大户型项目二期推广暨三期整合策动思路提案_44页

矩阵生活的美镇,二期大户型推广暨三期整合策动思路提案,大户型拖累项目？,面积大总价高，销售增长缓慢，资金回笼速度远滞于小户型；与朝向不佳、结构不好的户型一样难以消化，是行业的通例；大户型越接近现房，越容易消化，但不可避免落到尾盘之列；地产项目的尾盘让利促销，对大户型是一柄双刃剑，有时对其它户型管用，但对大户型未必管用；没有了大户型的社区，这个项目很难彰显品质；不能做大户型的企业，几乎是不入流的开发商；社会主流认可大户型，并以此鉴定社区与开发商水准,大户型是一个项目的灵魂（财务角度上可以说是造血的心脏），而不是累赘！,大户型消化缓慢？,大户型为什么消化慢？需要大户型的客群不来买；为什么需要大户型的客群不来买？是因为他们不认同矩阵大户型的价值；为什么他们不认同？因为他们感受不到价值；如何让他们感受矩阵的价值？矩阵的“好”“说”给他听到；难到矩阵不“好”？户型很好、规模很大，超级配套、周边市政与生活设施完善、升值潜力巨大,大户型消化缓慢？,既然是这样，为什么他们还是不认可？因为他们没听到矩阵的“好”；如何才能让他们听到矩阵的“好”？我们得跟他们“说”；难到我们没“说”吗？“说”了；是“说”得不够吗？“说”了N回，花了N大的代价，在N个场合（报广、DM、现场、物料、人员），我们都在“说”那到底是为什么？,人只会听自已所能理解的只会关注自己感兴趣的无关乎于你讲什么而在于他听什么,关键在于人,?,我们“说”的方面有两个问题,1、方向性问题以小带大2、技术性问题以点代面,从地产项目推广的角度上来说，没有以小带大，而让大户型完美消化的。但推大带小却是事半功倍，成功案例比比皆是，这随便从一个综合性项目上的推广上看，几乎都是如此。从市场上客户的层面上来看，小户型的客群，往往追随大户型客群的价值认同，但绝没有大户型的社会主流追随小户型的。,1、方向性问题以小带大,从马斯洛需求层次模式看“矩阵”：,生存需求,安全需求,归属需求,自尊需求,自我实现,便宜的房子！,综合的物业,有家的感觉！,是有身份感的经典楼盘！,找到生活的意义！,目标人群的需求动机（方向问题）,从马斯洛需求层次模式看“矩阵”：,生存需求,安全需求,归属需求,自尊需求,自我实现,便宜的房子！,综合的物业,有家的感觉！,是有身份感的经典楼盘！,找到生活的意义！,目标人群的需求动机（方向问题）,2、技术性问题以点代面,单一的平铺直叙，效果不可能好过主题性的系统整合。仅依靠昂贵的平面媒体，零散性的传递信息，是难以主准客群有清晰的认知，更难以促使认同。必须有一个差异化，统领性的主题，在不同时间不同场合，用同一种声音说同一件事，才可以让受众有清晰的认知和感受！,推广策略树（技术问题）,价格,不成树型，没有章法，着眼于一点，没有清晰的高端整体形象,现房生活,矩阵,到底是什么,推广策略树（技术问题）,思路决定出路,解决方案,让矩阵二次腾飞的思路,锁定最关键的战场,全面拉升项目价值,让矩阵二次腾飞,加入生动的人性,冷酷生存之阵,温馨生活美镇,改变的第一步,矩阵3的推广案名,美域,最关键的核心主题定位,三分法地理属性产品特性客户利益,城铁就在家门口,24万平米后现代建筑群,一个美丽的小镇,矩阵3苏格兰小镇,源自纯生活的美域,整合推广的策略树,诉求的点,始终贯彻的统领性主题,认知的标识,整合廷展市场攻击战略,1112月,4月底6月底,6月份,710月,大户攻市暨三期形象导入期,结束战斗,大户2540,大户10,大户4050,三期8090,三期尾盘促销期,三期开盘认筹期,三期强销推广期,第一阶段-大户攻市,一定要屏蔽小户型认知，一定要一定要导入人性亲和元素一定要建立纯生活大社区形象一定要吸引3552岁之间客群关注一定要在此阶段消化二期尾盘的30,矩阵第一阶段攻击点1、推广时间：5-6月份2、广告主题：看见美丽的矩阵3、攻市媒介：IT专业杂志、网络、楼市地图、报广、户外4、现场：A、接待中心；B、小区环境；C、小区导示5、第二客群开发：活动,第一阶段-大户攻市,良好的街面效果，特别是与外部界面的展示面，均成为地产争夺“眼率”的核心攻击带；地产的社区展示生活化、庭院化、休闲化的街面展示是社区环境展示的要点，特别容易产生亲和力的轰动效果。,营销中心、样板间、环境，目前已经是地产非常常用的攻击手法，其目的是让买家看到希望；目前在此方面最好是主题化的展示；,第一阶段-大户攻市,良好的街面效果，特别是与外部界面的展示面，均成为地产争夺“眼率”的核心攻击带；地产的社区展示生活化、庭院化、休闲化的街面展示是社区环境展示的要点，特别容易产生亲和力的轰动效果。,营销中心、样板间、环境，目前已经是地产非常常用的攻击手法，其目的是让买家看到希望；目前在此方面最好是主题化的展示；,第一阶段-大户攻市,第一阶段-大户攻市,五点一线、感受生活大社区价值,平面媒介的推广与活动推广,第二阶段-三期启动,正式诉求三期，二期大户型作为销售重点,第三阶段-三期强销,三期作为重点，同时全面带动二期大户型,策略检视,项目整合推广需要艺术狂想还是科学思考是完美结合的迸发力还是伪劣组装行为劣为的自圆其说就叫“艺术”，当然是“行为的艺术”如果对胃口的话，就可以搞得你舒服再差，反正也可自我满足无效就美其名曰“科学”就是做了一大通市调最后说“饭不能用鼻子吃”的科学要是忽悠的好，你还真以为市场就是这样最后，拍拍屁股轻松走人.,策略检视-,SWOT,优势,威胁,机会,劣势,目标人群,核心需求动机,策略检视1客群,目标人群再界定：,策略检视2客群,努力工作，追求体面的生活，但一定是物超所值的，积极寻找价廉物美的每个机会他们比任何阶层都现实，他们的内心深处埋藏着对更美好生活的渴求。,客户显性与隐性需求,策略检视3客群,目标人群购买态度：,对生活空间的要求！对生活质素的追求！,所有客群的需求共性是由房子而幸福的生活。,策略检视4客群,策略检视竞争,扩大有效客群,解决有效客户认同,是一个问题,才是最大最关键的问题！,策略检视竞争,策略检视-现实,小户型消化快大户型慢如果不重塑大户型的话，结果会怎样？只有一个结果，那就是自然销售！,推大带小，还可以更好更快的消化小户型温馨、幸福、高品质的生活、快乐的氛围，无论是大户型，或是中小户型都是需要的，人性都是一样的！三期的开盘，本身就有利于推大带小的操作，