项目公司需要配置较强的设计管理力量。方案二优势：由于初步设计阶段各专业（结构、电气、水暖等）展开设计，在置业层面进行管理，便于将已建项目的工程设计经验应用于新建项目，但需要加强置业层面设计管理团队建设。,36,五、组织架构与岗位职责,37,建筑设计师,结构工程师,暖通工程师,资料员,电气工程师,给排水工程师,景观设计师,室内设计师,项目1设计负责人,设计师,设计师,设计师,设计师,设计师,设计师,5.1组织架构（方案一）,项目2设计负责人,项目3设计负责人,38,建筑设计师,置业主管领导,规划设计部总经理,结构工程师,暖通工程师,资料员,电气工程师,给排水工程师,景观设计师,室内设计师,项目1设计部经理,设计师,报建专员,设计师,报建专员,设计师,报建专员,5.1组织架构（方案二）,规划设计部副总经理,报建专员,项目2设计部经理,项目3设计部经理,39,设计部总经理负责制定并完善设计管理业务流程、管理制度及规范。负责制定部门年度计划，监督计划和预算的执行。寻找优秀的设计合作伙伴，组织设计方案招标与评审工作以及设计合同的审核工作。组织新建项目的规划概念设计、方案设计，改建项目专项方案设计。督导项目公司设计部完成各项设计管理工作。协调设计合同的执行进度。组织商业建筑规划设计研究。,5.2岗位职责,40,建筑设计师配合签署建筑设计合同，组织编制各阶段设计任务书。协调监督设计公司按时完成设计工作，保证设计成果质量。负责组织景观概念设计、方案设计（初步设计）评审并落实评审意见，保证各阶段设计质量。保证建筑设计成本控制在目标范围内。现场巡检，与项目公司落实方案。组织商业建筑设计研究。,5.2岗位职责,41,室内设计师组织项目公司编制室内设计合同与设计任务书。协调监督设计公司按时完成设计工作，保证设计成果质量。负责组织室内设计概念设计、方案设计（初步设计）评审并落实评审意见，保证各阶段设计质量。组织室内材料、家具、配饰、灯具选型定板工作。现场巡检，与项目公司落实方案。组织商业建筑室内设计研究。,5.2岗位职责,42,景观设计师组织项目公司拟订景观设计合同与设计任务书。协调监督设计公司按时完成设计工作，保证设计成果质量。负责组织景观概念设计、方案设计（初步设计）评审并落实评审意见，保证各阶段设计质量。组织景观设计材料的选型定板，并参与重点景观树的选苗工作。现场巡检，与项目公司落实方案。组织景观园林设计研究。,5.2岗位职责,43,结构工程师设计任务书结构专业部分的编制工作。参与结构方案的确定，基础选型的调研，基坑方案的技术分析比较，结构经济性比较分析等。配合各项目公司，参与重大调整、技术问题落实等相关会议，提供必要的技术支持。从进度、成本、质量上控制并推动各阶段结构专业设计工作的协调与执行。新材料、新工艺的学习、推广。,5.2岗位职责,44,水暖工程师设计任务书结构专业部分的编制工作。参与水暖设备方案的确定，提出暖通、给排水专业部分设计建议，为建筑整体规划提供技术支持。配合各项目公司，参与重大调整、技术问题落实等相关会议，提供必要的技术支持。从进度、成本、质量上控制并推动各阶段结构专业设计工作的协调与执行。组织给排水、暖通设备的调研与考察，推进专业标准化设计。,5.2岗位职责,45,电气工程师设计任务书电气专业部分的编制工作。参与电气设备方案的确定，提出电气专业部分设计建议，为建筑整体规划提供技术支持。配合各项目公司，参与重大调整、技术问题落实等相关会议，提供必要的技术支持。从进度、成本、质量上控制并推动各阶段结构专业设计工作的协调与执行。组织电气设备的调研与考察，推进专业标准化设计。,5.2岗位职责,46,资料员负责建立信息库和专家信息表负责设计成果、资料、档案的归档负责内外部工作联系表单的传签负责部门日常行政事物,5.2岗位职责,47,项目公司设计负责人制定项目设计工作计划，带领项目团队进行专业工作，协调团队内各专业工程师开展工作。组织（初步设计）施工图设计，协调监督设计公司完成项目设计，以保证设计质量及进度满足项目要求。保证各项设计成本控制在目标范围内。负责组织施工设计图纸的会审、施工图技术交底、设计变更等工作，进行现场施工配合，为工程施工进度提供保障。,5.2岗位职责,48,六、设计管理标准操作程序（待完善）,49,六、设计管理标准操作程序,会议制度设计变更流程设计文件资料管理制度设计管理工具表格、会签单、联系单,50,6.1会议制度,方案汇报会、方案评审会组织各专业、各部门、设计单位、咨询公司、公司领导针对项目不同设计阶段对设计成果进行上会汇报评审。汇总项目领导及政府部门审查意见，各工作对接部门设计需求，提交会议纪要。,专业设计协调会组织设备供应单位（电梯）、分包设计单位（弱电、消防、幕墙、等）以及部门相关专业人员召开专业设计协调会，对各专业联系沟通中存在的专业问题进行讨论研究，提交会议纪要。,技术讨论会、专家论证会组织内部专业人员，工程技术人员，设计单位针对设计单位设计当中采用的新技术、新材料、新结构等这些新技术的可行性进行技术讨论研究。聘请各专业专家对设计方案、初步设计中的建筑形式、结构选型、建筑使用功能、设备材料的选择进行审查，使工程设计更加合理。,51,6.2设计变更流程,设计管理部受理、审议、办理，公司相关部门提出的